อย่างที่เรารู้ๆ กันอยู่ว่าการครอบครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นมีอยู่หลายแบบด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็นการครอบครองกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ (Freehold) หรือการซื้อขาด และการครอบครองแบบเช่าระยะยาวหรือที่เรียกกันว่าลีสโฮลด์ (Leasehold) ซึ่งต้องมีการต่ออายุการเช่าเมื่อครบกำหนด โดยระยะเวลาของการเช่าในเมืองไทยนั้นเองยังคงกำหนดให้ระยะเวลาสูงสุดอยู่แค่ที่ 30 ปี ในขณะที่บางประเทศมีระยะเวลายาวนานถึง 99 ปี  แต่ในวันนี้ เราจะขอพูดถึงกรรมสิทธิ์ทั้ง 2 ประเภทนี้ในรูปแบบของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ พร้อมตอบข้อสงสัยว่าทำไมนักลงทุนไทยถึงติดใจการลงทุนแบบฟรีโฮลด์มากกว่าแบบลีสโฮลด์

 

การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ลักษณะ “ฟรีโฮลด์” คือการที่กองทุนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์นั้นโดยสมบูรณ์ หรือซื้อขาดอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน โดยในปัจจุบันมีกองทุนลักษณะดังกล่าวอยู่ไม่มาก อาทิ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซี-นิชดาธานี (MNIT) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ Multi-National Residence Fund (MNRF) ของ บลจ.เอ็มเอฟซี และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ลักซ์ชัวรี่ (LUXF) ของบลจ.ทหารไทย

ในกรณีที่ผู้ซื้อต้องการซื้อแต่เจ้าของไม่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ซื้อก็สามารถเช่าในระยะยาวได้โดยเรียกการลงทุนในสิทธิการเช่าหรือ “ลีสโฮลด์” ซึ่งผู้เช่าหรือกองทุนมีสิทธิทำประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ตลอดอายุสัญญาเช่า แต่ไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ได้

 

ด้านผลตอบแทนการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ค่าเช่าเป็นงวด และส่วนต่างของราคาอสังหาริมทรัพย์ (Capital Gain) แล้ว การลงทุนประเภทฟรีโฮลด์ยังสามารถคาดหวังกำไรจากการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถเติบโตตามอัตราเงินเฟ้อได้ ขณะที่กองทุนประเภทลีสโฮลด์ที่เป็นเพียงผู้มีสิทธิในการใช้อสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้ผลตอบแทนแค่ภายในช่วงระยะเวลาตามที่กองทุนได้ตกลงไว้กับเจ้าของ ดังนั้น ยิ่งระยะเวลาตามสัญญาการเช่าเหลือน้อยลงเท่าใด ราคาสิทธิการเช่าก็จะน้อยลง และส่งผลให้มูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุนหรือ NAV ต้องลดต่ำลงเช่นกัน โดยเมื่อครบกำหนดเวลาสิ้นสุดการใช้สิทธิในพื้นที่แล้ว กองทุนจะต้องคืนอสังหาริมทรัพย์นั้นแก่เจ้าของ ซึ่งหากกองทุนไม่มีการลงทุนในทรัพย์สินใหม่อีก ท้ายที่สุดกองทุนก็จะไม่มีทรัพย์สินใดๆ เหลืออยู่เลย

 

พูดง่ายๆ ก็คือ ผลตอบแทนของฟรีโฮลด์และลีสโฮลด์ต่างกันตรงที่ แบบฟรีโฮลด์นั้นสามารถเลิกหรือขายกองทุนได้เมื่อราคาขึ้นมาถึงระดับที่พอใจ โดยมีโอกาสได้รับผลตอบแทนพิเศษจากมูลค่าเพิ่มของอสังหาริมทรัพย์นั้น ขณะที่แบบลีสโฮลด์ ซึ่งเป็นสิทธิการเช่า สมมุติกำหนดระยะเวลา 30 ปี ถ้าไม่มีของขายก็คืนเงินต้น โดยระหว่างทางผู้ลงทุนต้องทยอยรับเงินต้นคืนเรื่อยๆ ซึ่งที่ผ่านมามักจะคืนในรูปเงินปันผล ถ้าผู้ลงทุนไม่เข้าใจก็จะคิดว่าเป็นเงินปันผลล้วนๆ แต่แท้ที่จริงมีการคืนเงินต้นด้วย 

