ซีพี เชื่ออีก 2 ปี ตลาดอสังหาฯ ไทยยังมีศักยภาพเติบโตต่อ ระบุ คอนโดมิเนียมเป็นดารานำในตลาดที่อยู่อาศัย หลังได้รับอานิสงส์การพัฒนาเมืองทั้งโครงข่ายการขนส่งและรถไฟฟ้า

เมื่อวันที่ 22 ต.ค. นายสมเกียรติ เรือนทองดี รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เป็นที่ทราบกันดีว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจ เพราะเป็นภาคเศรษฐกิจจริง ที่เกี่ยวโยงกับภาคการผลิต และก่อให้เกิดการจ้างงาน ช่วงไหนที่เศรษฐกิจดี ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโต มีโครงการพัฒนาที่ดิน ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร ฯลฯ เกิดขึ้นใหม่เป็นจำนวนมาก แต่เมื่อใดที่เศรษฐกิจหวั่นไหว ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็จะได้รับผลกระทบก่อนภาคการผลิตอื่น ปัจจุบันคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมาก จึงทำให้วิตกว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แตกเหมือนที่เคยปรากฏใน ปี 2540 อย่างไรก็ตาม เชื่อมั่นว่า ภายใน 2 ปีนับจากนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังมีศักยภาพในการเติบโต โอกาสที่จะตกอยู่ในภาวะล้นตลาดจะเกิดขึ้นน้อย และคาดว่าคงจะไม่เกิดปรากฏการณ์ฟองสบู่แตกอย่างที่แล้วมา เพราะผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างมีบทเรียนจำฝังใจจากในอดีต 


นายสมเกียรติ กล่าวต่อว่า ในอดีตยุคที่อสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู ใครต่อใครก็แห่กันลงทุนพัฒนาโครงการฯ มีทั้งคนที่ทำธุรกิจนี้เป็นอาชีพ และคนที่ไม่ได้ทำเป็นอาชีพ แต่ปัจจุบันผู้ประกอบการที่เหลืออยู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะรายเล็ก กลาง ใหญ่ ล้วนเป็นตัวจริง ที่ยึดเป็นอาชีพ ทุกคนมีภูมิคุ้มกัน และติดตามสถานการณ์ตลอดเวลา อาจมีกลุ่มผู้สมัครเล่นเข้ามาสร้างสีสันบ้าง แต่ก็เป็นกลุ่มที่มีทุนหนา ไม่ได้กู้เงินระยะสั้นมาลงทุนเหมือนที่ผ่านมา

ต่อข้อถามที่ว่าภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์จะแตกหรือไม่ นายสมเกียรติ กล่าวว่า ต้องวิเคราะห์เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์กันแบบเอกซเรย์ เริ่มจากตลาดที่ใหญ่ที่สุดคือตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งมีสัดส่วนถึง 75% ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมานี้ คอนโดมิเนียมเป็นดารานำในตลาดที่อยู่อาศัย และคาดว่าจะยังคงเป็นดาวค้างฟ้าไปอีกนาน ด้วยโครงข่ายการพัฒนาเมืองที่ดีขึ้น ทั้งรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน การคมนาคม และการบริการชุมชนต่าง ๆ ทำให้คอนโดมิเนียม เป็นการลงทุนในสินทรัพย์ถาวรที่คุ้มค่า เพราะคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นมากมายในปัจจุบัน ล้วนตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ในสนนราคาที่จ่ายได้ ซึ่งหากอนาคตเมื่อที่ดินในเมืองมีราคาสูงขึ้น บางโครงการจะสามารถทำรายได้เพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 20 - 30% ซึ่งผิดกับทาวน์เฮาส์ที่ราคาพอซื้อได้ก็เป็น “ชุมชนไกลปืนเที่ยง” หรือ บ้านเดี่ยวที่เป็น “วิมานราคาเกินฝัน” ทำให้ทั้งทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวไม่รุ่งเท่ากับคอนโดมิเนียม


อย่างไรก็ตาม เมื่อวิเคราะห์ในแง่การดำเนินธุรกิจ ทาวน์เฮาส์ถือเป็นการลงทุนที่อยู่ในช่วงที่เรียกว่าแม่วัวทำเงิน หรือ Cash cow ซึ่งยังมีส่วนแบ่งตลาดสูง แต่อัตราการเติบโตไม่สูงนัก เนื่องจากเป็นที่อยู่อาศัยที่มีลูกค้ากลุ่มเป้าหมายที่มีอายุระดับกลางคน ต้องการขยายครอบครัวในทำเลที่ตั้งไม่ห่างไกลจากที่อยู่อาศัยเดิม ทาวน์เฮาส์แถบชานเมืองในปัจจุบันก็มีราคาประมาณ 3 - 4 ล้านบาทต่อยูนิต ทาวน์เฮาส์ที่ระดับราคา 1 – 2 ล้านบาทต่อยูนิตจะตั้งอยู่ในทำเลที่ไกลมาก ๆ สำหรับบ้านเดี่ยวนั้น ส่วนใหญ่มีราคาสูงมาก กลุ่มลูกค้าเป้าหมายรองรับมีจำนวนน้อย ทำให้ขายออกได้ช้า ส่วนโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นในสัดส่วนที่น้อยลง 


ส่วนอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้านั้น จะเห็นได้ว่าในช่วงหลังมีศูนย์การค้าเกิดใหม่มากขึ้น มีทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่และศูนย์การค้าที่เติบโตแบบกระจายตัวไปตามย่านที่ มีชุมชนรองรับ เรียกว่าเป็น Community mall ที่ผ่านมาจะสังเกตได้ว่าศูนย์การค้าในรูปแบบนี้บางแห่งก็ประสบความสำเร็จ บางแห่งก็ไม่ประสบความสำเร็จ ทั้งนี้ศูนย์การค้ารุ่นใหม่จะต้องมีลักษณะเด่นเฉพาะตัว เพื่อดึงลูกค้ากลุ่มเป้าหมายที่ต้องการ


ด้านตลาดอาคารสำนักงาน ปัจจุบันมีพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ประมาณ 8 ล้านตารางเมตร คาดว่าในอีก 3 ปีข้างหน้ามีโอกาสที่จะเกิดการขาดแคลนพื้นที่สำนักงาน ในบางพื้นที่โดยเฉพาะในเขต CBD หรือ หาได้ยากขึ้น เนื่องจากพบว่าการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานในทำเลใจกลางเมืองเกิดขึ้นน้อย ลงเมื่อเทียบกับหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากปัจจุบันมีการลงทุนพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่น้อยลง เพราะใช้เวลาคืนทุนนาน และราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับสำนักงานหลายประเทศใน ภูมิภาคเดียวกัน ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในทุกด้านพุ่งสูงขึ้นในทุกปี


สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรม ยังคงเป็นการลงทุนที่น่าสนใจ และมีการแข่งขันกันสูง ตามทำเลและรูปแบบการให้บริการ ณ วินาทีนี้ มั่นใจได้ว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังคงเติบโตเป็นฟันเฟืองที่ สำคัญของระบบเศรษฐกิจไทย การซื้อขายเพื่อเก็งกำไรอยู่ในระดับที่ไม่น่าวิตก ส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายที่เกิดขึ้นจากความต้องการที่แท้จริง (Real demand) และเพื่อลงทุนในระยะยาว ในช่วง 2 ปีนี้ โอกาสที่จะเกิดภาวะฟองสบู่แตกจึงค่อนข้างเป็นได้น้อย แต่อย่างไรก็ตาม คงต้องจับตามองกันต่อไป.