นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ถึงแม้ปัจจุบันภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวในภาพรวม แต่สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับพบว่ามีแนวโน้มของการซื้อเก็งกำไรในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียมราคาแพง หรือ ตร.ม.ละ 2-3 แสนบาทขึ้นไป ประกอบกับผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่แข่งขันเปิดตัวคอนโดฯทำเลแนวรถไฟฟ้าอยู่ตลอดเวลา มีผลเท่ากับเป็นการเติมซัพพลายให้กับตลาด อาจทำให้เกิดปัญหาฟองสบู่คอนโดฯในเซ็กเมนต์นี้ขึ้นมาได้ในที่สุด



ดึง 5 บิ๊กขึ้นเวทีถกฟองสบู่

ดังนั้น ในวันอังคาร 21 ก.ค.นี้ เวลา 13.00-17.00 น. สมาคมเตรียมจัดสัมมนาหัวข้อ "ผ่ากลยุทธ์ กระตุ้นตลาดคอนโด ปี 2558" ณ โรงแรมเซ็นทาราแกรนด์ แอท เซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว โดยมีตัวแทนจาก 5 บริษัทอสังหาฯ ที่มีส่วนแบ่งตลาดรวมกัน 35% ร่วมเป็นวิทยากรเพื่อนำเสนอข้อมูลและข้อคิดเห็น 2 ด้านคือ 1.ภาวะตลาดคอนโดฯ และแนวโน้ม 2.การปรับกลยุทธ์เพื่อกระตุ้นตลาดคอนโดฯ ในแต่ละกลุ่มลูกค้าของผู้นำตลาดในปัจจุบัน

รายชื่อวิทยากร ประกอบด้วย นายประเสริฐ ในฐานะกรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท,นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) และนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรมกรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย

"วิทยากรแต่ละบริษัทจะเป็นตัวแทนดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ที่ทำตลาดคอนโดฯ ครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์ ตั้งแต่ 1 ล้านต้น ๆ ไปถึงเริ่มต้นห้องละ 7 ล้านบาท วัตถุประสงค์สมาคมอยากทำระบบเตือนภัยอุตสาหกรรมล่วงหน้า ซึ่งเคยประสบความสำเร็จมาแล้วจากการออกมาเตือนภัยเมื่อ 2 ปีที่แล้วว่าตลาดคอนโดฯในต่างจังหวัดอย่าแข่งกันสร้างมากนัก เพราะจะทำให้โอเวอร์ซัพพลายได้ วันนี้จะเห็นว่าผู้ประกอบการเขาฟังและปรับตัวทำให้ไม่เป็น NPL (หนี้เสีย) ปีนี้อยากเตือนภัยตลาดบน เพราะลงทุนสูงขึ้น เนื่องจากเป็นเซ็กเมนต์ห้องชุดที่มีราคาแพง ไม่อยากให้ซ้ำรอยคอนโดฯในต่างจังหวัด"

ราคาเกิน 10 ล้านบาทแชร์ 40%

นายประเสริฐกล่าวว่า คาดการณ์ตัวเลขมูลค่าคอนโดฯเปิดตัวใหม่ปีนี้ เฉพาะในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอยู่ที่ 148,000 ล้านบาท มีอัตราเติบโต 4-5% เทียบกับปีที่แล้วที่มีสถิติ 142,000 ล้านบาท โดย 6 เดือนแรกปี 2558 ประมาณ 80,000 ล้านบาท อัตราเติบโตจะสูง เพราะช่วง 6 เดือนแรกปี 2557 มีมูลค่าเพียง 59,000 ล้านบาท

ทั้งนี้ ยอดขายช่วงครึ่งปีแรก 79,000-80,000 ล้านบาทนั้น ปรากฏว่าเป็นยอดขายคอนโดฯ 39,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้สัดส่วนถึง 40% หรือ 15,600 ล้านบาท เป็นยอดขายห้องชุดที่มีราคาเกินยูนิตละ 10 ล้านบาท เป็นตัวเลขที่ต้องจับตามองเป็นอย่างมาก เพราะเป็นครั้งแรกตั้งแต่มีอุตสาหกรรมนี้ขึ้นมาที่ตัวเลขคอนโดฯราคาแพงมีส่วนแบ่งตลาดสูงทะลุ 40% ดังกล่าว

โดยมองว่าห้องชุดราคาแพงเป็นกลุ่มราคาที่มีฐานลูกค้าไม่เยอะมาก เพราะอยู่บนยอดท็อปของรูปสามเหลี่ยมพีระมิด ถ้าหากซัพพลายใหม่ไม่เยอะ และถ้าขนาดตลาดเติบโตได้อย่างต่อเนื่องก็ไม่มีปัญหา แต่คอนโดฯเป็นสินค้าที่ใช้เวลาก่อสร้างนานข้ามปี ยอดจองซื้อในวันนี้ถือเป็นเศรษฐกิจพรีอินเวสต์เมนต์ หรือมีแนวโน้มว่ามีการซื้อเก็งกำไรพอสมควร