 

ยกตัวอย่างเช่น สิทธิการเช่า 20 ปี เงินลงทุน 10 บาท หารด้วย 20 ปี ดังนั้น ครบ 1 ปีต้องได้รับเงินคืน 0.20 บาท หรือคืน 5% ซึ่งถ้ากองทุนนั้นจ่าย 12% แท้จริงแล้วเป็นเงินปันผล 7% ส่วนอีก 5% เป็นเงินต้น ซึ่งจุดนี้เป็นเรื่องที่ผู้ลงทุนควรทราบและทำความเข้าใจ

 

ในปัจจุบัน สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้ออกกฎบังคับให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทลีสโฮลด์ระบุชื่อกองทุนให้ชัดเจนว่าเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สิทธิการเช่า เช่น กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้  ฮอสพิทอลลิตี้ของบลจ.ไอเอ็นจี ที่มีการระบุไว้ในชื่ออย่างชัดเจนนอกเหนือจากการแจ้งผู้ลงทุนให้ทราบอย่างชัดเจนถึงจำนวนการคืนเงินต้นและเงินปันผลที่ผู้ลงทุนได้รับในแต่ละครั้งเพื่อไม่ให้ผู้ลงทุนเกิดความสับสน ส่วนกองทุนที่เป็นฟรีโฮลด์อย่างเดียว ก.ล.ต.ได้กำหนดว่าต้องจ่ายเงินปันผลไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไร หรือจ่ายเกือบหมด

 

คนไทยส่วนใหญ่ ไม่ว่าจะยุคสมัยใดก็ยังชอบที่จะเป็นเจ้าของที่ดิน ด้วยความรู้สึกที่ว่าสามารถตกทอดเป็นมรดกแก่ลูกหลานและได้ถือครอบครองสินทรัพย์ที่จับต้องได้เป็นของตนเอง ขณะที่นักลงทุนในต่างประเทศกลับมองในด้านผลตอบแทนเป็นหลัก

 

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนไทยกับนักลงทุนต่างประเทศก็มีความแตกต่างกันตั้งแต่แนวคิดการจัดตั้งกองทุน และเป้าหมายของการลงทุน รวมทั้งพฤติกรรมการลงทุนที่นักลงทุนต่างประเทศในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทลีสโฮลด์ส่วนใหญ่ไม่ค่อยนิยมถือนานเกินกว่า 2-3 ปี เมื่อใดก็ตามที่หน่วยลงทุนในตลาดเริ่มปรับตัวขึ้น กองทุนจากต่างชาติก็มักจะทยอยตัดขายหน่วยลงทุนที่ถือครองออกมา เนื่องจากเป็นที่ทราบกันดีกว่า การลงทุนในกองทุนประเภทลีสโฮลด์ ยิ่งถือยาวยิ่งมีความเสี่ยงที่ราคาหน่วยลงทุนจะลดลงเรื่อยๆ ตามระยะเวลาสิทธิการให้เช่าพื้นที่ที่ลดลงนั่นเอง

 

สำหรับกองทุนอสังหาริมทรัพย์แบบฟรีโฮลด์ ในประเทศไทยนับว่ายังมีน้อย เนื่องจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ไม่ต้องการขาย โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่มีทำเลดีๆ อยู่ใจกลางเมือง

 

จะลงทุนแบบไหน ถึงตรงนี้อาจพอได้ภาพคร่าวๆ เพื่อช่วยการตัดสินใจกันบ้างแล้วนะคะ แต่จำให้ขึ้นใจนะคะว่า “การลงทุนมีความเสี่ยง” ดังนั้น คิดให้ดีๆ ทุกครั้งก่อนจรดปากกาเซ็นสัญญาซื้อกองทุนนะคะ

 

ในโอกาสต่อไป เราจะขอเบรคจากเรื่องกองทุนรวม มาพูดกันถือเรื่องสิทธิในการถือครองอสังหาฯ แบบเพียวๆ กันต่อค่ะ

 

เรื่องอื่นที่น่าสนใจ 

ว่าด้วยเรื่องความเสี่ยง 

คุณเหมาะสมที่จะลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์หรือไม่? 

ศัพท์น่ารู้ก่อนการลงทุน