ค่าครองชีพและราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ก่อให้เกิดกระแสบูมในตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน เป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ที่หันมาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแนวสูงหรือคอนโดฯเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด จนทำให้ตลาดคอนโดฯในเมืองตามแนวรถไฟฟ้าขยายตัวเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยสูงถึง 30% ต่อปี

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ว่าจ้างบริษัท มาร์เก็ตติ้งมูฟ จำกัด ทำการศึกษาพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ราคาไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาท ในรัศมี 2 กิโลเมตร ตามแนวรถไฟฟ้า 4 สาย ทั้งที่เปิดให้บริการแล้ว และส่วนต่อขยายเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างก่อสร้างในพื้นที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) และปริมณฑล ได้แก่ รถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีลม-สุขุมวิท, รถไฟฟ้าบีทีเอส ส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง, รถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยายตากสิน-บางหว้า และรถไฟฟ้าใต้ดิน (เอ็มอาร์ที) สายหัวลำโพง-บางซื่อ ตั้งแต่เดือนตุลาคม-พฤศจิกายนปี 2551 เพื่อนำมาวิเคราะห์พฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยประเภทดังกล่าวในเชิงลึก โดยสำรวจกลุ่มตัวอย่าง 420 ราย แบ่งกลุ่มตัวอย่างที่ทำการสำรวจเป็น 2 กลุ่มตัวอย่าง ได้แก่ กลุ่มที่ได้ซื้อคอนโดฯแล้ว จำนวน 205 ราย และกลุ่มที่สนใจจะซื้อคอนโดฯภายใน 1 ปี จำนวน 215 ราย รวม 420 ราย

จากการสำรวจพบว่ากลุ่มตัวอย่างทั้ง 2 กลุ่ม มีทัศนคติที่ดีต่อการซื้อคอนโดฯสอดคล้องกัน โดยส่วนใหญ่เห็นว่าที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯในเมือง สามารถทำกำไรได้เมื่อขายต่อ และเห็นว่าการซื้อคอนโดฯเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าการลงทุนในรูปแบบอื่น

@ กลุ่มเป้าหมายหลักคนรุ่นใหม่รายได้ 2 หมื่น/ด.

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯระบุว่า จากการวิเคราะห์พฤติกรรมการซื้อคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้าแบบแยกกลุ่ม พบว่ากลุ่มที่สนใจซื้อคอนโดฯมีรายได้เฉลี่ย 2 หมื่นบาท/เดือน เป็นชายและหญิงในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน โดยกลุ่มตัวอย่างในช่วงอายุ 25-29 ปี เป็นกลุ่มที่ซื้อและสนใจซื้อคอนโดฯมากที่สุด คิดเป็น 30% รองลงมาเป็นอายุ 30-34 ปี คิดเป็น 24% อายุ 20-24 ปี คิดเป็น 17% และอายุ 35-39 ปี เลือกซื้อคอนโดฯ 13%

พิจารณาข้อมูลด้านการศึกษาพบว่า กลุ่มตัวอย่างที่ซื้อหรือสนใจจะซื้อคอนโดฯ 






ส่วนใหญ่มีการศึกษาระดับปริญญาตรี คิดเป็น 80% โดยกลุ่มผู้ที่สนใจจะซื้อจบปริญญาตรี 78.6% จบการศึกษาต่ำกว่าปริญญาตรี 8.33% จบการศึกษาสูงกว่าปริญญาตรี 6.9% และไม่ระบุ 5% กลุ่มผู้ที่ซื้อแล้ว จบการศึกษาระดับปริญญาตรี 80.97% ต่ำกว่าปริญญาตรี 8.78% สูงกว่าปริญญาตรี 7.32% และไม่ระบุ 2.93%

