เปลี่ยนชีวิตด้วยหุ้นอสังหา : 10 เรื่องที่ต้องรู้เมื่อวิเคราะห์หุ้นอสังหาริมทรัพย์

10 เรื่องที่ต้องรู้เมื่อวิเคราะห์หุ้นอสังหาริมทรัพย์

หุ้นที่ทำธุรกิจในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้านเดี่ยวและอาคารชุด เป็นหุ้นกลุ่มที่ในการวิเคราะห์ต้องมีความระมัดระวังค่อนข้างมาก เนื่องจาก ลักษณะของการทำธุรกิจ และมาตรฐานทางบัญชีก็มีความแตกต่างจากธุรกิจอื่น ทำให้ในการวิเคราะห์ไม่เหมือนธุรกิจทั่วๆไป บทความนี้จะนำเสนอจุดสำคัญที่ต้องดูเพื่อให้การลงทุนได้รับผลตอบแทนคุ้มค่า ติดตามกันเลยครับว่า... 10 เรื่องที่ต้องรู้เมื่อวิเคราะห์หุ้นอสังหาริมทรัพย์ มีอะไรบ้างไปดูกันเลย...

1.ความสัมพันธ์กับวงจรเศรษฐกิจ

หุ้นกลุ่มนี้จะมีความสัมพันธ์กับวงจรเศรษฐกิจในระดับสูง จุดสูงที่สุดของธุรกิจนี้มักจะอยู่ในช่วงปลายๆของวงจรเศรษฐกิจเนื่องจากเศรษฐกิจดี ประชาชนเริ่มมีกำลังซื้อ และมีเงินออมในระดับหนึ่งทำให้มีความมั่นใจที่จะซื้อบ้าน และในช่วงเศรษฐกิจดีเงินหมุนเวียนมาธนาคารก็กล้าที่จะปล่อยสินเชื่อให้คนกู้มาซื้อบ้าน ทำให้บริษัทที่ทำธุรกิจพัฒนาอสังหาพลอยเติบโตไปด้วย

สิ่งที่ต้องระวังคือถ้ากลุ่มลูกค้ากำลังซื้อเริ่มตกเมื่อไร ธุรกิจกลุ่มนี้มันจะมีปัญหาเป็นอันดับแรก เนื่องจากในการพัฒนาโครงการที่มาของเงินส่วนใหญ่จะมาจาการกู้ยืม ถ้าลูกค้าโอนช้าเงินก็เข้าช้าแต่ดอกเบี้ยเดินทุกวัน ถ้าสายป่านไม่ยาวพออาจล้มละลายได้

2.การรับรู้รายได้

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ลักษณะธุรกิจเป็นการสร้างมาเพื่อขาย ในการบันทึกบัญชีมาตรฐานบัญชีจะให้บันทึกเมื่อ ”โอน” แสดงว่าถ้างวดไหนบริษัทไม่มีการโอนบ้านเดี่ยวและอาคารชุดให้กับลูกค้า แสดงว่างวดนั้นผลประกอบการจะออกมาขาดทุนเนื่องจากไม่มีรายได้ แต่รายจ่ายโดยเฉพาะค่าโฆษณา เงินเดือน ค่านายหน้าต้องรับรู้ทันที

ทำให้ผลการดำเนินงานของหุ้นกลุ่มนี้จะผันผวน งวดไหนมีโอนเยอะก็จะกำไรเยอะ งวดไหนมีการโอนน้อยก็จะกำไรน้อย สำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ รายได้และกำไรจะต่อเนื่องกว่าบริษัทเล็กๆ เนื่องจากมีการโอนทุกไตรมาศ

3.pre sale, backlog, และ ยอดขาย

ในการวิเคราะห์หุ้นกลุ่มนี้จะมีคำศัพท์อยู่สามคำคือ pre-sale, backlog, และ ยอดขาย pre-sale คือยอดขายที่เกิดขึ้นในงวดนั้น backlog คือ pre-sale ที่สะสมรอโอน ส่วนยอดขายคือ  backlog ที่ลูกค้าโอน

ค่า pre-sale, backlog ไม่อยู่ในงบการเงินเพราะเป็นการประมาณการว่าจะขายได้เท่าไร แต่นักลงทุนสามารถประมาณการโดยการ สอบถามได้ที่ฝ่ายนักลงทุนสัมพันธ์ของบริษัทครับ วิธีการติดต่อไม่ยากเพียงแค่โทรไปที่บริษัทที่เราสนใจ บอกฝ่ายประชาสัมพันธ์ว่าติดต่อฝ่ายนักลงทุนสัมพันธ์ ถามเขาได้เลย หรือไปอ่านตามข่าวในหนังสือพิมพ์เขาก็จะบอกว่า ปีนี้มียอด Backlog รอโอนอยู่เท่าไร

