เรื่องบ้าน สำหรับคนหาบ้าน : ความรู้ทั่วไปเรื่องบ้าน ที่ผู้ซื้อควรรู้ การจะหาบ้านสักหลัง สำหรับคนที่ยังไม่เคยมีบ้าน คงไม่ใช่เรื่องง่ายๆ เพราะการมีบ้านสักหลัง สำหรับคนๆหนึ่ง ก็คงจะมีโอกาสเพียงไม่กี่ครั้งในชีวิต เท่านั้น และเรื่องของบ้าน ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ บ้านหลังหนึ่งๆ จะมีองค์ประกอบต่างๆมากมายหลายหลาก ผมเคยร่ายยาวไว้ เรื่อง “การเลือกซื้อที่อยู่อาศัย” ที่แนะนำการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย อย่างกว้างๆไว้แล้ว ลองย้อนกลับไปอ่านได้ และแม้ว่าผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ จะคำนึงถึงเรื่องราคาและทำเลที่ตั้ง เป็นปัจจัยสำคัญ แต่ “ตัวบ้าน” ก็มีความสำคัญไม่น้อยไปกว่ากัน ดังนั้น ในวันนี้ เราจะมาว่ากันเฉพาะเรื่อง “บ้าน” สำหรับคนที่จะซื้อ หรือจะสร้าง ให้มีความรู้เบื้องต้น เกี่ยวกับบ้าน การจะซื้อ หรือจะสร้าง จะได้นึกภาพออก ตัดสินใจได้ง่ายขึ้น ว่าอะไรเป็นอะไร เรื่องบ้านที่เราจะพูดถึงกันต่อไปนี้ ผมจะยังไม่เอาเรื่องของงบประมาณ มาเป็นเรื่องใหญ่ แต่จะว่ากันเรื่องการใช้งาน และการก่อสร้าง เสียก่อน เจาะลึกกันไปเป็นเรื่องๆ เอาแบบละเอียดเลยครับ แต่จะทยอยเล่ากันเป็นฉากๆ ตอนๆ ให้เข้าใจง่าย และเจาะจงเอาเรื่อง “บ้านเดี่ยว” มาเป็นหลัก เพราะเป็นอสังหาฯ ยอดนิยม ส่วนบ้านแบบอื่นๆ ก็คงต้องเอามาเทียบเคียงกับเรื่องนี้ (หรือถ้ามีเวลา ผมจะมาขยายความต่อในภายหลัง) บ้านซื้อ หรือบ้านสร้าง เพื่อให้ได้ประโยชน์มากที่สุด ผมจะอธิบายเรื่องบ้าน ให้ครอบคลุม บ้านในลักษณะของทั้ง บ้านจัดสรร และบ้านสร้างเอง เป็นข้อมูลรวมๆ ไปพร้อมๆกันหรือเปรียบเทียบกันไปบ้าง แม้บ้านทั้งสองประเภทนั้น จะมีข้อดี ข้อเสีย แตกต่างกันอยู่หลายอย่าง เช่น การซื้อบ้านจัดสรรนั้น จะสะดวกกว่าการปลูกเอง ไม่ต้องวุ่นวายและยุ่งยากกับการสร้างบ้านมากนัก สามารถดูบ้านจากสำนักงานขาย หรือบ้านตัวอย่างได้เลย ชอบไม่ชอบ ก็ตัดสินใจง่าย แต่ข้อเสียก็คือ มาตรฐานการก่อสร้างและวัสดุก่อสร้าง จะสู้การปลูกเองไม่ได้ เพราะโครงการต่างๆ เขาต้องแข่งขันกันในเรื่องราคา (ไม่ว่าจะเป็นบ้านในระดับใด) การใช้วัสดุก่อสร้างดีๆ แพงๆ จึงทำไม่ได้เต็มที่ เหมือนบ้านที่สร้างเอง การซื้อบ้านจัดสรรก็เหมือนการเลือกซื้อเสื้อผ้าสำเร็จรูป บางทีเราก็ไม่สามารถจะทราบได้ว่ากระบวนการผลิตเป็นเช่นไร แต่ว่าถ้าเราสามารถตรวจสอบในขั้นตอนการก่อสร้างได้ ก็จะทำให้แน่ใจได้มากขึ้น ในเรื่องของคุณภาพ และมาตรฐาน ส่วนการปลูกสร้างบ้านเองนั้น แน่นอน ขั้นตอนต่างๆย่อมมากกว่ากัน และเราก็ต้องมีเวลากับมัน ในทุกขั้นตอน แต่ข้อดีคือ เราจะได้บ้านที่เราต้องการมากที่สุด (แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะแพงกว่าบ้านจัดสรร) เหมือนกับการซื้อเสื้อแบบสั่งตัด วัดตัว ย่อมได้เสื้อที่พอดี พอเหมาะตามต้องการทุกอย่าง อาจเสียเวลารอ จ่ายค่าแรงเพิ่ม แต่ก็เป็นของเฉพาะตัว ไม่มีใครเหมือน (ถ้าเป็นบ้านจัดสรร ก็ต้องไปต่อเติมโน่น แก้ไขนี่ ให้วุ่นวาย เช่นกัน) ความมั่นคง แข็งแรง ของบ้าน แต่สิ่งที่เป็นมาตรฐานของบ้าน ที่เหมือนกัน และสำคัญ ลำดับต้นๆ ก็คือความมั่นคง แข็งแรง ของบ้าน เพราะบ้าน ไม่ได้สร้างกันบ่อยๆ บ้านหลังหนึ่งๆอาจใช้เป็นที่อยู่ของครอบครัว ไปได้ถึง 4-5 ชั่วอายุคน บ้านที่มั่นคง แข็งแรง จึงเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า เพียงหนเดียว แต่ถ้าเราสร้างมันอย่างประหยัด ใช้วัสดุที่ไม่คงทน มันก็จะมีอายุสั้น ใช้งานได้ไม่กี่สิบปี ส่วนประกอบของบ้าน จะประกอบด้วยส่วนต่างๆหลายอย่าง โดยทั่วไป เราจะแบ่งลักษณะงานเป็นประเภทใหญ่ๆ ดังนี้ 6.1 ฐานราก 6.2 โครงสร้าง 6.3 ผนังและช่องเปิดต่างๆ (ประตู-หน้าต่าง) 6.4 หลังคา 6.5 งานระบบ (ไฟฟ้า ประปา และอื่นๆ) 6.6 งานตกแต่งสถาปัตยกรรม แต่ถ้าจะแบ่งแยกให้เข้าใจง่าย เพื่อพิจารณาเรื่องความแข็งแรงของบ้าน เราจะแยกแค่ 2อย่าง เท่านั้น คือ 1. ส่วนโครงสร้าง 2. ส่วนประกอบตกแต่ง โครงสร้าง ได้แก่ ส่วนที่เป็นตัวรับ ยึด ตั้ง ของส่วนประกอบอื่นๆ ให้เป็นรูปร่าง เป็นห้อง โครงสร้างจึงต้องมีความแข็งแรง รับน้ำหนักต่างๆได้หมด รับแรงลมแรงพายุ แรงแผ่นดินไหว ได้อย่างดี ส่วนประกอบหรือตกแต่งอื่นๆ แม้ทรุดโทรมผุพังไป ก็ซ่อมแซมเปลี่ยนใหม่ได้ แต่โครงสร้างต้องแข็งแรงทนทานให้ได้ระยะเวลานานๆ เป็นร้อยปีขึ้นไป ส่วนประกอบตกแต่ง ผนัง ประตู หน้าต่าง งานระบบต่างๆ เป็นส่วนประกอบที่ตามมาก่อสร้างและประกอบภายหลัง เมื่องานโครงสร้างแล้วเสร็จ เพื่อแบ่งการใช้งานต่างๆ ไปตามหน้าที่ของมัน และเพื่อความสวยงาม พวกผนังประตูหน้าต่าง ถ้าสร้างอย่างดี แข็งแรง ก็จะมีอายุการใช้งาน ได้นานเท่าๆกับโครงสร้าง แต่ถ้าใช้วัสดุก่อสร้างที่ประหยัด ราคาถูก แต่ไม่แข็งแรง มันก็จะพังไปก่อน ต้องคอยปรับปรุงซ่อมแซม เป็นระยะๆ เช่นงานระบบต่างๆ ระบบไฟฟ้า พวกสายไฟก็จะเสื่อมสภาพก่อน บ้านเก่าๆ จึงต้องเดินระบบไฟกันใหม่ทั้งหลัง ถ้าไม่อยากให้ไฟลัดวงจร จนเป็นสาเหตุให้ไฟไหม้บ้าน