มีข้อน่าสังเกตคือ ผู้ซื้อส่วนใหญ่มีสถานภาพโสด คิดเป็น 56.67% ของกลุ่มตัวอย่างทั้งหมด สมรสและมีบุตร 23.81% นอกจากนี้กลุ่มผู้ที่ซื้อและสนใจจะซื้อส่วนใหญ่ประกอบอาชีพเป็นพนักงานเอกชน คิดเป็น 50% รองลงมาเป็นกลุ่มเจ้าของกิจการ 40%

ด้านรายได้คนส่วนใหญ่มีรายได้ส่วนบุคคล 2-3 หมื่นบาท/เดือน คิดเป็น 37.14% รายได้ 3-4 หมื่นบาท/เดือน 28.57% รายได้ 4-5 หมื่นบาท/เดือน 14.52% ขณะที่รายได้ต่อครัวเรือนอยู่ที่ระดับ 4.5-6 หมื่นบาท/เดือน 17% รายได้ 6-7.5 หมื่นบาท/เดือน 14% รายได้ 7.5-9 หมื่นบาท/เดือน 11% และ 9 หมื่นบาท-1 แสนบาท/เดือน 10%

ทั้งนี้จากการสำรวจพบว่า กลุ่มตัวอย่างมีค่าใช้จ่ายส่วนตัวอันดับต้นๆ คิดเป็น 60% รองลงมาเป็นค่าอุปการะเลี้ยงดูสมาชิกในครอบครัว คิดเป็น 9.05% ค่าเช่าที่อยู่อาศัย 5% และค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัย คิดเป็น 4.05% โดยปัจจุบันผู้สนใจซื้อคอนโดฯส่วนใหญ่ 33% อยู่อาศัยในอพาร์ตเมนต์หรือห้องเช่า ส่วนกลุ่มที่ตัดสินใจซื้อแล้วส่วนใหญ่ 30% อาศัยอยู่คอนโดฯ ข้อมูลที่ได้พบว่า โดยกลุ่มผู้สนใจซื้อส่วนใหญ่มีภาระค่าใช้จ่ายส่วนตัว 1-2 หมื่นบาท/เดือน หรือประมาณ 40% พิจารณาผลสำรวจข้อมูลด้านการเงินพบว่ากลุ่มผู้ที่ซื้อคอนโดฯแล้ว ส่วนใหญ่มีเงินฝากเฉลี่ย 5 หมื่นบาท ถึง 2 แสนบาท

@ คอนโดฯ 1-2 ล้านบาทมาแรงสุด

ผลสำรวจความต้องการซื้อคอนโดฯจากกลุ่มตัวอย่าง 420 ราย พบว่า 90% ซื้อหรือสนใจจะซื้อคอนโดฯเป็นครั้งแรก มีเพียง 10% ที่ไม่ใช่การซื้อครั้งแรก วัตถุประสงค์ในการซื้อพบว่า กลุ่มตัวอย่าง 72.4% ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ส่วนที่ซื้อเพื่อการลงทุนมีเพียง 4% ด้านการพักอาศัย ผู้ซื้อคอนโดฯส่วนใหญ่มากกว่า 60% อยู่อาศัยในคอนโดฯเพียงคนเดียว

สำหรับขนาดห้องชุดที่กลุ่มตัวอย่างให้ความสนใจ พบว่าคอนโดฯขนาด 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ได้รับความสนใจมากที่สุด คิดเป็น 30.73% รองลงมาคือขนาด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ คิดเป็น 23.57% ขนาดสตูดิโอ 16.90% ขนาดห้องที่สนใจจะซื้อหรือที่ซื้อไว้แล้ว พบว่าห้องขนาด 30.5-40 ตร.ม. ได้รับความนิยมมากที่สุดมากกว่า 60% รองลงไปคือห้องขนาดไม่เกิน 30 ตร.ม. 15.71% และ 40.5-60 ตร.ม. 11.67%

ระดับราคาคอนโดฯสำหรับกลุ่มที่สนใจจะซื้อ ส่วนใหญ่ 42.32% เป็นคอนโดฯราคา 1.6-2 ล้านบาท รองลงไปคือ 1-1.5 ล้านบาท 31.16% ราคา 2.1-2.5 ล้านบาท 14.98% ราคา 2.6-3 ล้านบาท 6.98% ราคา 3.1-3.5 ล้านบาท 3.25%

