|
|
บ้านมือสอง พระรองในดวงใจ
บ้านมือสอง พระรองในดวงใจ
อมรศักดิ์ พงศ์พศุตม์ / amornsak@tax-thai.com
ความเป็น พระเอก กับ พระรอง วัดกันได้ชัดเจนเพียงในบทภาพยนตร์เท่านั้น
แต่ในโลกของความเป็นจริง การเปรียบเทียบของสองสิ่ง
บ่อยครั้งที่มักสร้างความหนักใจให้แก่กรรมการ (ผู้ตัดสิน) เพื่อชี้ขาด (ฟันธง) ให้เหลือสุดยอดเพียงหนึ่งเดียว เพราะต่างก็ล้วนมีข้อบวก ข้อลบ แตกต่างคละเคล้ากันไป ขึ้นอยู่กับว่าเราจะใช้จุด (factor) ใด เป็นตัววัด!
กล่าวสำหรับ สินค้ามือสอง (second hand merchandise) ก็ใช่ว่าจะขี้เหร่
ถ้าผู้ซื้อเลือกดี (ตาถึง) ก็มักจะได้ของดี ราคาถูก ไม่บุบ ไม่ช้ำ ไม่หลุดเทรนด์อีกต่างหาก!
เพราะของมือสองที่พ่อค้าคนกลางจะยอมนำขึ้นชั้นวาง (Shelf) ย่อมต้องผ่านการคัดสรร พิจารณาอย่างถี่ถ้วนแล้วว่ามีโอกาสสูงที่จะขายออก ขายได้ เพราะตลาดนี้เป็นของผู้ซื้อ
ตัวอย่างเช่น รถยนต์ สินค้าแบรนด์เนม (กระเป๋าถือสุภาพสตรี เสื้อผ้าราคาแพง นาฬิกายี่ห้อหรู ฯลฯ) เครื่องดนตรีมีระดับรวมตลอดถึง พ่อหม้ายแม่หม้าย ทั้งหลายด้วย (แฮ่ๆ)
ข้อเขียนวันนี้
จะจำกัดวง พาท่านเจาะลึกท่องชมเฉพาะตลาด บ้านมือสอง ซึ่งเริ่มบูมและรัฐกำลังให้การสนับสนุน อุ้มชู เป็นพิเศษ!
1. บ้านมือสอง
สินค้าฟอร์มสดยุคกำลังซื้อหดหาย
เสน่ห์ของ บ้านมือสอง อยู่ที่ข้อได้เปรียบด้านราคา (ถูกกว่า) และทำเล (ดีกว่า) ที่ตั้ง!
ปริมาณสินค้า (supply) โดยรวมในขณะนี้ราว 200,000 ยูนิต ซึ่งกระจายอยู่ในมือของกรมบังคับคดี (135,090) สถาบันการเงิน (23,142) โบรกเกอร์บ้านมือสอง (16,212) และผู้ขายรายย่อย (2,290) นั้น หากเทียบกับปริมาณความต้องการ (demand) มหาศาลแล้ว ต้องถือว่า สินค้ามีไม่พอขาย
แฮ่ๆ เพียงแต่จะ โดน (ใจ) ผู้ซื้อหรือไม่? ด้วยหลายสาเหตุ เช่น กำลังซื้อ (บ่จี๊-ไม่มีสตางค์พอ) และความพร้อมในหลายๆ ด้าน (ค่าดูแลรักษา ทำเล ขนาด ค่ารื้อถอน ตกแต่งใหม่ (บางส่วน) ด้านจิตวิทยา (อาถรรพ์) เป็นต้น
ดีมานด์ ที่ว่าจึงยังไม่ยอมตัดกับ ซัพพลาย ซะที!
