|
|
สารพันปัญหา.."นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"
สารพันปัญหา.."นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"
ระยะนี้ปัญหาร้องเรียนเกี่ยวกับเรื่อง นิติบุคคลบ้านจัดสรร มีเข้ามาค่อนข้างมาก ทีมงานจึงขอนำบทความพิเศษ เรื่อง "นิติบุคคลบ้านจัดสรร" ที่เขียนโดย พิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร มานำเสนอเพื่อเป็นแนวทาง และเชื่อว่าจะนำไปใช้ประโยชน์ได้
มีท่านผู้อ่านจำนวนไม่น้อย ทั้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและผู้จัดสรรที่ดิน สอบถามปัญหาและอุปสรรคการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น รวมทั้งการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเข้ามาพอสมควร
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนใหญ่สอบถามปัญหาการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรว่ามีเรื่องใดบ้าง
ประมวลคำถามของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ผ่านมา พอสรุปได้ ดังนี้
1.กรณีโครงการจัดสรรที่ดินเรียกประชุมผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพื่อขอมติที่ประชุมจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ในวันประชุม มีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและผู้มอบฉันทะมาเข้าประชุมจำนวนน้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนที่ดินจัดสรรแปลงย่อยทั้งหมดจะมีแนวทางแก้ไขปัญหาข้างต้นอย่างไร
2.เมื่อมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมาเข้าประชุมจำนวนน้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนที่ดินจัดสรรแปลงย่อยทั้งหมดจนเป็นเหตุให้ไม่สามารถจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินสามารถดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้หรือไม่
3.กรณีผู้จัดสรรที่ดินจัดทำแผนขออนุมัติบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเสนอต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดตามมาตรา 44 (2) แห่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 โดยให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรชำระค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะสูงหรือแพงกว่าอัตราค่าใช้จ่ายเดิมตามที่ผู้จัดสรรที่ดินเคยเรียกเก็บ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะสามารถคัดค้านแผนดังกล่าวจต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดได้หรือไม่
4.กรณีผู้จัดสรรที่ดินเรียกเก็บค่าบำรุงบริการสาธารณะกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรภายหลังการครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาตกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด สามารถกระทำได้หรือไม่
5.โครงการจัดสรรที่ดินซึ่งมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนหนึ่งไม่ยอมชำระค่าบำรุงบริการสาธารณะให้กับผู้จัดสรรที่ดิน โดยอ้างสาเหตุหลากหลายประการ ต่อมาผู้จัดสรรที่ดินได้ดำเนินการถอดหลอดไฟฟ้าบริเวณถนนด้านหน้าสิ่งปลูกสร้างของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรค้างชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวสามารถกระทำได้หรือไม่
6.เมื่อโครงการจัดสรรที่ดินได้รับการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายแล้ว แต่ขาดเงินกองทุนการค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคอันเนื่องมาจากเป็นโครงการจัดสรรตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ต่อมาสะพานข้ามคลองชำรุด ถนนภายในโครงการชำรุดเสียหายมาก แต่ค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะซึ่งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเรียกเก็บกับสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีไม่เพียงพอจะซ่อมสะพานข้ามคลองและถนนภายในโครงการ คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจะมีทางออกของการแก้ไขปัญหาข้างต้นอย่างไร
7.กรณีมีสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรบางราย ออกเสียงลงคะแนนไม่อนุมัติจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในคราวประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และไม่ยินยอมชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเรียกเก็บเป็นเวลา 6 เดือน หรือมากกว่า 6 เดือน โดยสมาชิกรายที่ค้างชำระดังกล่าวไม่ขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้บุคคลภายนอก จะมีแนวทางการแก้ไขปัญหาหนี้ค้างชำระได้อย่างไร
สำหรับ คำถาม ของผู้จัดสรรที่ดินซึ่งสอบถามกับผมส่วนใหญ่จะมีดังนี้
1.ความพึงพอใจหรือความไม่พึงพอใจของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอยู่ตรงไหน กรณีผู้จัดสรรที่ดินตกลงรับจะซ่อมแซมปรับปรุงสาธารณูปโภคบางรายการก่อนการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะมีแนวทางหรือวิธีการใดที่จะทำให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรยอมรับผลการซ่อมแซมปรับปรุงสาธารณูปโภค