ท่อประปา นานๆเข้า ก็จะรั่วซึม ทำให้น้ำไปทำลายวัสดุก่อสร้างอื่นๆพังตามไป เช่นฝ้าเพดานผุเปื่อย ผนังปูนบวม กระเทาะ เป็นต้น แต่การซ่อมแซมส่วนประกอบพวกนี้ ก็ไม่ได้กระทบต่อโครงสร้างของบ้าน ที่ยังมั่นคงแข็งแรงอยู่ มาตรฐานงานก่อสร้าง สิ่งหนึ่งที่จะทำให้เรามั่นใจว่าโครงสร้าง และบ้านของเรา มั่นคงแข็งแรงนั้น ก็คือ มาตรฐานงานก่อสร้าง ซึ่งจะดีหรือไม่ดีนั้น ก็ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ ว่าควบคุมคุณภาพได้ดีแค่ไหน ใช้วัสดุก่อสร้างดีแค่ไหน เพราะบางที การดูภายนอกอาจจะมั่นคง สวยงาม แต่ส่วนที่เรามองไม่เห็น เช่นโครงสร้างใต้ดิน หรือบนหลังคา ก็อาจจะทำให้เศร้า หรือเสียเงินภายหลังได้ บ้านจัดสรรจึงมีมาตรฐานสู้บ้านที่สร้างเอง หรือบ้านที่สถาปนิกออกแบบไม่ได้ เพราะเขาออกแบบคำนวณกันเฉพาะ และเผื่อความแข็งแรง มากกว่า บ้านอยู่สบาย ประหยัดพลังงาน และค่าใช้จ่าย ปัจจุบัน เมื่อโลกตกอยู่ในสถานะผิดปรกติ ทำให้การสร้างบ้าน มีปัจจัยใหม่ๆ เพิ่มขึ้นมาหลายอย่าง คือนอกจากจะอยู่สบายแล้ว ต้องประหยัดพลังงาน และค่าใช้จ่าย ในการใช้งานและบำรุงรักษาอีกด้วย ซึ่งปัจจัยพวกนี้ เราต้องวางแผนการออกแบบ ก่อสร้าง ตั้งแต่แรก จึงจะได้ผลดีที่สุด การใช้พลังงานไฟฟ้าอย่างประหยัด ต้องมีการนำเทคนิคการก่อสร้างๆ และวัสดุที่เหมาะสม มาใช้ในการก่อสร้างบ้านให้ประหยัดพลังงาน จึงจะประหยัดค่าใช้จ่าย ได้ผลตามมา เมื่อเข้าใจหลักการ ของการสร้างบ้าน ให้มั่นคง แข็งแรงแล้ว จะย้อนมาว่าเรื่องของส่วนประกอบต่างๆ ให้ละเอียดขึ้น ซึ่งก็ไม่ใช่เรื่องยาก หรือน่าปวดหัว เพราะเราต่างก็สัมผัสกันในชีวิตประจำวันอยู่แล้ว เพียงแต่ไม่ได้มาสร้างเอง ซื้อเองเท่านั้น ส่วนประกอบหลักๆที่ควรรู้ ได้แก่ 1.ฐานราก เป็นส่วนประกอบที่มีความสำคัญที่สุด แต่เรามองไม่เห็น ฐานราก แบ่งเป็น 3 ส่วน คือเสาเข็ม ฐานรากและตอม่อ ทั้ง 3 ส่วนนี้ จะทำหน้าที่รับน้ำหนักบ้านทั้งหลัง ที่อยู่เหนือดิน ไม่ให้ทรุด จม หรือเอียง จนเป็นสาเหตุให้บ้านพัง เสาเข็มจะเป็นตัวรับน้ำหนักส่วนใหญ่ ด้วยแรงต้านของดิน และถ้ามีเสาเข็มจำนวนมาก เราก็จะมีฐานราก ที่มารับน้ำหนักรวมจากเสาเข็มหลายต้น ให้มาอยู่ที่ตอม่อต้นเดียว เพื่อขึ้นมารับเสาต่อไป (ฐานราก ที่จริงไม่ได้มีแบบนี้เพียงระบบเดียว แต่บ้านทั่วไปในประเทศไทย นิยมใช้ระบบนี้ เกือบทั้งหมด ยกเว้นบางพื้นที่ พื้นดินมีความแน่น แข็งมาก อาจไม่จำเป็นต้องตอกเสาเข็ม ก็ใช้เพียงฐานรากเพียงอย่างเดียว) 2. งานโครงสร้าง และบันใด ก็จะหมายถึง ระบบเสา-คาน โดยมีวัสดุหลักๆ ที่ใช้กันอยู่ 3 ชนิดคือ ไม้ คอนกรีตเสริมเหล็ก และเหล็ก แต่ปัจจุบัน ไม้เริ่มหมดและราคาแพงขึ้นมาก จึงไม่ค่อยจะใช้กันแล้ว คงมีคอนกรีตเสริมเหล็ก เป็นหลัก ที่นิยมใช้กันมากที่สุด โครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก จะประกอบด้วยวัสดุ 2 อย่าง ตามชื่อของมัน คือ คอนกรีต กับ เหล็ก ซึ่งวัสดุ 2 ชนิดนี้ ทำหน้าที่ไม่เหมือนกัน คอนกรีตจะรับน้ำหนักแบบกดได้ดี แต่เหล็กจะรับแรงบิดแรงเฉือน เช่นเสา มีคอนกรีตรับน้ำหนักเป็นหลัก แต่คาน จะมีเหล็ก รับน้ำหนักเป็นหลัก การจะใช้เหล็กใหญ่เล็ก กี่เส้น ต้องให้วิศวกรคำนวณ ตามน้ำหนักและขนาดของบ้าน ไม่มีขนาดตายตัว บางทีก็จะยืดหยุ่นตามราคาวัสดุด้วย เช่นเวลาเหล็กแพง ก็ใช้เหล็กน้อย คอนกรีตมาก เสาก็จะใหญ่หน่อย แต่ถ้าปูนแพง เหล็กถูก เสาก็จะเล็กกว่า (แต่ความแข็งแรงเท่ากัน) บันใด เป็นองค์ประกอบที่มีหน้าที่เป็นทางติดต่อระหว่างชั้น จึงควรมีความแข็งแรงเท่ากับโครงสร้าง ซึ่งการใช้คอนกรีตเสริมเหล็กดูจะเหมาะสมที่สุด ส่วนเหล็ก จะด้อยเรื่องความสวยงามลงไป ซึ่งการตกแต่งก็อาจจะใช้ไม้มาเป็นขั้นบันใด ทำให้ดูสวยงาม 3. ผนังและช่องเปิดต่างๆ (ประตู-หน้าต่าง) งานส่วนนี้มีความสัมพันธ์โดยตรงกับความสวยงามของตัวบ้าน และยังมีผลโดยตรงต่อการใช้งานอาคารในด้านการป้องกันความร้อน แสงแดด และน้ำฝน การตัดสินใจเลือกวัสดุที่จะใช้ และขนาดระยะต่างๆ จะต้องเหมาะสมกับการใช้สอย ในหลักการแล้ว ผนังที่อยู่ภายนอกทั้งหมด ควรใช้วัสดุที่แข็งแรงทนทาน เพื่อป้องกันความร้อน แสงแดด และน้ำฝน ได้เต็มที่ โดยเฉพาะในบ้านเรา มีอากาศร้อน แดดแรง ผนังควรจะสามารถเป็นฉนวนกันความร้อนได้ดีอีกด้วย ส่วนผนังภายใน อาจไม่จำเป็นต้องใช้วัสดุที่แข็งแรงมาก เพราะเราอาจมีการเปลี่ยนแปลงประโยชน์ใช้สอยได้ในภายหลัง ก็จะเปลี่ยนแปลงได้ง่าย วัสดุก่อสร้างที่นิยมใช้กัน ก็มีไม้ อิฐ และคอนกรีตบล็อก ซึ่งไม้ ก็เริ่มใช้น้อยลง เช่นส่วนประกอบอื่นๆ เช่นกัน วัสดุที่นิยมใช้มาก ได้แก่อิฐมอญ แต่บ้านเรามักจะประหยัดด้วยการก่ออิฐมอญแบบครึ่งแผ่น ทำให้ไม่สามารถกันความร้อนได้เต็มที่ ห้องที่อยู่ด้านทิศตะวันตก จะระอุด้วยความร้อน มากกว่าห้องอื่นๆ ถ้าจะให้ดีควรก่ออิฐมอญแบบเต็มแผ่น หรือก่อ 2 ชั้น มีฉนวนกันความร้อนอยู่กลาง หรือถ้าจะประหยัด ก็ทำเฉพาะด้านทิศตะวันตก ที่ร้อนที่สุดเพียงด้านเดียวก็ได้ ช่องเปิดต่างๆ หมายถึงประตูและหน้าต่างทั้งหลาย