ครั้นหันมาวิเคราะห์ถึงพฤติกรรมการซื้อบ้านของคนไทย (Consumer behavior) ก็อาจสรุปข้อมูลของผู้คน (ไทย) ที่ซื้อบ้านได้คร่าวๆ ดังนี้ครับ
- สาเหตุที่ซื้อเพื่อ แต่งงาน ขยับขยาย (เพราะครอบครัวใหญ่ขึ้น) เพื่อใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงเรียนลูก เป็น second home เพื่อลงทุน ฯลฯ
- ช่วงอายุที่จะซื้อ ต้อง 30 ปี ขึ้นไป จึงจะเริ่มมีกำลัง (ซื้อ)
- ผลสำรวจในงาน มหกรรมบ้านมือสองแห่งชาติ (9-11 ก.ย. 48) พบว่า 86% ของกลุ่มตัวอย่างที่เข้าชมต้องการซื้อบ้านมือสองในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท, 53% ต้องการซื้อบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด, 35% ต้องการซื้อทาวน์เฮ้าส์ และ 12% ต้องการซื้อคอนโดและอพาร์ตเมนต์
ฯลฯ
แต่
กรณีจะแตกต่างจากผู้คนในต่างประเทศ (เช่น อเมริกา) ซึ่งมีวิธีเลี้ยงลูกต่างจากบ้านเรา เช่น เมื่อลูกอายุเข้าสู่วัยรุ่นก็ต้องรู้จักทำงาน (ช่วงเรียน ,หยุดเทอม) เพื่อส่งเสียตัวเองจนเรียนจบ เป็นต้น
การเช่าบ้าน (อพาร์ตเมนต์) เพื่ออยู่อาศัย ทั้งในช่วงวัยเรียนและวัยทำงาน (แล้ว)
ถือเป็นพฤติกรรมปกติ เพราะช่องว่างระหว่างชนชั้นของบ้านเขามีน้อย (ผลจากการจัดเก็บภาษีมรดก) ประกอบกับพื้นที่ที่ใหญ่โต กว้างขวาง และความเจริญกระจายทั่ว (แทบ) เท่ากัน ดังนั้น การเคลื่อนย้ายไปเล่าเรียน ทำงานต่างเมืองจึงเป็นเรื่องปกติ
ทรัพย์สินที่จำเป็นต้องซื้อจึงเป็นรถยนต์ ส่วนบ้านพักอาศัยจะใช้วิธีเช่า
จึงมีแต่ผู้ประกอบอาชีพส่วนตัว (เช่น กสิกรรม ปศุสัตว์) รวมถึงพวกเศรษฐี (หรือ เริ่มรวย ครอบครัวมั่นคง) และอัครมหาเศรษฐี เช่น Tiger Woods (เพิ่งซื้อคฤหาสน์ + เรือนหอ ที่ Florida ราคา 40 ล้านเหรียญ = 1,600 ล้านบาท) เท่านั้นที่เสาะหา ขวนขวาย หาซื้อบ้านพักอาศัย!
2. บ้านมือสอง
ฤาจะครองใจด้วยภาษี
นับแต่เกิดวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 รัฐบาลได้ออกมาตรการทางภาษี เพื่อกระตุ้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หลายครั้ง หลายมาตรการ เช่น ลดค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์เหลือ 0.01% (เดิม 2%) และลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะลงเหลือ 0.11% (เดิมเก็บ 3.3%) เป็นต้น
โดยมองว่าหากธุรกิจการค้าอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว ลูกโซ่ทางเศรษฐกิจจะเริ่มฟื้นตาม เพราะสินค้า/บริการส่วนใหญ่ ล้วนเป็นธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น
ซึ่งก็ได้ผลจริงจนเศรษฐกิจไทยเริ่มฟื้นตัวมาจนทุกวันนี้
วันนี้
รัฐบาลได้เริ่มโฟกัสไปที่ ตลาดบ้านมือสอง เพื่อสนับสนุนให้ระบายบ้านเก่าจำนวน 200,000 ยูนิต และส่งเสริมให้ตลาดนี้แข็งแรง (เกิดได้) เพื่อเป็น ตลาดรอง ขึ้นมาสนับสนุนตลาดหลัก (บ้านใหม่)
ฝันนี้ จะเป็นจริงหรือไม่ คงต้อง wait & see
แต่วันนี้ ผู้เขียนจะเจาะลึกเข้าไปดูมาตรการต่างๆ ที่รัฐทยอยปล่อยออกมาว่าจะเข้าตาหรือไม่ เพียงใด?
