ตลาดการลงทุนบ้านเราทุกวันนี้ แม้ในภาพรวมจะสร้างผลตอบแทนได้ไม่สูงนักเมื่อเทียบกับบางช่วงเวลาในอดีต แต่หากจะว่ากันถึงเรื่องของทางเลือกในการลงทุนแล้วละก็ บอกได้คำเดียวครับว่า มากมายสารพัดทางเลือกจริงๆ

หากจะพิจารณากันเฉพาะการลงทุนในกองทุนรวมแต่เพียงอย่างเดียว ก็ปรากฎว่าในไม่กี่ปีที่ผ่านมานี้มีกองทุนรวมเกิดขึ้นมากมายก่ายกองราวกับดอกเห็ด ทั้งในด้านบริษัทจัดการกองทุนและตัวกองทุนประเภทต่างๆ ในขณะเดียวกันเงินลงทุนจำนวนมากต่างก็ไหลเข้ามาสู่ตลาดกองทุนรวมเพิ่มมากขึ้นตามลำดับ

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เรากำลังจะพูดถึงอยู่นี้ ก็เป็นกองทุนรวมที่จัดว่าใหม่อีกประเภทหนึ่งที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ หรือ ก.ล.ต. อนุญาตให้บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมต่างๆ สามารถจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ได้ โดยการเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนดังกล่าวให้แก่ประชาชนทั่วไป เพื่อนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยลงทุนไปลงทุนซื้อหรือเช่า อสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีรายได้ประจำในรูปของค่าเช่า เช่นคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน เซอรวิสอพาร์ทเม้นต์ ฯลฯ ที่ได้ประเมินแล้วว่า มีทำเลที่ตั้งเหมาะสม มีสถานะการเช่าที่ดี เพื่อสร้างให้เกิดผลประโยชน์แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งในลักษณะของเงินปันผลที่เกิดจากผลการดำเนินงาน หรือ ผลตอบแทนจากการขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ (Capital gain)

ลักษณะของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น จะเป็นกองทุนปิดที่ต้องจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ หรือเป็นหลักทรัพย์ขึ้นทะเบียนกับศูนย์ซื้อขายหลักทรัพย์ โดยต้องมีเงินลงทุนของโครงการไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท โดยจัดตั้งขึ้นได้ใน 2 รูปแบบคือ ระบุอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนอย่างชัดเจน หรือ ระบุเพียงประเภทอสังหาริมทรัพย์และทำเลที่ตั้ง และเพื่อให้การดำเนินงานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามวัตถุประของการจัดตั้งกองทุน ดังนั้นจึงมีข้อกำหนดลักษณะในเรื่องของรายได้ของกองทุนรวมอสังหาฯ ไว้ด้วยว่า จะต้องมีรายได้ประจำจากการให้บุคคลอื่นๆ ใช้อสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 ของรายได้ทั้งหมด ทั้งนี้จะต้องจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิประจำปี

ในเรื่องความเสี่ยง หลายคนคงจะเคยได้ยินคำโฆษณาที่ว่า การลงทุนมีความเสี่ยง ที่ว่ามีความเสี่ยงก็เพราะการลงทุนไม่ใช่การฝากเงินกับสถาบันการเงินที่มีเงื่อนไขหรือข้อตกลงแน่นอนตายตัวว่าคุณจะได้รับผลตอบแทนในอัตราและในระยะเวลาเท่าไหร่ การลงทุนในกองทุนรวมนั้น บริษัทจัดการกองทุนจะนำเงินทุนของนักลงทุนไปลงทุนตามประเภทและตามวัตถุประสงค์ของแต่ละกองทุน ซึ่งการลงทุนที่ว่านี้มีปัจจัยหลายประการที่ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของกองทุนเช่น สภาพการณ์ที่ไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็อาจจะเจาะจงลงลึกไปได้ถึงเรื่องสภาพการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ เวลานั้นๆ หรือดีมานด์ ซัพพลายของตลาดการเช่าในแต่ละช่วงเวลา

ปัจจัยในด้านลบดังกล่าวจึงอาจมีผลให้ผู้ลงทุนได้รับเงินคืนมากกว่าหรือน้อยกว่าเงินลงทุนเริ่มแรกก็ได้ ว่ากันง่ายๆก็คือ มีโอกาสทั้งกำไร เท่าทุน หรือขาดทุน เป็นไปได้ทั้งนั้น ดังนั้นบริษัทจัดการกองทุนต่างๆ จึงมักจะแนะนำนักลงทุนอยู่เสมอว่า นักลงทุนควรที่จะพิจารณาการลงทุนในกองทุนรวมเป็นการลงทุนในระยะยาวไว้จะเป็นผลในแง่บวกหรือมีโอกาสที่ดีกว่าในการสร้างผลตอบแทน

