Refinance ตึกอาคารพานิชย์จาก ธ.ออมสินGSB ไปที่ธ.อาคารสงเคราะห์ GHB เมื่อวาน (28/05/2563)เราได้ไปทำธุรกรรมเรื่องตึกอาคารพานิชย์ หลังจากที่เราได้ซื้อไว้เมื่อ 6 ปีก่อนตามที่เล่าไว้ในนี้ ซื้ออาคารพานิชย์ เมื่อปี 2557 และกู้จำนองไว้กัับ ธ.ออมสิน โดยยื่นเรื่องกู้ไว้ในราคา 2,400,000 บาท และพอครบ 3 ปี (2560) เราก็ได้ทำเรื่องลดดอกเบี้ยไปแล้ว 1 ครั้ง ตามที่เล่าไว้ในนี้ ยื่นเรื่่องปรับดอกเบี้ยสินเชื่อ.... และมาถึงตอนนี้ (2563) ก็ครบ 3 ปีอีกครั้ง จึงมาทำ Re-finance โดยย้ายจาก ธ.ออมสินGSB ไปที่ ธ.อาคารสงเคราะห์ GHB ด้วยเหตุผลที่ต้องการดอกเบี้ยที่ต่ำมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ซึ่งถ้าอยุ่กับธ.ออมสิน จะทำได้แค่เรื่องปรับลดดอกเบี้ย ( Re-tention ) ที่ลดดอกเบี้ยได้ไม่มากนัก เช่น เมื่อครั้งก่อน (2560) ก็ได้แค่ 4.50% ระยะเวลา 2 ปี หลังจากนั้น MRR-0.xx ซึ่งค่าเฉลี่ยตอนนั้นประมาณ 5.21% ถ้าทำแบบเดิมอีกครั้งก็น่าจะต่ำกว่าเดิมแต่คงไม่มากมายนัก(เราก็ไม่ได้สอบถาม) ตอนนี้ก็เป็นดอกเบี้ยปัจจุบัน MRR-0.xx ลอยตัวไปแล้ว (= 5.62% ดอกเบี้ยไม่สูงมากเพราะออมสินพึ่งลดอัตราดอกเบี้ยจากสถานการณ์ covid-19) ก่อนอื่นเลยเราก็หาธนาคารที่มีดอกเบี้ยต่ำสุด และ ค่าใช้จ่ายน้อยที่สุดก่อน ตอนแรกพบว่าของ CIMB ให้ดอกเบี้ย Re-finance แค่ 2.79% ซึ่งต่ำที่สุดในบรรดาดอกเบี้ยบ้านพักอาศัย ซึ่งเราได้การแนะนำจากเวบ Refinn แต่ CIMB ก็ต้องมีการทำประกันชีวิต MRTA ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายต่ำสุด 18416 บาท (กู้ร่วมกับภรรยาใช้ประกันของภรรยา ถ้าใช้ประกันของเราเบี้ยราคาตั้ง 91xxx บาท ) จึงตัดสินใจไม่เอา CIMB เพราะ ค่าใช้แพงกว่า 11xxx บาท ตามข้อมูลที่คำนวณไว้ด้านล่างนี้  และระหว่างที่รอยื่นทำ Re-finance ก็เกิดเหตุสถานะการณ์ covid-19 ระบาด ซึ่งมีผลกระทบด้านเศรษฐกิจในทุกหลากหลายอาชีพ และทุกวงการ หลายภาคส่วนจึงมีมาตรการเยียวยาผลกระทบ ทางธนาคารออมสินก็เช่นกัน จัดให้มีการพักชำระหนี้ได้ 3 เดือนโดยอัตโนมัติ ไม่ต้องลงทะเบียน พอได้ยินแวบแรกเราก็คิดว่าจะอยู่กับออมสินต่ออีก 3 เดือน เพื่อขอได้รับประโยชน์จากส่วนนี้ แต่หาข้อมูลจริง ๆ แล้วมาวิเคราะห์อีกที ก็ไม่ใช่อย่างที่คิด เค้าแค่พักชำระโดยไม่ทวงถาม และไม่เสียเครดิตหากไม่จ่าย แต่ดอกเบี้ยก็ยังคิดเหมือนเดิม ลองทำข้อมูลดู ถ้าจ่ายปกติดูจะดีกว่า  เงื่อนไข การยื่นกู้กับ ธ.