เรื่องน่ารู้เกี่ยวกับการเช่าอสังหาฯ
เมื่อบ้านเเละที่ดินเป็นอสังหาฯ ประเภทหนึ่ง ดังนั้นถ้าจะเช่าที่ดินสักที่ก็ต้องมีเรื่องกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้อง เพราะต้องทำสัญญาเป็นเรื่องเป็นราวทั้งสองฝ่าย ซึ่งกฎหมายนี้จะเป็นไปตามบทบัญญัติในประมวลกฎหมายเเพ่งเเละพาณิชย์ มาดูข้อสรุปกฎหมายน่ารู้ที่เรานำมาฝากกันดีกว่า
- การเช่าอสังหาฯ หากมีกำหนดไม่เกิน 3 ปี จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่ง ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดชอบไว้เป็นสำคัญ
- ถ้าเกิน 3 ปี หรือมีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือเเละจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน โดยคิดค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดระยะเวลาที่เช่า ถ้ามีเงินกินเปล่าก็ต้องรวมเข้าไปคิดด้วย
ตัวอย่าง
สัญญาเช่า 4 ปี ค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท เรียกเงินกินเปล่าล่วงหน้า 2 เดือน เป็นเงินเท่ากับ 6,000 บาท รวมกันเเล้วคิดเป็นค่าเช่าบวกเงินกินเปล่าตลอดอายุสัญญาเท่ากับ (3,000x12X4)+6,000 = 150,000 บาท ดังนั้นค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนต้องเสียทั้งสิ้นเท่ากับ 150,000x0.01 = 1,500 บาท
- การเช่าอสังหาฯ ห้ามเช่ากันมีกำหนดเกินกว่า 30 ปี ถ้าทำสัญญามีกำหนดเกินกว่า 30 ปี กฎหมายให้ลดลงมาเป็น 30 ปี ซึ่งถ้าหมดสัญญาเช่า 30 ปีเเล้ว ก็อาจมีการต่อสัญญาได้อีก เเต่ต้องไม่เกิน 30 ปีอีกเช่นกัน
- สัญญาเช่าอสังหาฯ หากความจริงเเล้วตั้งใจทำสัญญากันมีกำหนดเกินกว่า 3 ปี เเต่ไม่ทำเป็นหนังสือเเละจดทะเบียน โดยอาจทำเป็นสัญญา 2 ฉบับ กำหนดให้เเต่ละฉบับไม่เกิน 3 ปี ทั้งนี้เพื่อหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนเเล้ว ก็คงบังคับกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น
- การเช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่า ต้องให้ผู้ให้เช่ายินยอมอนุญาตเสียก่อน และผู้เช่าช่วงควรจะต้องเป็นผู้เสียค่าเช่าโดยตรงให้แก่ผู้ให้เช่า จะเป็นการดีกว่าชำระให้แก่ผู้เช่าเดิม
- ผู้เช่าจะทำการดัดแปลงหรือต่อเติมอย่างหนึ่งอย่างใดเกี่ยวกับทรัพย์สินที่เช่า โดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าก่อนไม่ได้
- ถ้าสัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลาว่าจะเช่ากันนานเท่าใด ฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดอาจยกเลิกสัญญาเช่าได้เมื่อสิ้นสุดกำหนดชำระค่าเช่า โดยต้องบอกกล่าวล่วงหน้าตามกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย เช่นชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน ก็ต้องบอกเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้า 1 เดือน จึงจะมีผลตามกฎหมาย
- คดีอันให้ผู้เช่าจะฟ้องผู้เช่าเกี่ยวกับสัญญาเช่า ต้องฟ้องภายในกำหนด 6 เดือน นับเเต่วันส่งคืนอสังหาฯ ที่เช่า
ที่มา : หนังสือลงทุนในอสังหาฯ แบบมืออาชีพ - อนุชา กุลวิสุทธิ์
ผู้ติดตามบล็อก : 1 คน [