ซึ่งไม่เพียงแต่มีประโยชน์ใช้สอยแล้ว ยังเพิ่มความสวยงามให้บ้านอีกด้วย การเจาะช่อง ประตู หน้าต่าง จึงต้องคำนึงถึงเรื่องดังกล่าว ทั้ง 2 ด้าน เช่นหน้าต่าง นอกจากจะเปิดระบายอากาศ ชมวิวแล้ว ภายใน ก็มีผลต่อการจัดวางเฟอร์นิเจอร์อีกด้วย 4. หลังคา เป็นส่วนที่มีความสำคัญ ไม่แพ้ส่วนอื่น คอยปกป้อง แดด ฝน ให้กับส่วนอื่นๆทั้งหมด ส่วนของหลังคา ถ้ามีปัญหา ก็จะทำความเสียหายให้กับตัวบ้านมาก ใครที่อยู่บ้านเก่า คงมีความรู้สึกได้ เวลาที่ฝนตกจะต้องคอยหากระป๋อง มารองน้ำกันให้วุ่นวาย หลังคาประกอบด้วยวัสดุหลัก 2 ส่วน คือโครงหลังคา และวัสดุมุงหลังคา มีความสำคัญเท่าเทียมกัน และทำหน้าที่ร่วมกันอย่างสามัคคี โครงหลังคา ถ้าไม่แข็งแรง แอ่นยุบ ก็จะทำให้กระเบื้องอ้า เผยอ น้ำรั่วเข้าบ้านได้ หลังคาถ้าไม่แข็งแรง ก็จะแตกหัก หรือมุงไม่สนิท ก็เป็นสาเหตุให้น้ำรั่วซึม สร้างความเสียหาย กับโครงหลังคา และตัวบ้านได้ เช่นกัน โครงหลังคา จะใช้วัสดุก่อสร้าง หลักๆ 2 ชนิด คือไม้ กับเหล็ก ส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กมักจะใช้แค่โครงสร้างใหญ่ๆ เช่นคาน แต่ส่วนจันทัน แป ตง นั้นก็นิยมใช้ไม้และเหล็ก ซึ่งนับวันไม้ก็เริ่มใช้น้อยลงเรื่อยๆ ด้วยเหตุผลเดียวกับส่วนอื่นๆ อนาคตก็คงจะเหลือแค่โครงเหล็กเท่านั้น ที่จะเป็นพระเอกอยู่บนหลังคาแต่เพียงผู้เดียว โครงหลังคาเหล็ก เริ่มมีเข้ามาทดแทนเมื่อไม้ มีราคาแพงขึ้น การใช้โครงหลังคาเหล็กแบบดั้งเดิม(เหล็กดำ) เป็นการเปลี่ยนทั้งวัสดุ และวิธีการทำงาน เพราะเหล็กต้องใช้การเชื่อมเป็นหลัก แม้จะทำงานได้รวดเร็วกว่าโครงไม้ โครงหลังคาเหล็กแบบดั้งเดิมก็ ยังมีข้อเสียหลายประการ เช่น การติดตั้งไม่ได้มาตรฐาน มีน้ำหนักมาก และสิ้นเปลืองวัสดุ มีการผุกร่อนของเหล็ก แม้จะทาสีกันสนิมแล้วก็ตาม ปัจจุบัน โครงหลังคามีวัสดุให้เลือกหลายชนิด โดยมีการผลิตวัสดุก่อสร้างชนิดใหม่ มาทดแทนเหล็กโครงสร้างแบบเดิม ซึ่งถือเป็นนวัตกรรมระบบโครงสร้างหลังคาเหล็กพร้อมประกอบ เรียกว่าผลิตภัณฑ์โครงหลังคาเหล็กสมาร์ททรัส (Smartruss) ซึ่งเป็นโครงหลังคากึ่งสำเร็จรูปผลิตจากเหล็กเคลือบซิงคาลุม ซึ่งเป็นเหล็กเคลือบโลหะผสมระหว่างอลูมิเนียมกับสังกะสี ทำให้มีน้ำหนักเบา และกันสนิมได้ดีกว่าเดิมถึง 4 เท่า นอกจากนั้น เขายังคิดระบบวิธีการติดตั้งที่รวดเร็ว ประณีต ลดจำนวนของเสีย มีวิธีติดตั้งด้วยระบบสกรู ช่วยให้การก่อสร้างบ้านทำได้รวดเร็ว ปลอดภัยและสร้างความมั่นใจได้ จนเป็นที่นิยมกันอย่างรวดเร็ว มีโครงการต่างๆ เปลี่ยนมาใช้โครงหลังคาเหล็กสมาร์ทรัสกันหลายโครงการ 5. งานระบบต่างๆ (ไฟฟ้า ประปา ระบบปรับอากาศ และอื่นๆ) ระบบต่างๆ มีไว้อำนวยความสะดวกของอาคารหรือบ้าน หากงานระบบเหล่านี้ ถูกออกแบบมาไม่เหมาะสม หรือติดตั้งผิดตำแหน่ง จะทำให้การใช้ประโยชน์ในอาคารเกิดความไม่สะดวกหรือเกิดอันตรายได้ ในบางกรณี เช่นระบบไฟฟ้า เดินไฟ ติดตั้งไม่ดี หรือไม่ถูกหลัก ก็เป็นสาเหตุให้เกิดไฟฟ้าลัดวงจร ไฟไหม้บ้านได้ ระบบประปาถ้าออกแบบไม่ถูกหลัก ขนาดท่อไม่ถูกต้อง ก็จะมีปัญหาเรื่องแรงดันน้ำ ไม่สม่ำเสมอ เวลาเปิดก๊อกน้ำพร้อมกัน บางก๊อกน้ำจะเบา ระบบที่มีปัญหามากกว่าเพื่อน ได้แก่ระบบน้ำทิ้ง ที่มักจะใช้ขนาดท่อ ไม่ได้มาตรฐาน เล็กเกินไป ทำให้อุดตันได้ง่าย และแก้ไขยาก เพราะระบบพวกนี้ จะหลบซ่อนอยู่ใต้ดิน ใต้พื้น ในผนัง ยังดีที่ปัจจุบัน เขายังคิดอุปกรณ์ที่แก้ปัญหาได้ส่วนหนึ่งง่ายขึ้น คือ “งูเหล็ก” ที่ทะลวงท่อได้ โดยไม่ต้องไปทุบพื้น แต่ก็มีข้อจำกัดเพราะท่อแต่ละท่อ ไม่ใช่สั้นๆ ตัวงูเหล็กมันมีความยาวจำกัด หรือบางทีท่อโค้งหรือต่อแยกออกไป มันก็ทะลวงไปไม่ได้เหมือนกัน 6. งานตกแต่งสถาปัตยกรรม เป็นส่วนสุดท้าย บ้านจะสวยงาม สมใจของเจ้าของหรือไม่ ก็ขึ้นอยู่กับการเลือกประเภทวัสดุตกแต่งทั้งหลาย คือวัสดุตกแต่งผิว ทั้งผิวพื้น ผนัง รวมถึงสีที่เลือกใช้ แต่บางครั้ง ก็ต้องคำนึงถึงความปลอดภัยในการใช้งานด้วย เช่นวัสดุปูพื้นที่ลื่นหรือหยาบในบางตำแหน่ง วัสดุตกแต่ง จะเป็นส่วนที่มีมูลค่ามากเมื่อเทียบกับส่วนอื่นๆ ของอาคาร แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าวัสดุตกแต่งที่มีราคาแพง จะต้องดีเสมอไป TraveLArounD ปล. ท่านที่เพิ่งเข้ามาชมบล็อกใหม่ ผมได้จัดทำเป็นสารบัญ แบบหนังสือให้ค้นดูหัวเรื่องได้ง่ายที่ group : นานา สาระ๑๐๐๐ เพราะเรื่องต่างๆ เขียนไว้ 1400 กว่าเรื่องแล้ว หมายเหตุ : ขณะได้มี website อื่นๆหลาย website ได้นำเอาเรื่องที่ผมเขียนไว้ ไปลงต่อในลักษณะของเนื้อหา โดยไม่ได้รับอนุญาตใดๆ ถ้าต้องการบทความใดไปใช้ ขอให้ติดต่อขออนุญาต ก่อนทาง Email : nana_sara1000@ymail.com มิฉะนั้น จะต้องถูกดำเนินคดีตามกฎหมายลิขสิทธิ์ ส่วนผู้ที่ต้องการนำเรื่องไปโพสต่อ เพื่อเผยแพร่ โดยมิใช่ทางการค้า ขอให้ติดต่อขออนุญาตให้ถูกต้องก่อนโพส   Create Date : 19 มกราคม 2553     Last Update : 27 กรกฎาคม 2554 20:32:32 น. Counter : 5462 Pageviews.   5 comment Share Tweet

