แหล่งที่มา: DDproperty.com

“การลงทุนมีความเสี่ยง โปรดศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนก่อนการตัดสินใจลงทุนทุกครั้ง” นี่เป็นคำเตือนที่เชื่อว่านักลงทุนน้อยรายจะให้ความสนใจอย่างแท้จริง ทั้งที่ในความเป็นจริงแล้ว ความเสี่ยงทางการลงทุนเป็นเรื่องที่อยู่ในลำดับต้นๆ ที่นักลงทุนไม่ว่าจะเป็นแบบมืออาชีพหรือสมัครเล่นควรให้ความสำคัญก่อนตัดสินใจทุกครั้ง

อย่างที่รู้กันดีว่าการลงทุนทุกประเภทย่อมีความเสี่ยง การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน โดยสามารถแบ่งเป็น 2 ส่วนหลักๆ คือ ความเสี่ยงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน และความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากการดำเนินงานของกองทุนรวม

สำหรับความเสี่ยงในแบบแรกนั้น เป็นความเสี่ยงที่เกิดจากความผันผวนของระบบเศรษฐกิจในประเทศหรือปัจจัยมหภาคอื่นๆ เช่น การเปลี่ยนแปลงทางลบของสภาวะเศรษฐกิจระหว่างประเทศ ค่าเงินบาท มุมมองทางลบของต่างชาติเกี่ยวกับประเทศไทย อัตราการท่องเที่ยวที่ลดลง ผลกระทบจากการก่อวินาศกรรมหรือการแพร่ระบาดของโรค เป็นต้น

นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงทางการเมือง ซึ่งการเปลี่ยนแปลงของนโยบายทางการเมืองของรัฐบาลอาจจะส่งผลกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวของประเทศ รวมถึงตลาดหุ้นในประเทศ ที่อาจส่งผลต่อสภาวะการเงิน ผลการดำเนินกิจการของผู้เช่า และการเติบโตของกองทุนรวม รวมทั้งความเสี่ยงทางธุรกิจของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ซึ่งอาจเกิดจากการแข่งขันที่สูงขึ้น หรือความนิยมในรูปแบบของโครงการเปลี่ยนไป ทั้งนี้หากโครงการไม่สามารถปรับรูปแบบหรือภาพลักษณ์ของโครงการได้ทันอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงที่ทำให้ผลดำเนินงานขาดทุนได้ ตลอดจนความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติ เช่น อุทกภัยหรือแผ่นดินไหว เป็นต้น โดยนักลงทุนควรศึกษาดูก่อนว่ากองทุนที่เลือกลงทุนนั้นได้มีการทำประกันคุ้มครองหรือไม่ อย่างไร

สำหรับความเสี่ยงในรูปแบบที่ 2 ซึ่งก็คือความเสี่ยงจากการดำเนินงานของกองทุนรวมนั้น เป็นอีกหนึ่งความเสี่ยงที่ทำให้เราต้องศึกษาข้อมูลและรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ รวมถึงการตรวจสอบเอกสารทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง (Due Diligence) ซึ่งครอบคลุมถึงความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงมาตรฐานทางบัญชี และความเสี่ยงเรื่องความสามารถในการจ่ายเงินปันผลของกองทุนรวม ความเสี่ยงจากเงินชดเชยที่ได้จากการทำประกันภัยอสังหาริมทรัพย์อาจได้ไม่ครบตามค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจริง ความเสี่ยงจากการที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริงและทรัพย์สินของกองทุนรวมอาจแตกต่างจากประมาณการที่ระบุไว้

นอกจากนี้ ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานของกองทุนรวมยังรวมไปถึง ความเสี่ยงด้านภาษีและการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายที่เกี่ยวข้องในอนาคต ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นเมื่อต้องมีการปรับปรุงซ่อมแซมอาคาร ความเสี่ยงเกี่ยวกับใบอนุญาตของอสังหาริมทรัพย์ที่เลือกลงทุน ความเสี่ยงจากการไม่สามารถตกลงในเงื่อนไขการต่อสัญญาเช่าหรือยกเลิกสัญญา ความเสี่ยงจากการไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าของผู้เช่า

