อย่างที่รู้กันดีว่า แง่มุมหนึ่งของ “อสังหาริมทรัพย์” คือการลงทุนที่เจ้าของสามารถสร้างรายได้จากสินทรัพย์ที่ตัวเองถือครอง นอกจากการมีบ้านหรือคอนโดฯ ปล่อยเช่ากินค่าเช่ารายเดือนแล้ว การลงทุนที่เพิ่มดีกรีความซับซ้อนขึ้นมาอีกนิด แต่ผลตอบแทนโดนใจ คงหนีไม่พ้น “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” 

ฟังดูเหมือนเป็นเรื่องไกลตัว แต่เชื่อหรือไม่ว่าวันนี้คุณสามารถถือสิทธิ์เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภทตั้งแต่บ้าน คอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม ศูนย์การค้า หอพักนักศึกษา หรือแม้แต่โรงงาน ด้วยเงินเพียง 10,000 บาทพร้อมกับผลตอบแทนที่มากกว่าเงินฝากอย่างสม่ำเสมออีกด้วย

การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงอย่างแน่นอน 

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือการลงทุนในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน หอพัก คอนโดมิเนียม หรืออาคารพาณิชย์ เป็นต้น ทั้งการซื้อเพื่อเก็บไว้ขายเอากำไรจากส่วนต่างของราคาอสังหาฯที่สูงขึ้น หรือให้เช่าเพื่อรับผลตอบแทนเป็นค่าเช่า

ขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือเรียกสั้นๆ ว่า “กอง 1” คือการลงทุนในกองทุนรวมที่บริษัทจัดการกองทุนรวม (บลจ.) เป็นผู้จัดตั้ง และรับผิดชอบดำเนินการลงทุนจากการขายหน่วยลงทุนไปซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ และบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ซึ่งผู้ลงทุนจะได้รับผลประโยชน์ในรูปของเงินปันผลจากรายได้ที่เกิดจากการดำเนินงานของอสังหาฯนั้นๆ หรือกำไรจากส่วนต่างจากราคาหลักทรัพย์ (Capital Gain) ที่อาจเกิดขึ้นจากการขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์

โดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยังมีความแตกต่างจากกองทุนรวมทั่วไป ได้แก่ ทรัพย์สินที่ลงทุนไม่ได้เป็นทรัพย์สินทางการเงิน (Financial Asset) แต่เป็นทรัพย์สินจริง (Real Asset) สามารถเห็นและจับต้องได้ จึงได้รับความนิยมมากในกลุ่มนักลงทุนที่ไม่ต้องการความเสี่ยงเกี่ยวกับความผันผวนของราคาสินทรัพย์ทางการเงิน เนื่องจากในระยะยาวมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้มักจะเพิ่มขึ้นเสมอ

สำหรับลักษณะของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็นกองทุนปิด และต้องจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ด้วยเงินลงทุนของโครงการไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท สามารถแบ่งเป็น 2 รูปแบบ ได้แก่ กองทุนรวมที่ระบุอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนอย่างชัดเจน และกองทุนรวมที่ระบุเพียงประเภทของอสังหาริมทรัพย์และที่ตั้ง พร้อมทั้งต้องมีรายได้ประจำจากการให้บุคคลอื่นใช้อสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมไม่น้อยกว่า 75% ของรายได้ทั้งหมดของกองทุนรวม และต้องจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิประจำปี

ดังที่ได้กล่าวไปแล้วว่า การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่รายได้และผลตอบแทนขึ้นอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนเป็นหลัก ดังนั้น ข้อกำหนดในการลงทุนจึงค่อนข้างเข้มงวด เพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุนของผู้ลงทุน นั่นก็คือ อสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ต้องตั้งอยู่ในประเทศไทย และมีการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุน รวมทั้งต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว หรือถ้ายังไม่เสร็จ ต้องก่อสร้างไปแล้วไม่น้อยกว่า 80% ของมูลค่าโครงสร้างอาคาร

นอกจากนั้น ยังต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 75%ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนหรือ Net Asset Value (NAV) โดนการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์จะต้องอิงราคาประเมิน และยังมีข้อกำหนดอื่นๆ เพื่อคุ้มครองประโยชน์ของผู้ลงทุน เช่น ต้องไม่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อพิพาท และต้องจัดให้มีการประกันวินาศภัย เป็นต้น เพราะฉะนั้นนักลงทุนสามารถมั่นใจได้ระดับหนึ่งว่า การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ได้มีความเสี่ยงมากนัก เมื่อเทียบกับการลงทุนประเภทอื่น

ด้านประโยชน์จากการลงทุนที่ผู้ลงทุนจะได้รับคือ โอกาสในการมีรายได้ประจำผ่านกองทุนรวมเหมือนการลงทุนในตราสารหนี้ เพียงแต่ผลตอบแทนอาจจะไม่แน่นอนตายตัวเหมือนตราสารหนี้ เนื่องจากอาจเปลี่ยนไปตามภาวะการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์และแนวโน้มเศรษฐกิจ ขณะเดียวกันยังเป็นทางเลือกหนึ่งให้นักลงทุนได้กระจายความเสี่ยงในการลงทุน พร้อมทั้งการลงทุนในกองทุนรวมยังมีสภาพคล่องมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง และมีความสะดวกในการลงทุนซื้อและนำอสังหาริมทรัพย์มาให้เช่าด้วยตัวเอง เนื่องจากมีมืออาชีพเป็นผู้คอยจัดการดูแล เก็บค่าเช่า รวมถึงการหาผู้เช่าให้กรณีที่ผู้เช่าเดิมย้ายออก

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ค่อนข้างมีความหลากหลายของทรัพย์สินที่เลือกลงทุน นักลงทุนต้องพิจารณาลงทุนในทรัพย์สินที่เหมาะสมกับตนเองอย่างรอบคอบ ทั้งความเสี่ยงและผลตอบแทนที่ต้องการ โดยคราวหน้า เราจะมาคุยกันถึงศัพท์ที่ควรรู้ก่อนก้าวเข้าสู่สังเวียนกองทุนอสังหาฯ และความแตกต่างของการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ ในทรัพย์สินประเภทต่างๆ พร้อมทั้งวิธีเลือกการลงทุนในกองทุนรวมให้เหมาะกับตัวเองมากที่สุด

โปรดติดตามตอนต่อไปนะคะ

บ้านหรือออฟฟิศตรงทางสามแพร่ง อยู่ได้หรือไม่?