12 อันดับ “อสังหาฯ” ที่ยังน่าลงทุน 12 อันดับ “อสังหาฯ” ที่ยังน่าลงทุน AREA จัดอันดับ 12 อสังหาฯ ที่ยังน่าลงทุนต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีหลังนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส AREA เปิดเผยว่า จากผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ กลางปี 2552 มีประเภทโครงการที่อยู่อาศัยที่มีศักยภาพดีที่สมควรจะพัฒนาเพื่อการขาย เพราะยังมีอุปสงค์อยู่สูงมาก จึงขอนำเสนอเพื่อประโยชน์ในการวางแผนการพัฒนา ดังนี้ อันดับ 1 : ห้องชุด ระดับราคา 0.500-1.0 ล้านบาท ในทำเล นวมินทร์ มีอัตราขายต่อเดือนสูงสุดถึง 49.0% โดยในทำเลนี้มีสินค้าประเภทนี้ รวมมูลค่าถึง 2,330 ล้านบาท หรือรวมสินค้าประเภทนี้ จำนวนถึง 3,118 หน่วย ในขณะนี้ สินค้าประเภทนี้มีเหลืออยู่มากถึง 448 หน่วย แต่ก็คาดว่าจะหมดโดยเร็ว และยังมีศักยภาพที่จะพัฒนาได้อีกมาก อันดับ 2 : ทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 1.001-2.0 ล้านบาท ในทำเล โชคชัย 4 มีอัตราขายต่อเดือนสูงเป็นอันดับสอง สัดส่วน 33.3% โดยในทำเลนี้มีสินค้าประเภทนี้ รวมมูลค่าเพียง 352 ล้านบาท หรือรวมสินค้าประเภทนี้มีไม่มากนักเพียง 207 หน่วย ในขณะนี้ไม่มีสินค้านี้เหลืออยู่เลย คาดว่าจะมีศักยภาพที่จะพัฒนาได้อีกมาก อันดับ 3 : บ้านเดี่ยว ระดับราคา 2.001-3.0 ล้านบาท ในทำเล วัชรพล-คู้บอน มีอัตราขายต่อเดือนเป็นอันดับ 3 ถึง 29.3% ในทำเลนี้มีสินค้าประเภทนี้ รวมมูลค่าเพียง 362 ล้านบาท หรือรวมสินค้าประเภทนี้มีจำนวนเพียง 124 หน่วย ในขณะนี้ สินค้าประเภทนี้มีเหลืออยู่เพียง 23 หน่วย ดังนั้นจึงคาดว่าจะมีศักยภาพที่จะพัฒนาได้อีกมาก อันดับ 4 : ห้องชุด ระดับราคา 1.001-2.0 ล้านบาท ในทำเล พหลโยธินช่วงต้น มีอัตราขายต่อเดือนมากถึง 23.6% ในทำเลนี้มีสินค้าประเภทนี้ รวมมูลค่าถึง 3,178 ล้านบาท หรือรวมสินค้าประเภทนี้จำนวนถึง 1,854 หน่วย ในขณะนี้ สินค้าประเภทนี้มีเหลืออยู่พอสมควรถึง 257 หน่วย แต่คาดว่าจะหมดภายในเร็ว ๆ นี้ ดังนั้นจึงมีโอกาสพัฒนาได้อีกมาก อันดับ 5 : ห้องชุด ระดับราคา 1.001-2.0 ล้านบาท ในทำเล คลองสาน มีอัตราขายต่อเดือนมากถึง 22.8% ในทำเลนี้มีสินค้าประเภทนี้ รวมมูลค่าเพียง 416 ล้านบาท หรือรวมสินค้าประเภทนี้จำนวน 265 หน่วย ในขณะนี้ สินค้าประเภทนี้มีเหลืออยู่เพียง 14 หน่วย อาจกล่าวได้ว่าสินค้าประเภทนี้ไม่พอขาย อันดับ 6 : ห้องชุด ระดับราคา 3.001-5.0 ล้านบาท ในทำเล คลองสาน มีอัตราขายต่อเดือนมากถึง 21.2% ในทำเลนี้มีสินค้าประเภทนี้ รวมมูลค่า 1,634 ล้านบาท หรือรวมสินค้าประเภทนี้จำนวน 421 หน่วย ในขณะนี้ สินค้าประเภทนี้มีเหลืออยู่ 89 หน่วย สรุปว่าสินค้านี้แทบไม่มีเหลือแล้ว สามารถพัฒนาได้อีก อันดับ 7 : ห้องชุด ระดับราคา 2.001-3.0 ล้านบาท ในทำเล คลองสาน มีอัตราขายต่อเดือนถึง 18.9% ในทำเลนี้มีสินค้าประเภทนี้ รวมมูลค่าถึง 4,200 ล้านบาท หรือรวมสินค้าประเภทนี้จำนวนถึง 1,693 หน่วย ในขณะนี้ สินค้าประเภทนี้มีเหลืออยู่ 284 หน่วย ดังนั้นสินค้าประเภทนี้จึงยังเป็นที่ต้องการของตลาดในขณะนี้ อันดับ 8 : ห้องชุด ระดับราคา 5.001-10.0 ล้านบาท ในทำเล พหลโยธินช่วงต้น มีอัตราขายต่อเดือนถึง 17.8% ในทำเลนี้มีสินค้าประเภทนี้ รวมมูลค่าถึง 2,596 ล้านบาท หรือรวมสินค้าประเภทนี้จำนวน 380 หน่วย ในขณะนี้ สินค้าประเภทนี้มีเหลืออยู่ 157 หน่วย อาจกล่าวได้ว่าสินค้าประเภทนี้ไม่พอขาย อันดับ 9 : ตึกแถว ระดับราคา 2.001-3.0 ล้านบาท ในทำเล พหลโยธิน-วังน้อย มีอัตราขายต่อเดือนถึง 16.7% ในทำเลนี้มีสินค้าประเภทนี้ รวมมูลค่าเพียง 208 ล้านบาท หรือรวมสินค้าประเภทนี้จำนวนน้อยเพียง 95 ในขณะนี้ ไม่มีสินค้านี้เหลืออยู่แล้ว สามารถพัฒนาสินค้าประเภทนี้ได้อีกมากพอสมควร อันดับ 10 : ห้องชุด ระดับราคา 3.001-5.0 ล้านบาท ในทำเล พหลโยธินช่วงต้น มีอัตราขายต่อเดือนพอสมควรถึง 15.9% ในทำเลนี้มีสินค้าประเภทนี้ รวมมูลค่าถึง 5,597 ล้านบาท หรือรวมสินค้าประเภทนี้จำนวนถึง 1,515 หน่วย ในขณะนี้ สินค้าประเภทนี้มีเหลืออยู่มากถึง 463 หน่วย จะสังเกตได้ว่าแม้มีจำนวนเหลืออยู่มาก แต่ก็ยังมีความต้องการมากเช่นกัน น่าจะดูดซับอุปทานได้หมดในเร็ววัน อันดับ 11 : ทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 0.500-1.0 ล้านบาท ในทำเลสุวินทวงศ์ มีอัตราขายต่อเดือนพอสมควรถึง 15.3% ในทำเลนี้มีสินค้าประเภทนี้ รวมมูลค่าเพียง 373 ล้านบาท หรือรวมสินค้าประเภทนี้จำนวน 392 หน่วย ในขณะนี้ สินค้าประเภทนี้มีเหลืออยู่เพียง 31 หน่วย ทั้งนี้สรุปได้ว่าสินค้าประเภทนี้ไม่พอขาย อันดับ 12 : ตึกแถว ระดับราคา 2.001-3.0 ล้านบาท ในทำเลหนองแขม มีอัตราขายต่อเดือนพอสมควรถึง 15.0% ในทำเลนี้มีสินค้าประเภทนี้ รวมมูลค่าเพียง 238 ล้านบาท หรือรวมสินค้าประเภทนี้จำนวนน้อยเพียง 98 หน่วย ในขณะนี้ สินค้าประเภทนี้มีเหลืออยู่เพียง 9 หน่วย ดังนั้นจึงสรุปว่าจะมีศักยภาพที่จะพัฒนาได้อีกมาก และยังมีความต้องการอีก อนึ่ง ที่อยู่อาศัยประเภทอื่นที่ขายได้ดีก็ยังอาจมีอีก แต่เชื่อว่าคงมีกลุ่มเหล่านี้ที่น่าสนใจเป็นพิเศษ และมีโอกาสที่จะพัฒนาอีกมากพอสมควร ทั้งนี้เพราะว่าข้อมูลที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้รวบรวมไว้ ครอบคลุมใม่น้อยกว่า 95% ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งตลาดทั้งหมด ข่าวจาก กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ : วันที่ 10 สิงหาคม 2552 //www.bangkokbiznews.com/home/detail/property/smart-buy/20090810/66824/   Create Date : 01 ตุลาคม 2552     Last Update : 1 ตุลาคม 2552 13:49:47 น. Counter : 854 Pageviews.   0 comment Share Tweet

