BlogGang.com : : sriphat - แผนลงทุน "เศรษฐี" ฉบับ "ดร.สุรรณ" สร้าง "อพาร์ตเมนต์" ซื้อ "คอนโดฯ" ให้เช่า

แผนลงทุน "เศรษฐี" ฉบับ "ดร.สุรรณ" สร้าง "อพาร์ตเมนต์" ซื้อ "คอนโดฯ" ให้เช่า

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อ "ให้เช่า" ไม่ว่าจะเป็นการสร้าง "อพาร์ตเมนต์" ซื้อ "คอนโดมิเนียม" หรือแม้แต่การซื้อ "ตึกแถว" เอาไว้เก็บค่าเช่ากินตอนแก่ นับเป็นอีกทางเลือกหนึ่งของการลงทุนยอดนิยม..สำหรับ "คนมีเงิน"

มีบางข้อมูลระบุว่า "คนรวย" 9 ใน 10 คน จะเลือกลงทุนใน "อสังหาริมทรัพย์" หรือ "ที่ดิน" เก็บเอาไว้ก่อนที่จะลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่น เช่น ทองคำ เพชร หุ้น หรือตราสารทางการเงิน

เพราะเขารู้สึกว่า "ปลอดภัย" และ "มั่นคง" กว่าการลงทุนในรูปแบบอื่นๆนั่นเอง

"ดร.สุวรรณ วลัยเสถียร" ผู้เชี่ยวชาญด้าน "กฎหมายธุรกิจ" และ "การลงทุน" ระดับแนวหน้าของเมืองไทย ให้คำแนะนำถึง "ทางเลือก" ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าว่ามีหลากหลายทางเลือกด้วยกัน ขึ้นอยู่กับความเหมาะสมของแต่ละคนแตกต่างกันไป

สำหรับผู้ที่ต้องการเป็น "เจ้าของกิจการส่วนตัว" และมีเงินในกระเป๋าค่อนข้างมาก อยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าด้วยตัวเอง

"ดร.สุวรรณ" เสนอทางเลือกว่า ถ้าเป็นคนประเภท "แอ็คทีฟ" (กระตือรือร้น) และขยันไปเก็บค่าเช่าหน่อยจะมีรายได้ที่ดีมาก ถ้าหากมี "ที่ดินเปล่า" (ในทำเลดี) อยู่แล้ว หรือมีเงินเพียงพอก็ลงทุนด้วยการไปซื้อที่ดินในทำเลดีเพื่อนำมาก่อสร้าง "อพาร์ตเมนต์" ให้เช่า ก็จะเป็นตัวเลือกที่จะได้รับผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว

"การลงทุนสร้างอพาร์ตเมนต์สำคัญที่ "ทำเล" จะต้องอยู่ใกล้แหล่งชุมชน การเดินทางสะดวก ไม่ใช่ว่าอยู่ไกลที่ทำงาน ไกลโรงเรียน ไกลตลาด อย่างนี้ไม่ควรนำมาก่อสร้าง เพราะค่าก่อสร้างจะแพงกว่าราคาที่ดิน ยิ่งถ้านำเงินกู้มาลงทุนจะยิ่งเจ๊งกันไปใหญ่"

"ทำเล" จึงเป็น "ปัจจัยแรก" สำคัญที่สุดในการพิจารณาลงทุน และเป็นตัวชี้วัดถึงความคุ้มค่าของการลงทุน

วิธีการเลือกทำเล "ดร.สุวรรณ" แนะนำว่าจะต้องศึกษาพื้นที่บริเวณรอบๆ และกำหนดลูกค้ากลุ่มเป้าหมายขึ้นมาก่อนว่าคือใคร เช่น ถ้าลูกค้าของเรา คือ "นักเรียน" พื้นที่ตรงนั้นก็ควรจะอยู่ใกล้โรงเรียน, ใกล้มหาวิทยาลัย, ใกล้โรงพยาบาล, ใกล้โรงงาน หรือ ใกล้ตลาดสด เป็นต้น