@ เปิดโพยทำเลฮอต

ทำเลที่ตั้งโครงการที่สนใจซื้อ กลุ่มที่สนใจจะซื้อเลือกทำเลพหลโยธิน-บางซื่อ 20.93% เมืองใหม่พระราม 3 และส่วนต่อขยาย 20.47% ศูนย์กลางธุรกิจ 20% เมืองใหม่ลาดพร้าว-พระราม 9 เท่ากัน 19.53% สุขุมวิทและส่วนต่อขยาย 18.6% และไม่ระบุทำเล 0.47% ส่วนกลุ่มที่ซื้อแล้ว เมืองใหม่ลาดพร้าว-พระราม 9 รวม 21.46% สุขุมวิทและส่วนต่อขยาย 21.46% ศูนย์กลางธุรกิจ 20.98% พหลโยธิน-บางซื่อ 18.05% เมืองใหม่พระราม 3 และส่วนต่อขยาย 18.05%

แหล่งเงินที่จ่ายดาวน์ ส่วนใหญ่ใช้เงินส่วนตัวมากกว่าแหล่งอื่นๆ 57.62% แต่กลุ่มที่ซื้อแล้ว ส่วนใหญ่ใช้เงินกู้ยืม 32.30% แหล่งเงินที่ชำระเมื่อโอน ส่วนใหญ่จะกู้จากสถาบันการเงินมากกว่า 55% โดยกลุ่มผู้ที่สนใจจะซื้อมีสัดส่วนการใช้เงินส่วนตัวมากกว่ากลุ่มผู้ที่ซื้อคอนโดฯไว้แล้ว สำหรับสถาบันการเงินที่นึกถึงเป็นอันดับแรก คือ ธอส. 35.38% ธนาคารกรุงเทพ 21.15% ธนาคารกสิกรไทย 13.08% ธนาคารไทยพาณิชย์ 12.31% และธนาคารออมสิน 5%

จากการวิเคราะห์ข้อมูลเกี่ยวกับทัศนคติต่อคอนโดฯพบว่า กลุ่มตัวอย่างต้องการเป็นเจ้าของคอนโดฯมากที่สุด 58.57% รองลงไปเป็นบ้านเดี่ยว 38.33% และทาวน์เฮาส์ 2.14% ทัศนคติด้านผลกำไรพบว่า ส่วนใหญ่มองว่าคอนโดฯในเมืองทำกำไรดีเมื่อขายต่อ อันดับที่สอง มองว่าการซื้อคอนโดฯในเมืองเป็นการลงทุนที่ดีสำหรับอนาคต อันดับสาม การอยู่อาศัยในคอนโดฯ ชีวิตสะดวกสบายกว่าอยู่บ้าน

@ ปิ๊งคอนโดฯแนวรถไฟฟ้า

ผลจากการวิเคราะห์ปัจจัยส่วนผสมทางการตลาดที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อคอนโดฯพบว่า กลุ่มตัวอย่างให้ความสำคัญด้านราคามากที่สุด รองลงไปคือด้านผลิตภัณฑ์ ปัจจัยด้านราคาพบว่า กลุ่มตัวอย่างให้ความสำคัญปัจจัยอัตราค่าบริการส่วนกลางมากที่สุด ส่วนปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ กลุ่มตัวอย่างให้ความสำคัญกับปัจจัยรักษาความปลอดภัยมากที่สุด รองลงมาคือปัจจัยมาตรฐานและคุณภาพวัสดุ ด้านทำเลและสภาพแวดล้อม กลุ่มตัวอย่างให้ความสำคัญกับปัจจัยใกล้รถไฟฟ้ามากที่สุด รองลงมาคือปัจจัยใกล้ที่ทำงาน