อาคารสงเคราะห์ ( GHB ) เป็นแคมเปญ " บ้านสุขสันต์ " ให้ดอกเบี้ย 2.95% เป็นเวลา 2 ปี ปีที่ 3 MRR-3.55 ปีที่ 4 ขึ้นไป MRR - 0.50 เหตุผลที่เลือกที่นี่ เพราะดอกเบี้ยที่ลดลงมากจากปัจจุบัน 5.62% เป็น 2.95% นานกว่า 2 ปี ลดลงเกือบ 3% และ ปีที่ 3 ก็คิดว่ายังต่ำกว่า 2.95 อีก เพราะว่าตอนนี้ MRR ของ GHB = 6.15% ซึ่งถ้า - 3.55 จะเหลือแค่ 2.60% เอง ซึ่งคำนวณค่าเฉลี่ยดอกเบี้ย 3 ปี = 2.83% ถือว่าคุ้มมาก และแนวโน้มของดอกเบี้ยในอนาคตก็น่าจะต่ำลงไปอีก ทำให้ค่างวดในการผ่อนแต่ละเดือนลดลงจากเดิมลงไปมากเลย จาก 17400 บาท เหลือแค่ 8400 - 10900 บาท ( มีช่วงค่างวดที่ไม่เท่ากัน ) ถ้าหากจ่ายตามนี้ก็จะประหยัดเงินสดต่อเดือนจากเดิมได้ถึง 50% แต่เราคิดไว้ว่าจะชำระเท่าเดิม ผลที่ได้ก็จะตัดเงินต้นได้มากกว่าเดิมแน่นอน ค่าใช้จ่ายในวันทำ Refinance มีดังนี้ 1. ค่าปิดยอดค้างชำระกับธนาคารออมสิน 1,574,778.20 บาท (ธ.ออมสินแจ้งยอดทั้งหมด) - GHB อนุมัติ (จ่ายออกมาเป็นเช็ค) 1,562,874.10 บาท (ธ.GHB อนุมัติ) - ที่เหลือส่วนต่าง เราซื้อเช็คเงินสดเอง 11,904.10 บาท (เราจ่ายเอง) 2. ยอดกู้ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ 1,567,000 บาท - GHB อนุมัติ (จ่ายออกมาเป็นเช็ค) 1,562,874.10 บาท (จ่ายต่ำกว่ายอดกู้) - เมื่อนำ 1,567,000 - 1,562,874.10 = 4,125.90 บาท (ส่วนต่างที่เราจ่าย คือซื้อประกัน) - ซึ่ง 4,125.90 บาท เป็นค่าประกันอัคคีภัย - และเมื่อนำ 11,904.10 - 4,125.90 = 7,778.14 บาท ซึ่งก็คือค่าดอกเบี้ยระยะ 1 เดือนของ ธ.ออมสิน (เช๊คเงินสดที่ซื้อ มีค่าประกัน + ดอกเบี้ย ) 3. ค่าใช้จ่ายที่ สนง.ที่ดิน - ค่าจดจำนอง 1% = 15,670 บาท - ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ 185 บาท - ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนจำนอง 1,000 บาท (ธ.