การลงทุนโดยทั่วไปจะให้ผลตอบแทนกลับมายังผู้ลงทุนใน 2 ลักษณะ

หนึ่งคือผลตอบเทนที่ได้รับกลับมาในรูปของ Capital Gain หรือมูลค่าเพิ่มจากทุนหรือสินทรัพย์ที่นำไปลงทุน เช่นมูลค่าเพิ่มของทองคำ หรือราคาหุ้นที่เพิ่มสูงขึ้น เป็นต้น

และสองคือผลตอบแทนที่อยู่ในรูปของ Cash flow หรือรายได้ เช่น ดอกเบี้ย หรือเงินปันผล

มีการลงทุนเพียงไม่กี่ชนิดที่จะสามารถให้ผลตอบแทนการลงทุนที่กลับมายังผู้ลงทุนพร้อมกันทั้งในแบบ Capital Gain และ Cash flow

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในการลงทุนไม่กี่ประเภทที่เข้าลักษณะดังกล่าว เพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะเพื่อการเช่ามีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนทั้งในรูปของรายได้ค่าเช่าและอาจรวมถึงมูลค่าเพิ่มของตัวอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งของการลงทุนที่ได้รับความนิยมมาทุกยุคทุกสมัยตั้งแต่ในอดีตจนกระทั่งถึงปัจจุบัน

ข้อดีของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นมีด้วยกันหลายประการ เรื่องของผลตอบแทนทั้งสองด้านดังที่กล่าวมาข้างต้นเป็นเหตุผลสำคัญที่สุดประการหนึ่ง นอกเหนือไปจากเรื่องของความสามารถในการรักษามูลค่าของสินทรัพย์ได้เป็นอย่างดี โดยเฉพาะในภาวะการณ์ที่มูลค่าของเงินมีค่าเล็กลงจากปัจจัยหลายๆอย่างทางเศรษฐกิจ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์โดยมากมักจะมีมูลค่าปรับตัวสูงขึ้นไปได้ตามสมควรภายใต้ภาวะการณ์ต่างๆ ในขณะที่เงินสดหรือสินทรัพย์บางชนิดมีมูลค่าลดน้อยถอยลงทุกปี

ดังนั้นสำหรับนักลงทุนที่สามารถคัดสรรลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ดีแต่ยังคงมีราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริงได้ จึงเป็นการแสวงหาโอกาสในการสร้างผลตอบแทนหลายต่อพร้อมกันไปในตัว

ยกตัวอย่างเช่น หากอัตราซื้อขายคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างในปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 20,000 บาทต่อตารางเมตร แต่นักลงทุนสามารถซื้อหาคอนโดฯที่มีสภาพดีและมีแนวโน้มที่จะดียิ่งขึ้นในอนาคตอันใกล้ได้ในราคา 15,000 บาทต่อรางเมตร ก็หมายความว่านักลงทุนได้รับส่วนต่างจากการลงทุนตามมูลค่าจริงในปัจจุบันไปแล้ว 5,000 บาทต่อตารางเมตรโดยประมาณ ซึ่งถ้าคอนโดฯที่ซื้อมีขนาดประมาณ 30 ตารางเมตร ก็เท่ากับว่า มีส่วนต่างจากมูลค่าจริงในปัจจุบันไปแล้วกว่า 150,000 บาท

ในประเด็นนี้แม้จะเป็นมูลค่าเพิ่มที่มองไม่เห็นได้อย่างเด่นชัดเป็นรูปเป็นร่าง แต่ก็พอที่จะสรุปได้ว่า การลงทุนดังกล่าวมีโอกาสอันดีที่จะสร้าง Capital Gain และ Cash flow ได้อย่างคุ้มค่า ทั้งในระยะใกล้อันเนื่องจากผลตอบแทนจากการเช่า และในอนาคตในรูปของราคาซื้อขายที่อาจปรับตัวสูงขึ้นเทียบเท่าราคามาตราฐานหรือเกินกว่านั้น

