สำหรับผู้ที่กำลังจะซื้อคอนโดมือสอง เพื่อใช้อยู่อาศัยหรือเก็งกำไร อยากทราบขั้นตอนวิธีดำเนินการซื้อขายคอนโด เอกสารที่ต้องใช้ และค่าใช้จ่ายต่างเพื่อจะได้เตรียมตัววางแผน การเงิน การกู้ธนาคารได้อยากถูกต้องซึ่งขั้นตอนการซื้อขายคอนโด มีดังนี้

1.ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

1.1 หาข้อมูลคอนโด เลือกทำเล หรือคอนโดที่เราถูกใจ

สามารถหาจากอินเตอร์เน็ตซึ่งมีหลายเว็บ เช่นเว็บ //www.poolprop.com/ มีคอนโดซื้อเลือกซื้อมากมายหลายทำเลทั่วประเทศ

1.2 ติดต่อขอข้อมูลและเข้าชมคอนโด

เมื่อ ได้คอนโดที่ถูกใจแล้วให้ติดต่อผู้ขายเพื่อขอข้อมูลเพิ่มเติม และขอเข้าชมห้องจริง และสภาพแวดล้อม สิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการว่าเป็นอย่างไร

1.3 หาข้อมูลการปล่อยกู้ของแต่ละธนาคาร

สำหรับ ผู้กู้ซื้อคอนโดควรหาข้อมูลการกู้ของแต่ละธนาคาร เกี่ยวกับการปล่อยเงินกู้กี่เปอร์เซนต์ ดอกเบี้ยสูงหรือต่ำ หรือสอบถามธนาคารว่าเราสามารถกู้ได้เท่าไหร่กับรายได้ที่มีเพื่อใช้ในการ เลือกซื้อบ้านราคาเท่าไหร่

2. ทำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

เมื่อผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงซื้อขายเป็นที่เรียบร้อยแล้ว จะทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน เพื่อตกลงเงื่อนไข เช่น

ถ้าผู้จะซื้อไม่มาโอนในวันนั้นผู้จะขายสามารถยึดเงินมัดจำทั้งหมดได้

ถ้าผู้ขายไม่ยอมขายก็ต้องเสียค่าปรับเงินเป็นกี่เท่าของเงินมัดจำแล้วแต่ตกลง

ที่สำคัญตกลงผู้ที่รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอน

เสร็จแล้วเซนต์สัญญาให้เรียบร้อย พร้อมทั้งจ่ายเงินมัดจำ กำหนดวันโอนโดยปกติประมาณ 1  เดือนหลังจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย

หรือซื้อคอนโดใหม่ต้องทำสัญญาจองคอนโด หรือใบจองคอนโดกับทางโครงการ

ดาว์นโหลดตัวอย่างใบจองคอนโด

ตัวอย่าง

ธนาคารปล่อยเงินกู้ 90% ความหมายคือ 90% ของราคาขายหรือราคาประเมิน(ราคาที่ต่ำกว่า)

ถ้าต้องการให้ได้โอกาสกู้เงินได้สูง ตอนที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายอาจจะเขียนเกินราคาจริง

เช่น ขายจริง 3 ล้าน เราก็มีสิทธิ์จะได้เงินกู้ 90% ของ 3 ล้าน คือ 2,700,000

เขียนเกินราคาจริงเช่น ขาย 3.3 ล้าน ทำให้มีสิทธิ์กู้ได้ 90% ของ 3.3 ล้าน (2,970,000)

ทำให้เราต้องหาเงินมาจ่ายส่วนที่เหลือน้อยลงอีก คือต้องจ่ายอีกแค่ 30,000 เท่านั้น

***ควรเตรียมเงินสำรองจ่ายอย่างน้อย 30% ของราคาขาย แต่ถ้าราคาประเมินต่ำกว่าราคา 3 ล้านไม่มีผล เพราะต้องอิงราคาประเมิน

3. เตรียมเอกสารสำหรับวันโอนคอนโด

3.1 กรณีที่กู้แบ้งซื้อคอนโดให้ดำเนินเรื่องกู้ธนาคาร โดยไปที่ธนาคารที่ต้องการกู้และเตรียมเอกสารสำหรับยื่นกู้ ดังต่อไปนี้

