ภาพรวมพื้นที่อัพเดต ณ ช่วงครึ่งปีแรก 2558 มี 8.4 ล้าน ตร.ม. เพิ่มขึ้น 8.6 หมื่น ตร.ม. มาจาก 2 โครงการใหม่คือ เอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ กับภิรัช ทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ จะเห็นได้ว่าดีมานด์-ซัพพลายค่อนข้างจะขี่กันอยู่เนื่องจากคิดเป็นอัตราเพิ่มขึ้น 4.8% เท่านั้น

มองอนาคตอันใกล้ กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงาน 3.4 แสน ตร.ม. ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและทยอยสร้างเสร็จตั้งแต่ครึ่งปีหลัง 2558 ไปจนถึงปี 2561 โครงการไฮไลต์จะมีอาคารเกษร ทาวเวอร์ 2 กับสิงห์ คอมเพล็กซ์ ทำให้ซีบีฯ ประเมินว่าอัตราพื้นที่ว่าง (Vacancy Rate) จะลดต่ำลงแตะ 5% ภายใน 2-3 ปีหน้า

นั่นหมายถึงซัพพลายมีจำกัดจำเขี่ยมากสำหรับตลาดย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ

อย่างไรก็ตาม น่าแปลกที่ในด้านราคากลับพบว่า ค่าเช่าสำนักงานตกต่ำอย่างไม่น่าเชื่อ แทบจะต่ำที่สุดในโลก ยกเว้นกรุงเทพฯ ยังแซงหน้าอัตราค่าเช่าสำนักงานในกรุงเแคนเบอร์รา ประเทศออสเตรเลีย โดยโฟกัสค่าเช่าเฉลี่ยทำเลเกรดเอ, เกรดบี ดังนี้

ค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุด เกรดเอ อยู่ที่ 870 บาท/ตร.ม./เดือน ทำเลซีบีดี (ทำเลศูนย์กลางธุรกิจ ได้แก่ สีลม สาทร วิทยุ เพลินจิต สุขุมวิทตอนต้น) ทำเลน็อน-ซีบีดี เกรดเอ เฉลี่ย 687 บาท/ตร.ม./เดือน

ค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุด เกรดบี 646 บาท/ตร.ม./เดือน และทำเลน็อน-ซีบีดี เกรดบี อยู่ที่ 593 บาท/ตร.ม./เดือน

โดยเปรียบเทียบค่าเช่าสำนักงานเกรดเอ-บี ของไทยกับต่างประเทศ พบว่า เฉลี่ยในฮ่องกง 6-7 พันบาท/ตร.ม./เดือน สิงคโปร์ 2.5-3 พันบาท/ตร.ม./เดือน มาเลเซีย 2.4 พันบาท/ตร.ม./เดือน เหลียวกลับมาดูไทย 900 บาท/ตร.ม./เดือน แนวโน้มที่มองคือค่าเช่าเฉลี่ยของไทยใน 3 ปีหน้าไม่ควรจะต่ำกว่า 1,000 บาท/ตร.ม.เดือน

กลับมาดูอัตราค่าเช่าสูงสุด แชมป์ยังเป็นของรายเดิม "อาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโค่เพล็กซ์" 1,200 บาท/ตร.ม./เดือน สถิติเมื่อเทียบปีต่อปีพบว่า ค่าเช่าเติบโต 4-10% ในจำนวนนี้อัตราเพิ่มต่ำสุดคือสำนักงานให้เช่าเกรดเอ ที่เพิ่มเพียง 4% โดยค่าเช่าที่มีอัตราเพิ่มสูงสุดย้ายทำเลไปอยู่ย่านน็อน-ซีบีดี เกรดเอ

"ผมไม่อยากใช้คำว่า เซคันด์ซีบีดี แต่เป็นซีบีดีที่ขยายตัวออกไปแถวย่านรัชดาภิเษก โดยค่าเช่าจะแตกต่างจากซีบีดี 20%"