4.โครงสร้างงบการเงิน

รายได้คือโครงการที่โอนขายไปแล้ว สิ่งที่เหลือในงบแสดงฐานะการเงินคือโครงการที่ยังไม่ได้ขายออก โดยมีรายการสำคัญดังภาพ

ในฝั่งสินทรัพย์ ต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ให้มองเหมือนสินค้าคงเหลือ ประกอบด้วย ที่ดินโครงการ ค่าใช้จ่ายที่ใช้ในการก่อสร้าง และดอกเบี้ยที่กู้ยืมมาเพื่อใช้ในโครงการนั้น

เงินจ่ายล่วงหน้าเงินที่ต้องจ่ายให้ผู้รับเหมาก่อนถึงได้ของมาใช้ในโครงการ

ทีดินรอการพัฒนาคือ ที่ดินที่บริษัทซื้อเก็บไว้ยังไม่ได้นำมาพัฒนาโครงการ มีทั้งข้อดีและข้อเสียคือ ถ้าบริษัทซื้อที่ดินในราคาต่ำๆเก็บไว้ วันที่พัฒนาโครงการก็จะกำไรดีเนื่องจากราคาตลาดสูงขึ้น แต่ถ้าบริษัทกู้เงินเพื่อมาซื้อที่ดินก็จะทำให้บริษัทมีภาระดอกเบี้ยสูงโดยใช่เหตุ

เจ้าหนี้การค้าคือผู้ที่ให้เครดิตเรา ให้ของมาใช้ก่อนค่อยจ่ายเงิน

เงินรับล่วงหนี้ คือเงินมัดจำที่เราจ่ายให้โครงการ โดยส่วนใหญ่ลูกค้าจะชำระมัดจำประมาณ 5-10% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

5.อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ

อัตราส่วนทางกาเงินที่สำคัญมีอยู่ไม่กี่ตัวครับผม ส่วนใหญ่ผมจะดูอัตราส่วนทางการเงินผ่าน factsheet ของทางตลาดหลักทรัพย์ครับผม ประหยัดเวลาไม่ต้องคำนวณเอง

5.1อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน

ลักษณะของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีหนี้สินมากเป็นปกติ เหมือนรวยได้เงินคนอื่น แต่ในทางกลับกันบริษัทที่มีหนี้สินเยอะๆ จะมีปัญหามากถ้าเศรษฐกิจเริ่มชะลอและลูกค้ากลุ่มเป้าหมายไม่มาโอน หรือทิ้งดาว์นไปทำให้บริษัทขาดเงินสดไปจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้น

5.2อัตราส่วนระยะเวลาขายสินค้า

ใน factsheet ของตลาดหลักทรัพย์จะมองต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าคงเหลือ สำหรับธุรกิจนี้ สินค้าคงเหลือจะเป็นรายการใหญ่ที่สุดของสินทรัพย์ หลายบริษัทมีสัดส่วนของสินค้าคงเหลือมากกว่า 70% ของสินทรัพย์รวมทั้งหมด ดังนั้นการวิเคราะห์การหมุนเวียนของ สินค้าคงเหลือจะเป็นเรื่อสำคัญ ถ้าสินค้าขายไม่ออกโอกาสที่บริษัทจะล้มละลายมีสูง อัตราส่วนระยะเวลาขายสินค้าเป็นตัววัดการหมุนของสินค้าคงเหลือที่ดี โดยปกติอัตราส่วนนี้จะสม่ำเสมอ

ในยามเศรษฐกิจดีๆ หุ้นที่มีอัตราส่วนระยะเวลาขายสินค้ายาวกว่าจะดีกว่าหุ้นที่มีอัตราส่วนระยะเวลาขายสินค้าสั้นเนื่อง จากมีโครงการรอโอนมากกว่า ทำให้กำไรในอนาคตจะโตกว่า แต่ในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวบริษัทที่อัตราส่วนระยะเวลาขายสินค้ายาวๆ จะค่อนข้างเสียว

5.3อัตรากำไรสุทธิ

ถ้าบริษัทดีแค่ไหนแต่ถ้าทำกำไรไม่ได้ก็ไม่ควรลงทุน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ๆ จะอัตรากำไรสม่ำเสมอกว่าบริษัทที่เล็กๆ เพราะมีโครงการโอนอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่บริษัทเล็กๆ มักจะมีโครงใหญ่ๆเพียง 1-2 โครงการ ในระหว่างที่ไม่มีการโอนผลประกอบการก็จะไม่ค่อยดี ไตรมาศไหนที่มีการโอนผลประกอบการก็จะกระโดด

