ผมพอมีเงินเก็บอยู่บ้างประมาณ 500,000 บาท เก็บอยู่ในรูปของทองแท่งและหุ้น แต่ยังคู่ยังขาดทุนอยู่เลย เพราะซื้อตอนดอยทั้งคู่ อยากลองหันมาเล่นคอนโดบ้าง แต่กล้าๆ กลัวๆ เมื่อวาน (23 ต.ค.) ไปเดินงาน Ideo Urban Pulse มา เห็นคนแย่งจอง Ideo Q จุฬา-สามย่าน กันเยอะมากยังกะซื้อผักในตลาด ไปยืนเก้ๆ กังๆ จะจองเหมือนกัน แต่สุดท้ายก็ไม่กล้าเพราะราคาสูงและกลัวขายไม่ออก

อยากถามความคิดเห็นว่า ...

1. การลงทุนในคอนโดส่วนใหญ่ได้ผลตอบแทนกันที่เท่าไร

    สำหรับการลงทุนในคอนโดนั้นควรเปรียบเทียบผลตอบแทนกับการเติบโตของคอนโดในทำเลนั้นๆ ครับ หรือคิดเป็นค่า IRR (Internal Rate of Return) 

IRR คือ อัตราผลตอบแทนภายใน โดยการคิดเอาผลตอบแทนที่ควรจะได้ในอนาคตย้อนกลับมาเป็นมูลค่าที่แท้จริงในปัจจุบันครับ โดยการคิดลดนั้นควรคิดจากการลงทุนระยะยาวอย่างน้อย 5-10 ปีขึ้นไปครับ หรือการคิดเพื่อลงทุนระยะยาวนั่นเอง และนำผลการคิดนั้นเปรียบเทียบเป็นเปอร์เซ็นต์กับการลงทุนในรูปแบบอื่น เช่น ดอกเบี้ยเงินฝาก หรือในกรณีที่เราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เราจะคิดถึงความคุ้มค่าของดอกเบี้ยเงินกู้ที่เราต้องกู้มาเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ลงทุนครับ หรือถ้าคิดอย่างง่ายสามารถคิดได้ดังตัวอย่างต่อไปนี้ครับ ...

ยกตัวอย่างเช่น... หากเราต้องการซื้อคอนโดมิเนียม 1 ห้อง โดยที่โครงการที่เราสนใจเสนอราคามาห้องละ 1 ล้านบาท เราลงทุนด้วยการซื้อเงินสด ในกรณีนี้มูลค่าที่ควรลงทุน = มูลค่าเงินทุน โดยเราคาดการณ์ว่าคอนโดมิเนียมในย่านนี้มีอัตราการเติบโตของราคา 10% ต่อปี เราลองใส่สูตรคำนวณกันดูครับ

1,000,000 = (1,000,000/(10%-เปอร์เซ็นต์ผลกำไรที่คาดหวัง)
% ผลกำไรที่คาดหวัง = (1,000,000/1,000,000) – 10%
% ผลกำไรที่คาดหวัง = 9%

สรุปได้ว่าเงินลงทุนหนึ่งล้านบาทในคอนโดมิเนียมราคาหนึ่งล้านบาทจะมีผลตอบแทนหากเราซื้อ และขายออกภายในหนึ่งปีจะได้ผลตอบแทนเก้าเปอร์เซ็นต์นั่นเองครับ

2. ถ้าดาวน์ไปแล้วแต่ขายไม่ออกแก้ไขกันอย่างไรบ้างครับ (โดยส่วนตัวถ้าต้องโอนในราคาประมาณ 3.5M ขึ้นไป ไม่ค่อยมั่นใจว่าจะกู้ได้หรือไม่ เพราะตอนนี้ติดผ่อนบ้านอยู่ 1 หลัง เหลือยอด 2.6 M ผ่อนขั้นต่ำ 20,400 บาทต่อเดือน เป็นพนักงานรัฐ เงินเดือน 40,000 เงินประจำตำแหน่งและอื่นๆ ประมาณ 30,000 บาท ถ้าเพื่อนๆ เป็นผมมีความคิดยังไงครับ)

    หากดาวน์ไปแล้วขายไม่ออกอาจต้องเปลี่ยนแผนมาซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือเพื่อการลงทุนระยะยาวแทนครับ เราต้องคิดเผื่อกรณีนี้ไว้ด้วย โดยต้องเผื่อค่าผ่อนชำระต่อเดือนในกรณีที่คอนโดฯ ของเราขายไม่ออก ที่ไม่เดือดร้อนกับเงินใช้จ่ายของเราตามปกติ ตามข้อมูลที่ได้รับมารายรับที่มีน่าจะพอครับ ยกเว้นแต่ว่าเงินประจำตำแหน่งจะไม่แน่นอน(ข้อมูลการผ่อนชำระบ้าน //www.topofliving.com/166.html)

3. การลงทุนในคอนโดแนวโน้มเป็นอย่างไรบ้างครับ การลงทุนในเมือง และนอกเมือง โดยเกาะแนวรถไฟฟ้า อย่างไหนมีโอกาสทำกำไรดีกว่ากันครับ

    แนวโน้มการลงทุนในคอนโดฯ จะดีในระยะยาวครับ เนื่องจากจะมีความต้องการที่มาเติมในระบบจากนักลงทุนต่างชาติในอนาคต จากการเปิดเสรีอาเซียน หากทำเลของเราเป็นทำเลที่ "ก็อป" ได้ยาก หรือหาไม่ได้อีกแล้วก็จะทำให้มีการเติบโตของราคาขายในอนาคตได้ไม่ยากครับ

4. ขอถามเพื่อเป็นกรณีศึกษานะครับ ในเคสของ ideo จุฬา-สามย่าน เพื่อนคิดว่าน่าลงทุนมากน้อยแค่ไหนครับ (แต่ตอนนี้คงขายหมดแล้วมั้ง)

     สำหรับในทำเลสามย่าน ถือเป็นทำเลที่น่าสนใจครับ และคงหาพื้นที่สำหรับสร้างคอนโดมิเนียมได้อีกไม่มากแล้ว โอกาสที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้นในอนาคตก็เป็นไปได้สูงครับ

หัดลงทุนมาสักพักแต่ยังไม่ประสบผลสำเร็จ อยากทราบความคิดของเพื่อนๆ เพื่อมาปรับปรุงทัศนะคติในการลงทุนของตนเองครับ ขอขอบคุณทุกข้อคิดเห็นล่วงหน้าครับ

เพื่อนๆ ที่มีข้อสงสัยเกี่ยวกับการลงทุนก็สอบถามกันมาได้นะครับ https://www.facebook.com/topofliving

Create Date : 24 ตุลาคม 2556
Last Update : 24 ตุลาคม 2556 12:23:57 น.		0 comments
Counter : 1913 Pageviews.
Share Tweet