บรรยากาศในวินาทีนี้ที่ทำให้เศรษฐกิจโลกตะลึงจากภาวะฟองสบู่ตลาดหุ้นในจีน ผสมโรงกับประเทศกรีซลงประชามติ หรือที่เรียกกันว่า ปฏิบัติการกรีซเบี้ยวหนี้ ยังไม่นับรวมภาคส่งออกของไทยที่ถูกรุมเร้าด้วยปัจจัยลบรอบด้าน ตลอดจนกำลังซื้อชะลอตัว ทั้งหมดนี้เป็นโจทย์ใหญ่การทำธุรกิจครึ่งปีหลังอย่างไม่ต้องสงสัย "ประชาชาติธุรกิจ" สัมภาษณ์พิเศษระดมข้อคิดเห็น 3 นายกสมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อร่วมกันหาทางออก

แนะผู้บริโภคอย่าซื้อเกินตัว

"อธิป พีชานนท์" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร แสดงข้อคิดเห็นว่า ปัจจัยในกรีซและจีนแน่นอนว่าส่งผลกระทบกับไทย ขณะเดียวกัน ปัญหาภายในของเราเองก็ยังเป็นเรื่องใหญ่ ไม่ว่าการส่งออกการลงทุนลดลง ราคาพืชผลเกษตร ปัญหาภัยแล้ง เรียกว่ากระทบกำลังซื้อทั้งวงจรโดยเฉพาะธุรกิจในต่างจังหวัด

สำหรับภาคอสังหาฯสินค้าบ้านและคอนโดมิเนียมเป็นสินค้ามีราคาสูงเป็นสินค้าถาวรคนซื้อต้องมั่นใจว่าตัวเองสามารถแบกรับภาระในระยะยาวได้

"ถ้าจะให้ผมชี้ไปเลยในต่างจังหวัดกระทบมากสุดคือคอนโดฯ เพราะเป็นสินค้าที่มีสัดส่วนผู้ซื้อหลากหลายประเภท มีทั้งซื้ออยู่จริงและเก็งกำไร ฉะนั้น พอเศรษฐกิจไม่ดีจึงชะลอง่าย จะเห็นว่าคอนโดฯยอดขายเงียบสนิทพอสมควรทั้งในจังหวัดเล็กจังหวัดใหญ่ ส่วนบ้านจัดสรรกระทบเหมือนกันแต่น้อยกว่า เพราะส่วนใหญ่ลูกค้าต้องการซื้ออยู่จริง รอไม่ได้ พฤติกรรมผู้ซื้อ 100% เพื่ออยู่จริง"

กลับมาที่ตลาดกรุงเทพฯ ปริมณฑล ข่าวร้ายจากเศรษฐกิจโลกมีการทยอยรับรู้ผลกระทบทางจิตวิทยาบ้างแล้ว โดยกลุ่มที่กระทบสูงสุดมองว่าตลาดกลาง-ล่างกับบ้านจัดสรร ซึ่งกระทบน้อยที่สุด เพราะคนส่วนใหญ่ซื้อเพราะความจำเป็น ไม่ได้ซื้อเพื่อเก็งกำไร

"อธิป" ส่งสัญญาณถึงผู้บริโภคด้วยว่า สถานการณ์ปัจจุบันการซื้ออสังหาฯ ให้เลือกซื้อตามความจำเป็นและความสามารถ (ในการผ่อน) ของตัวเองไม่ควรไปซื้อแบกน้ำหนัก (ซื้อเกินตัว) ในฟากผู้ประกอบการต้องทำความเข้าใจตลาด เพราะมีผลกระทบจากปัจจัยภายนอกค่อนข้างเยอะ การขยายโครงการ การลงทุนใหม่ ต้องเลือกและระมัดระวังอย่างที่สุด

แบงก์คุมพรีโพสต์ไฟแนนซ์

"พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยมองว่า กรีซผ่านขั้นตอนลงประชามติไปแล้ว สิ่งที่อาจจะตามมาคือกลายเป็นตัวอย่าง (เบี้ยวหนี้) ให้กับประเทศอื่น อาทิ สเปน โปรตุเกส อิตาลี ถ้าเป็นจริงจะมีความปั่นป่วนเกิดขึ้นได้ นั่นคือ กระทบการส่งออกของไทยในภาพรวม ถ้ามีวิกฤตเศรษฐกิจโลกเกิดขึ้นและยังเคลียร์กันไม่ลง

"หมอวินิจฉัยโรคจากอาการที่ตรวจเจอ ผมก็วินิจฉัยผลกระทบจากข้อมูลที่มีในมือ อย่างตลาดอเมริกาที่บอกว่าฟื้นนั้น ฟื้นจริงไหม เศรษฐกิจจีนก็ไม่ได้หวือหวา จีดีพีเคยเติบโต 10% กว่า ตอนนี้ก็ลดลงมาเหลือเท่าประเทศอื่น ๆ คือระดับ 7-8% โลกก็ต้องปรับตัวว่าความจริงคืออะไร จะมีใครล้มละลายก็ต้องยอมรับ..."