เจาะไปที่กลุ่มผู้เช่าหลักซึ่งก็ระบุไปแล้วว่าเป็นชาวต่างชาติ นาทีนี้พบว่า นักลงทุนญี่ปุ่น เป็นกลุ่มใหญ่สุด รองลงมาคละกันในกลุ่มนักลงทุนยุโรป อเมริกา ระยะหลัง ๆ เริ่มเห็นปรากฏการณ์ที่มีผู้เช่าชาวจีนทยอยเข้ามาเติมดีมานด์มากขึ้น

พฤติกรรมการเช่า ขนาดพื้นที่ยอดนิยมคือ 100-300 ตร.ม. อาทิ ธุรกิจอีคอมเมิร์ซ กับลูกค้าที่มองหาโอกาสการลงทุนในการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี ความต้องการอยู่แถว ๆ 1,000-3,000 ตร.ม.

"ธุรกิจยุคใหม่ลูกค้าเอสเอ็มอีจะเริ่มต้นจากการเช่าไซซ์เล็กก่อน ถ้าไปได้ดีก็ขยับขยายสำนักงานใหญ่ขึ้น ไซซิ่งยอดนิยม 100-300 ตร.ม.สะท้อนการออกแบบตัวตึกด้วย เป็นข้อดีที่เจ้าของโครงการให้ความสนใจผู้เช่าต้องการอะไร เช่น ถ้าตึกไหนที่ไม่ใช่คอลัมน์ฟรี (ไม่มีเสา) ค่าเช่าจะไม่ดีเท่าไหร่ เพราะถ้าเป็นตึกไม่มีเสาผู้เช่าจะสามารถจัดพื้นที่ใช้สอยประโยชน์ได้เต็มที่ มีความลงตัวมากกว่า..."

นำไปสู่การสะท้อนข้อมูลอีกตัวคือ พื้นที่สำนักงานรวม 8.4 ล้าน ตร.ม.ดังกล่าว เป็นตึกที่มีอายุการใช้งานน้อยกว่า 10 ปีเพียง 14% หรือเกือบ 1.2 ล้าน ตร.ม. นั่นหมายความว่ามากกว่า 7 ล้าน ตร.ม.เป็นตึกเก่า ทางซีบีฯ ส่งสัญญาณถึงเจ้าของโครงการว่าควรจะลงทุนปรับปรุง หรือรีโนเวตตึก เพื่อรองรับพฤติกรรมผู้เช่ายุคใหม่และสร้างโอกาสในการปรับขึ้นค่าเช่าในอนาคต

"สำนักงานให้เช่าที่ประสบความสำเร็จจะต้องมีเวอร์ติคอลซิตี้หรือมิกซ์ยูสในตึกเดียวกันมีทั้งโรงแรม ค้าปลีก ตัวอย่างสำนักงานในยุโรป อเมริกา หลายบริษัทโฟกัสไปที่พนักงาน ถ้าสามารถสร้างสิ่งแวดล้อมการทำงานที่ตอบโจทย์จะเพิ่มโปรดักติวิตี้ของพนักงานโดยตรง เช่น เพดานสูง 3 เมตร ห้องจะโปร่งโล่ง สบาย มีห้องอาบน้ำส่วนกลางเพราะไลฟ์สไตล์ยุคปัจจุบันพนักงานหลายคนปั่นจักรยาน หรือออกกำลังกายฟิตเนสตอนเช้า เป็นต้น"

อีกตัวคือทำเลต้องใกล้แมสทรานสิต ระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ รัศมีห่างจากสถานีรถไฟฟ้าอย่าเกิน 100 เมตร ยิ่งใกล้กันแบบเชื่อมสกายวอล์กเข้าตึกเลยยิ่งดี

ติดตามข่าวสารผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊คประชาชาติธุรกิจออนไลน์
www.facebook.com/PrachachatOnline
ทวิตเตอร์ @prachachat