สำเนาบัตรประชาชนของผู้กู้

สำเนาทะเบียนบ้านของผู้กู้

สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย

สำเนาบัตรประชาชนของผู้ขาย

สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขาย

สำเนาโฉนดห้อง

หนังสือรับรองเงินเดือนที่ขอกับทางบริษัท

สลิปเงินเดือน 3 เดือนย้อนหลัง

สำเนา อ.ช. 2 คือ แบบหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องจากผู้ขาย

3.2 รอประมาณ 1-2 สัปดาห์จะมีบริษัทประเมินติดต่อผู้กู้ เพื่อนัดวันทำการประเมินราคาห้องที่ต้องการซื้อ

และรอผลการอนุมัติเกือบเดือน

3.3 เมื่อธนาคารแจ้งผลอนุมัติเงินกู้แล้วให้ผู้ซื้อแจ้งให้ผู้ขาย เพื่อให้ผู้ขายดำเนินการปลดหนี้กับทางธนาคารที่ผู้ขายกู้อยู่

3.4 โดยแจ้งธนาคารที่ผู้ขายผ่อนอยู่ เพื่อขอทำเรื่องปิดบัญชี ธนาคารจะสรุปยอดเงินที่ต้องชำระคืนให้ผู้ขาย

 3.5 จากนั้นผู้ขายแจ้งจำนวนเงินแก่ผู้ซื้อ เพื่อทำเช็คตามจำนวนนี้ 1 ใบ ส่วนเงินที่เป็นกำไรของคนขายก็ทำอีก 1 ใบ หรือจะจ่ายเงินสดตามตกลง ทางแบ้งค์ทั้งสองแบ้งจะติดต่อคุยกันเองให้เรียบร้อย

 3.6 ผู้ขายจะต้องจ่ายค่าน้ำค่าไฟค่า ส่วนกลางที่มีกับนิติบุคคลให้หมด เพื่อขอใบปลอดหนี้ที่มีลายเซ็นของผู้จัดการนิติบุคคลเพื่อให้สามารถโอนได้

 เอกสารในการทำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะขาย

สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะซื้อ

เอกสารที่ผู้ซื้อได้รับหลังจากทำสัญญา

สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะขาย

สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะซื้อ

สำเนาโฉนดห้อง

สัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อและผู้ขายคนละชุด 

4. วันโอนกรรมสิทธิ์คอนโด หรือห้องชุด

ผู้ ซื้อผู้ขายนัดทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินที่คอนโดตั้งอยู่ โดยทำสัญญาซื้อขายต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่ดิน และต้องใช้แบบฟอร์มเฉพาะของกรมที่ดิน เมื่อเอกสารทุกอย่างพร้อม ผู้ซื้อ ผู้ขาย เจ้าหน้าที่ธนาคารของผู้ซื้อ และเจ้าหน้าที่ธนาคารของผู้ขาย ถ้ากู้หมดธนาคารจะเตรียมเช็ค 2 ใบให้ธนาคารของผู้ขายและให้ผู้ขาย

 เอกสารที่ผู้ซื้อได้รับหลังโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว

สัญญาซื้อขาย คนละชุดกับธนาคาร

สำเนาโฉนดห้อง ตัวจริงธนาคารจะเก็บไว้

กุญแจห้อง คีย์การ์ด ผู้ขายนำมาให้ผู้ซื้อ

ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์คอนโด

ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน แล้วแต่นโยบายของรัฐบาล

ภาษี ธุรกิจเฉพาะ 3.3% ราคาประเมิน กรณีคอนโดซื้อมาไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี ถ้าเสียภาษีนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากร 0.5%

ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย ถ้าไม่อยากเสียมากให้ตกลงกันก่อนระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ขอให้ทำสัญญาน้อยเพื่อให้เสียค่าอากรแสตมป์น้อย แต่ไม่ควรต่ำกว่าราคาประเมิน

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อัตราไม่แน่นอน ขึ้นอยู่กับราคาประเมินและจำนวนปีที่ผู้ขายถือครองคอนโด