สำหรับผลกระทบต่อประเทศไทย ด่านแรกที่รับผลกระทบก่อนคือตลาดหลักทรัพย์ฯ ส่วนภาคอสังหาฯปีนี้ยังเห็นบิ๊กแบรนด์ลงทุนพัฒนาโครงการตามแผนธุรกิจที่ประกาศไว้อย่างต่อเนื่อง รวมทั้งบริษัทอสังหาฯมหาชนที่กำลังพยายามจะเข้าตลาดทั้งหมด ในขณะที่ผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็กมีการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ สาเหตุส่วนหนึ่งเป็นเพราะสถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้พรีไฟแนนซ์ ทำให้ผู้ประกอบการจำต้องชะลอตัวลง

ควบคู่กันคือ สถาบันการเงินก็เข้มงวดสินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ด้วย ทำให้กลายเป็นอุปสรรคที่ทำให้การผลักดันยอดขายโครงการชะลอตัวลง

"เราดูแนวโน้มภาพรวมเศรษฐกิจย่ำแย่แต่อสังหาฯมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นได้เพราะมีของ (สินค้าบ้านและคอนโดฯ) รอให้ช็อป เป็นของดีราคาต้นทุนเดิม ซึ่งซัพพลายออกมาเยอะมากในตอนนี้ โดยจะทยอยสร้างเสร็จตั้งแต่ไตรมาส 3/58 ต่อเนื่องถึงปีหน้า ประเด็นอยู่ที่ลูกค้าจะรับโอนไหม ถ้าทุกอย่างไปได้สวย (มีการโอนกรรมสิทธิ์) ทุกอย่างก็จะกลับมาค่อนข้างดี เพียงแต่ตอนนี้ยังตอบไม่ได้ว่าลูกค้าจะรับโอนหรือไม่รับโอน ต้องรอดู"

หุ้นรูด 1,400 จุด คอนโดไปแน่

"ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" นายกสมาคมอาคารชุดไทยระบุว่า ไทยส่งออกกรีซเพียง 0.6% มองผลกระทบทางตรงจึงไม่น่าจะมีมากนัก จุดน่าห่วงจึงเป็นผลกระทบทางอ้อม โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ

"ผมห่วงตลาดหุ้นมากกว่า ถ้าดัชนีลงไปถึง 1,400 จุดต้น ๆ น่าจะกระทบต่อตลาดคอนโดฯ ในเมือง เพราะจะไปกระทบต่อเวลท์ (ความมั่งคั่ง) ของคนระดับกลาง-บน ซึ่งเป็นกลุ่มกำลังซื้อที่ขับเคลื่อนตลาดอยู่ ในขณะที่ตลาดระดับล่างเป็นเซ็กเมนต์ที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาหนี้ครัวเรือนไปเยอะแล้ว ข้อสังเกตคือตลาดระดับกลางที่รอการตัดสินใจซื้อ ถ้าอสังหาฯกลับมาบูมในกลุ่มอสังหาฯราคา 5 ล้านบาททั้งบ้านและคอนโดฯ"

"ประเสริฐ" มีข้อแนะนำถึงผู้บริโภคว่า ภาพรวมตลาดส่งสัญญาณตั้งแต่ต้นปี โดยแผนลงทุนพัฒนาโครงการของดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ขับเคลื่อนจากกลุ่มกำลังซื้อตลาดบนมาก่อน แล้วลงมาที่ตลาดระดับกลาง เพราะหวังว่าแรงซื้อจะกลับมาในช่วง 6 เดือนที่เหลือของปี

ฟากผู้ประกอบการเกมธุรกิจจะแพ้ชนะกันที่ต้นทุนที่ดิน ภาพ ณ ขณะนี้ส่วนใหญ่ที่เปิดตัวโครงการใหม่มาจากการนำแลนด์แบงก์เดิมมาพัฒนาเพราะเป็นที่ดินต้นทุนเก่า ไม่ใช่แค่คอนโดฯที่เจอเต็ม ๆ กับปัญหาที่ดินแพง แม้แต่โครงการทาวน์เฮาส์ก็ใช้ที่ดินเก่ามาพัฒนาเช่นกัน เพราะแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่ขยายออกนอกเมือง ทำให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นตาม

ดังนั้น การทำอสังหาฯแนวราบจึงถูกบวกต้นทุนที่ดินไม่น้อยหน้าการทำคอนโดฯในยุคนี้

ติดตามข่าวสารผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊คประชาชาติธุรกิจออนไลน์
www.facebook.com/PrachachatOnline
ทวิตเตอร์ @prachachat