เมื่อเลือกทำเลได้แล้ว ก็สามารถกำหนดกลุ่มเป้าหมาย "ผู้เช่า" และเลือกการก่อสร้างได้ว่าควรจะลงทุนแบบไหนจึงจะคุ้มค่ามากที่สุด สมมติว่าที่ดินของเราอยู่ใกล้ "โรงงาน" ก็จะเป็นผู้เช่า "ระดับล่าง" สามารถก่อสร้างเป็น "อพาร์ตเมนต์" ที่ไม่ต้องลงทุนมาก

แต่ถ้าเป็นพื้นที่ใกล้ "ออฟฟิศ" หรืออยู่ในทำเลใจกลางเมือง เช่น ย่านสาทร สุขุมวิท ก็จะเป็นลูกค้า "ระดับบน" อาจจะปรับการก่อสร้างให้เป็นรูปแบบ "คอนโดมิเนียม" หรูมีระดับ กำหนดค่าเช่าได้แพงๆ

"ระดับรายได้ของ "ผู้เช่า" จะมาเป็นตัวกำหนดการตัดสินใจรูปแบบของงานก่อสร้าง"

ดร.สุวรรณ กล่าวถึงในกรณีของผู้ลงทุนที่มีเงินในกระเป๋าประมาณ 10 ล้านบาท ถือว่าเป็นคนรวยระดับกลางๆ ก็อาจจะเลือกวิธีการไปซื้อ "คอนโดมิเนียม" ที่ก่อสร้างไว้แล้วมาให้เช่าแทน

โดยทำเลที่น่าสนใจยกตัวอย่างเช่น ย่านสุขุมวิท หรือ ซอยนานา กลุ่มเป้าหมายอาจจะเป็นกลุ่มนักธุรกิจรายย่อย หรือ ชาวต่างชาติ ซึ่งอาจจะได้ยูนิตเล็กๆประมาณ 60 ตร.ม.จำนวน 1 ห้อง ราคาประมาณ 5-7 หมื่นบาท/ตร.ม.ใช้เงินราว 3-4 ล้านบาท ซึ่งอาจซื้อได้ 2 ห้องใช้เงิน 7-8 ล้านบาท เก็บค่าเช่าได้ประมาณ 1.6-2 หมื่นบาท/ห้อง/เดือน

คิดเป็นผลตอบแทนจากค่าเช่า 5-6% ต่อปี

"ถ้าเทียบกับฝากเงินธนาคารได้ดอกเบี้ยราว 3% แต่ลงทุนในคอนโดฯหรืออพาร์ตเมนต์จะได้ผลตอบแทนราว 5-6% ต่อปี ซึ่งข้อดี ก็คือ ในทำเลดีๆราคาจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จากราคาประมาณ 5-7 หมื่นบาท/ตร.ม. ในอีก 5-6 ปีก็จะขึ้นไปถึงหลักแสนได้"

หรือกรณีใช้วิธีกู้เงินธนาคารมาลงทุนก็ยังทำได้ และได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าเช่นกัน

"สมมติว่าลงทุน 3 ล้านบาทซื้อคอนโดฯ 60 ตร.ม. ราคา 5 หมื่นบาท/ตร.ม. ถ้าใช้เงินดาวน์ 3 แสนบาท กู้เงิน 2.7 ล้านบาท ผ่อนดอกเบี้ย 7% เป็นเวลา 20 ปี จ่ายเดือนละ 2หมื่นบาท ก็เท่ากับผู้เช่าเป็นคนผ่อนให้คุณ และถ้าทุกๆ 3 ปีมีการปรับค่าเช่าได้ก็จะมีเงินเหลือเก็บอีก ผ่านไป 12-15 ปี หนี้ก็จะหมดเท่ากับได้คอนโดฯราคา 3 ล้านบาท ในราคาเพียง 3 แสนบาทเท่านั้น (เพราะผู้เช่าเป็นคนผ่อน) และในอนาคตราคาคอนโดฯก็จะสูงขึ้นไปอีก ก็จะทำให้ผู้ให้เช่ามีกำไรอีกต่อ"

อีกทางเลือกหนึ่งที่ง่าย และสะดวกสบายที่ "ดร.สุวรรณ" แนะนำก็คือ การลงทุนใน "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์" โดยผู้ลงทุนเพียงนำเงินไปซื้อหน่วยลงทุนของกองทุน และรอรับ "เงินปันผล" จากการลงทุนเท่านั้น