หลายคนอาจจะตั้งข้อสังเกตว่า คอนโดฯที่มีราคาต่ำกว่าราคาที่ซื้อขายกันทั่วไปตามท้องตลาด
มักจะเป็นคอนโดฯที่อยู่ในทำเลที่ไม่ดีนักหรือไม่ก็เป็นคอนโดฯที่ค่อนข้างเก่า จึงไม่น่าจะสามารถนำเปรียบเทียบกันได้กับราคาซื้อขายของคอนโดฯใหม่ๆที่กำลังก่อสร้างหรือเพิ่งสร้างเสร็จในปัจจุบัน

กล่าวโดยพื้นฐาน ข้อสังเกตดังกล่าวก็เป็นข้อเท็จจริงที่ถูกต้องเป็นการทั่วไป แต่นักลงทุนบางส่วนก็มักจะให้คำตอบที่น่าสนใจรับฟังเช่นกันว่า

การลงทุนในคอนโดฯอาจไม่มีความจำเป็นที่จะต้องเลือกหาลงทุนเฉพาะกับคอนโดฯที่สร้างขึ้นใหม่เสมอไป แต่นักลงทุนโดยเฉพาะนักลงทุนรายย่อยอาจมุ่งเน้นการลงทุนไปที่คอนโดฯ ในย่านทำเลที่ดีและมีโอกาสเติบโตสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคตอันใกล้ ที่สร้างเสร็จแล้วในระยะเวลาที่เหมาะสมช่วงหนึ่งหนึ่งเช่น 4-8 ปีก็เป็นได้

เหตุผลก็คือคอนโดฯที่สร้างเสร็จมาแล้วเป็นระยะเวลาประมาณ 4-8 ปี นั้น ง่ายและชัดเจนกว่าในการที่นักลงทุนจะพิจารณาตัดสินใจว่าคอนโดฯแห่งนั้น มีโอกาสในการสร้างมูลค่าเพิ่มทางธุรกิจและความสามารถในการปล่อยเช่ามากน้อยแค่ไหน ตลอดจนมีการบริหารจัดการและสภาพความเป็นอยู่ของผู้คนในคอนโดฯที่เป็นอยู่ดีร้ายประการใด

ซึ่งในเรื่องดังกล่าวมีความแตกต่างไปจากคอนโดฯ ที่สร้างใหม่ ซึ่งยังอาจจะต้องใช้เวลาอีกไม่น้อยที่จะสามารถพิสูจน์ได้ว่าจะเป็นหน่วยการลงทุนที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้ดีจริงดังที่คาดคิดเอาไว้หรือไม่

ที่กล่าวมาคือด้านบวกของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดฯซึ่งมีความคล่องตัวในการลงทุนมากกว่า เมื่อเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ชนิดอื่นๆ เช่น บ้านเดี่ยวหรือที่ดินเปล่า ซึ่งมีต้นทุนของการลงทุนที่อยู่ในระดับสูง

สำหรับประเด็นในด้านลบและข้อควรระวังของการลงทุนในอสังหาริมรัพย์ก็มีอยู่หลายประการที่ควรทราบเช่นเดียวกัน

ประการแรก การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนที่มีสภาพคล่องที่ต่ำเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์จะสามารถแปรเป็นเงินสดได้ยากและช้ากว่าเมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนหรือการออมในรูปของเงินฝาก เงินลงทุนในกองทุน หุ้น หรือทองคำ

ในประการนี้จึงมีข้อสังเกตว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น นักลงทุนจะต้องเป็นผู้ที่สามารถรักษาสภาพคล่องของตนเองได้ดีพอสมควร เพื่อป้องกันไม่ให้สถานการณ์ทางการเงินที่บีบรัดในบางช่วงเวลา ส่งผลให้นักลงทุนต้องยอมจำหน่ายจ่ายโอนอสังหาริมทรัพย์นั้นๆไปในราคาที่ต่ำกว่าที่มันควรจะเป็น

นอกจากนี้ การถือครองอสังหาริมทรัพย์ใช่ว่าจะเป็นเรื่องที่การันตีได้ 100% ว่า มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ จะไม่มีทางปรับตัวลงไม่ว่าจะในสภาวะการณ์ใดๆ