H2PIA เมืองพลังงานทางเลือก : WORLD’S FIRST HYDROGEN CITY H2PIA เมืองพลังงานทางเลือก : WORLD’S FIRST HYDROGEN CITY ในช่วงเวลาที่น้ำมันแพงบ้าเลือดมา 2-3 ปีหลังนี่ ก็ยังนับว่ามีเรื่องดี ในเรื่องร้าย เพราะถ้าน้ำมันไม่แพง คนทั่วไปก็ยังไม่ตระหนักถึงเรื่องการประหยัดพลังงาน เพราะใช้พลังงานจากน้ำมันมาจนคุ้นเคย ไม่ห่วงว่าน้ำมันจะหมดไปสักวันหนึ่ง และราคายังไม่แพง ก่อนนี้ตอนที่ราคาน้ำมันลิตรละไม่ถึง 20 บาท ผมก็ยังแปลกใจอยู่ว่า ทำไมน้ำอัดลมมันแพงกว่าน้ำมันได้ ทั้งๆที่หายากทำยาก น้ำอัดลมแค่เอาน้ำเปล่ามาใส่น้ำตาลอัดก๊าซ กลับขายแพงกว่า ในเมืองไทย พลังงานทางเลือก ที่เน้นกันมาก จะเน้นเอาเอทานอล มาทดแทน ซึ่งก็เป็นเรื่องที่ดีมากๆ ควรจะทำมานานแล้ว แต่ขณะที่ประเทศที่เป็นผู้นำทางเทคโนโลยี่ เขายังหาพลังงานทางเลือกอื่นๆมาทดแทนอีกหลายชนิด ที่น่าสนใจและมีความก้าวหน้าพอสมควร นอกจากพลังงานแสงอาทิตย์ และพลังงานลมแล้ว ก็ยังมีพลังงานไฮโดรเยน อีกอย่างหนึ่ง ที่นำมาใช้กับรถยนต์เป็นส่วนมาก แต่ก็มีโครงการที่น่าสนใจ นำพลังงานไฮโดรเยน มาใช้กับบ้านพักอาศัย ถึงกับวางแผนพัฒนาขึ้นเป็นเมืองเลยทีเดียว H2PIA เป็นชื่อโครงการหนึ่งของเดนมาร์ก ที่จะเป็นอภิมหาโครงการยั่งยืนด้วยพลังไฮโดรเยน ( super-sustainable hydrogen-powered city ) ซึ่งถ้าเป็นจริงขึ้นมา ก็จะถือว่าเป็นเมืองในอุดมคติเช่นเดียวกับ utopia เขาจึงเอาตัวย่อของ hydrogen มาผสมกับ utopia กลายเป็น H2PIA นั่นเอง หลักการสร้างพลังงานของที่นี่ จะไม่พึ่งพาทรัพยากรธรรมชาติรูปแบบของฟอสซิลทั้งหลาย เช่น น้ำมัน ถ่านหิน หรือแก๊ส แต่จะเริ่มต้นด้วยการนำเอาพลังงานจากแสงอาทิตย์ และพลังงานลม มาเป็นตัวแยก hydrogen ออกจากน้ำ จะได้ออกซิเยนประมาณ 20 % ที่จะปล่อยออกสู่ธรรมชาติ ส่วน hydrogen ก็นำไปทำเซลล์เชื้อเพลิง เพื่อมาสร้างพลังงานทั้งไฟฟ้า และความร้อน กระบวนการทั้งหมดนี้ จะไม่ก่อให้เกิดมลภาวะใดๆทั้งสิ้น เพราะสิ่งที่เหลือจากการใช้พลัง hydrogen ก็เป็นเพียงน้ำบริสุทธิ์ นอกจากนี้เซลล์เชื้อเพลิงก็ยังสามารถเก็บไว้ใช้ทดแทน ในคราวที่ขาดแคลนแสงแดด หรือลม ได้อีกด้วย ผังโครงการ ฟังดูหลักการแล้ว ก็ไม่ใช่เรื่องไกลตัวแต่อย่างใด รถยนต์ ไฮโดรเยน คนไทยก็สร้างได้ นายกฯก็ขับมาแล้ว ถ้าพัฒนาให้มีขีดการผลิตที่มากขึ้น อย่างน้อยก็น่าจะสร้างบ้านพลังไฮโดรเยนได้ ประเทศไทยจะได้ประกาศอิสรภาพจากแขกขายน้ำมันเสียที TraveLArounD ปล. ตอนนี้ผมจัดทำ web ที่รวบรวมภาพต่างๆ ที่ยังไม่ได้เอามาเขียนเป็นเรื่อง เกี่ยวกับการตกแต่งบ้าน การจัดสวน ยังมาลงไม่หมด ก็จะมาเก็บไว้ที่นี่ก่อน ถ้าใครสนใจก็เข้าไปดูได้นะครับ ที่ Home Lover's Club แต่ก่อนเข้าชม กรุณา sign up ก่อนนะครับ ไม่เสียเวลา กรอกแค่ email address กับ ใส่ password ของคุณเองก่อน เพื่อเป็น member จากนั้นก็ add as friend กับผม ก็เป็นอันเสร็จพิธี แล้วเข้าดูอัลบัมภาพของผมได้หมด แต่ถ้านึกสนุก จะสร้างอย่างอื่นก็มีให้เล่นได้หลายอย่างครับ ตอนนี้มีสมาชิกหลายคนแล้ว ต่างประเทศก็มีหลงเข้ามาดู ส่วนท่านที่เพิ่งเข้ามาชมบล็อกใหม่ ผมได้จัดทำเป็นสารบัญ แบบหนังสือให้ค้นดูหัวเรื่องได้ง่ายที่ group :นานา สาระ๑๐๐๐ เพราะเรื่องต่างๆ เขียนไว้ 1000 กว่าเรื่องแล้ว หมายเหตุ : ขณะได้มี website อื่นๆหลาย website ได้นำเอาเรื่องที่ผมเขียนไว้ ไปลงต่อในลักษณะของเนื้อหา โดยไม่ได้รับอนุญาตใดๆ ถ้าต้องการบทความใดไปใช้ ขอให้ติดต่อขออนุญาต ก่อนทาง Email : nana_sara1000@ymail.com มิฉะนั้น จะต้องถูกดำเนินคดีตามกฎหมายลิขสิทธิ์ ข้อมูลจาก inhabitat.com โดย Sarah Rich //www.inhabitat.com/2006/04/28/worlds-first-hydrogen-city/#more-806   Create Date : 29 กรกฎาคม 2552     Last Update : 29 กรกฎาคม 2552 21:42:58 น. Counter : 2815 Pageviews.   1 comment Share Tweet