6.งบกระแสเงินสด

เงินสดถือเป็นหัวใจของธุรกิจ ถ้าบริษัทไม่มีเงินสดก็จะดำเนินธุรกิจยากลำบาก หลักๆให้ดูที่กระแสเงินสดสุทธิจากกิจกรรมดำเนินงาน (Cash Flow From Operation) จะเป็นตัวบอกว่าบริษัทสามารถสร้างเงินสดจากการดำเนินงานได้เท่าไร ถ้าค่าเป็นบวกแสดงว่าบริษัทมีสภาพคล่องดี

แต่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถ้านักลงทุนคาดหวังเรื่องการเติบโตเป็นหลัก บริษัทที่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานติดลบโดยติดลบมาจากเงินสดที่จ่ายไปกับต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะดีกว่าเนื่องจาก ถ้าอสังหาริมทรัพย์มีการโอนกำไรงวดต่อไปก็จะกระโดดไปด้วย ข้อควรระวังที่ห้ามลืมเลยคือต้องมั่นใจว่ามันต้องโอนได้จริงๆ ถ้าสร้างมาแล้วโอนไม่ได้มีสิทธ์ล้มละลายครับผม

7.ดอกเบี้ยจ่าย

ในหัวข้อที่ 4 จะเห็นว่า ดอกเบี้ยจ่ายไม่ได้มีแค่ในงบกำไรขาดทุนเพียงอย่างเดียว แต่ยังแทรกตัวอยู่ในส่วนหนึ่งของ ต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในงบแสดงฐานะการเงินอีกด้วย แสดงว่าต้นทุนทางการเงินที่แสดงในงบกำไรขาดทุนไม่ได้แสดงถึงดอกเบี้ยที่จ่ายไปจริงๆทั้งหมด เทคนิคง่ายๆในการดูว่าบริษัทจ่ายดอกเบี้ยเป็นเงินสดทั้งหมดเท่าไร ให้ไปดูที่งบกระแสเงินสด

ในบรรทัดแรกๆของงบกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน จะนำ ต้นทุนทางการเงินที่เป็นดอกเบี้ยจ่ายที่อยู่ในงบกำไรขาดทุนมาบวกกลับ จากนั้นให้ไล่สายตาลงมาล่างๆว่ามีรายการจ่ายดอกเบี้ยหรือไม่ โดยปกติรายการนี้จะอยู่สองที่คือ อยู่บรรทัดรองสุดท้ายก่อนถึงกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน กับอยู่ในกระแสเงินสดจากการจัดหาเงิน

ในการวิเคราะห์ว่ามีความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยหรือไม่จะดูจากการแสเงินสดจากการดำเนินที่ยังไม่ได้หักดอกเบี้ยงานเทียบกับจ่ายดอกเบี้ย กระแสเงินสดจากการดำเนินงานควรจะเป็นบวกและมากกว่าจ่ายดอกเบี้ย แต่โดยปกติกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของธุรกิจประเภทนี้มักจะติดลบ เนื่องจากต้องใช้เงินส่วนใหญ่ลงไปกับ ต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการเติบโตมากกว่า เงินที่ใช้หมุนส่วนใหญ่จะมาจากกิจกรรมจัดหาเงิน กู้ธนาคารซ้ายโปะธนาคารขวาไปเรื่อย

8.การประมาณยอดขายจากเงินรับล่วงหน้า

โดยปกติบริษัทมักจะเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าประมาณ 5% เงินเก็บจากลูกค้าจะอยู่ในรายการหนี้สินชื่อว่าเงินรับล่วงหน้า ดังนั้นแสดงว่าเราสามารถเอาตัวนี้ไปเล่นสนุกได้หลายอย่างเช่น การนำไปประมาณการยอดที่คาดว่าจะขายได้ เช่น ไปศึกษาแล้วพบว่าโครงการมีมูลค่า 10,000 ล้าน 5% คือ 500 ล้านบาทเป็นตัวเลขเงินรับล่วงหน้าที่ควรเห็นในงบการเงิน ถ้าผู้บริหารบอกว่าขายได้ 60% ช่วงใกล้ๆที่จะโอนโครงการ ยอดจะประมาณ 500 x 0.6 = 300 ล้านบาท

9.ประมาณการมูลค่าโครงการที่ทำแล้วเสร็จจากรายการต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในงบดุลคือต้นทุนขายในอนาคตนั่นเอง ดังนั้นถ้าเรารู้อัตรากำไรขั้นต้นของโครงการ เราก็จะสามารถประมาณการมูลค่าโครงการรายการต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในงบการเงินนั่นเอง