รวมทั้ง ความเสี่ยงจากปัจจัยต่างๆ ที่อยู่เหนือการควบคุมของกองทุนรวมที่อาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการจ่ายเงินปันผลของกองทุนรวม เนื่องจากรายได้ของกองทุนรวมมาจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ เช่น ความสามารถในการชำระค่าเช่าของผู้เช่า รายได้อื่นๆ ที่กองทุนรวมจะได้รับ ความสามารถในการบริหารโครงการของเจ้าของโครงการ ภาวะเศรษฐกิจ และการแข่งขันในอุตสาหกรรม หากทรัพย์สินที่กองทุนรวมลงทุนไม่สามารถก่อให้เกิดรายได้ที่เพียงพอ และเป็นไปตามที่กองทุนรวมคาดการณ์ไว้

นอกจากนั้น ยังมีความเสี่ยงของราคาหน่วยลงทุนที่อาจเปลี่ยนแปลงภายหลังการเสนอขายครั้งแรก ซึ่งขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นผลการดำเนินงานของกองทุนรวม ความผันผวนของตลาดหลักทรัพย์ ความต้องการซื้อหรือขายหน่วยลงทุนของนักลงทุนในตลาด ตลอดจนความเสี่ยงจากการที่มูลค่าสินทรัพย์สุทธิของกองทุนรวมอาจไม่ได้เป็นมูลค่าที่แท้จริงที่กองทุนรวมจะได้รับหากมีการจำหน่ายทรัพย์สินออกไปทั้งหมด หรือหากมีการยกเลิกกองทุนรวม

อีกทั้ง ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่องโดยขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆ อย่างที่กองทุนไม่สามารถควบคุมได้ เช่น ปริมาณความต้องการของตลาด ซึ่งมีความเสี่ยงที่หน่วยลงทุนจะขาดสภาพคล่องในตลาดรอง โดยกองทุนที่มีการจดทะเบียนต่ำกว่า 2,000 ล้านบาท อาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยลงทุน และราคาเสนอซื้อหรือเสนอขายของหน่วยลงทุนของกองทุนอาจจะแตกต่างกับมูลค่าทรัพย์สินสุทธิต่อหน่วย (NAV) อย่างมีนัยสำคัญ

ในบางกรณี ความเสี่ยงอาจเกิดจากหลักประกันไม่เพียงพอและการลดลงของมูลค่าหลักประกัน รวมทั้งจากความไม่ถูกต้องสมบูรณ์ของทรัพย์สินที่กองทุนรวมได้ลงทุน โดยทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุนอาจจะไม่สมบูรณ์หรือมีข้อบกพร่องบางประการทางกฎหมาย โดยการศึกษาข้อมูลและการตรวจสอบเอกสารที่เกี่ยวข้องของผู้จัดการกองทุนรวมและที่ปรึกษากฎหมายอาจไม่ครอบคลุมในทางปฏิบัติ ซึ่งจะส่งผลให้กองทุนรวมเกิดความเสี่ยงได้

ประการสุดท้ายคือ ความเสี่ยงที่เกิดจากความผันผวนของรายได้ที่กองทุนรวมจะได้รับ ความเสี่ยงนี้จะแตกต่างไปในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท ซึ่งส่วนใหญ่กองทุนจะได้รับค่าเช่าจากผู้เช่า 3 ส่วนคือ ส่วนที่เป็นอัตราคงที่ อัตราแปรผัน และอัตราแปรผันพิเศษ ทำให้ความสามารถในการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าของผู้เช่าส่งผลกระทบต่อการจัดหาผลประโยชน์ของกองทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ส่วนที่เป็นอัตราแปรผันและอัตราแปรผันพิเศษ แม้อัตราคงที่ยังเป็นรายได้หลักของกองทุน

แม้ความเสี่ยงดูเหมือนจะมีอยู่มากมาย แต่หากสังเกตดูจะพบว่าแต่ละความเสี่ยงเป็นความเสี่ยงพื้นฐานที่หากทำการศึกษาล่วงหน้าหรือมีการเตรียมความพร้อมก็จะสามารถรับมือกับความเสี่ยงที่เกิดขึ้นได้ พร้อมหากองทุนรวมและการลงทุนที่เหมาะสมกับตัวเองได้มากขึ้น