คอนโดฯหุบผา | Cliff Dwellings คอนโดฯหุบผา | Cliff Dwellings Co-Op Canyon: Ecotopia Inspired by Anasazi Cliff Dwellings โปรเจค คอนโดฯหุบผา แห่งนี้ เป็นโครงการที่สถาปนิก ได้รับแรงบันดาลใจ มาจาก หมู่บ้านอินเดียนแดงในหุบเขาของชาว Anasazi Indians แล้วได้นำเอาแนวความคิดของที่อยู่อาศัย ที่เกาะไปตามไหล่ผาของหุบเขานั้นเอง มาสร้างเป็นคอนโดฯในเมือง ที่หาทางเลียนแบบ ให้ได้ความรู้สึกของธรรมชาติ แทนที่อาคารแข็งๆ ทื่อๆ ในเมือง ที่แออัดยัดเยียด โครงการนี้ เป็นการประกวดแบบ Re:Vision Dallas ที่ออกแบบเข้าแข่งขันโดยทีมสถาปนิก Standard ใน LA โดยนำเอาแนวความคิดของ Green & sustainable architecture มาใช้ กับโครงการนี้ โดยมุ่งให้กลุ่มอาคารนี้ อยู่ได้อย่างยั่งยืน ด้วยตัวเอง นอกจากรูปแบบที่สร้างล้อเลียนแบบธรรมชาติ เช่น การจัดเก็บน้ำฝนไว้ใช้เอง พลังไฟฟ้าจากแสงอาทิตย์ และการเกษตรกรรมสำหรับเลี้ยงชุมชน ขนาด 1000 คน แห่งนี้ ชาว Anasazi Indians นั้น นอกจากจะเป็นอินเดียนแดง ที่มีวิถีชีวิตอยู่กับธรรมชาติ อย่างอินเดียนแดงทั่วไปแล้ว ที่อยู่อาศัยของพวกเขา กลับแตกต่างจากอินเดียนแดงเผ่าอื่นๆ ที่อยู่ตามที่ราบ ที่มีกระโจมทรงกรวยสามเหลี่ยมคว่ำ เป็นที่พัก พวกเขาสร้างที่อยู่อาศัยเกาะ เรียงรายไปตามขอบผาของหุบเขา เป็นขั้นๆ และอยู่ร่วมกับธรรมชาติอย่างแนบแน่น แต่ก็ไม่ได้ขุดเจาะเข้าไปเป็นถ้ำ แบบที่อื่นๆ โดยอาศัยหุบเขาข้างล่าง เป็นที่เพาะปลูกพืชผักผลไม้ สำหรับพวกพ้อง และค้าขายแลกเปลี่ยนเป็นสินค้า กับชุมชนเผ่าอื่นๆ แต่ละครอบครัวยังทำสวนและสนามสวนตัว ของแต่ละครอบครัวอีกด้วย โครงการนี้ จึงได้คิดจัดตั้งให้เป็นรูปแบบของสหกรณ์ เพื่อการอยู่ร่วมกันเป็นชุมชน ที่มีกิจกรรมร่วมกัน มากกว่าการอยู่ร่วมตึกแบบคอนโดฯในสมัยนี้ ที่ต่างคนต่างอยู่ ไม่รู้จักกัน สหกรณ์จึงจะเป็นศูนย์กลางของการผลิตอาหาร มีครัวกลาง มีที่ส่วนกลางสำหรับการพักผ่อน รับเลี้ยงเด็ก ฟิตเนส และร้านค้าย่อย โครงการ แม้จะมีขนาดใหญ่โตขนาดนี้ แต่การออกแบบคาดหวังให้เป็นอาคารแบบ zero carbon ไม่สร้างมลภาวะ ไม่มีน้ำเสีย ผลิตพลังงานสีเขียวใช้เอง และการก่อสร้างยังต้องลดการทิ้งวัสดุเหลือใช้ ให้ได้ถึง 75 % ทีเดียว ฟังดูแล้ว ไม่รู้ว่าจะเป็นจริงได้ ในอนาคตอันใกล้หรือไม่ แต่อย่างไร โครงการก็คงไม่ใช่แค่การฝันเฟื่อง ของคนบางกลุ่ม แต่น่าจะเป็นการจุดประกายความคิด ไปสู่คนทั่วไป ให้เข้าใจเรื่องของการอยู่ร่วมกับธรรมชาติ และรักษาสมดุลของโลก ให้รอดพ้นวิกฤติของโลกร้อน ได้ในเร็ววัน TraveLArounD ปล. ตอนนี้ผมจัดทำ web ที่รวบรวมภาพต่างๆ ที่ยังไม่ได้เอามาเขียนเป็นเรื่อง เกี่ยวกับการตกแต่งบ้าน การจัดสวน ยังมาลงไม่หมด ก็จะมาเก็บไว้ที่นี่ก่อน ถ้าใครสนใจก็เข้าไปดูได้นะครับ ที่ Home Lover's Club แต่ก่อนเข้าชม กรุณา sign up ก่อนนะครับ ไม่เสียเวลา กรอกแค่ email address กับ ใส่ password ของคุณเองก่อน เพื่อเป็น member จากนั้นก็ add as friend กับผม ก็เป็นอันเสร็จพิธี แล้วเข้าดูอัลบัมภาพของผมได้หมด แต่ถ้านึกสนุก จะสร้างอย่างอื่นก็มีให้เล่นได้หลายอย่างครับ ตอนนี้มีสมาชิกหลายคนแล้ว ต่างประเทศก็มีหลงเข้ามาดู ส่วนท่านที่เพิ่งเข้ามาชมบล็อกใหม่ ผมได้จัดทำเป็นสารบัญ แบบหนังสือให้ค้นดูหัวเรื่องได้ง่ายที่ group : นานา สาระ๑๐๐๐ เพราะเรื่องต่างๆ เขียนไว้ 900 กว่าเรื่องแล้ว หมายเหตุ : ขณะได้มี website อื่นๆหลาย website ได้นำเอาเรื่องที่ผมเขียนไว้ ไปลงต่อในลักษณะของเนื้อหา โดยไม่ได้รับอนุญาตใดๆ ถ้าต้องการบทความใดไปใช้ ขอให้ติดต่อขออนุญาต ก่อนทาง Email : nana_sara1000@ymail.com มิฉะนั้น จะต้องถูกดำเนินคดีตามกฎหมายลิขสิทธิ์ ข้อมูลจาก inhabitat โดย Bridgette Meinhold //www.inhabitat.com/2009/06/08/revision-dallas-honorable-mention-inspired-by-anasazi-indians/#more-32847   Create Date : 16 มิถุนายน 2552     Last Update : 19 มิถุนายน 2552 0:20:32 น. Counter : 2343 Pageviews.   3 comment Share Tweet

เทคนิคการขายบ้านเก่า เทคนิคการขายบ้านเก่า แนะนำเรื่องการซื้อมาตลอด ลืมไปว่าบางคนก็ต้องการขายเหมือนกัน เลยหาข้อมูลมาแนะนำการขายให้บ้างครับ คุณๆหลายคนอาจกำลังมีปัญหา ต้องการขายบ้านเก่าไปซื้อหลังใหม่ เพราะบ้านเก่าเล็กไปแล้วสำหรับครอบครัวในปัจจุบัน หรือบางคนต้องย้ายที่ทำงาน หรือไม่ว่าจะเหตุผลใดก็ตาม การคิดจะขายบ้านเก่าเร็วๆ ขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญหลายอย่าง ดังนี้ 1. ราคาขาย (ถูกหรือแพง) “ราคาถูกขายได้เร็ว ราคาแพงขายได้ช้า” ราคาเป็นปัจจัยสำคัญที่สุด ในการตัดสินใจของผู้ซื้อ เพราะบ้านที่ราคาถูก ใครก็อยากได้ อยากซื้อ และที่สำคัญ ต้องมองทั้งสองด้าน คือมองทั้งฝั่งคนขาย และมองทั้งด้านคนซื้อ ในฐานะคนขาย เราก็คิดว่าบ้านเราไม่แพง ซื้อมาก็ตั้งหลายตังค์ ตกแต่งไปอีกเยอะ ฯลฯ ส่วนคนขาย เขาก็ไม่ได้ดูบ้านเราหลังเดียว เขาดูหลายหลัง มีราคาเปรียบเทียบ บางหลังอาจจะร้อนเงิน ยอมขายขาดทุน แต่คุณไม่ยอมขาดทุน แถมบวกกำไรอีก ราคาก็สู้เขาไม่ได้ เคยมี broker คนหนึ่งพูดไว้ว่า ขายบ้านเมื่อไหร่ก็ได้ ขึ้นอยู่ที่ราคา ดังนั้น การตั้งราคา จึงควรให้สมเหตุสมผล ยิ่งขายถูก ก็ขายได้ง่าย ขายได้เร็ว พิสูจน์ง่ายๆ ถ้าราคาที่ตั้งถูกจริง เมื่อประกาศขายได้ไม่เกิน 2 สัปดาห์เท่านั้น ก็จะขายได้ แต่ถ้าไม่ถูกจริง 6 เดือน 1 ปี ก็ไม่มีใครสนใจ บางรายติดขัดเรื่องภาระการผ่อน ที่เมื่อรวมราคาขายด้วยแล้ว จะสูงมาก ทำให้ขายยาก บ้านใกล้ๆกันเขาขายไปนานแล้ว