In the last analysis, our only freedom is the freedom to discipline ourselves. - Bernard Baruch
Group Blog
 
All Blogs
 
ทางเลือก ในยุคเงินเฟ้อสูง(2)

ภาคสองครับ

6. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ลักษณะทั่วไป กองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือสิทธิในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทั้งสองต่างกันนะครับ ตรงนี้ต้องระวังให้ดีๆ

กองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์(free hold)จะซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆมาเลย ดังนั้นกองทุนแบบนี้จะไม่มีหมดอายุครับ ถ้าหากไม่ได้ขายอสังหานั้นออกไป กองทุนแบบนี้ไม่เป็นปัญหาเท่าไหร่
ส่วนกองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์(lease hold)นี่สิครับ เพราะชื่อบอกแล้วว่าเป็นแค่สิทธิ ไม่ได้ซื้อทรัพย์สินไปจริงๆ กองทุนประเภทนี้จะซื้อสิทธิไป20-30ปี โดยจ่าค่าเช่าเหมาให้เจ้าของไป แล้วเอาไปปล่อยเช่าต่ออีกที ซึ่งปัญหาคือ ถ้าหมดอายุการเช่า สิทธินั้นจะกลายเป็น0ทันที แหมือนเราไปเช่าที่เปิดท้ายขายของ คืนละ100บาท พอตอนเช้าเราคืนที่ เราก็ไม่ได้เงิน100คืนนะครับ เพราะเป็นค่าเช่าที่ไปแล้ว เพราะฉะนั้นผลตอบแทนที่ได้ จะมาจากเงินปันผลปีต่อปีเท่านั้น ตอนกองทุนหมดอายุเอาอสังหาไปขายไม่ได้นะครับ ดังนั้นหากกองทุนประเภทนี้จ่ายปันผล3.3%ต่อปีไป30ปี เท่ากับว่าพอครบอายุเราได้เงินคืน100% โดยไม่มีผลตอบแทนใดๆตลอดเวลา30ปีเลยครับ

นอกจากนี้ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ยังมีความแตกต่างกันในประเภทของทรัพย์สินอีกครับ คือ บ้านเช่า คอนโด พื้นที่เพื่อการพานิชย์ โรงงาน ซึ่งแต่ละประเภทก็จะมีอัตราเช่า ราคาเช่า และเวลาเช่าที่แตกต่างกันไป
เช่น คนเช่าบ้าน อาจจะย้ายออกเมื่อซื้อบ้าน ย้ายที่ทำงาน เบื่อ พื้นที่ขายอาจจะดูภาวะเศรษฐกิจ โรงงานนี่ย้ายยากหน่อย เพราะมีปัญหาเรื่องเครื่องจักรและคนงาน

ถ้าจะให้ดี ดูกองทุนที่มีนโยบายขยายกองทุนไปเรื่อยๆก็ดีครับ คือซื้อทรัพย์สินเข้ามาเพิ่มเรื่อยๆ(สำหรับfree hold) ซึ่งจะทำให้ผลตอบแทนดีขึ้นเรื่อยๆครับ
อัตราผลตอบแทน ขึ้นอยู่กับแต่ละกองทุนครับ ว่าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบไหน ทำเลและการบริหารเป็นอย่างไร แต่ในปัจจุบันกองทุนประเภทนี้ให้ผลตอบแทน5-8% เฉพาะค่าเช่า ถ้ารวมราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นตามเงินเฟ้อด้วย(ในกรณีfree hold)ผลตอบแทนก็จะมากกว่านี้ครับ

