ครึ่งปีแรกโตระเบิด 72%

"ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" ผู้บริหารจากค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดฯครึ่งปีแรก มีมูลค่าตลาดรวม 1 แสนล้านบาท เติบโตถึง 72% จากช่วงเดียวกันปีก่อน ประมาณการปีนี้ทั้งปีโต 27% มูลค่า 1.8 แสนล้านบาท

โดยมีข้อมูลเชิงลึกคือ มูลค่าเติบโตที่ต้องจับตามาจากกลุ่มกำลังซื้อระดับบน ราคาเกิน 5 ล้านบาท/ยูนิต มีซัพพลายเข้ามาเพิ่มสูง คิดเป็นสัดส่วน 54% ของยอดเปิดตัวใหม่ ในจำนวนนี้เป็นกลุ่มคอนโดฯมูลค่าเกินยูนิตละ 10 ล้านบาท สัดส่วนถึง 31% สะท้อนว่าปีนี้บริษัทผู้พัฒนาโครงการหันมาจับตลาดไฮเอนด์มากขึ้น เพราะมองเห็นเทรนด์ความต้องการอยู่อาศัยใกล้ชิดระบบราง ใกล้ใจกลางเมืองได้รับความนิยมมากขึ้น

ภาวะขายดีกำลังซ้อนเป็นภาพเดียวกันกับบิ๊กแบรนด์ "แข่งกันขาย" นำไปสู่ข้อกังวลของสมาคม เนื่องจากสถิติห้องชุดเปิดตัวใหม่กำลังฟ้องว่า ราคา ตร.ม.ละ 2-3 แสนบาทมาแรงสุด ในขณะที่ลูกค้าเศรษฐีก็มีจำกัด เพราะคอนโดฯที่จองซื้อวันนี้กว่าจะสร้างและโอนคือปี 2560 โจทย์ใหญ่คือทำยังไงไม่ให้เกิดปัญหาฟองสบู่ในกลุ่มคอนโดฯราคาแพงในอนาคต

เอพีงัด 3 สูตรคุมเก็งกำไร

"วิทการ จันทวิมล" ผู้บริหารค่ายเอพี(ไทยแลนด์) บริษัทที่เพิ่งประสบความสำเร็จกวาดยอดขายคอนโดฯ 1 หมื่นล้านบาท ในช่วง 2-3 สัปดาห์ จากแคมเปญ 1 ก้าวถึงรถไฟฟ้า มาบอกเล่าว่า กลยุทธ์ที่เอพีฯทำ

มี 3 เรื่อง 1.การเลือกทำเล คัมภีร์อสังหาริมทรัพย์ที่บอกว่า "ทำเล ทำเล ทำเล" อย่างเดียวไม่พอ จะต้องเป็น "ทำเลเหนือทำเล" เช่น โซนสุขุมวิท แม้จะเป็นไพรมแอเรีย แต่ไม่ได้หมายความว่าตลอดเส้นถนน

จะลงทุนคอนโดฯไฮเอนด์ได้ทุกจุด เป็นต้น

2.การตั้งราคา จุดเน้นคือจะต้องทำให้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายสามารถซื้อได้ (Affordable)ยกตัวอย่าง คอนโดฯไลฟ์ อโศก ราคาตลาดตร.ม.ละ 1.4-1.5 แสนบาท แต่บริษัทเลือกที่จะขาย ตร.ม.ละ 1.2 แสนบาท เป็นต้น 3.เทคนิคการขาย จุดเน้นคือควบคุมนักเก็งกำไรไม่ให้เข้ามามากเกินไป เช่น คุมไม่ให้ลูกค้า 1 คนซื้อเกิน 2-4 ยูนิต ถ้าเป็นรายเดิมวนมาซื้อหลายรอบก็จะถูกตัดสิทธิ์ เป็นต้น

"ทั้งหมดนี้เป็น 3 สูตรที่เราพยายามย้ำกับทีมงาน เพราะในสถานการณ์แบบนี้เราควรบริหารความเสี่ยง ไม่ให้คนถือสต๊อกเยอะและเก็งกำไร เพราะวันนี้ขายห้องหมดไม่ใช่ว่าจะซักเซส ต้องไปดูวันโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคตด้วย"

ศุภาลัยชี้ปีทองผู้บริโภค

"ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม" ผู้บริหารค่ายศุภาลัย เปิดมุมมองในฐานะเจ้าตลาดต่างจังหวัดทั้งแนวราบและแนวสูงว่า ภาพรวมอสังหาฯปีนี้ไม่ได้แย่อย่างที่ทุกคนบอก ไม่ว่าจะเป็นกระแสข่าวหนี้ครัวเรือนสูง รถไฟฟ้าชะลอเปิดบริการ ฯลฯ โดยยอดขายโครงการในต่างจังหวัดครึ่งปีแรก 2558 ยังบวก 10% รายได้บริษัทบวก 75% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ยืนยันว่าตลาดไม่ได้แย่ขนาดนั้น แต่...ก็ไม่ได้ดีเหมือนกันทุกคน

มีการตั้งข้อสังเกตด้วยว่า ตลาดสินเชื่อบ้านประเทศไทยกลับด้านเมื่อเทียบในต่างประเทศ ซึ่งใช้ระบบให้ลูกค้าแอปพรูฟสินเชื่อก่อนจะซื้อบ้าน ขณะที่เมืองไทยและอีกไม่กี่ประเทศในโลก ตัวสินเชื่อบ้านจะทำก่อนโอนกรรมสิทธิ์ 1 เดือน เท่ากับให้ผู้ซื้อผ่อนงวดเงินดาวน์บนความเสี่ยงว่าสินเชื่อตอนโอนจะผ่านการอนุมัติหรือไม่ ที่สำคัญทำให้เกิดตลาดเก็งกำไรโดยปริยาย