กล่าวคือธรรมชาติการการลงทุนที่มีทั้งภาวะการณ์ที่ดีและผันผวนผสมปนเปกันอยู่นั้น หากนักลงทุนสามารถถือหน่วยลงทุนไว้ได้ในระยะยาวพอสมควรนักลงทุนก็มีโอกาสสร้างผลตอบแทนได้จากการขายคืนหน่วยลงทุนในขณะที่ NAV สูงกว่าเมื่อตอนเริ่มต้นกองทุนหรือเมื่อวันที่นักลงทุนซื้อหน่วยลงทุน ภายใต้สมมติฐานที่ว่าในระยะยาวผู้บริหารกองทุนซึ่งมีความเชี่ยวชาญจะสามารถบริหารการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพและสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุนได้เหนือกว่าผลตอบแทนจากการลงทุนระดับพื้นฐานในตลาดเช่นการออมทรัพย์กับธนาคารพาณิชย์

ส่วนระดับความสูงต่ำในโอกาสการสร้างผลตอบแทนของแต่ละกองทุนรวมนั้น ก็ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของกองทุนรวมแต่ละกองทุนว่า เป็นกองทุนรวมที่มีนโยบายการลงทุนในอะไรและอย่างไร เช่นหากลงทุนในหุ้น ก็เป็นเรื่องแน่นนอนที่ต้องมีความเสี่ยงในระดับสูง แต่ก็มีโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่สูงตามไปด้วย หรือหากจะเลือกลงทุนในตราสารนี้ก็จะมีระดับความเสี่ยงและผลตอบแทนที่อยู่ในเกณฑ์ต่ำ นอกจากนี้ยังมีกองทุนรวมที่มีนโยบายลงทุนผสมผสานกันระหว่างหุ้นกับตราสารหรือพันธบัตรรัฐบาล ซึ่งมีทั้งกำหนดสัดส่วนการลงทุนไว้ตายตัวและยืดหยุ่นที่เพิ่มหรือลดสัดส่วนได้ตามจังหวะและความเหมาะสมของสถานการณ์การลงทุน อีกประเภทหนึ่งก็คือกองทุนรวมที่มุ่งเน้นในเกิดการออมระยะยาว ความเสี่ยงต่ำ และให้สิทธิประโยชน์ในเรื่องภาษีอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย อย่างที่หลายคนอาจเคยได้ยินกันอยู่บ่อยๆก็คือ กองทุนประเภท RMF หรือ LTF

สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จัดเป็นกองทุนที่มีระดับความเสี่ยงไม่สูงนัก และผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนสม่ำเสมอในรูปของเงินปันผลในกรณีที่กองทุนมีผลประกอบการในเกณฑ์ดี แต่ถ้าไม่ดีก็อาจงดจ่ายปันผลได้เช่นกัน ดังนั้น การพิจารณาแนวโน้มและทิศทางของทรัพสินย์ที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เลือกที่จะลงทุนจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งยวดสำหรับผลลัพท์ของผลตอบแทนของนักลงทุนในอนาคต

แต่อย่างเพิ่งกังวลกันไปก่อนนะครับ อย่างที่ได้เรียนให้ทราบแล้วว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นกองทุนรวมชนิดที่มีระดับความเสี่ยงต่ำ เพราะอย่างที่ทราบๆ อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นทรัพย์สินที่มีความมั่นคงและมีโอกาสที่จะมีมูลค่าที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องได้ นอกเหนือไปจากดอกผลจากการให้เช่าและการบริหารทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพ

นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ของกองทุนนั้น ยังจะได้รับการบริหารดูแลโดยผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ อีกทั้งยังได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล และภาษีธุรกิจเฉพาะที่เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ มิหนำซ้ำหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยังมีสภาพคล่อง โดยสามารถซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เหมือนหลักทรัพย์จดทะเบียนทั่วไป

และเพื่อลดความเสี่ยงของนักลงทุน จึงได้มีกำหนดกฎเกณฑ์สำหรับความคุมการลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไว้พอสมควร กล่าวคือ ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ๆ นั้นต้องตั้งอยู่ในประเทศไทย ผู้บริหารกองทุนจะต้องมีการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุน และลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว หรือต้องก่อสร้างไปแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ80 ของมูลค่าโครงการ นอกจากนี้ยังต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 ของ NAV เพื่อป้องกันไม่ให้การลงทุนผิดไปจากวัตถุประสงค์ที่แท้จริงของกองทุน

ถ้าใครสนใจลงลึกในรายละเอียดก็สามารถสอบถามไปได้ที่บริษัทจัดการกองทุนรวมที่ออกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กันดูได้ แต่โดยรวมแล้วเป็นกองทุนรวมอีกประเภทที่น่าสนใจทีเดียวครับ.

Create Date : 06 มิถุนายน 2549
Last Update : 7 พฤศจิกายน 2550 20:37:05 น.		0 comments
Counter : 340 Pageviews.
Share Tweet