2.มีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนมากบ่นเรื่องค่าใช้จ่ายในการว่าจ้างพนักงานของบริษัทให้บริการรักษาความปลอดภัยตลอดจนประสิทธิภาพในการปฏิบัติหน้าที่ของพนักงานรักษาความปลอดภัยไม่คุ้มค่าจ้างบริการ ผู้จัดสรรที่ดินสามารถโยนภาระการจัดจ้างบริษัทรักษาความปลอดภัยให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไปรับผิดชอบกันเองได้หรือไม่
3.การโฆษณาขายที่ดินจัดสรรโดยระบุให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ทราบว่า อาคารสโมสรและคลับเฮ้าส์ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนกลางแต่เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทผู้จัดสรรที่ดินในโบรชัวร์การขายโครงการครั้งแรก กรณีมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมาเข้าใช้บริการแต่จะต้องชำระค่าสมาชิกรายปีและค่าบริการ ซึ่งเมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ได้ตามกฎหมายแล้ว จะขอให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ต้องชำระค่าสมาชิกและค่าบริการ และขอให้ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในอนาคต จะมีข้อดีและข้อเสียอย่างไร
4.มีผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เฟส 1 และ เฟส 2 ซึ่งอยู่ด้านหน้าโครงการค้างชำระค่าบำรุงบริการสาธารณะกับผู้จัดสรรที่ดินจำนวนมาก เป็นภาระค่าใช้จ่ายการบริหารโครงการขาดทุนเป็นเงินจำนวนมาก หลายปี แต่อยู่ระหว่างการพัฒนาที่ดิน เฟส 3 ด้านในโครงการ ผู้จัดสรรที่ดินมีความประสงค์ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เฟส 1 และเฟส 2 จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเฉพาะเฟส 1 และ 2 สามารถกระทำได้หรือไม่ หรือจะต้องรอให้การพัฒนาระบบสาธารณูปโภคและการขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรเฟส 3 ให้เรียบร้อยและมากกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนที่ดินจัดสรรแปลงย่อยจึงจะสามารถจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรวมกันทั้ง 3 เฟส
5.มีปัญหาข้อร้องเรียนของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในเรื่องใดบ้าง อันเป็นผลให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ยิมยอมนำโครงการจัดสรรที่ดินจัดสรรจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และมีคดีตัวอย่างตลอดจนคำพิพากษาของศาลหรือคำสั่งเจ้าพนักงานให้ได้ศึกษารายละเอียดบ้างหรือไม่
ยังครับ ยังไม่หมดที่ผมรับฟังปัญหาและอุปสรรคของทั้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและผู้จัดสรรที่ดิน
ทัศนะส่วนบุคคลของผม มองว่าการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะสำเร็จหรือไม่สำเร็จนั้นมีปัจจัยการพิจารณาและดำเนินการ ดังนี้
1.รายละเอียดและวิธีการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาต ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินเรื่องดังกล่าวถูกต้องหรือไม่
2.การแจ้งหรือการบอกกล่าวเกี่ยวกับรายการทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง ตามโบรชัวร์การขายให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีความชัดเจนมากน้อยเพียงไร
3.การกระทำการใดๆ อันเป็นภาระผูกพันต่อที่ดินจัดสรรทั้งแปลงจำหน่ายและแปลงสาธารณูปโภค ผู้จัดสรรที่ดินมีเจตนากระทำอันบริสุทธิ์และมีผลกระทบความเสียหายต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือไม่
4.การอาศัย งบประมาณ ซ่อมแซมปรับปรุงสาธารณูปโภคบางรายการ ซึ่งชำรุดให้สามารถใช้งานได้ตามปกติ ผู้จัดสรรที่ดินมีกำลังความสามารถสรรหางบประมาณจำนวนดังกล่าวมาดำเนินการก่อนการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้มากน้อยเพียงไร
5.ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำเป็นต้องแยกแยะรายละเอียดให้ได้อย่างชัดเจน และให้ความยุติธรรมว่าสาธารณูปโภคซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ใช้มาแล้วเป็นเวลาหลายปีย่อมจะชำรุดทรุดโทรมได้ตามกาลเวลา การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะไปบีบบังคับให้ผู้จัดสรรที่ดินเปลี่ยนแปลงสาธารณูปโภคใหม่ทั้งหมดเหมือนในคราวแรกย่อมเป็นไปไม่ได้
ปัญหาพิพาทในการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในโครงการจัดสรรที่ดิน ระหว่างผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและผู้จัดสรรที่ดินมีให้เห็นอยู่หลายแห่ง ซึ่งท้ายที่สุด ปัญหาทั้งหมดก็กลับมาตกอยู่กับทั้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและผู้จัดสรรที่ดิน
ถ้าต่างฝ่ายต่างยอมถอยกันคนละก้าว ปัญหาที่เกิดขึ้นก็พอจะหาทางออกได้
แต่ถ้าต่างฝ่ายต่างไม่ยอม ผมแนะนำให้ทั้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและผู้จัดสรรที่ดินสรรหาหรืออาศัย คนกลาง ที่ไม่มีส่วนได้เสียมาเป็นฝ่ายไกล่เกลี่ยปัญหาที่เกิดขึ้น
ดูจะเป็นวิธีการซึ่งเหมาะสมที่สุด เพราะบุคคลซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนหนึ่งจะรู้สึกเบื่อหน่ายที่มีการทะเลาะเบาะแว้งซึ่งกันและกัน และไม่มีทีท่าจะจบสิ้น
| Create Date : 21 สิงหาคม 2549 |
| Last Update : 21 สิงหาคม 2549 11:32:40 น. |
|
1 comments
|
| Counter : Pageviews. |
|
|
|
|
โดย: . (markpoon  ) วันที่: 23 สิงหาคม 2549 เวลา:20:55:21 น. |
|
|
|
|
| hoon_vi |
 |
|
|
 |
|
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
