ในตอนก่อนหน้านี้เราได้พูดถึงการซื้อทรัพย์ในการขายทอดตลาดว่า ทรัพย์ประมูลจะถูกตั้งราคาขายทอดตลาดครั้งแรกด้วยราคาร้อยละ 80 ของราคาประเมิน หากไม่มีผู้ประมูลได้ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะตั้งราคาขายทอดตลาดใหม่เป็นครั้งที่ 2 โดยลดราคาขายเหลือเพียงร้อยละ 50 ของราคาประเมิน ซึ่งเมื่อพิจารณาถึงราคาตั้งเพื่อขายทอดตลาดในครั้งหลังนี้คุณก็จะได้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกมาก
แต่บางทีของถูกและดี แม้ว่าอาจจะมีอยู่จริง แต่ก็ไม่ใช่ว่าจะได้มาง่ายๆ นะคะเพราะอย่าลืมว่าทรัพย์ส่วนใหญ่ที่นำมาประมูลขายทอดตลาดจะมีธนาคารหรือสถาบันการเงินเป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนอง โดยเจ้าหนี้มักจะเข้าร่วมการประมูลขายทอดตลาดด้วย ซึ่งธนาคารหรือสถาบันการเงินเหล่านี้มีสิทธิคัดค้านการประมูลได้ 1 ครั้ง หากเห็นว่าราคาประมูลสูงสุดไม่เหมาะสมภายใต้เงื่อนไขตามกฎหมายที่ว่า เจ้าหนี้ผู้คัดค้านมีหน้าที่ต้องหาบุคคลมาซื้อทรัพย์ในราคาที่ตนคัดค้านในการประกาศขายทอดตลาดครั้งถัดไปให้ได้ หากเจ้าหนี้ผู้คัดค้านไม่สามารถหาบุคคลมาซื้อในราคาที่ตนคัดค้านได้ เจ้าพนักงานบังคับคดีก็จะขายทรัพย์นั้นให้แก่ผู้ประมูลที่เสนอราคาสูงสุดในครั้งก่อนไป
ยกตัวอย่างเช่น หากคุณมีที่ดินซึ่งได้ประเมินราคาไว้ที่ 2 ล้านบาท ต่อมาที่ดินนั้นถูกยึดเพื่อนำมาขายทอดตลาด เจ้าพนักงานบังคับคดีจะตั้งราคาประมูลขายทอดตลาดครั้งแรกที่ราคาร้อยละ 80 ของราคาประเมิน ซึ่งเท่ากับ 1,600,000 บาท ตามปกติ ธนาคารจะใช้วิธียกประมูลสู้ราคากับผู้ประมูลรายอื่น เมื่อไล่ราคาประมูลให้สูงขึ้นตามราคาธง ซึ่งเป็นราคาที่ทางธนาคารได้คำนวณแล้วว่าตนจะได้กำไรมากน้อยเพียงใด และเมื่อมีผู้ประมูลไล่ราคาแข่งกัน (ซึ่งอาจจะแข่งกับธนาคาร) จนถึงราคาธง ธนาคารก็จะปล่อยไม่แข่งต่อเพราะถึงราคาธงซึ่งเป็นจุดคุ้มทุนแล้ว แต่ในกรณีที่ไม่มีผู้ประมูลแข่งกับธนาคาร หรือมีผู้ประมูลราคาแต่ราคาประมูลไต่ไม่ถึงราคาธง เช่น ราคาธงของธนาคารคือ 2,000,000 บาท แต่มีผู้เสนอราคาสูงสุดแค่ 1,800,000 บาท ตามทฤษฎีผู้ประมูลที่เสนอราคา 1,800,000 บาทจะเป็นผู้ชนะการประมูล แต่ในทางปฏิบัติ ธนาคารเจ้าหนี้จะยกมือใช้สิทธิคัดค้านราคาเพื่อต่อรองกับผู้ที่เสนอราคาสูงสุด หรือผู้อื่นที่สนใจจะสู้ราคาเพิ่มขึ้น และหากไม่มีใครสู้ราคาตามที่ธนาคารคัดค้านในการประมูลครั้งต่อมา ธนาคารส่วนใหญ่ก็จะซื้อทรัพย์นั้นไว้เอง
นอกจากนี้ ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จากการขายประมูลทอดตลาด กฎหมายให้ความคุ้มครองผู้ซื้ออย่างมาก เห็นได้จากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 บัญญัติว่า “สิทธิของผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าหน้าที่พนักงานพิทักษ์ทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้น ท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลย หรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลาย” กล่าวคือ ในกรณีที่คุณซื้อทรัพย์มาจากการขายทอดตลาด หากต่อมามีผู้อ้างว่าที่ดินที่คุณประมูลนั้นไม่ใช่ทรัพย์ของลูกหนี้ แต่เป็นของเขา แต่เกิดข้อผิดพลาดบางประการที่ทำให้ทรัพย์นี้ได้ถูกขายทอดตลาดประหนึ่งว่าเป็นทรัพย์ของลูกหนี้ คุณก็ไม่ต้องตกใจไปนะคะ เพราะสิทธิของเขาไม่อาจจะสู้กับสิทธิของคุณผู้ที่ได้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริตได้
แต่ก็ขอแนะนำให้พึงระวังการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดให้ดี คุณควรตรวจสอบเอกสารทุกชิ้นอย่างละเอียด โดยเฉพาะหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ ซึ่งตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ ต่อมาให้ตรวจสอบตัวที่ดินด้วยว่า ที่ตั้งของที่ดินตรงกับเอกสารสิทธิหรือไม่ โดยติดต่อนายช่างรังวัดที่ดินให้ช่วยนำชี้หลักเขตที่ดินให้คุณ (ปัจจุบันมีบริษัทเอกชนที่รับรังวัดที่ดินด้วย ซึ่งส่วนมากเปิดให้บริการอยู่ตรงข้ามกับสำนักงานที่ดิน) ประโยชน์ของการวัดรังวัดที่ดินนั้น จะทำให้คุณทราบว่า สภาพที่ดินจริงๆ เป็นอย่างไร เช่น มีชาวบ้านมาอยู่อาศัยหรือไม่ มีผู้เช่าที่ดินอยู่หรือไม่ ที่ดินถูกใช้เป็นทางผ่านสู่ถนนสาธารณะหรือไม่ เป็นต้น
สุดท้าย ควรตรวจสอบว่าที่ดินดังกล่าวติดจำนองหรือติดอายัดโดยศาลหรือโดยกรมสรรพากรอยู่หรือไม่ ซึ่งข้อนี้คุณควรตรวจสอบให้ดีๆ เพราะเคยมีกรณีที่ดินที่ขายทอดตลาดได้แล้วแต่ติดอายัดของศาลอยู่ ทำให้ผู้ประมูลได้ไม่สามารถทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ได้เพราะศาลไม่ยอมถอนอายัดให้ ถ้าเกิดเหตุการณ์แบบนี้ขึ้นจริงๆ เดี๋ยวจะทำได้แค่มานั่งเสียใจแล้วมันอาจจะไม่คุ้มกันนะคะ
เรื่องอื่นที่น่าสนใจ
ผู้ติดตามบล็อก : 1 คน [
