รู้เรื่องกฎหมายการแบ่งขายที่ดินแปลงย่อยกันไปแล้ว บางคนแบ่งขายไม่กี่แปลงก็จัดการไม่ยุ่งยาก เเต่ถ้าแบ่งแปลงย่อยจำนวนมากเพื่อขายทำบ้านจัดสรรก็ต้องใช้กฎหมายเรื่อง “การจัดสรรที่ดิน” มาใช้เเละต้องขออนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก่อน ดังนั้นมาดูกันต่อว่าหลังจากข้ออนุญาตแล้ว จะต้องทำอะไรต่อบ้าง
        หลังจากได้รับอนุญาตแล้ว ผู้ได้รับอนุญาตมีหน้าที่ต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อกำหนดตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 อย่างเคร่งครัด จะฝ่าฝืนไม่ได้ หาไม่ปฏิบัติตามมีโทษทั้งจำทั้งปรับ ส่วนประเด็นที่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายเลย หลักๆ ก็มี
        1.ผู้ขอจัดสรรที่ดินต้องมีชื่อเป็นเจ้าของในเอกสารสิทธิที่ดินที่ขอจัดสรรในขณะยื่นคำขอ
        2.การปลูกสร้างที่อยู่อาศัยและพัฒนาพื้นที่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดผังเมือง กฎหมายควบคุมการก่อสร้างเเละข้อกำหนดของคณะกรรมการจัดสรรอย่างเคร่งครัด เช่น ขนาดขั้นต่ำของพื้นที่ดินในการสร้างบ้าน พื้นที่ว่าง หรือข้อกำหนดพื้นที่ใช้สอยร่วมต่างๆ 
        3.แม้จะให้โอกาสโฆษณาโครงการจัดสรรได้ก่อนรับอนุญาตจัดสรรที่ดิน เเต่สัญญาจะซื้อจะขายต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดเท่านั้น
        คือต้องใช้แบบมาตรฐาน 2 แบบ คือแบบ ก. สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (เฉพาะที่ดิน) และแบบ ข. สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (มีสิ่งปลูกสร้าง) หากมิได้ทำตามแบบที่กำหนดเเละไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเล้ว กฎหมายถือว่าสัญญาส่วนนั้นหรือข้อตกลงนั้นไม่มีผลใช้บังคับ
        4.สาธารณูปโภคที่จัดให้มีในโครงการจัดสรรต้องตกเป็นภาระจำยอมของที่ดินแปลงย่อยโดยผลของกฎหมาย ซึ่งเจ้าของโครงการจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้
        5.ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่างๆ ให้คงสภาพเหมือนในตอนจัดทำขึ้นอย่างน้อย 1 ปี จนกว่าจะพ้นหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนด โดยระหว่างนี้ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคด้วย

        สำหรับขั้นตอนการขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ผู้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินจะต้องยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินสาขา โดยมีขั้นตอนดังนี้
        1.จัดทำแผงผังโครงการเเละวิธีการจัดสรรที่ดินตามหลักเกณพ์ในข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินของจังหวัดนั้นๆ
        2.ยื่นคำขอ จ.ส.1 ไม่น้อยกว่า 13 ชุดต่อเจ้าหน้าที่พนักงานที่ดิน
        3.สำหรับหลักฐานและรายละเอียดที่ต้องยื่นพร้อมคำขอมีดังต่อไปนี้
               - โฉนด หรือ น.ส.3 ที่มีชื่อผู้ขอเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินโดยปลอดบุริมสิทธิ เเละที่ตั้งสำนักงานของผู้ขอ พร้อมแผนผังสังเขปเเละผังบริเวณรวมตามข้อกำหนด
               - กรณีมีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายหรือติดจำนอง ต้องมีบันทึกความยินยอมให้จัดสรรจากผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนอง และกระจายหนี้สู่ที่ดินแปลงย่อย
               - แผนผังการแบ่งแปลงที่ดินแสดงจำนวนแปลงย่อยและเนื้อที่โดยประมาณ
               - โครงการปรังปรุงที่ดินที่ขอจัดสรร การจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณธ รวมทั้งการปรับปรุงอื่น โดยแสดงแผนผังรายละเอียดรายการก่อสร้าง ประมาณค่าก่อสร้าง เเละกำหนดเวลาที่จะจัดทำให้แล้วเสร็จ
               - แผนงานโครงการและระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค แผนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไปหลังครบกำหนดบำรุงรักษา 
               - วิธีการจำหน่ายและการชำระราคาหรือค่าตอบแทน และแบบของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร
               - ชื่อธนาคารหรือสถาบันการเงินซึ่งจะเป็นผู้ค้ำประกัน 
               - ถ้าเนื้อที่เกิน 100 ไร่ หรือมีแปลงจำหน่ายตั้งเเต่ 500 แปลง ต้องจัดทำรายการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งเเวดล้อม (EIA) ก่อน 

**บุริมสิทธิ คือสิทธิของเจ้าหนี้ที่อยู่เหนือเจ้าหนี้คนอื่นๆ โดยที่เจ้าหนี้ที่มีบุริมสิทธิสามารถบังคับให้ลูกหนี้จ่ายหนี้กับตนก่อนที่ลูกหนี้จะไปจ่ายหนี้กับเจ้าหนี้คนอื่น

ที่มา : หนังสือลงทุนที่ดิน&การเลือกทำเลอสังหาฯ - อนุชา กุลวิสุทธิ์