หมายเหตุ
ในM&Wฉบับเดือนกรกฏาคมระบุว่า ผลตอบแทนจากการเช่าคอนโดในเขตเมืองของกรุงเทพเฉลี่ยอยู่ที่18%ก่าๆ รวมทั้งรายได้ค่าเช่า และราคาที่ที่เพิ่มขึ้น
ในอเมริกาผลตอบแทนย้อนหลัง20ปีของอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่11-12%ต่อปีครับ
ความปลอดภัยของเงินต้น กองทุนแบบนี้มีความเสี่ยงต่ำครับ เพราะยังไงไม่มีวันกลายเป็นกระดาษแปะข้างฝาแบบหุ้นแน่นอน เพราะว่ามีอสังหาริมทรัพย์จริงๆหนุนหลังอยู่ ยกเว้นกองทุนแบบสิทธิในการเช่า(lease hold)ที่มีเวลาในการใช้ประโยชน์
ข้อดี เป็นการลงทุนที่ชนะเงินเฟ้อได้ค่อนข้างแน่นอน เพราะว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นตามเงินเฟ้อไปด้วย แล้วเรายังได้ผลประโยชน์จากค่าเช่าอีก(free hold) แต่ถ้าเป็นกองทุนแบบสิทธิ(lease hold)เราจะไม่ได้ประโยชน์จากการเพิ่มค่าของราคาที่ดินนะครับ เพราะว่าเราเหมามาให้เช่าต่อ ไม่ได้ซื้อมาเป็นเจ้าของ ยังก็ตามกองทุนประเภทนี้ซื้อแล้วเก็บยาวได้ครับ ไม่ต้องดูแลมาก
ข้อด้อย กองทุนประเภทนี้ถึงแม้จะเป็นกองทุนประเภทเดียวกัน แต่อาจแตกต่างกันได้แบบสุดโลก ดังนั้นก่อนการลงทุนต้องทำความเข้าใจให้ถ่องแท้ก่อนครับ ว่าเป็นกองทุนประเภทไหนซื้อขาด หรือเช่าสิทธิ และทำเลป็นอย่างไร ในพื้นที่นั้นๆมีความต้องการจริงหรือไม่ และหลายกองทุนเป็นกองทุนปิด ต้องซื้อในตลาดหลักทรัพย์เท่านั้น ทำให้บางท่านอาจไม่สะดวกในการซื้อ ขายครับ

7. พันธบัตรรัฐบาล
ลักษณะทั่วไป คือตราสารที่ทางภาครัฐออกมาด้วยจุดประสงค์ต่างๆ เช่น เพื่อโปะการขาดุลงบประมาณ เพื่อช่วยเหลือประชาชนในเรื่องของการออมเงิน เพื่อเพิ่มสภาพคล่องในการบริหารเงินแผ่นดิน
อัตราผลตอบแทน ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาด และวัตถุประสงค์ที่ออกมาครับ จะประกาศเป็นคราวๆไป
ความปลอดภัยของเงินต้น 100%ครับ เพราะรัฐบาลเป็นผู้ออก มั่นคงกว่าการฝากธนาคารอีก เพราะแบ็งค์ยังเจ๊งได้ แต่ว่ารัฐบาลล้มละลายไม่ได้ครับ ถ้ารัฐบาลเจ๊งนี่ก็คงต้องไปอยู่ที่อื่นกันละครับ ทั้งนี้รัฐบาลเค้าใช้เงินคืนให้แน่ๆ แต่ถ้าพิมพ์เงินออกมาเยอะจนเงินมันเฟ้อ แล้วมูลค่าแท้จริงลด มันก้อีกเรื่องนะครับ อิอิ
ข้อดี มีความมั่นคงในเงินต้นมากที่สุด สำหรับตราสารที่ออกในประเทศไทย และถ้าเราซื้อตรงได้เองก็จะได้รับผลตอบแทนเต็มๆครับ เพราะถ้าเราไปซื้อผ่านกองทุนรวม เร้าองเสียค่าธรรมเนียมการซื้อขายและค่าบริหารกองทุนด้วย
ข้อด้อย ถึงจะเป็นตราสารที่มั่นคงสูง แต่ในระยะยาวอาจแพ้เงินเฟ้อนิดหน่อยครับ ที่สำคัญ ถ้าอัตราดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น พันธบัตรรุ่นใหม่ๆก็จะห้อัตราผลตอบแทนที่สูงกว่า ทำให้เราอาจเสียประโยชน์ในผลตอบแทนที่มากขึ้น ถ้าเรายังทนถือต่อไป หรือหากขายออกมาก้อาจขาดทุนจากราคาตลาดได้เหมือนตราสารหนี้ทั่วไปครับ