จาก ยอดขาย = ต้นทุนขาย / (1- อัตรากำไรขั้นต้น) ถ้ามีต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อยู่ 6000 ล้านบาท ปกติบริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ 40% แสดงว่า ถ้าโอนได้ครึ่งหนึ่งของ ต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะสร้างยอดขายได้ประมาณ 6000/2 /(1-0.2)=3,750 ล้านบาท ตัวเลขนี้สามารถใช้ตรวจความคืบหน้าการก่อสร้างได้ด้วย สมมติบริษัทบอกว่า ช่วงปลายปีจะมียอดขายประมาณ 4000 ล้านบาท ถ้าตัวเลขที่เราคำนวณใกล้ๆ 4,000 ล้านก็แสดงว่าใกล้โอนแล้วจริงๆ

10.การประเมินมูลค่า

โดยปกติหุ้นกลุ่มนี้จะกำไรผันผวน การประเมินมูลค่าจะใช้ PE จะเหมาะสมกว่า สมมติคาดการณ์ว่า ปีหน้าจะมีกำไรต่อหุ้น 0.5 บาท PE ที่เหมาะสมกลุ่มนี้ผมให้ประมาณ 7-8 เท่าเนื่องจากกำไรค่อนข้างผันผวน ก็จะได้ราคาเป้าหมาย 0.5 x 7 = 3.5 บาท เมื่อราคาถึงเป้าก็สมควรขาย เนื่องจากเราไม่รู้ว่าพอโอนโครงการจบแล้วจะมีอะไรต่อ หรือจะเลิกทำไปเลยเพื่อความสบายใจเอากำไรไว้ก่อนดีกว่า

หวังว่าบทความนี้จะช่วยให้นักลงทุนสามารถลงทุนให้กลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าใจและสนุกสนานกับการวิเคราะห์นะครับผม

อ่านทุกเรื่องราวของความสำเร็จที่คุณทำได้อย่างแน่นอน "คลิ๊กอ่านที่นี่"

และอ่านทุกเรื่องราวของหุ้นอสังหา หุ้นที่จะได้รับอนิงสงค์จากการที่มีรถไฟฟ้าหลากหลายสายเกิดขึ้น! คลิ๊กอ่านต่อที่นี่เลยครับ

[เกี่ยวกับผู้เขียน]

ภัทรธร ช่อวิชิต นักลงทุนอิสระ ผู้เขียนหนังสือคุ้ยแคะแกะหุ้นเด้งและเจาะหุ้นร้อนสแกนหุ้นเด้ง เจ้าของเว็บความรู้การลงทุนหุ้น //www.investidea.in.th

อ่านหนังสือเสริมความรู้ #ลงทุนหุ้นให้โตเร็ว : ปัญหาของนักลงทุนหุ้นโตเร็วก็คือ มองหุ้นโตเร็วไม่ออก มองภาพใหญ่ไม่ชัดเจน และจัดพอร์ตไม่เป็น ปัญหาเหล่านี้จะหมดไปหากคุณได้อ่านหนังสือเล่มนี้ "ลงทุนหุ้นให้โตเร็ว" ติดตามได้ที่นี่เลยครับ

#ช่องทางการติดตามข้อมูล #นายแว่นธรรมดา

สำหรับเพื่อนๆ ที่ต้องการติดตามข้อมูล โดยเฉพาะสมาชิกเว็บ www.naiwaen.com ท่านสามารถติดต่อโดยตรงได้ที่ naiwaentammada@gmail.com

หรือเข้าไปติดตามบทความในรูปแบบคลิ๊ปเสียงที่ https://www.youtube.com/channel/UCcQxvgiObaaA2DI3UOqrXZw

เพื่อนๆ ยังสามารถเข้าไปติดตามความเคลื่อนไหวใหม่ล่าสุดที่บล็อกพันทิป //www.bloggang.com/mainblog.php?id=naiwaentammada(ปัจจุบันมียอดเพจวิวกว่า 3.1 ล้านวิว)

หรือยังไม่จุใจท่านยังสามารถเข้าไปพูดคุยแลกเปลี่ยนกันที่นี่ครับ https://plus.google.com/u/0/118319315169248364407

สำหรับเรื่องราวของอสังหาริมทรัพย์... เพื่อนๆ สามารถเข้าไปหาข้อมูลที่ต้องการได้ที่นี่ www.topofliving.com

และเตรียมพบกับเว็บบอร์ดคุยเรื่องหุ้นเร็วๆ นี้นะครับ

ยินดีต้อนรับทุกท่าน อีโมติคอน grin
สำหรับ "นายแว่นธรรมดา" แล้วเราจะทำให้เพื่อนๆ ทุกท่าน

"มีชีวิตที่ง่าย และดี"

ขอแนะนำเว็บไซค์เกี่ยวกับบ้าน และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ //www.topofliving.com

Create Date : 08 มีนาคม 2559		0 comments
Last Update : 8 มีนาคม 2559 12:34:18 น.
Counter : 740 Pageviews.
Share Tweet