(1) การลดค่าธรรมเนียมโอนฯ ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย (รจ. 15 พฤศจิกายน 2548)
ผู้ขาย ได้สิทธิลดอัตราค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเหลือ 0.01% (เดิม 2%) กรณีขายบ้าน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอื่นหรืออสังหาริมทรัพย์พร้อมที่ดิน หรือห้องชุด (เงื่อนไขคือต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี)
ผู้ซื้อ ได้รับสิทธิลดอัตราค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01% (เดิม 1%) ทั้งนี้เฉพาะเงินจำนองส่วนที่ไม่เกินราคาขาย (เงื่อนไขคือต้องจดทำนองในวันเดียวกับการขาย)
(2) ยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา .
ด้านผู้ขาย
- กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ (บ้าน โรงเรือน ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ (พร้อมที่ดิน) หรือห้องชุดซึ่งอาศัยอยู่) ซึ่งจดทะเบียนได้มาในปี 2540 และได้ขายภายหลังจดทะเบียนไม่น้อยกว่า 1 ปี แต่ไม่เกินวันที่ 31 ธันวาคม 2550 (กฎกระทรวง #206 (พ.ศ. 2540))
- กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ฯ (ซึ่งมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี) เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ภายใน 1 ปี เฉพาะเงินได้จากการขาย ซึ่งไม่เกินมูลค่าของที่อยู่อาศัยใหม่ (กฎกระทรวง # 241 (พ.ศ.2547) และประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ # 125)
ด้านผู้ซื้อ
มีสิทธิหักลดหย่อนได้ไม่เกิน 50,000 บาท (ตามจ่ายจริง) สำหรับค่าดอกเบี้ยเงินกู้ยืม ซึ่งจ่ายให้แก่ธนาคาร สถาบันการเงินฯ บริษัทประกันชีวิต สหกรณ์ หรือนายจ้าง เพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างอาคารที่อยู่อาศัย โดยจำนองอาคาร ห้องชุดหรืออาคารพร้อมที่ดิน เป็นประกันการกู้ยืม โดยมีระยะเวลาการจำนองตามระยะเวลาการกู้ยืม (กฎกระทรวง #226 (พ.ศ.2543))
(3) ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ .
กรณีขายบ้านพักอาศัย เมื่อพ้นกำหนด 5 ปี นับแต่วันจดทะเบียนการได้มา หรือกรณีผู้ขาย (บุคคลธรรมดา) ดังกล่าวมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี (พ.ร.ฎ.# 342 (พ.ศ.2541))
(4) ลดค่าธรรมเนียมการประมูล .
ซึ่งกรมบังคับคดีฯ กำลังร่างแก้กฎหมาย เพื่อลดค่าธรรมเนียมที่ผู้ซื้อทรัพย์ต้องเสียจากเดิม 5% เหลือ 3% ของราคาทรัพย์ที่ประมูลได้
นอกจากนั้น ยังเสนอให้แก้ไขกฎหมายดังกล่าวอีกหลายประเด็น อาทิ ให้ผู้ซื้อทรัพย์เป็นเจ้าหนี้โดยไม่ต้องฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัย และให้เอกชนสามารถดำเนินการบังคับคดี และขายทอดตลาดทรัพย์สินแทนเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ เช่นเดียวกับในต่างประเทศ เป็นต้น