8. ทองคำ
ลักษณะทั่วไป ถ้าต้องการลงทุนควรเลือกเป็นทองคำแท่งครับเวลาซื้อขายจะมีส่วนต่างกัน100บาทสำหรับทองคำ5บาทขึ้นไป ถ้าเป็นทองคำขนาด1-2บาท จมีค่าบล็อกเพิ่มขึ้นอีกบาทละ50-100บาทครับ
ดังนั้นการซื้อทองคำขุ้นต่ำคือ 1บาท+ค่าบล็อกอีก150-200บาท รวมเงินก็หมื่นกลางๆ
แต่ถ้าเงินต้นไม่มากพอแต่อยากสะสมทองคำ ก็สามารถลงทุนในกองทุนทองคำได้ครับ
โดยการลงทุนทั้งสองแบบมีสิ่งที่ต้องสนใจ คือ ราคาทองคำในตลาดโลก และราคาค่าเงินบาทครับ
เพราะการที่ราคาทองโลกขึ้นไป เราอาจจะไม่ได้กำไรก็ได้ ถ้าค่าเงินของเราแข็งค่าขึ้นตามครับ
อัตราผลตอบแทน ไม่แน่นอนขึ้นอยู่กับวัฏจักร บางช่วงอาจขึ้นแบบบ้าเลือด บางช่วงอาจกระดึ๊บๆ แต่ในระยะยาวแล้ว ให้ผลตอบแทนชนะเงินเฟ้อครับ (ยกเว้นคนที่ซื้อที่ดอยของรอบวัฏจักรพอดี)
ความปลอดภัยของเงินต้น ขึ้นอยู่กับจังหวะเวลาที่เราเข้าไปลงทุนครับ แต่ถ้าเราซื้อสะสมไปเรื่อยๆ ก็จะลดความเสี่ยงในจุดนี้ลงไปได้
ข้อดี ให้ผลตอบแทนในระยะยาวสูงกว่าเงินเฟ้อ และเป็นความสุขทางใจสำหรับหลายๆคน ถ้าเป็นกองทุนรวม สามารถทะยอยซื้อทีละไม่กี่พันได้
ข้อด้อย ถ้าเป็นทองคำแท่งอาจต้องมีค่ารักษา เพื่อป้องกันกาสูญหาย การกะจังหวะเพื่อลงทุนทำได้ยากเมื่อเทียบกับข้ออื่นๆ

หมดแล้วนะครับ ทั้งหมดนี่ผมเลือกการลงทุนที่ไม่ค่อยหวือหวา และเข้าใจได้ไม่ยาก เผื่อคนที่อยากต่อสู้กับเงินเฟ้อ แต่ยังไม่รู้ว่ามีเครื่องมืออะไรบ้าง
ทั้งหมดนี้เป็นแค่รายละเอียดคร่าวๆในการลงทุนนะครับ ไม่ได้หมายความว่าถ้าไปออมเงินหรือลงทุนแล้วจะได้ผลอย่างนี้เป๊ะๆ
โดยเราต้องศึกษาสภาพแวดล้อมในขณะนั้นๆด้วยว่าเหมาะสมกับสิ่งที่เราจะลงทุนไหม
เช่น ถ้าอัตราดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น เราก็ควรจะลงทุนกับตราสารที่มีอายุสั้นๆ เพื่อที่ผลตอบแทนจะได้ขึ้นตามดอกเบี้ยในท้องตลาดได้
แต่ถ้าดอกเบี้ยเป็นขาลง เราก็ลงทุนในตราสารระยะยาว เพื่อล็อคผลตอบแทนสูงๆไว้ให้นานที่สุดครับ


Create Date : 16 กันยายน 2551
Last Update : 16 กันยายน 2551 0:13:27 น. 0 comments
Counter : 432 Pageviews.

ชื่อ :
Comment :
  *ใช้ code html ตกแต่งข้อความได้เฉพาะสมาชิก
 
รหัสส่งข้อความ
กรุณายืนยันรหัสส่งข้อความ

ขอบฟ้าบูรพา
Location :
สมุทรปราการ Thailand

[Profile ทั้งหมด]

ให้ทิปเจ้าของ Blog [?]
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
Smember
ผู้ติดตามบล็อก : 18 คน [?]




ผู้ประกาศกรุงเทพธุรกิจทีวี พิธีกรรายการแกะรอยหยักสมองและ World Class Smart Thai
สนใจประวัติศาสตร์ ศาสนา ปรัชญา ต่างประเทศ เทคโนโลยี สังคม และชนชั้น

ติดตามทวิตเตอร์ได้ที่ @atis_kttv นะครับ
New Comments
Friends' blogs
[Add ขอบฟ้าบูรพา's blog to your web]
Links
 

 Pantip.com | PantipMarket.com | Pantown.com | © 2004 BlogGang.com allrights reserved.