ออมสิน) - ค่าเปลี่ยนแปลงข้อมูลเงื่อนไขการกู้ 1,000 บาท (GHB ทำข้อมูลใหม่ ) 4. ค่าประเมินหลักประกัน 2,800 บาท (จะได้เงินคืนจาก GHB ) รวมค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น 29,759.04 บาท แต่ค่าประกันอัคคีภัย และ ค่าดอกเบี้ย 1 เดือนของ ธ.ออมสิน รวม 11,904.10 บาท ถ้าหากเราไม่ทำ Re-finance ครั้งนี้ ยังไงเราก็ต้องเสียค่าใช้จ่ายก้อนนี้อยู่ดี ( มีทวงค่า ปก.อัคคีภัยแล้ว ) เมื่อหัก ( - ) ส่วนนี้ออกไปแล้ว จะเหลือค่าใช้จ่ายสำหรับ Re-finance จริง ๆ คือ 17,855 บาท ก็คือเฉพาะ ข้อ 3. เท่านั้น ค่าใช้จ่าย 17855 บาท นี้ใกล้เคียงกับค่าผ่อนชำระต่อเดือนที่เราจ่ายไปปกติอยู่แล้ว เหมือนว่าไม่ได้เสียอะไรเพิ่ม ก็ต้องถือว่าคุ้มค่ามาก เพราะถ้าเปรียบเทียบกรณี อยู่ที่เดิมธ.ออมสิน(5.62%) กับ Re.ไปที่ใหม่ ธ.อาคารสงเคราะห์ (2.95%) เพียงแค่ 6 เดือนเท่านั้นก็สามารถคืนเงินลงทุนก้อนนี้ไปแล้ว ตามข้อมูลการคำนวณด้านล่าง 42,603 - 22,239 = 20,364 บาท ที่เหลือคือกำไรล้วน ๆ   แต่ ธ.อาคารสงเคราะห์ ก็สงเคราะห์จริง ๆ ไม่ได้ให้การบริการอะไรเลยขอบ่นตรงนี้หน่อยเถอะ ไม่เหมือนกับที่อื่น ๆ เลย ไม่มีบริการที่สนง.ที่ดิน / ไม่ติดต่อประสานงานต่าง ๆ / ไม่ติดตามผลอะไรต่าง ๆให้เลย / ไม่มีคำแนะนำที่ถูกต้องให้กับลูกค้า / ทำข้อมูลผิด ต้องเสียค่าเปลี่ยนแปลงข้อมูลใหม่ / ไม่โทรหาลูกค้า ลูกค้าต้องโทรถามเอง / อ่านไลน์ก็ไม่ตอบ ไม่ง้อลูกค้า หรือ ชักชวนเพื่อหาลูกค้าดี ๆ มาเป็นลูกค้าตนเอง สรุปว่าแย่มากกก ๆ ไม่รู้ว่าคิดถูกหรือเปล่าที่เลือกย้ายมาที่นี่ ตัวเราเองมีหลายธนาคารพยายามจะงอนง้อเพื่อจะปล่อยเครดิตให้เรา เราก็ยังไม่สนใจเลย ปฎิเสธตลอด แต่ก็มาง้อกับธนาคารนี้.... ก็จบไปอีกรายการ สำหรับงานนี้เป็นการจัดการ Management อย่างหนึ่ง ที่จะทำให้การผ่อนชำระหนี้สินด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ถูกกว่า และลงทุนไม่มาก ลงแรงซะมากกว่า ที่ต้องเสียเวลาจัดการไป 1 วันเต็ม ๆ กับเวลาที่ตระเตรียมข้อมูลเองต่าง ๆ ( ต้องพาผู้ประเมินหลักทรัพย์ไปดูตึก และหาข้อมูลเองต่าง ๆ ) แต่ก็คุ้มนะสามารถประหยัดเงินในการผ่อนชำระหลายหมื่นบาทต่อปี |
บทความทั้งหมด
|
 |
|
ผู้ติดตามบล็อก : 4 คน [
ขอให้จบข.และครอบครัวมีความสุขมากๆ
สุขภาพแข็งแรง
และร่ำรวยเงินทองนะคะ..