ค่าจดจำนอง ของผู้ซื้อ 1% แล้วแต่นโยบายของรัฐบาล

ค่า ใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด ค่าเขียน ค่าพยาน ค่าประกันมาตรวัดไฟฟ้า ค่าประกันโทรศัพท์ ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่ากองทุนส่วนกลาง

 5. หลังจากวันโอนกรรมสิทธิ์

ผู้ขายไปทำเรื่องโอนมิเตอร์ไฟฟ้า โทรศัพท์ ถ้ามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านทำเรื่องถอนชื่อออก หรือย้ายทะเบียนบ้านให้คนซื้อ

วันโอนโอนกรรมสิทธ์ โอนมิเตอร์ไฟฟ้า โทรศัพท์ สามารถมอบอำนาจให้ทำแทนได้สามารถให้เอเจ้นต์ไปทำแทนได้

หากเราต้องการปล่อยเช่าคอนโด เพื่อสร้างรายได้ให้กับตัวเองแล้วต้องศึกษาหาข้อมูล รับมือกันปัญหาต่างทั้ง คนเช่าที่ไม่ดีจึงต้องเลือกคนเช่าที่ดี รู้จักดูแลรักษาห้อง จะได้ไม่ทะเลาะกันภายหลัง ดังนั้นผู้ให้เช่าต้องเตรียมตัว หาความรู้ และวิธีจัดการกับปัญหาต่างๆอย่างไร เพื่อหลีกเลี่ยง และแก้ปัญหาต่างๆได้อย่างถูกต้อง

1. อ่านกฎของคอนโดว่าสามารถปล่อยให้เช่าได้หรือไม่

ก่อน จะคิดนำคอนโดที่คุณซื้อไว้ไปปล่อยเช่า ลองศึกษาข้อมูลของคอนโดที่นั่นดูให้ดี เพราะคอนโดบางที่อาจมีไว้สำหรับขายเท่านั้น ไม่อนุญาติให้นำไปเช่าต่อได้ เพราะฉะนั้นควรอ่านเอกสารดูให้ดี ก่อนจะเผลอทำผิดกฎจนต้องโดนปรับไม่รู้ตัว

2. ศึกษากฎหมายการเช่าก่อนจะปล่อยคอนโดให้เช่า

 เพื่อไม่ให้ทำผิดกฎหมายโดยที่ไม่ทราบ และยังช่วยให้ไม่ถูกเอาเปรียบหรือเกิดปัญหาภายหลังอีกด้วย

3. จัดทำสัญญา และเอกสารแนบท้ายสัญญาให้เรียบร้อย

 ทางที่ดีควรปรึกษาทนาย รายละเอียดในสัญญาความเป็นอย่างไร ครอบคลุมเรื่องได้บ้าง

4. เลือกผู้เช่าให้ดี คนที่ดูแลห้องของเราได้

 ควร ที่จะศึกษาข้อมูลของผู้เช่าดูให้ดี เป็นใคร อาชีพอะไร มาจากที่ไหน ไว้ใจได้หรือเปล่าจะทำให้บ้านเราเสียหายหรือมีปัญหาหรือไม่ ถ้าดูบ้านแล้วจุกจิ เรื่องมาก ให้ดูให้ดี เพราะอาจทำให้เราเดือดร้อนได้

5. วิธีหาคนเช่าคอนโดมีหลายแบบ

 หา คนเช่ามีหลายวิธีทั้งแบบเสียตังและแบบไม่เสียตัง แล้วแต่ความต้องการปล่อยเช่าเร็วก็ต้องเสียค่าใช้จ่ายลงโฆษณาโปรเมทหลายทาง จ้างนายหน้า ควรรวมค่าโฆษณารวมกับค่าเช่าด้วยเพื่อไม่ให้เข้าเนื้อมาก หากสามารถรอได้ก็ขายเองบองคนรู้จัก หรือให้นิติบุคคลของคอนโดขายให้ ลงโฆษณาตามเว็บไซต์ลงประกาศฟรีต่างๆ