อย่างไรก็ตาม "ไตรเตชะ" ส่งสัญญาณถึงผู้บริโภคว่า ปีนี้มีปัจจัยบวกจากอัตราดอกเบี้ยต่ำ ทำให้ลูกค้ากลุ่มตลาดกลาง-ล่างสามารถเข้าถึงราคาคอนโดฯ 1-2 ล้านได้มากขึ้น ในขณะที่ยังมีตัวช่วยอื่น ๆ อีกเช่น ภาวะการแข่งขันสูง ต้นทุนวัสดุ-แรงงานยังไม่ปรับขึ้น และยังไม่ถูกเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐแย่งตัว ราคาอสังหาฯจึงเป็นราคาต้นทุนเดิม

"ปีนี้เป็นปีทองผู้บริโภคอย่างแท้จริง เศรษฐกิจอย่างทุกวันนี้ ผมอยากขึ้นราคาก็ขึ้นไม่ได้ การขายก็เป็นราคาต้นทุนเดิม ค่าก่อสร้างปรับลดลงด้วยซ้ำ ปีนี้ผมมีรับเหมาในมือมากกว่า 18 เดือนที่แล้วถึง 100% กลายเป็นว่าปัญหาคือมีผู้รับเหมามากเกินไป"

อนันดาฯมุ่งลูกค้าเจน C

"ชานนท์ เรืองกฤตยา" ผู้บริหารค่ายอนันดาฯ นำเสนอกลยุทธ์ที่น่าสนใจ บอกว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายคำนิยามของบริษัท คือ "เจน ซี" Gen C หมายถึง สะดวกสบาย (Convenient) หาลูกค้าตัวจริงให้เจอ ตอบโจทย์ให้ครบ ยอดขายและแบรนด์ลอยัลตี้จะไม่ไปไหนแน่นอน

ประสบการณ์คือตอนเข้าตลาดเมื่อปี 2540 วิกฤตต้มยำกุ้ง เริ่มจับตลาดคอนโดฯราคา 2 ล้านบาทบวกลบ บนเกมที่เลือกจะเล่นต่อ โจทย์คือการใช้รถไฟฟ้ามีจริงหรือไม่ คำตอบคือใช่ พฤติกรรมลูกค้าเลือกซื้อโครงการในทำเลทางด่วน โครงข่ายรถไฟฟ้า และเป็น Norm ใหม่ของความต้องการผู้บริโภคยุคปัจจุบัน

"เจน C มุมมองของผม พยายามกลับมามองว่า อนาคตแต่ละกลุ่มลูกค้าจะมีความยาก เราพยายามสะท้อนความต้องการผู้บริโภคให้ชัดเจนจริง ๆ ตลาดเบสิกผมไม่เล่นแล้วนะ จะเริ่มปรับกลยุทธ์มาทางตลาดที่จะตอบสนองความต้องการเฉพาะเจาะจง เป็นนิชมาร์เก็ต และเมื่อเราทำตลาดนิช เราก็จะไม่ทำแมสอีเวนต์แล้วนะเท่ากับเซฟคอสต์ได้อีก..."

LPN ห่วงแบงก์คุมสินเชื่อ

"โอภาส ศรีพยัคฆ์" ผู้บริหารค่าย LPN บริษัทที่มีฉายาเจ้าพ่อคอนโดฯกลาง-ล่าง กล่าวว่า ตลาดคอนโดฯ 1 ล้านบาท ที่ชะลอตัวไปช่วงเดือน พ.ย. 57-ก.พ. 58 จากสถานการณ์หนี้ครัวเรือนสูง ทำให้กำลังซื้อชะลอตัว เรียกว่ายอดขายหายไปครึ่งหนึ่ง ตัวเลขค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้นเป็นลำดับ

"...เหมือนกับผู้บริโภคกำลังชั่งใจ 4 เดือนมานี้ ผู้บริโภคกำลังรออะไรบางอย่าง สัญญาณบวกเริ่มกลับมาหลังเดือน มิ.ย.ที่ยอดขายกลับมาเป็นปกติ สัปดาห์เฉลี่ย 300 ล้าน"

ดังนั้นเชื่อว่าดีมานด์ตลาดล่างยังมีต่อเนื่องแต่สิ่งที่น่าเป็นห่วงคืออัตราปฏิเสธสินเชื่อ จะต้องมีมาตรการดูแลลูกค้าเป็นพิเศษ เช่น ทำพรีแอปพรูฟล่วงหน้า 6 เดือน เพื่อให้ลูกค้ามีเวลาแก้ไขการเงินกรณีรายที่มีแนวโน้มกู้ไม่ผ่าน

"ในการทำธุรกิจ ไม่ว่าช่วงเวลาที่แย่ที่สุดหรือดีที่สุด มีโอกาสอยู่เสมอ เวลาดีสุดมีช่องว่างเสมอ เวลาแย่สุดก็มีโอกาสเช่นกัน"

ติดตามข่าวสาร ผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊ค ประชาชาติธุรกิจออนไลน์
www.facebook.com/PrachachatOnline
ทวิตเตอร์ @prachachat