ทำไมของเรายังขายไม่ได้ นี่คือเรื่องของราคาขายโดยตรง ไม่เกี่ยวกับทำเล แต่ก็จะสู้บ้านที่ทำเลดี แต่ราคาแพงกว่าไม่ได้ เพราะบางทีคนซื้อไม่ได้อยู่ แต่จะซื้อเก็งกำไรก็มี การตั้งราคาขายขั้นต้น แบบมาตรฐาน คือ ราคาขาย = ราคาที่ดิน+ราคาตัวบ้าน+ภาษีต่างๆในการโอนกรรมสิทธิ์(ตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน) ซึ่งราคาที่ดิน เราสามารถอ้างอิงจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ตั้งราคาอย่างน้อยไม่น้อยกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน (นี่คือราคาขั้นต่ำ) ทั่วไปราคาจริงจะสูงกว่า คือราคาตลาด ต้องสืบหาเอาจากที่ข้างเคียงของเรา ว่าเขาซื้อขายกันไปเท่าไหร่ (ซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่า และอาจขายยากกว่า) ราคาตัวบ้าน ต้องประเมินว่าถ้าจะสร้างใหม่ในลักษณะบ้านปัจจุบันจะต้องใช้เงินเท่าไหร่ หรือคำนวณจากพื้นที่บ้านว่าประมาณกี่ตารางเมตร คูณด้วยราคา5000-8000 บาท (ราคาประเมิณบ้านเก่า)ก็พอได้ หรืออาจใช้วิธีปรึกษาบริษัทนายหน้าซื้อ-ขายบ้านมือ 2 ในการตั้งราคาขาย(ควรเปรียบเทียบราคาแนะนำขายจากนายหน้าอย่างน้อย 2 ราย ยิ่งมากยิ่งดี) 2.การโฆษณาและประชาสัมพันธ์ การโฆษณาและประชาสัมพันธ์เป็นปัจจัยสำคัญ ก่อให้เกิดโอกาสขายได้เร็วและโอกาสขายได้ราคาดี หากทำได้ดีมีคนสนใจมาก คำพูดในการโฆษณาควรที่จะดึงดูดจูงใจ เราควรวิเคราะห์บ้านที่จะขายถึงข้อดีแล้วนำมาใช้โฆษณา เราอาจประชาสัมพันธ์โดยวิธีการ 2.1 ลงประกาศหนังสือพิมพ์ หรือนิตยสารเกี่ยวกับบ้าน (มีทั้งฟรีและเสียเงิน)จะถึงกลุ่มผู้ซื้อกว้างที่สุด 2.2 ลงประกาศในอินเตอร์เน็ตในเว็ปไซด์ดังๆ ต่าง (มีที่ให้ประกาศฟรีเยอะแยะ) จะถึงกลุ่มผู้ซื้อกว้างเช่นกัน 2.3 ติดป้ายประกาศขายหน้าบ้าน จะได้กลุ่มผู้ซื้อที่อยู๋ในย่านนั้น ซึ่งตีวงใกล้เข้ามาหน่อย แต่ก็จะได้คนซื้อที่เป็นคนแถวนั้น หรือแนะนำญาติพี่น้อง เพื่อนฝูงมาซื้อ 2.4 ติดป้ายตามที่สาธารณะต่างๆ (ติดได้ไม่นานเพราะจะถูกแกะทิ้งโดยเทศกิจ) จะเหนื่อยหน่อย เสียเวลาทำป้าย แต่ติดได้เดี๋ยวเดียว 2.5 ทำป้ายประกาศขายติดรถยนต์ จะได้กลุ่มลูกค้ากว้างเช่นกัน เหมาะกับคนที่ต้องทำงานแบบตระเวณไปตามที่ต่างๆ หรือใช้รถยนต์บ่อย 2.6 โทรไปคุยกับวิทยุบางคลื่นเพื่อฝากประกาศขาย อย่างเช่น รายการตลาดนัดธุรกิจ แต่โอกาสจะยากหน่อย 2.7 บอกขายผ่านเพื่อนฝูง,เพื่อนบ้าน และญาติพี่น้อง โอกาสน้อย แต่ก็ไม่ควรมองข้าม เพราะอาจมีจังหวะฟลุ๊กได้ 3. ผู้ขาย ผู้ขายต้องมีทัศนคติที่ดีกับการขาย อย่าใช้อารมณ์และหงุดหงิดง่าย เมื่อต้องคุยกับคนแปลกหน้า เป็นธรรมดาที่คนซื้อต้องต่อราคา บางคนจู้จี้ ถามละเอียดยิบ ให้รู้ว่าคนถามมากๆ แสดงว่าสนใจมาก และแปลว่าโอกาสขายได้กับคนอย่างนี้ก็มากด้วย เพราะเป็นคนซื้อเพื่ออยู่เอง ควรมีความยืดหยุ่นบ้างจะทำให้การเจรจาเป็นไปอย่างรอมชอมและมีโอกาสสำเร็จมากขึ้น นอกจากนี้ควรที่จะหาเหตุผลที่ดีๆ ในการตอบลูกค้าว่าทำไมเราจึงต้องขายบ้านหลังนี้ไว้แต่เนิ่นๆ เพราะรับรองว่าผู้จะซื้อทุกคนต้องถามแน่ๆ มันเป็นเป็นสัจธรรมที่ คนทุกคนไม่อยากได้ของที่ไม่ดี หากเราตอบไปในแนวทางที่ให้ผลลบ เพราะบ้านไม่ค่อยดี เราจะขายไม่สำเร็จ หากบางคนไม่ชอบการเจรจาขายเองก็ สามารถใช้บริการของนายหน้าขายบ้านมือ2 ซึ่งเขาจะเก็บค่านายหน้าเมื่อขายได้ โดยจะเรียกเก็บประมาณ 3 เปอร์เซ็นต์ของราคาขายหรือแล้วแต่ตกลง โดยนายหน้าจะทำการโฆษณาให้เราเอง การจะตกลงให้ใครเป็นนายหน้าขาย อย่าลืมกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดด้วยว่า จะให้เขาขายให้ภายในวันที่เท่าไหร่ หากพ้นกำหนดดังกล่าว ให้ถือว่าสัญญาแต่งตั้งนายหน้าเป็นอันสิ้นสุดจะได้ไม่เสียเปรียบ เพราะถ้าเราให้เขาขาย นายหน้าเหล่านี้จะจับเรามัดทำสัญญาแต่งตั้งเขาเป็นนายหน้าขายแต่เพียงผู้เดียว ถ้ามีการซื้อ-ขายในช่วงเวลาที่เรามิได้เลิกให้เราเป็นนายหน้า แล้วเราไปขายเองหรือให้คนอื่นที่มิใช่เขาขายให้ เราจะต้องเสียค่านายหน้าให้เขาด้วย การใช้นายหน้าช่วย แม้จะเสียค่าใช้จ่ายบ้าง แต่ไม่มากและคุ้มค่า เพราะเขาสามารถหาลูกค้าได้ดีกว่าเรา ยิ่งถ้าบ้านที่จะขายเราไม่ได้อยู่ การจะนัดหมายคนซื้อไปดูบ้าน จะเสียเวลามาก ถ้าคนดูไม่ซื้อก็เสียเวลาทำงาน พาดูไม่กี่ราย เราก็จะเบื่อ เซ็ง และรำคาญ พอสักพักก็ขี้เกียจพาคนไปดู นายหน้าเขาจะทำหน้าที่ได้ดีกว่าเรา และพร้อมที่จะทำงานให้เรา 4. เงื่อนไขการขาย เงื่อนไขการขายนั้นประกอบด้วยข้อจำกัดต่างๆ ที่ได้กำหนดไว้ เช่นค่าภาษีต่างๆในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะ ใครเป็นผู้ออก การทำสัญญาจะซื้อจะขายให้วางเงินมัดจำเท่าไร, ระยะเวลาจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายถึงวันโอนกรรมสิทธิ์กี่วัน สัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีแบบมาตราฐานขายทั่วไปซึ่งควรใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินแล้วบรรยายเพิ่มเติมในส่วนของสิ่งปลูกสร้าง เราจึงควรกำหนดเงื่อนไขการขายให้ครบ และให้ข้อมูลผู้ซื้อก่อน เขาจะได้รับรู้ และไม่ต้องมาทะเลาะกันภายหลัง เงื่อนไขบางข้อ อาจเป็นเงื่อนไขสำคัญของผู้ซื้อ ในการตัดสินใจด้วย จะได้ไม่เสียเวลาทั้งสองฝ่าย ในการต่อรอง 5. บ้านที่จะขาย (สินค้า) บ้านที่จะขายควรดูแลหรือปรับปรุงให้ อยู่ในสภาพที่ไม่ทรุดโทรม บ้านที่ดูดี สะอาด เป็นระเบียบนั้นย่อมจูงใจให้ผู้ซื้อตัดสินใจง่ายและย่อมจ่ายในราคาที่ดีกว่า หากเราปล่อยปละละเลยบ้านให้ทรุดโทรม สกปรก ไม่น่าอยู่ พอประชาสัมพันธ์ออกไป คนก็จะมองข้อบกพร่องเหล่านี้ ท้ายที่สุดก็จะเป็นเหตุให้ติเพื่อต่อราคาลงมากๆ เป็นผลให้ขายยากและขายได้ราคาต่ำ ฉะนั้นเราควรที่จะดูแลบ้านให้อยู่ในลักษณะที่ดีก่อนจะประชาสัมพันธ์ขาย แต่ไม่ควรปรับปรุงแบบตกแต่งใหม่ เพราะสิ้นเปลืองเกินไป และคนซื้อก็อาจจะไม่ได้ชอบอย่างที่เราทำ ส็ปล่อยให้เขาแต่งเองดีกว่า ค่าใช้จ่ายที่จะทำก็ไม่ต้องจ่ายเพิ่ม เผื่อเรื่องลดราคาให้คนขาย จะขายง่ายกว่า ที่สำคัญอย่าให้สกปรก รกรุงรัง จัดเก้บให้เรียบร้อย ซ่อมแซมเฉพาะที่น่าเกลียดจริงๆเท่านั้น โดยเฉพาะงานระบบ เช่น ไฟฟ้า ประปา อย่าปล่อยให้เห็นว่ามีน้ำรั่ว ไฟเสีย เพราะคนซื้อจะไม่กล้าเสี่ยง ที่จะซื้อแล้วมาเสียค่าซ่อมแซมสูง เมื่อได้จัดการสิ่งต่างๆ ของปัจจัยสำคัญ 5 ข้อข้างต้นอย่างรอบคอบ พิจารณาถึงความสมเหตุสมผลของราคาขาย, ความเร่งด่วนในการขาย วิเคราะห์สิ่งต่างๆ บนพื้นฐานข้อเท็จจริง ไม่หลอกตัวเอง (คำนวณราคาขายที่เหมาะสม อย่าเข้าข้างตัวเองจนเกินไป) ส่วนใหญ่บ้านที่ซื้ออยู่มานาน ราคาขายจะไม่ตกเหมือนรถยนต์ ส่วนจะขึ้นมากหรือน้อย ขึ้นอยู่กับทำเล และความเจริญของที่ตั้ง โอกาสขาดทุนยาก นอกจากซื้อแพง รีบขาย ก็มีโอกาสขาดทุน ถ้าเรามีความตั้งใจ จริงจังและใส่ใจการประชาสัมพันธ์ เน้นหาจุดเด่นของบ้านในการจูงใจผู้ซื้อ หากดำเนินการอย่างเป็นระบบอย่างนี้ เชื่อว่าปัญหาการขายบ้านหลังเก่านั้น น่าจะไม่ใช่เรื่องยาก และสำเร็จได้ดังใจหวัง TraveLArounD ข้อมูลจาก : ศุภวิศวร์ ปัญญาสกุลวงศ์ //www.BaanStory.com //www.tarad.com/_tarad/_templates/b/_modules/gotolink.php?aHR0cDovL3d3dy5CYWFuU3RvcnkuY29t   Create Date : 20 มีนาคม 2552     Last Update : 20 มีนาคม 2552 14:06:13 น. Counter : 2717 Pageviews.   5 comment Share Tweet

• พระมหากษัตริย์ พระราชวงศ์ และบุคคลสำคัญของไทย
• Travel Around The World
• ท่องเที่ยวไป ทั่วเมืองไทยบ้านเรา | Travel in Thailand
• พระพุทธประวัติ : ประสูติ-ตรัสรู้
• พระพุทธประวัติ : เสวยวิมุตติสุข-ประทานโอวาทปาฏิโมกข์
• พระพุทธประวัติ : ทรงประทับเรือขนาน - ถวายพระเพลิงพระเจ้าสุทโทธนะ
• พระพุทธประวัติ : ภาคพิเศษ
• พระธรรม คำสอน | Dhamma
• สิ่งศักดิ์สิทธิ์และความเชื่อ
• พระอริยสงฆ์แห่งกรุงสยาม
• พระพุทธรูป | Buddha Images
• ปางพระพุทธรูป จากพุทธประวัติ
• Buddha Images : based on life of Buddha history
• นิทานธรรม ขำขัน
• ข้อคิด-คำคม
• Home Design & Style
• Interior Design , Idea & Furnitures
• Trees Garden & Nature
• เรือนไทย | Thai Traditional House
• Thai Decor Arts & Antiques
• Hotel & Restaurant Design
• Thai Architecture | สถาปัตยกรรมไทย
• ช่างและศิลปินไทย | Thai Master Architects
• สถาปัตยกรรม | Architecture
• งานก่อสร้าง และ ต่อเติมบ้าน
• ปรึกษาหมอบ้าน : อาการหนัก-เบา เราช่วยแนะ
• ฮวงจุ้ย กับการออกแบบ ตกแต่ง
• IDEA & INVENTIONS
• Resident Guide
• Real Estate Laws & Regulations
• Real Estate Informations & NEWS
• Exclusive Property for Sales
• สุขภาพกาย และสุขภาพใจ
• กีฬา และการออกกำลัง
• เมืองไทยในอดีต | In the past of Siam Kingdom
• วัฒนธรรม ประเพณี และการละเล่น
• หน้าต่างสู่อดีต
• ศิลปยืนยาว ชีวิตสั้น
• กล้องและการถ่ายภาพ
• คนดีศรีรัตนโกสินทร์ : People's Hall of Fame
• สรรหา-สะสม | Antiques Crafts & Collectibles
• ที่สุดในโลก
• อาหาร การตกแต่ง
• สิ่งแปลกของแหวกแนว
• ขำขำ คลายเครียด | Humor
• นานา สาระ๑๐๐๐ | NaNaSaRa1000
• section links
• King of Gypsy | Kunttong Asunee
• ศิลปินอมตะ
• ตำนานเพลง : Rock 'n' Roll Forever
• ลิ้นชักเพลงเก่า มาเล่าเรื่องเพลง : DJ :- DON-JD
• ธุรกิจ และการจัดการ
• สัตว์เลี้ยงสัตว์โลก
• ยานยนต์
• วิเคราะห์เจาะข่าว | NEWS IN FOCUS
• มรดก | วารสารเพื่อการอนุรักษ์ ศิลป วัฒนธรรมและสถาปัตยกรรม

• nature-delight
• ทายาทตระกูลหยี
• pimpagee
• Napassawan
• คนช่างอาย
• หมอที่ดิน
• Zantha
• หนูเล็กนิดเดียว
• jenifaae
• Merchant Dream
• poivang
• tanas251235
• Suessapple
• Derek
• naigod
• Opey
• หนุ่มร้อยปี
• อีคิวศูนย์
• Sweety-around-the-world
• มาเรีย ณ ไกลบ้าน
• Webmaster - BlogGang

• บันทึกสยาม
• การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย
• แผนผังรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและสายใหม่
• กรมที่ดิน
• กรมโยธาธิการและผังเมือง
• BlogGang.com