สำหรับโซนที่อยู่อาศัยที่กลุ่มตัวอย่างสนใจจะซื้อคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้า มีผู้ตอบแบบสอบถามในลักษณะกระจายทำเล คิดเป็น 47.62% รองลงมาเป็นโซนลาดพร้าว-พระราม 9 คิดเป็น 21.90% และ 10.95% เลือกพหลโยธิน-บางซื่อ

@ ห้องชุดเหลือขาย 1.3 หมื่นยูนิต

"สัมมา คีตสิน" ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ธอส. กล่าวว่า จากการสำรวจคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2552 พบว่า มีทั้งสิ้น 170 โครงการ ประมาณ 5 หมื่นหน่วย ขายไปแล้ว 3.6 หมื่นหน่วย หรือ 73% เหลือขาย 1.3 หมื่นหน่วย ในจำนวนนี้มีอาคารชุด 11 โครงการได้ชะลอการขาย โดยกว่าครึ่งหนึ่งหรือ 6 โครงการอยู่บนถนนสุขุมวิท สาเหตุหลักมาจากผู้ประกอบการขาดสภาพคล่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว บางโครงการทบทวนแผนลงทุนใหม่ มีการปรับกลยุทธ์การตลาด หรือต้องการสร้างให้เสร็จก่อนขายเพื่อขยับราคาขึ้น

สำหรับราคาขายเมื่อเทียบกับ 5 เดือนก่อน มีจำนวนโครงการที่ปรับราคาเพิ่ม 63% ไม่ปรับราคา 27% มีเพียง 10% ที่ปรับราคาลง ทำเลที่มีโครงการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด คือ พหลโยธิน-ลาดพร้าว-รัชดาภิเษก 22% และทำเลสุขุมวิทตอนปลายปรับราคาขึ้น 16%

แม้ตลาดจะไม่ดี แต่ก็ยังมีโครงการที่ปรับราคาขายขึ้นโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 10-20% อย่างในทำเลเพลินจิต-วิทยุ ราคาเฉลี่ยที่ 2.1 แสนบาท/ตร.ม. สุขุมวิทตอนต้น 1.23 แสนบาท/ตร.ม. สีลม-สาทรอยู่ที่ 1.13 แสนบาท/ตร.ม. พหลโยธิน-ลาดพร้าว-รัชดาภิเษก 6.6 หมื่นบาท/ตร.ม. สุขุมวิทตอนปลาย 6.6 หมื่นบาท/ตร.ม. และธนบุรี 6.1 หมื่นบาท/ตร.ม.

@ เกิดใหม่ 27 โครงการ 4 หมื่นล้าน

ทั้งนี้ ปีนี้จะมีผู้ประกอบการอสังหาฯทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ 12 ราย เปิดตัวโครงการคอนโดฯใหม่ตามแนวรถไฟฟ้าอีกไม่น้อยกว่า 27 โครงการ มูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 4 หมื่นล้านบาท ในทำเลสุขุมวิท พญาไท พหลโยธิน ฯลฯ

ด้าน "โอภาส ศรีพยัคฆ์" กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจัยในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในปัจจุบัน จะให้ความสำคัญในเรื่องของทำเล ราคา และชื่อเสียงของผู้ประกอบการเป็นหลัก มีทั้งการซื้อไว้อยู่เองและลงทุน โดยห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนได้รับความนิยมมากสุด ดังนั้นไม่แน่ว่าในอนาคตห้องชุดขนาดสตูดิโออาจหายไปจากตลาดคอนโดฯได้

"เหตุผลหนึ่งที่ทำให้คนตัดสินใจซื้อคอนโดฯมากขึ้น คือต้องการชีวิตที่เป็นส่วนตัว แต่ก็ยังอยู่ในทำเลที่ใกล้กับครอบครัว"

ขณะที่ "อธิป พีชานนท์" นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าอินดิเคเตอร์ที่จะชี้ได้ว่า ตลาดคอนโดฯจะเติบโตได้ดีเพียงใดต้องดูจากอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศ ปีนี้จากการประมาณการขยายตัวทางเศรษฐกิจของไทย จีดีพีน่าจะติดลบ 2% การขยายตัวของคอน