ผู้สื่อข่าวสำรวจภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมช่วงนี้ พบประเด็นที่น่าสนใจว่าตั้งแต่ไตรมาสแรกที่ผ่านมาถึงปัจจุบัน บริษัทพัฒนาที่ดินหลายรายนำห้องชุดสร้างเสร็จรอขายมาจัดแคมเปญระบายสต๊อก มีทั้งโครงการใหม่ที่เพิ่งสร้างเสร็จและโครงการเก่าที่ต้องการปิดการขาย ส่งผลให้การแข่งขันทำแคมเปญทวีความรุนแรงขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะปี 2556 มีคอนโดฯในกรุงเทพฯและปริมณฑลเปิดตัวใหม่มากถึง 8.5 หมื่นยูนิต และส่วนใหญ่จะทยอยสร้างเสร็จในปีนี้ โดยจากการสำรวจผู้ประกอบการ 8 ราย ได้แก่ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ แสนสิริ ควอลิตี้ เฮ้าส์ ศุภาลัย พฤกษา เรียลเอสเตท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เสนาดีเวลลอปเม้นท์ และ บจ.แกรนด์ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ มีสต๊อกสร้างเสร็จรอขายรวมกันกว่า 8.4 พันยูนิต มูลค่าขายรวมกว่า 1.56 หมื่นล้านบาท

ลดราคา 5-7% เร่งขาย

แหล่งข่าวจากกลุ่มบริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ (คิวเฮ้าส์) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ภาพรวมคอนโดฯตั้งแต่ไตรมาส 1-2 มีสิ่งที่น่าจับตามอง คือ การแข่งขันทำแคมเปญเพื่อระบายสต๊อกคอนโดฯที่สร้างเสร็จแต่ยังมีห้องชุดเหลือขาย เนื่องจากกำลังซื้อยังชะลอตัวผู้ประกอบการที่เร่งระบายสต๊อกก่อนก็จะได้เปรียบ

สำหรับกลุ่มคิวเฮ้าส์ปัจจุบันมีสต๊อกคอนโดฯสร้างเสร็จรอขายไม่ต่ำกว่า 1 พันยูนิต มูลค่าขายรวมกว่า 2 พันล้านบาท บางโครงการอยู่ในทำเลที่มีซัพพลายค่อนข้างมาก เช่น งามวงศ์วาน ฯลฯ จึงเตรียมจัดแคมเปญสื่อสารตรงกับผู้บริโภค หรือขึ้นป้ายโฆษณาเป็นรายโครงการ นำห้องชุดสร้างเสร็จมาลดราคาจากปกติเฉลี่ย 5-7% เพื่อเร่งยอดขายและรับรู้รายได้

"ตอนนี้ใครออกตัวเรื่องแคมเปญก่อนย่อมได้เปรียบ การทำแคมเปญดอกเบี้ย 0% 1 ปี ตอนนี้ถือว่าเป็นเรื่องปกติแล้ว ภาวะเศรษฐกิจแบบนี้การให้ส่วนลดจะได้ผลมากกว่า" แหล่งข่าวกล่าว

LPN สต๊อก 4 พันห้อง

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ เปิดเผยว่า การระบายสต๊อกคอนโดฯสร้างเสร็จเหลือขายปีนี้เป็นสิ่งที่ต้องติดตาม เพราะคอนโดฯที่เปิดตัวในปี 2556 จะทยอยเสร็จในปีนี้ จะมีห้องชุดบางส่วนที่เหลือขาย และบางส่วนที่ลูกค้ากู้ไม่ผ่านต้องนำกลับมาขายใหม่ ขณะนี้จึงเป็นจังหวะที่ดีของผู้ซื้อที่จะได้ห้องชุดราคาไม่แพงสำหรับแอล.พี.เอ็น.ฯได้กระตุ้นการขายคอนโดฯ

ในสต๊อกต่อเนื่องจากต้นปีมีสต๊อกที่สร้างเสร็จประมาณ6.5พันยูนิตมูลค่า6-7 พันล้านบาท ปัจจุบันลดเหลือ 4 พันยูนิต มูลค่าขาย 4 พันล้านบาท และไตรมาส 2 ยังคงจัดแคมเปญต่อเนื่อง บางส่วนเพื่อเร่งปิดการขายห้องชุดลอตสุดท้าย เช่น โครงการลุมพินี ประชาชื่น-พงษ์เพชร 2 เหลือขาย 80 ยูนิตสุดท้าย นำห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 22.5-26 ตารางเมตรมาขายราคาเริ่มต้นยูนิตละ 1.22 ล้านบาท เกือบจะใกล้เคียงราคาช่วงพรีเซล

"ช่วง 3-4 ปีก่อนผู้ประกอบการแข่งกันเปิดโครงการ ทำให้ซัพพลายคอนโดฯที่เสร็จปีนี้มีเยอะ บางส่วนลูกค้าไม่มาโอน บางส่วนกู้ไม่ผ่าน บางส่วนยังขายไม่หมดก็ต้องนำมาขายใหม่ เพื่อเปลี่ยนสต๊อกเป็นเงินสด" นายโอภาสกล่าว

แสนสิริเร่งขายต่างจังหวัด

สอดคล้องกับนายอุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาคอนโดมิเนียม บมจ.แสนสิริ เปิดเผยว่า ได้จัดแคมเปญกระตุ้นการขายคอนโดฯสร้างเสร็จในสต๊อกมาต่อเนื่อง ให้ส่วนลดตั้งแต่ 5-10% ปัจจุบันมีสต๊อกคงเหลือกว่า 1 พันยูนิตมูลค่าขายรวม 4-5 พันล้านบาท ส่วนใหญ่ 80-90% เป็นโครงการแบรนด์ดีคอนโดและเดอะเบสในต่างจังหวัด เช่น ภูเก็ต หัวหิน-ชะอำ ฯลฯ เป้าหมายเร่งขายให้หมดภายในปีนี้ ขณะที่สต๊อกในกรุงเทพฯมี 100-200 ยูนิตเท่านั้นไม่น่าเป็นห่วง

นายเนรมิต สร้างเอี่ยม กรรมการผู้จัดการ บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด ผู้พัฒนาคอนโดฯแบรนด์ "ยู ดีไลท์" เปิดเผยว่า ประมาณการมีสต๊อกคอนโดฯสร้างเสร็จเหลือขายรวม 400 ยูนิต มูลค่าขายรวม 800 ล้านบาท เพื่อกระตุ้นการขายได้จัดแคมเปญเป็นรายโครงการ เช่น ยู ดีไลท์ รัตนาธิเบศร์ จัดแคมเปญแถมเฟอร์นิเจอร์ ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 1.95 ล้านบาท ฯลฯ ส่วนการแข่งขันทำแคมเปญเพื่อระบายสต๊อก มองว่าขึ้นกับซัพพลายเหลือขายในแต่ละทำเล อย่างไรก็ตาม บริษัทยังไม่มีแผนรวมนำห้องชุดสร้างเสร็จเหลือขายมาทำแคมเปญใหญ่ในภาพรวม

รายกลาง-ใหญ่ถือ 500-600 ยูนิต

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการสำรวจปริมาณสต๊อกคอนโดฯเหลือขายของผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ได้แก่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท มีสต๊อกรวม 500 ยูนิต มูลค่าขายรวม 1 พันล้านบาท แยกเป็นคอนโดฯที่เสร็จรอขายปัจจุบัน 330 ยูนิต และโครงการฟิวส์ ถนนจันทน์ ที่จะสร้างเสร็จเร็ว ๆ นี้ ตั้งใจเก็บห้องชุดลอตสุดท้ายกว่า 10% หรือประมาณ 200 ยูนิตไว้ขายช่วงตึกเสร็จ

บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มีจำนวน 500 ยูนิต มูลค่าขายรวม 800-900 ล้านบาท บางส่วนเป็นโครงการที่พัฒนาในรูปแบบสร้างเสร็จก่อนขาย เช่น ไอคอนโดสุขุมวิท 105 และส่วนที่ลูกค้ากู้ไม่ผ่านต้องนำกลับมาขายใหม่ เช่น โครงการไอคอนโด เพชรเกษม 39 ได้นำมาจัดแคมเปญดอกเบี้ย 0% 1 ปี ฟรีค่าโอนและจดจำนอง ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 1.65 ล้านบาท เทียบเท่าส่วนลดมูลค่า 5%

บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์มีสต๊อก 600 ยูนิต มูลค่าขายรวม 800 ล้านบาท เป็นแบรนด์เดอะคิทท์ และเดอะนิช ยูนิตละกว่า 7 แสน-2 ล้านบาท ให้ส่วนลดลูกค้าเฉลี่ย 3% แต่ยังไม่มีแผนจัดแคมเปญใหญ่เพื่อเร่งการขาย ขณะที่ บมจ.ศุภาลัยมีสต๊อก 400 ยูนิต มูลค่าขายรวม 1.1 พันล้านบาท เช่น โครงการศุภาลัยเวลลิงตัน, ซิตี้โฮมศรีนครินทร์ ฯลฯ ปัจจุบันยังไม่มีแผนนำมาจัดแคมเปญเพื่อเร่งการขาย เนื่องจากประเมินว่าปริมาณยังไม่สูงจนน่ากังวล

ไตรมาสแรกกำไรแผ่ว

ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องทำแคมเปญระบายสต๊อกคอนโดฯสร้างเสร็จเพื่อเปลี่ยนสินค้าที่มีอยู่ให้เป็นเงินสดและยอดรับรู้รายได้ แต่ในขณะเดียวกันอาจเป็นเพราะการทำแคมเปญก็ส่งผลกระทบกับอัตรากำไรสุทธิในไตรมาสแรกที่ผ่านมา

เมื่อสำรวจอัตรากำไรสุทธิของผู้ประกอบการอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ฯทั้ง7ราย ยกเว้น บจ.แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวล็อปเมนท์ ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่าในจำนวนนี้มี 5 บริษัทที่อัตรากำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา

เริ่มจาก บมจ.แสนสิริ มีกำไรสุทธิไตรมาส 1/2558 จำนวน 540 ล้านบาท คิดเป็น 7.76% ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ทำได้ 829 ล้านบาท คิดเป็น 15% อย่างไรก็ตาม ไตรมาส 1/2557 แสนสิริมีกำไรพิเศษจากการขายตึกสิริภิญโญเข้ากองทุน REIT และการขายที่ดินบางส่วน

บมจ.แอล.พี.เอ็น.ฯ มีกำไรสุทธิไตรมาส 1/2558 จำนวน 292 ล้านบาท คิดเป็น 13.2% ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ทำได้ 350.6 ล้านบาท คิดเป็น 14% บมจ.ควอลิตี้ เฮ้าส์ มีกำไรสุทธิไตรมาส 1/2558 จำนวน 559.2 ล้านบาท คิดเป็น 13.1% ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ทำได้ 631.8 ล้านบาท คิดเป็น 15%

บมจ.ศุภาลัย มีกำไรสุทธิไตรมาส 1/2558 จำนวน 903 ล้านบาท คิดเป็น 17.9% ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ทำได้ 765.8 ล้านบาท คิดเป็น 23.6% บมจ.พฤกษาฯมีกำไรสุทธิไตรมาส 1/2558 จำนวน 801 ล้านบาท คิดเป็น 10.67% ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ทำได้ 1.06 พันล้านบาท คิดเป็น 13.2%

ส่วนอีก 2 รายมีอัตรากำไรสุทธิเพิ่มขึ้น ได้แก่ บมจ.เสนาฯ มีกำไรสุทธิไตรมาส 1/2558 จำนวน 75.4 ล้านบาท คิดเป็น 14.5% เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ทำได้ 33.6 ล้านบาท คิดเป็น 9.2% และ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มีกำไรสุทธิไตรมาส 1/2558 จำนวน 97.8 ล้านบาท คิดเป็น 3.9% สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมาที่มีอัตรากำไรสุทธิ 3.5% ถือว่ากำไรสุทธิไตรมาสแรกหล่นกันทั่วหน้า


ติดตามข่าวสาร ผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊ค ประชาชาติธุรกิจออนไลน์
www.facebook.com/PrachachatOnline
ทวิตเตอร์ @prachachat