ภาษีอากรกับธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

เพิ่งได้เป็นเจ้าของหนังสือชื่อ เจาะลึกการวางแผนภาษีธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ของ อ.สมเดช โรจน์คุรีเสถียร เมื่อไม่กี่วันที่ผ่านมาครับ ที่จริงได้มาสองเล่ม แต่ส่งไปให้รุ่นพี่ที่ชอบพอกันซึ่งทำธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไปเล่มหนึ่ง ส่วนตัวจึงเหลือเก็บไว้หนึ่งเล่ม

หนังสือเล่มนี้เป็นหนังสือปกแข็ง หน้าปกสวยงามครับ มีความหนาแน่นของเนื้อหาอยู่ที่ 770 หน้า เป็นหนังสือวิชาการที่จัดทำออกมาเพื่อเป็นแนวปฎิบัติสำหรับผู้ประกอบการหรือเจ้าของกิจการ และนักบัญชี ที่อยู่ในแวดวงให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นการเฉพาะ เพราะได้รวบรวมประเด็นความรู้เกี่ยวกับบัญชีและภาษีอากรที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้อย่างครอบคลุมเป็นระบบ ซึ่งจากที่พลิกดูแล้วตั้งแต่ต้นจนจบก็พบว่า สามารถอำนวยประโยชน์ให้แก่ผู้ที่สนใจในเรื่องการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี เพราะคงไม่ใช่เรื่องง่ายๆใช่มั้ยครับ ที่จะไปค้นคว้า เสาะหาความรู้ที่เป็นเรื่องสลับซับซ้อนและกระจัดกระจายเหล่านี้กันเอง

ที่พูดถึงหนังสือเล่มนี้ขึ้นมาก็เพราะเรื่องการลงทุนในธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น กำลังเป็นทางเลือกที่ได้รับความสนใจกันค่อนข้างมากในขณะนี้ เพราะหลายๆคนต่างก็คิดเห็นตรงกันว่า ธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามีแล้วจัดการได้ดี ก็จะสามารถสร้างรายได้ที่ค่อนข้างมั่นคงในระยะยาวให้กับเจ้าของหรือผู้ลงทุนได้เป็นอย่างดี และเมื่อจังหวะและโอกาสมาถึงหลายคนจึงตัดสินใจที่จะลงทุนในธุรกิจดังกล่าวกัน ดังนั้นเมื่อทราบว่ามีแหล่งความรู้ใหม่ในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับประเด็นดังกล่าว จึงอดไม่ได้ที่จะนำมาบอกกล่าวกันครับ

คอลัมน์นี้เคยพูดถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไว้ครั้งหนึ่งว่า เป็นการลงทุนที่เป็นอมตะนิรันด์กาล เพราะมีผู้ที่นิยมลงทุนในธุรกิจประเภทนี้มาตั้งแต่สมัยโบราณ ตราบจนปัจจุบันก็ยังคงได้รับความนิยมไม่มีเสื่อมคลาย

เหตุผลหนึ่งที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อยู่ในข่ายของการลงทุนที่ดีอยู่เสมอนั้นก็เพราะ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่สามารถสร้างโอกาสในการให้ผลตอบแทน 2 ทางได้พร้อมๆกัน

หนึ่งคือผลตอบเทนที่ได้รับกลับมาในรูปของ Capital Gain หรือมูลค่าเพิ่มจากทุนหรือสินทรัพย์ที่นำไปลงทุน เช่นมูลค่าเพิ่มของทองคำ หรือราคาหุ้นที่เพิ่มสูงขึ้น เป็นต้น และสองคือผลตอบแทนที่อยู่ในรูปของ Cash flow หรือรายได้ เช่น ดอกเบี้ย หรือเงินปันผล

มีการลงทุนเพียงไม่กี่ชนิดครับที่จะสามารถให้ผลตอบแทนการลงทุนที่กลับมายังผู้ลงทุนพร้อมกันทั้งในแบบ Capital Gain และ Cash flow การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในการลงทุนไม่กี่ประเภทที่เข้าลักษณะดังกล่าว เพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะเพื่อการเช่ามีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนทั้งในรูปของรายได้ค่าเช่าและอาจรวมถึงมูลค่าเพิ่มของตัวอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

ในระยะ 10 ปีหลังมานี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ประเภทการก่อสร้างหอพัก อพาร์ตเม้นต์ แฟลต แมนชั่น สำนักงานให้เช่าอาคารชุดให้เช่า ได้เติบโตขึ้นมากสอดคล้องไปกับวิถีชีวิตของผู้คนในปัจจุบันและความต้องการที่อยู่อาศัยในแหล่งชุมชนของเมืองหลวง เมืองท่องเที่ยว และเมืองใหญ่ๆในทุกภูมิภาค ทำให้ภายในไม่กี่ปีที่ผ่านมา องค์ความรู้ต่างๆเกี่ยวกับการลงทุนชนิดนี้ก่อรูปขึ้นเป็นหลักปฎิบัติในเชิงวิชาการที่เป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น และทำให้ผู้ที่สนใจศึกษาหาความรู้ในเรื่องดังกล่าว (ซึ่งก็คงจะเป็นคนที่ทำธุรกิจประเภทนี้หรือกำลังให้ความสนใจ) สามารถเข้าถึงได้ง่ายดายกว่าในอดีต