"เมื่อกองทุนนำเงินไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโดหรือออฟฟิศให้เช่า ก็เท่ากับเป็นเจ้าของสินทรัพย์ ก็จะได้รับผลตอบแทนเป็นค่าเช่าในปัจจุบันคิดว่าไม่น้อยกว่า 6-7% ต่อปี และถ้าหากกองทุนขายอสังหาริมทรัพย์นี้ออกไป ก็ยังได้กำไรส่วนเกินเข้ากองทุนมาอีก"

ส่วนวิธีการเลือกกองทุนนั้น "มาริษ ท่าราบ" กรรมการผู้จัดการ บลจ.ไอเอ็นจี ให้คำแนะนำว่า สิ่งแรกเลยต้องเลือก "ทรัพย์สิน" ที่กองทุนนั้นลงทุนว่า ตั้งอยู่ที่ไหน มีรายได้เข้ามาสม่ำเสมอหรือไม่..และที่สำคัญนักลงทุนต้องดูว่า สินทรัพย์นั้น "มีภาระ" อยู่หรือเปล่า

"หากทรัพย์สินที่กองทุนถือไม่มีภาระจะทำให้นักลงทุนได้รับมูลค่าที่มากกว่าในระยะยาว แต่หากมีภาระจะเกิดความเสี่ยง เช่น กองทุนมีสัญญาเช่าพื้นที่โครงการระยะเวลา 30 ปี เมื่อหมดสัญญาเช่าอาจจะต้องคืน หรือให้เช่าต่อ ซึ่งหากกรณีเจ้าของเอาที่ดินคืนก็จะทำให้เงินลงทุนหดหายไป ได้รับเพียงผลตอบแทนรายปีเท่านั้น"

จากนั้นจึงมาพิจารณา "อัตราผลตอบแทน" ที่กองทุนได้รับว่าเป็นอย่างไร เพราะผลตอบแทนจะขึ้นอยู่กับ "ชนิด" ของทรัพย์สินที่ลงทุน ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่าง 7-8% ต่อปี

ปัจจุบันมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในตลาดจำนวน 8 กองทุนจาก 5 บลจ.ให้เลือกลงทุน

ล่าสุดมี "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บ้านแสนสิริ" ของ บลจ.ไอเอ็นจี ซึ่งกำลังเสนอขายอยู่ขณะนี้มีนโยบายการลงทุนซื้อบ้านเดี่ยว เพื่อให้นักธุรกิจต่างชาติเช่า บนถนนสุขุมวิท 67 จำนวน 25 ยูนิต มูลค่า 865 ล้านบาท

ผลตอบแทนราว 7% ต่อปี โดยมีนโยบายจ่ายปันผลปีละ 4ครั้ง

ทางด้าน "ดร.สุวรรณ" กล่าวว่า นอกจากผู้ลงทุนไม่ต้องบริหารเงิน หรือจัดการเรื่องการเงินเองให้ยุ่งยากแล้ว หากต้องการนำเงินออกมาใช้ ก็ยังง่ายที่จะขายหน่วยลงทุนออกไปเมื่อไรก็ได้ผ่านตลาดหลักทรัพย์

"การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์นี้ จึงอาจจะเหมาะสำหรับคนที่ไม่มีเวลา และไม่ต้องการปวดหัวกับการบริหารเงินด้วยตัวเอง"

//www.bangkokbizweek.com/ถนนนักลงทุน
วันศุกร์ที่ 02 กันยายน พ.ศ. 2548

Create Date : 19 กันยายน 2548

Last Update : 19 กันยายน 2548 11:34:16 น.

5 comments

Counter : 1920 Pageviews.

มันเหมาะสำหรับผู้มีประสบการณ์มากกว่าครับ มือใหม่เขียนโครงการเข้าไปยื่นแบงค์นี่ ผมว่า รอไปเหอะ ไม่ได้หรอกครับ นอกจากว่า ลงทุนเองทั้งหมด ไปซื้อต่อจากคนที่ทำอยู่ก่อนแล้ว อันนี้น่าสน...เพื่อนผมเคยใช้วิธีนี้อยู่

โดย: merf1970

วันที่: 19 กันยายน 2548 เวลา:12:00:52 น.

โดย: puncho IP: 203.172.177.131 วันที่: 20 กันยายน 2548 เวลา:11:01:57 น.

