แม้สถาบันการเงินหลายแห่งออกมายืนยันเป็นเสียงเดียวกันว่า ธนาคารไม่ได้ชะลอปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน แต่ตัวเลขอัตราปฏิเสธสินเชื่อที่ยังไต่ระดับ 20-45% แล้วแต่ธนาคาร แสดงให้เห็นว่าปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่านน่าจะยังเป็นปัญหาสำคัญสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ใน พ.ศ.นี้

วันนี้เป็นคิวของ "อ.ยุ้ย ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์" กรรมการบริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เล่าให้ฟังว่า ที่ผ่านมารีเจ็กต์เรตกลายเป็นปัญหาสำคัญของบริษัทที่ถูกหยิบยกขึ้นพูดคุยในห้องประชุมบอร์ด ล่าสุดบริหารจัดการจนมีอัตราปฏิเสธสินเชื่อเฉลี่ย 8-10% ถือว่าน้อยลงแล้ว หลังจากทำสารพัดวิธีทั้งสกรีนลูกค้า และพรีแอปพรูฟ

หากแบ่งตามเซ็กเมนต์ตลาด กลุ่มสินค้าที่มีปัญหามากที่สุด คือ คอนโดมิเนียมราคา 1 ล้านต้น ๆ มีรีเจ็กต์เรต 15-16% รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว 3-4 ล้านบาท กู้ไม่ผ่าน 8-9% คอนโดฯตลาดกลาง-บน ราคา 8 หมื่น-1 แสนบาท/ตร.ม. ของบริษัทยังไม่ถึงวันโอน แต่จากการพรีแอปพรูฟพบปัญหา 4-5% ส่วนบ้านเดี่ยวราคา 7 ล้านบาท มีปัญหา 2-3% เท่านั้น

"หนี้ครัวเรือนเป็นปัญหาระดับประเทศที่ผู้พัฒนาอสังหาฯแก้ไขเองไม่ได้ การปรับตัวของบริษัทจึงเป็นการย้ายเซ็กเมนต์ไปทำตลาดกลาง-บนมาตั้งแต่ปี"57 เพื่อแก้ปัญหารีเจ็กต์เรตและเพื่อขยายตลาดเพิ่มฐานรายได้ ครึ่งปีหลังฝากความหวังไว้กับกลไกเดียวที่เป็นไปได้คือ การลงทุนภาครัฐ ถ้าลงทุนเร็วขึ้นน่าจะทำให้เศรษฐกิจฟื้นตัว"

"อุเทน คงสุนทรกิจกุล" กรรมการผู้จัดการ บมจ.ปริญสิริ มองสอดคล้องกันว่า รีเจ็กต์เรตเป็นปัญหาแทงใจ บริษัทมีอัตราปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นกว่า 30% แล้ว

"เรามีการฝึกอบรมพนักงานให้สกรีนลูกค้า แต่ปัญหายังน่ากังวลเพราะแบงก์เข้มงวดสินเชื่อ บางแห่งปรับเกณฑ์ผ่อนปรนน้อยลง เช่น หากลูกค้าติดแบล็กลิสต์ ชำระหนี้ช้ากว่ากำหนดแต่ไม่เกิน 30 วัน เดิมผ่อนปรนให้แต่เดี๋ยวนี้ไม่ให้แล้ว ทำให้บริษัทต้องพูดคุยกับแบงก์สม่ำเสมอ หากเรารู้ว่าเขากำลังจะมีเกณฑ์ใหม่ก็จะต้องรีบนำมาใช้สกรีนลูกค้าทันที"

ทั้งนี้ กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย (ไม่รวมเคพีเอ็น กรุ๊ป ที่เพิ่งควบรวมกิจการ) ส่วนใหญ่เป็นตลาดกำลังซื้อระดับซีบวก เช่น ทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท คอนโดฯ 1.7-2 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 5-10 ล้านบาท บางส่วนที่เป็นสินค้าตลาดบนคือ ทาวน์เฮาส์เกิน 6 ล้านบาท บ้านเดี่ยวสูงกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งแน่นอนว่าลูกค้าที่มีปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อส่วนใหญ่เป็นตลาดกลาง-ล่าง

"ปริญสิริเองมีแนวคิดที่จะปรับตัวไปจับตลาดกลาง-บนแต่แลนด์แบงก์ที่มีทำให้ปรับตัวยากอยู่เหมือนกันเพราะทำเลรองรับกำลังซื้อระดับกลาง-ล่างจะหาซื้อที่ดินใหม่ก็ราคาแพง ของที่มีในมือมีเพียงพอสำหรับพัฒนาโครงการใหม่ได้อีก 2 ปี"

"อุเทน" ทิ้งท้ายว่า ถึงแม้สถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อบ้าน แต่ไม่ได้ชะลอการให้กู้ เพราะสินเชื่อบ้านมีข้อดีสำหรับธนาคารคือ มีอัตราสำรองเงินทุนต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่น ๆ โอกาสเป็นหนี้เสียน้อยกว่าเพราะคนมีความพยายามรักษาสินทรัพย์ที่อยู่อาศัยสูง

ปัจจัยบวกสุดท้ายคือธนาคารสามารถครอสเซลลิ่งผลิตภัณฑ์อื่นได้เช่นขายพ่วงประกันชีวิต บัตรเครดิต

ติดตามข่าวสาร ผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊ค ประชาชาติธุรกิจออนไลน์
www.facebook.com/PrachachatOnline
ทวิตเตอร์ @prachachat