แน่นอนว่ามาตรการต่างๆ ดังกล่าวย่อมมีส่วนช่วยกระตุ้นต่อมการตัดสินใจซื้อขายบ้าน (ใหม่และบ้านมือสอง) ได้แน่นอน เพราะราคาบ้านพักอาศัยฯ จะถูกลง ผนวกกับการผลักดันตลาดรองๆ ขึ้นมาก็จะเป็นอีกหนึ่งแรงส่งให้ลูกค้าสะดวกซื้อและสามารถเลือกเปรียบเทียบได้มากขึ้น ซึ่งจากผลการแข่งขัน (กันขาย) ก็ย่อมมีส่วนให้ราคาเกิดความสมดุล เหมาะสม
แต่
ก็ต้องมองถึงปัจจัยลบที่ประดังเข้ามาหลายเรื่อง เช่น ภาวะขาขึ้นของอัตราดอกเบี้ย (ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อลูกค้าเงินผ่อน) ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แข็งแรง ผนวกกับกระแสการเปิดเขตการค้าเสรี (FTA) ซึ่งจะมีบาง sector ที่ได้รับผลลบ เป็นต้น
3. ส่งท้าย วางแผนภาษีและการลงทุน
มาตรการภาษีที่กล่าวถึงข้างต้น ล้วนจำกัดเฉพาะกรณี การซื้อขายบ้านเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ก็จริงอยู่
แต่ผลประโยชน์ทางอ้อมย่อมตกถึงบริษัทผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายไม่ว่าจะเป็นตลาดบ้านใหม่ หรือตลาดบ้านมือสอง ซึ่งจะเกิดจากการซื้อขายคล่องตัวขึ้น และจะส่งผลบวกต่อธุรกิจต่อเนื่องให้เติบโตตามไปด้วย ไม่ว่าจะเป็นกิจการรับเหมาก่อสร้าง ผู้ค้าวัสดุก่อสร้าง สินค้าเครื่องใช้ในบ้านไม่ว่าจะเป็น แอร์ ตู้เย็น เครื่องครัว โทรทัศน์ เฟอร์นิเจอร์ สินค้าตกแต่งบ้าน รวมตลอดถึงบุคคลในวิชาชีพที่เกี่ยวข้อง เช่น สถาปนิก โบรกเกอร์ซื้อขายบ้าน ฯลฯ
ดังนั้น ธุรกิจเหล่านี้จะต้องมองภาพเหล่านี้ให้ทะลุและสามารถปรับกลยุทธ์การค้า การลงทุนและการตลาดของตนในอนาคตเพื่อตักตวงผลประโยชน์ที่จะไหลบ่ามาในอนาคตให้สูงที่สุด
กล่าวสำหรับผู้ซื้อบ้าน ก็ย่อมสามารถวางแผนและกลยุทธ์การซื้อขายบ้านพักอาศัย ให้ได้ประโยชน์ในหลายแง่มุม อาทิ
- ในมุมภาษี อาทิ จะต้องวางแผนให้มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี เพื่อให้ได้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ จากการขายบ้านเก่าและให้ได้สิทธิตามเงื่อนไขการหักลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้ยืม 50,000 บาท เป็นต้น
- ในแง่มุมครอบครัว อาจต้องวางแผนการซื้อขายบ้าน เป็นหลายช่วงจังหวะชีวิต เช่น ช่วงแต่งงานอาจใช้วิธี เช่าบ้าน การวางแผนจำนวนบุตร และการเข้าโรงเรียนของบุตร ย่อมมีส่วนต่อทำเลที่ตั้ง ฯลฯ
- ในแง่มุมการลงทุน มีหลายทางเลือกในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ คือ เช่า/เช่าซื้อ/ซื้อ ซึ่งแต่ละทางเลือกจะเกี่ยวโยงกับกำลังซื้อ/รายได้(อนาคต)/โอกาสการเพิ่มลดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในภายหน้า
หากคาดการณ์ได้แม่นยำ ก็ย่อมมีโอกาสได้กำไร ทั้งในแง่การอยู่อาศัยและได้เม็ดเงินเป็นกอบกำจากการเพิ่มมูลค่าบ้านในทำเลทองของเราอีกด้วย!
| Create Date : 09 สิงหาคม 2549 |
| Last Update : 9 สิงหาคม 2549 10:37:41 น. |
|
1 comments
|
| Counter : 541 Pageviews. |
|
 |
|
|
โดย: ผู้หญิงใจดี  วันที่: 9 สิงหาคม 2549 เวลา:13:25:19 น. |
|
|
|
|
| hoon_vi |
 |
|
|
 |
|
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
ผู้ติดตามบล็อก : 41 คน [
