หลายคนคงเคยได้ยินกับคำว่า ที่ตาบอด กันมาบ้าง ที่ดินประเภทนี้เป็นทำเลที่ไม่มีทางออกไปสู่ถนนได้นั่นเอง เพราะบางทีซี้ซั้วเดินไปอาจถูกสุนัขของเจ้าของที่วิ่งไล่กัด หรือหนักกว่านั้นหน่อยก็อาจโดนแจ้งความข้อหาบุกรุกเอาได้ ทำให้เกิดคำที่ในทางภาษากฏหมายเรียกว่า ทางจำเป็นเกิดขึ้น ซึ่งวันนี้เราจะมาทำความรู้จักกับคำๆ นี้กัน
เมื่อใดก็ตามที่ที่ดินของเราไม่มีทางออกสู่สาธารณะ กฎหมายจะให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินแปลงนั้นในการผ่านที่ดินของบุคคลอื่น โดยมีข้อแม้ว่าการผ่านต้องมีวิธีการผ่านที่ดินที่ทำให้เกิดความเสียหายน้อยที่สุด ซึ่งที่ดินที่ต้องถูกเดินผ่านเช่นนี้ เราเรียกว่า ทางจำเป็น
ประมาณว่า ถ้าไม่จำเป็นจริงๆ ก็ไม่ควรจะทำให้คนอื่นเสียสิทธิบนที่ดินของเขานั่นเอง ดังนั้นให้สรุปว่า หากที่ดินของคุณเป็นที่ดินแปลงกลางที่ถูกรายล้อมด้วยที่ดินของนาย ก. นาย ข. นาย ค. และนาย ง. การจะออกไปสู่ถนนสาธารณะสามารถรบกวนเพื่อนบ้านทั้ง 4 คนได้ แต่คุณต้องคำนวณก่อนว่าผ่านบ้านไหนจะก่อให้เกิดความเสียหายน้อยที่สุด เช่น แม้การผ่านบ้านนาย ค.จะต้องใช้เวลาเดินทางถึง 10 นาทีจึงจะออกสู่ทางสาธารณะได้ และทางที่เดินผ่านก็เป็นสวน ในขณะที่หากเดินผ่านบ้านนาย ก. ใช้เวลาเดินเพียง 2 นาทีแต่ต้องเดินผ่านตัวบ้านของ นาย ก. ซึ่งเทียบกันแล้ว กรณีหลังจะทำให้เกิดความเสียหายมากกว่า ทางจำเป็นของคุณก็คงต้องเป็นการเดินผ่านบ้าน นาย ค. ทั้งนี้คุณจะต้องตกลงชำระค่าทดแทนความเสียหายให้แก่ นาย ค.ด้วย
นอกจากนี้ ในฐานะเจ้าของที่ดิน คุณสามารถอ้างทางจำเป็นได้ตลอดไปจนกว่าเหตุแห่งความจำเป็นนั้นจะหมดไป เช่น เมื่อมีถนนตัดผ่านหน้าบ้านคุณแล้ว ความจำเป็นที่จะต้องเดินผ่านที่ดินของผู้อื่นก็จะหมดไปทันที เพราะกฎหมายถือว่าคุณมีทางออกสู่สาธารณะแล้ว ในเรื่องนี้มักมีคนเข้าใจผิดว่า แม้มีถนนตัดผ่าน คุณก็ยังสามารถเดินผ่านที่ดินของผู้อื่นได้เหมือนเดิมเพราะได้ภาระจำยอมแล้ว ไม่สามารถนะคะ เพราะดีไม่ดีอาจจะเจอข้อหาบุกรุกได้
แม้สิทธิในทางจำเป็นจะเป็นสิทธิที่เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ แต่ถ้าหากเหตุปัจจัยตามที่กล่าวมาข้างต้นหมดลง สิทธิในทางจำเป็นก็จะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเช่นกัน ไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือหรือจดทะเบียนสิทธิกับเจ้าหน้าที่แต่อย่างใด
อีกกรณีที่อาจพบเห็นได้บ่อย คือการได้รับที่ดินทางมรดกแล้วต้องนำมาแบ่งปันกันระหว่างทายาท เมื่อแบ่งที่ดินกันแล้วทำให้ที่ดินแปลงหนึ่งถูกรายล้อมด้วยที่ดินแปลงอื่นจนกลายเป็นที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ในกรณีนี้ เจ้าของที่ดินตาบอดสามารถใช้ทางจำเป็นได้แต่เฉพาะกับที่ดินที่ถูกแบ่งแยกเท่านั้นโดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทน จะไปอ้างทางจำเป็นแล้วเดินผ่านที่ของบุคคลอื่นไม่ได้
หากเป็นกรณีที่ที่ดินติดคูคลอง ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงเพิ่มเติมว่า คูคลองดังกล่าวได้ถูกใช้เป็นทางคมนาคมสัญจรหรือไม่ โดยสังเกตว่าในคูคลองนั้นมีเรือโดยสารให้บริการหรือเปล่า ถ้ามีก็ถือว่าคุณยังคงมีทางออกสู่สาธารณะแม้ว่าจะยากลำบากก็ตาม คุณไม่สามารถอ้างสิทธิทางจำเป็นได้ แต่ถ้าคูคลองดังกล่าวไม่มีเรือโดยสารให้บริการ คุณสามารถอ้างสิทธิทางจำเป็นตามมาตรา 1349 วรรคสอง ซึ่งเป็นกรณีที่ดินแปลงมีทางออกได้ แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง ทะเล หรือมีที่ชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากัน คุณสามารถอ้างสิทธิทางจำเป็นเพื่อเดินผ่านที่ดินของบุคคลอื่นได้
เรื่องเล็กๆ น้อยๆ แบบนี้ ศึกษากันละเอียดนะคะ จะได้ไม่เกิดปัญหากับบ้านใกล้เรือนเคียงในภายหลังได้
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
เรื่องอื่นที่น่าสนใจ
ผู้ติดตามบล็อก : 1 คน [