มีรายได้ 70,000 บาทต่อเดือนและเคยมากถึง 94,000 บาท/เดือน
จากระบบการทำงานผ่าน Internet โดยใช้โปรแกรม Computer เพียงมีเวลาว่างวันละ
2-3 ชม/วัน
ก็สามารถสร้างรายได้ 2,000 - 5,000 บาท/สัปดาห์ ด้วยวิธีง่ายๆผ่านระบบ
INTERNET
หากคุณเป็นคนหนึ่งที่จริงจังและต้องการมีรายได้เสริมจากการเล่น INTERNET
เราพร้อมที่จะสอนคุณอย่างเต็มความสามารถที่เรามีอยู่ในขณะนี้
ติดต่อมาหาเราสิครับ ที่ วรวุฒิ ปรีชาปัญญากุล
(เรื่องสร้างรายได้เสริม)
เราพร้อมที่จะเปลี่ยนชีวิตคุณให้เป็นชีวิตใหม่ที่พบกับความเป็นอิสระทั้งทาง/ด้านการเงินและเวลาอย่างแท้จริง
คุณสมบัติของผู้ที่สนใจ
1. ชาย/หญิง ที่มีความตั้งใจจะเปลี่ยนแปลงอนาคต
2. ชอบการเรียนรู้ มีความทัศนะคติที่ดี ชอบความท้าทาย
3. สามารถใช้ Technology ใหม่ ๆ เช่น คอมพิวเตอร์ INTERNET ได้
4. มีอุปกรณ์สื่อสารเป็นของตนเอง
5. มีการอบรมและสอนงานให้
6. ไม่จำกัดเพศอายุ วุฒิการศึกษา จบป.4 ก็มีรายได้ 6 หลักต่อเดือนได้
คุณสามารถทำงานที่บ้านได้ ไม่ว่าคุณจะเป็นพนักงานประจำ แม่บ้าน นิสิตนักศึกษา
นักวิชาชีพต่างๆ
- ทำงานวันละ 2-3 ชม ควบคู่งานประจำหรือกิจการที่ทำอยู่
- ทำงานผ่านระบบที่บริษัทสอน ไม่รบกวนเวลาทำงานประจำ
- ใช้เวลาว่างของคุณ ทำงานกับบริษัทฯเราอย่างตั้งใจ
PART-TIME 11,000-35,000 บาท / เดือน
FULL-TIME 40,000-150,000 บาทขึ้นไป / เดือน ตามความขยัน
โอกาศมาหาคุณแล้ว จงคิดสักนิดก่อนที่จะปิดกระทู้ ฉบับนี้ไป
จงคิดที่จะเปลี่ยนแปลงชีวิตเสียแต่วันนี้
ก่อนที่ชีวิตจะไม่มีอะไรให้เปลี่ยนแปลง
หมายเหตุ !!!!!!!! รับเฉพาะผู้ที่ตั่งใจจริงและพร้อมที่จะเรียนรู้เท่านั้น(
สอนฟรีผ่านระบบ internetและtelephone )

สนใจติดต่อ คุณวรวุฒิ 01-6865995

โดย: worawut IP: 58.11.98.5 วันที่: 6 ตุลาคม 2548 เวลา:21:56:27 น.

โครงการกู้เงินซื้ออพาร์ทเม้นท์ สนใจมานานแล้ว แต่ไม่มีเงินลงทุน หากทำโปรเจค กู้เงินแบงค์ คิดว่าจะผ่านมั๊ยค่ะ
หากเรามีรายละเอียดเกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์ที่เราจะไปซื้อเช่น รายได้ รายจ่าย ของเค้า แหมผมอ่านแล้วชอบจังผมก็คิดแบบคุณเรามาเป็นหุ้นส่วนกันไหมครับผมอายุ42อยู่ลพบุรีครับอยากทำจังเลย โทรมาคุยน่ะครับ041436599

โดย: รัตน์ IP: 203.113.16.241 วันที่: 31 พฤษภาคม 2549 เวลา:6:26:19 น.

มีอพาร์ทเม้นขาย หลายแห่ง คลิ้ก

//shop.be2hand.com/worapon_gt

โดย: winer estate IP: 124.120.92.40 วันที่: 3 ธันวาคม 2551 เวลา:12:11:50 น.