"ลูกค้าที่ซื้อของแพงจะมีประสบการณ์ในการซื้อทรัพย์สิน รู้ว่าลงทุนแล้วคุ้มค่าก็จะไม่ทิ้งกลางคัน ประเด็นคือ คอนโดฯวันนี้ราคาแพงเพราะตั้งราคาล่วงหน้าไปรอเศรษฐกิจจะฟื้นตัวในอนาคต บวกกับรอภาวะอสังหาฯบูมจากเออีซี (เปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน) ทำให้เป็นห่วงเพราะซื้อคอนโดฯ ปีนี้จะเป็นยอดโอนปี"60 อาจทำให้เกิดปัญหาดีมานด์หลอกหรือดีมานด์เทียมได้ เพราะต้องไม่ลืมว่าเศรษฐีก็มี (จำนวน) จำกัดเหมือนกัน"

ดัชนี 1.2 แสน/ตร.ม.พุ่งสุด

ในด้านราคาห้องชุดพบว่ามีความสอดคล้องกันกับข้อกังวลของสมาคมอาคารชุดไทย นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการ REIC หรือศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ผลสำรวจดัชนีราคาห้องชุด ภาพรวมคอนโดฯทุกระดับราคาในเขตกรุงเทพฯ นนทบุรี และสมุทรปราการ ปรับเพิ่ม 5.2% เมื่อเทียบกับราคาฐาน ณ ไตรมาส 2/57

แต่เมื่อเจาะรายละเอียด พบว่า คอนโดฯตลาดบนมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงที่สุดดังนี้ ห้องชุดราคาต่ำกว่า 5 หมื่นบาท/ตร.ม. ดัชนีราคาเพิ่ม 2.2% กลุ่มราคา ตร.ม.ละ 5-8 หมื่นบาท เพิ่ม 3.1% กลุ่มราคา ตร.ม.ละ 8 หมื่น-1.2 แสนบาท เพิ่ม 7.7% และราคาเกิน ตร.ม.ละ 1.2 แสนบาทขึ้นไป เพิ่ม 4.5%

ในด้านทำเล พื้นที่กรุงเทพฯ เขตที่มีราคาห้องชุดปรับตัวเพิ่มขึ้นสูง ได้แก่ เขตห้วยขวาง จตุจักร ราชเทวี ปทุมวัน สาทร บางรัก วัฒนา คลองเตย และเขตบางพลัด ส่วน จ.นนทบุรีและสมุทรปราการ เขตที่ราคาห้องชุดเพิ่มขึ้นมาก ได้แก่ อ.เมืองนนทบุรี (ตามแนว ถ.รัตนาธิเบศร์) ใกล้แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง

ส่วนลดเหมายกฟลอร์-ตัวป่วน

แหล่งข่าวจาก 3 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ทุกวันนี้การขายคอนโดฯกลุ่มราคาแพงจะมีเทคนิคพิสดาร หรือมีกลวิธีนำเสนอการขายรูปแบบแปลก ๆ เช่น โฆษณาหรือประกาศไปเลยว่าลูกค้าที่ซื้อบิ๊กลอตจะมีส่วนลดให้เท่านั้นเท่านี้ เพื่อกระตุ้นลูกค้านักลงทุนเข้ามาเหมาซื้อแบบยกชั้น ซึ่งน่าเป็นห่วงมากเพราะกำลังไปสนับสนุนให้เกิดการเก็งกำไรโดยตรง เนื่องจากนักลงทุนจะเล็งผลเลิศจากส่วนลดที่ได้มา แล้วนำไปขายต่อมือที่ 2-3 ในราคาเต็มหรือบวกกำไรเพิ่มอีกนิดหน่อย เป็นต้น

"ข้อเท็จจริงห้องชุดราคาแพงตอนแรก ๆคงจะตั้งใจขายเจาะลูกค้าเรียลดีมานด์ แต่ด้วยขนาดตลาดหรือความบูมของเซ็กเมนต์นี้ที่มีภาพเติบโตต่อเนื่อง เปิดตัวแล้วปิดการขายได้เร็ว สามารถไปสร้างหรือไปดึงดูดผู้ซื้อนักเก็งกำไรได้ บางโครงการ เช่น คอนโดฯ มาร์ค สุขุมวิท ตอนเปิดตัวราคา ตร.ม.ละ 2 แสนกว่าบาท ทุกวันนี้ว่ากันว่าราคาซื้อขายเปลี่ยนมือ ตร.ม.ละ 4.2 แสนบาท ภาพอย่างนี้ทำให้น่าเป็นห่วง กลัวฟองสบู่จะแตกในปี"60 ถ้าลูกค้าไม่รับโอน" แหล่งข่าวกล่าว

ติดตามข่าวสาร ผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊ค ประชาชาติธุรกิจออนไลน์
www.facebook.com/PrachachatOnline
ทวิตเตอร์ @prachachat