บทเรียนจากวิกฤติเศรษฐกิจเมื่อสิบปีก่อน ชี้ชัดว่าในห้วงเวลาที่สถานการณ์ทางเศรษฐกิจทรุดหนักลงมากจนถึงระดับหนึ่ง ราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็หลีกไม่พ้นที่จะปรับตัวลดลงไปอย่างไม่มีทางเลี่ยง (แต่ทั้งนี้ก็มีเหตุผลที่ฟังได้ว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในขณะนั้น อย่างไรเสียก็ยังลดน้อยถอยลงต่ำกว่ามูลค่าของเงินบาทอยู่พอสมควร)

ในเรื่องของผลตอบแทนจากการเช่า การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ใช่เรื่องง่ายชนิดไร้การแข่งขันดังเช่นในอดีตอีกต่อไป แม้ว่าความต้องการในการมองหาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังไม่มีแนวโน้มลดลง แต่ในแหล่งทำเลที่เป็นชุมชนต่างๆ ก็มีจำนวนอพาร์ตเม้น คอนโดมิเนียม และหอพัก ใหม่ๆเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก

จึงเป็นเหตุให้เกิดปรากฎการณ์การแข่งขันเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งจำนวนผู้เช่าเกิดขึ้นในทุกพื้นที่ที่เป็นแหล่งชุมชน ซึ่งในท้ายที่สุดอาจส่งผลกระทบเนื่องต่อเนื่องไปสู่นักลงทุนในแง่ของโอกาสที่เปิดกว้างสำหรับผู้เช่าที่จะมีทางเลือกในการตัดสินใจมากขึ้น และนั่นก็หมายถึงความเสี่ยงในการลงทุนที่อาจไม่ได้รับผลตอบแทนจากการเช่าอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย เนื่องจากการเกิด Over supply ในหลายพื้นที่ ตลอดจนการหมุนเวียนเปลี่ยนแปลงที่อยู่ของผู้เช่าไปสู่ที่พักอาศัยใหม่ๆที่สมบูรณ์พร้อมกว่า

ทั้งนี้ยังไม่รวมไปถึงทิศทางหรือแนวโน้มที่บุคคลเริ่มที่จะหันมาให้ความสนใจที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆเองแทนการเช่า โดยมีบริการทางการเงินที่จูงใจของสถาบันการเงินต่างๆในปัจจุบัน เป็นปัจจัยที่เอื้ออำนวยและกระตุ้นการตัดสินใจ

อีกประการหนึ่งเป็นเรื่องของการค่าใช้จ่ายต่างๆที่เกี่ยวข้องการการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการดูแลรักษา ซ่อมบำรุง และอาจรวมไปถึงต้นทุนของการลงทุนในเฟอร์นิเจอร์ เครื่องปรับอากาศ และเครื่องใช้ไม้สอยต่างๆที่จำเป็นสำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

นอกจากนี้ยังมีอีกปัจจัยหนึ่งที่ไม่ควรละเลยก็คือเเรื่องของภาระภาษีที่มักจะถูกหลงลืมหยิบยกขึ้นมาคำนวณผลตอบแทนของนักลงทุนบางส่วน

ประการสุดท้ายคือเรื่องของการที่นักลงทุนจะต้องทำใจยอมรับกับความเป็นจริงของการลงทุนประเภทนี้ด้วยว่าเป็นการลงทุนที่มีรายละเอียดถี่ถ้วน และมีปัญหาหยุมหยิมเกิดขึ้นไม่ว่าจะเป็นน้ำไม่ไหล ไฟดับ ผู้เช่าผัดผ่อนหรือเบี้ยวค่าเช่า และบางครั้งอาจจะถึงขั้นต้องแปรสภาพจากนักลงทุนมาเป็นผู้ไกล่เกลี่ยปัญหาครอบครัว ซึ่งก็มีตัวอย่างเกิดขึ้นมาแล้วกันนักต่อนัก

จึงอาจกล่าวได้ว่างการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น แม้จะเป็นการลงทุนที่ดี แต่ก็มีปัจจัยที่ไม่ควรมองข้ามอีกมากมายหลายชนิดเช่นเดียวกัน

กล่าวคือนักลงทุนนอกจากจะต้องเตรียมเงินแล้ว ยังจะต้องเตรียมข้อมูล และเตรียมใจให้พร้อมอยู่เสมอ.

Create Date : 06 มิถุนายน 2549
Last Update : 7 พฤศจิกายน 2550 20:23:44 น.		0 comments
Counter : 302 Pageviews.
Share Tweet