#จับอสังหาทำเงิน “ไปในที่ที่มีปลา”

สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเป็นคนมองหาทำเลใหม่ ๆ อยู่ตลอดเวลา โดยปกติแล้วปัจจัยที่นักลงทุนอสังหา ฯ ต้องคอยติดตามใกล้ชิด ได้แก่ ผลตอบแทนจากการลงทุนในแต่ละทำเล กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และกลยุทธ์การลงทุนใหม่ ๆ เราจะมาติดตามกันดีกว่าครับว่า ปัจจัยต่าง ๆ ส่งผลต่อการลงทุนอสังหาอย่างไรบ้าง ไอเดียไหนทำเงิน ไปดูกันเลย

ประการแรก “ผลตอบแทนจากการลงทุนในแต่ละทำเล”

สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนในคอนโดมิเนียมเราต้องคอยคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างสม่ำเสมอ โดยทั่วไปแล้วหากผลตอบแทนจากการลงทุนยังสูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ หรือสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยก็ถือว่ายังพอคุ้มค่าน่าลงทุน

ยกตัวอย่างเช่น คอนโดที่เราลงทุนสามารถปล่อยเช่าได้ได้ราว 7% ของราคาที่เราซื้อ เช่น เราซื้อคอนโดราคาหนึ่งล้านบาท ควรปล่อยเช่าได้ราว 70,000 บาทต่อปี หรือตกเดือนละ 5,800 บาทโดยประมาณ

แต่ถ้าหากเราคิดจะลงทุนระยะสั้นหน่อย นั่นคือ ลงทุนภายในสามปี ในช่วงที่ดอกเบี้ยคงตัวสามปีแรก เราอาจได้ดอกเบี้ยที่ต่ำมาก ตามเงื่อนไขโปรโมชั่นของธนาคาร บางคนอาจได้ดอกเบี้ยสามปีแรกไม่ถึง 5% แบบนี้เราก็สามารถปล่อยเช่นได้ต่ำกว่า 5,800 บาทต่อเดือน พอครบสามปี ถ้าทำเลดีพอเมื่อเราขายทำกำไรก็จะได้ส่วนต่างราคาห้องชุดอีกต่างหาก

ตัวอย่างที่ยกมาให้ดูเป็นแนวคิดการคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนคร่าว ๆ นั่นเองครับ ซึ่งก่อนที่เราจะลงทุนคอนโดซักหลังควรศึกษาให้รอบด้าน ทั้งอัตราค่าเช่า และโอกาสของการขายต่อ โดยปกติแล้วคอนโดมิเนียมจะซื้อง่ายขายคล่องอยู่แล้ว ถ้าทำเลนั้น ๆ ไม่ตึงตัวจนเกินไป

หากเราพบว่าทำเลที่เราหมายตาตึงตัวมากแล้ว ผลตอบแทนจากการลงทุนต่ำมาก เราควรหาทำเลใหม่ ๆ อาจออกไปต่างจังหวัดหัวเมืองสำคัญที่มีอนาคต เช่น ศรีราชา ชลบุรี ที่ต่อไปจะมีพื้นที่เศรษฐกิจอย่าง EEC มาเป็น story ขับดันผลตอบแทน ก็น่าสนใจไม่น้อยเลยทีเดียว

ประการที่สอง “กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย”

สิ่งที่เราต้องคิดเมื่อเราจะออกไปจับปลาก็คือ จงไปที่ที่มีปลาให้จับ นั่นก็คือกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของเรา หากเราต้องการจับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นคนทำงานออฟฟิช เราก็ต้องไปซื้อสินทรัพย์ในแหล่งงาน ต้องสำรวจก่อนว่าแถบนั้นมีคนทำงานที่จะหลายเป็นลูกค้าเรามากน้อยแค่ไหนนั่นเองครับ

สำหรับย่านที่มีปลาชุกชุมที่ผมอยากแนะนำก็คือ จังหวัดศรีราชา ที่กำลังจะมีโครงการใหญ่ของรัฐบาล นั่นคือ โครงการเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ที่นั่นมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่เป็นชาวต่างชาติ เช่น ชาวญี่ปุ่น และชาวจีน ที่ต้องการที่พักอาศัยเพื่อทำงานในนิคมอุตสาหกรรม

จากการสำรวจของทีมงานพบว่า ในย่านนั้นยังขาดแคลนที่พักอาศัยประเภท Apartment ถึงถูกทดแทนโดยคอนโดมิเนียมที่เริ่มมีให้เห็นมากขึ้น ด้วยความสะดวกสบายของการพักอาศัยในคอนโดที่ออกแบบมาตอบโจทย์ชาวต่างชาติ ทำให้ความต้องการห้องชุดสำหรับชาวต่างชาติเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก

ประการสุดท้าย “กลยุทธ์การลงทุน”

สำหรับกลยุทธ์การลงทุนอสังหานั้น ในห้วงที่ผ่านมามีกลยุทธ์หนึ่งถือเป็นสุดยอดไอเดียทำเงิน นั่นก็คือ การลงทุนในคอนโดมิเนียมราคาแพงตั่งแต่ 10-20 ล้านบาทขึ้นไป เพราะวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมากระทบคนที่มีรายได้น้อย แต่ไม่กระทบคนมีรายได้มากเลย ทำให้คอนโดมิเนียมมีระดับขายดิบขายดี

แต่ปัจจุบันต้องยอมรับว่า คอนโดมิเนียมราคาแพงออกมาค่อนข้างเยอะ เป็นการเพิ่ม supply อย่างรวดเร็ว ในขณะที่ความต้องการ หรือ demand เริ่มตามไม่ทัน ทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนในคอนโดมิเนียมราคา 10-20 ล้านบาทเริ่มลดลงจนไม่คุ้มค่า

กลยุทธ์ที่ผมอยากแนะนำก็คือ การเปลี่ยนแนวคิด นำเงิน 20 ล้านบาท มาแบ่งซื้อห้องชุดได้ 20 ห้อง ห้องละ 2 ล้านบาทแทน และไปหาทำเลใหม่ที่มีผลตอบแทนจาการลงทุนที่คุ้มค่า อย่างเช่นโซนศรีราชาแทนการลงทุนที่ใช้เงินเยอะแต่ซื้อสินทรัพย์ได้น้อยกว่านั่นเองครับ

ใครสนใจคอนโดมิเนียมผลตอบแทนดี ๆ ที่ทางทีมงานคัดมาแล้วว่าแจ่มจริง “ทำเลศรีราชา” แถมโปรโมชั่นที่ดีที่สุด ติดตามที่นี่เลยครับ “คลิ๊กเพื่อติดตาม”

“ท็อปออฟลิฟวิ่ง”