6. ทำสัญญาเช่าเซ็นให้เรียบร้อยทั้งสองฝ่าย

 ถ้า เกิดมีเรื่องทะเลาะขึ้นศาลขึ้นมา และเราไม่ทำสัญญา จะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมายไม่ได้ ดังนั้นเพื่อความปลอดภัยสำหรับเจ้าของผู้ให้เช่า ทางที่ดีควรปรึกษาทนายความให้ดีก่อนทำสัญญา และในการเซ็นสัญญา ควรขอสำเนาบัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน หรือพาสปอร์ตถ้าเป็นคนต่างชาติไว้เป็นหลักฐาน ถ้าปล่อยให้เช่าเกิน 3 ปี เราต้องจดทะเบียนการเช่ากับกรมที่ดิน เพราะจะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ไม่เกิน 3 ปีเท่านั้นถ้าไม่จดทะเบียน

7. เขียนรายละเอียดจุดเด่นของคอนโด และถ่ายรูปห้องสวยๆไว้โปรโมทบนเว็บไซด์

สภาพ ห้องก่อนเช่าเป็นอย่างไร ให้เช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าอะไรบ้าง ให้กุญแจ บัตรจอดรถรายการอื่นๆสำหรับผู้เช่าที่ต้องคืนเมื่อย้ายออกระบุรายการเหล่า นี้ไว้ให้ชัดเจนแนบท้ายเข้าไปกับตัวสัญญา

8. ระบุในสัญญาว่าใครรับผิดชอบหากเกิดความเสียหา

กำหนด กันให้ชัดเจนในสัญญาว่าใครรับผิดชอบอะไร และสาเหตุของการเสียหายเกิดจากใคร ถ้าไม่ได้ตกลงกันชัดเจนในสัญญา ตามกฎหมายแล้ว ผู้ให้เช่าต้องเป็นคนจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นต่อการอยู่อาศัย ส่วนผู้เช่าต้องรักษาทรัพย์สินที่เช่าเสมือนรักษาทรัพย์สินของตัวเอง และต้องบำรุงรักษา รวมไปถึงซ่อมแซมที่เราทำเสียหายเอง

9. เก็บเงินมัดจำ หรือประกันการเช่า

ส่วนมากจะให้จ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 2-3 หากคนเช่าทำผิดสัญญาจะโดยยึดเงินมัดจำ ถ้าไม่ทำผิดผู้ใช้เช่าต้องจ่ายคืนทั้งหมด

10. หากไม่จ่ายค่าเช่าคอนโดหรือจ่ายช้าทำอย่างไร

ถ้าจ่ายช้าเป็นวันอาจปรับเป็นรายวัน หรือจ่ายช้าเป็นเดือนต้องระบุในสัญญาว่าถ้าจ่ายช้า 1-3 เดือน ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้

การ ลงทุนธุรกิจให้เช่าคอนโดก็มีความเสี่ยงหากเราไม่มีผู้เช่า เราจะขาดรายได้ และถ้าต้องผ่อนคอนโดด้วยต้องประเมินกำลังว่าสามารถผ่อนรายเดือนหรือจ่ายค่า ส่วนกลางหรือไม่ ดังนั้นการโฆษณาหาคนเช่าก็สำคัญเมื่อผู้เช่าเก่าออกเราต้องเตรียมหาผู้เช่า รายใหม่ต่อไป ขึ้นอยู่กับราคาเช่า ทำเลจุดเด่นของคอนโดน่าสนใจ และทำการตลาดลงโฆษณามากน้อยเพียงใดด้วย

บทความอื่นๆน่าสนใจ
- ขั้นตอนการซื้อขายคอนโดมือสองมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง
- เช่าบ้าน กับ ซื้อบ้าน แบบไหนดีกว่ากัน
- เสริมพลังบวกคอนโดมิเนียม ด้วยการปรับห้องนั่งเล่น ตอนที่ แก้ไขจุดอับด้วยสิ่งของที่เหมาะสม
- เสริมพลังบวกคอนโดมิเนียม ด้วยการปรับห้องนั่งเล่น ตอนที่ เสริมมุมโชคลาภ
- รอบรู้เรื่อง Gift Tax เงินได้ที่ต้องเสียภาษี