แต่อย่างไรก็ดี ประสบการณ์ตรงหรือการแสวงหาข้อมูลเชิงลึกก็ยังคงเป็นสิ่งที่จำเป็นที่สุดสำหรับผู้ประการ เพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น มีเรื่องราวมากหลายที่ผู้ประกอบการจะต้องเข้าไปเกี่ยวข้องสัมพันธ์ด้วย และหากไม่ลงไปสัมผัสเองจริงๆก็ยากที่จะนึกออกหรือเข้าใจได้อย่างกระจ่างแจ้ง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการจัดหาทรัพยากรต่างๆ เกี่ยวกับพื้นที่ ทำเล แหล่งเงินทุน เรื่องของการออกแบบ การก่อสร้าง การตกแต่งภายใน เรื่องงานระบบทั้งไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ โทรทัศน์ กล้อง อินเตอร์เน็ต การรักษาความปลอดภัย ระบบการรักษาความสะอาด และการซ่อมบำรุงฯลฯ สารพัดสารพัน ทั้งยังมีเรื่องการดำเนินการด้านการตลาดเพื่อการให้เช่า การวางระบบการการเงิน บัญชี การว่าจ้างควบคุมพนักงาน ลุกลามไปจนถึงเรื่องการแก้ไขปัญหาจิปาถะ ดังที่นิยมเรียกโดยสรุปเป็นภาษาพูดให้เห็นภาพว่า ปัญาน้ำไม่ไหล ไฟดับ โทรศัพท์เสีย ผัวเมียทะเลาะกัน

นอกเหนือจากเรื่องราวต่างๆที่ผู้ประกอบการหรือผู้ลงทุนจำเป็นต้องเข้าไปเกี่ยวข้องดังที่กล่าวมานี้แล้ว ประเด็นเกี่ยวกับภาษีอากรหรือการวางแผนภาษีอากรของธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่ผู้ประกอบการทุกรายจะต้องประสบพบเจอ และหลายต่อหลายคนถึงกับบอกว่าเรื่องนี้กลายปัญหาที่หนักหนาสาหัสและปวดหัวที่สุดเรื่องหนึ่ง มากกว่าเรื่องหลายๆเรื่องที่กล่าวมาข้างต้น

ที่กล่าวเช่นนี้อาจมีสาเหตุมาจากการที่ผู้ประกอบส่วนใหญ่มักจะกันเรื่องเกี่ยวกับภาษีอากรในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ การก่อสร้าง และการวางแผนภาษีสหรับการให้เช่า ไว้ให้เป็นเรื่องค่อยว่ากันทีหลัง โดยอาจมองว่าเป็นเรื่องที่สลับซับซ้อนและสามารถจัดการได้หลังจากเรื่องอื่นๆ ทั้งที่ในความเป็นจริงก็ทราบอยู่ลึกๆครับว่า เรื่องนี้อาจะเป็นเรื่องลำดับต้นๆที่ควรจะนึกถึงและวางแผนไว้ล่วงหน้าก็ตาม เพราะเรื่องภาษีอากรนั้นเข้าไปโยงใยผูกพันกับหลายสิ่งหลายอย่างในรายละเอียดของธุรกิจนี้อยู่พอสมควร

ถ้ายังนึกไม่ออกให้ลองอ่านข้อคำถามต่างๆ ที่คัดมาให้ดูกันดังต่อไปนี้ครับ - มีภาระภาษีอะไรบ้างที่เกี่ยวข้องธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์, การเช่าและการบริการ ต่างกันหรือไม่ และมีนัยทางภาษีต่างกันอย่างไร, มีเรื่องภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีหัก ณ ที่จ่าย เกี่ยวข้องกับการให้เช่าเพียงใดและอย่างไร, ภาษีอากรที่เกี่ยวกับการเก็บเงินล่วงหน้า เงินจอง เงินประกัน เงินมัดจำ มีอะไรบ้าง, เอกสารการบันทึกบัญชีต่างๆที่เดี่ยวกับผู้เช่ามีอะไรบ้าง และมีภาระภาษีอะไรบ้าง ส่วนด้านผู้ให้เช่า ต้องบันทึกบัญชีอย่างไร และภาระภาษีมีอะไรบ้าง, จะวางแผนในการทำสัญญาเช่าอย่างไร, ปัญหาการลงบัญชีผู้ให้เช่า กรณีจ่ายเงินคืน เงินจ่ายล่วงหน้า เงินจอง เงินประกัน เงินมัดจำ มีอะไรบ้าง, จะตัดสินใจลงทุนหรือเป็นบุคคลธรรมดา กรณีเป็นนิติบุคคลดีกว่า, การบริการจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟ แอร์ ลิฟท์ยาม เสียVAT / หัก ณ ที่จ่าย อย่างไร, จะวางแผนภาษีเช่าที่ดินก่อสร้างอาคารให้เช่าอย่างไร, ปัญหาของธุรกิจให้เช่าสำนักงานมีอะไรบ้าง ฯลฯ

ครับ นี่เป็นเพียงตัวอย่างคำถามบางส่วนที่เกี่ยวกับประเด็นภาษีในการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เรามักจะได้ยินได้ฟังกันมาบ่อยๆ ซึ่งผู้ประกอบการควรจะรู้คำตอบหรือมีความเข้าใจบ้างไม่มากก็น้อย ส่วนการแสวงหาความรู้ที่เกี่ยวข้องกับเรื่องการวางแผนภาษีอากรธุรกิจให้เช่าอสังหาฯ นี้ นอกเหนือจากการแสวงหาความรู้โดยตรงจากจากทำงาน หรือจากผู้มีประสบการณ์ ตลอดจนการเข้าไปนั่งเรียนนั่งฟังในห้องสัมมนาแล้ว ก็อย่าลืมหาหนังสือเล่มนี้หรือเล่มอื่นใดก็ได้ที่คิดว่าเป็นประโยชน์ที่จำเป็นมาเก็บไว้เป็นคู่มือด้วยนะครับ คุ้มค่าแน่นอน.

Create Date : 30 มิถุนายน 2551		1 comments
Last Update : 23 กรกฎาคม 2551 14:45:30 น.
Counter : 1198 Pageviews.
Share Tweet