คนอสังหาฯ สะท้อนมุมมองต่อกรณีการจัดทำแผนเมืองรวมฉบับใหม่ของโคราช  ชี้ดีเวลลอปเปอร์ใหญ่-น้อยสบช่องช่วงสูญญากาศรีบปั๊ม รีบขายโครงการก่อนผังเมืองแล้วเสร็จ

 

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้ความเห็นเกี่ยวกับเรื่องการจัดทำผังเมืองรวมจังหวัดนครราชสีมาของกรมโยธาธิการที่กำลังเป็นประเด็นร้อนในวงการอสังหาฯ ปัจจุบันว่าประกาศดังกล่าวทำให้บรรดาผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พากันร้องเรียนว่าเป็นการจำกัดสิทธิในการพัฒนา อีกทั้งยังเป็นการทำลายบรรยากาศการลงทุน

 

ทั้งนี้ ดร.โสภณกลับมองว่า การห้ามจัดสรร ห้ามสร้างอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ในผังเมืองฉบับใหม่น่าจะยิ่งผลักดันให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากกรุงเทพฯ เข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกพื้นที่จัดสรร ซื้อต่อจากชาวบ้านอย่างผิดกฎหมาย และจะทำให้ชาวบ้านไปบุกรุกต่อ เนื่องจากที่ผ่านมารัฐบาลทุกยุคทุกสมัยมักจะผ่อนปรนอยู่เสมอ 

 

“การจะจัดสรรที่ดินหรืออาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง ย่อมสมควรทำได้ หากเป็นการกระทำบนที่ดินที่ได้มาถูกต้องตามกฎหมาย และปัจจุบันก็มีกฎหมายอื่นควบคุมอยู่แล้ว การจะลิดรอนสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินย่อมไม่ถูกต้อง”  

 

การร่างผังเมืองรวมจังหวัดนครราชสีมาฉบับใหม่นั้น เกิดขึ้นหลังจากที่ผังเมืองเดิมหมดอายุลงไป โดยผังเมืองฉบับเก่านั้นเป็นผังเมืองแบบแยกประกอบด้วยผังเมืองรวมเมืองนครราชสีมาฉบับที่เพิ่งหมดอายุไปเมื่อ 25 กรกฎาคม 2554 ซึ่ง ครอบคลุมพื้นที่เพียง 314.3 ตารางกิโลเมตร นอกจากนี้ ยังมีผังเมืองรวมในพื้นที่อื่น ๆ ของจังหวัดอีกได้แก่ ผังเมืองโนนสูง ที่หมดอายุไปเมื่อวันที่ 21 มีนาคม 2555 และผังเมืองรวมบัวใหญ่ ครอบคลุมพื้นที่ 37 ตารางกิโลเมตร ที่หมดอายุไปเมื่อ 7 ธันวาคม 2553

 

ในขณะที่ผังเมืองฉบับใหม่ที่กำลังร่างอยู่นั้นจะครอบคลุมพื้นที่ 20,494 ตารางกิโลเมตร ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ใหญ่กว่าเดิมถึง 65 เท่า หรือมีขนาดใหญ่กว่ากรุงเทพมหานครถึง 13 เท่า โดยผังเมืองใหม่นี้จะครอบคลุม 32 อำเภอ 289 ตำบล 3,743 หมู่บ้าน 1 เทศบาลนคร 3 เทศบาลเมือง  77 เทศบาลตำบล และ 261 อบต. และมีการกำหนดให้พื้นที่เขาใหญ่และอีกหลายอำเภอเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม การปศุสัตว์หรือเกี่ยวข้องกับการปศุสัตว์ การอยู่อาศัย สถาบันราชการ สถาบันการศึกษา สถาบันศาสนา การสาธารณูปโภค และการสาธารณูปการ และการอนุรักษ์และส่งเสริมคุณภาพสิ่งแวดล้อม

 

สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่น ได้มีการกำหนดว่าจะต้องไม่เป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินพัฒนาเป็นอาคารขนาดใหญ่ (2,000 ตารางเมตรขึ้นไป) หรืออาคารสูง (เกิน 23 เมตร) อีกทั้งยังกำหนดให้การใช้ประโยชน์ที่ดินให้มีที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 ของแปลงที่ดินที่ยื่นขออนุญาต (เช่นจะสร้างบ้านเดี่ยวชั้นเดียว 200 ตารางเมตร ต้องมีที่ดินไม่น้อยกว่า 1,000 ตารางเมตร หรือ 250 ตารางวา) นอกจากนี้ ยังห้ามสร้าง โรงงานทุกจำพวก โรงแรม การจัดสรรที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ประกอบพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม สนามกอล์ฟ สวนสนุก

ดร.โสภณ มองว่ากรมโยธาธิการและผังเมือง มีเจตนาดีที่จะออกแบบผังเมืองให้ดีครอบคลุมทั้งจังหวัด แต่เป็นเรื่องยาก ซึ่งสอดคล้องกับที่ทางโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดนครราชสีมาที่ออกมาให้สัมภาษณ์ว่าร่างผังเมืองฉบับนี้ คงไม่แล้วเสร็จทันปี พ.ศ.2556

 

“การออกข่าวอย่างนี้เท่ากับเป็นการช่วยกระตุ้นการส่งเสริมการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ในขณะนี้ เพราะหากมีผังเมือง กฎหมายผังเมืองก็ไม่มีผลย้อนหลัง และยังเป็นการช่วยส่งเสริมการรีบขออนุญาตจัดสรรกันล่วงหน้าก่อนที่ผังเมืองจะออก ดังนั้นถือเป็นการส่งเสริมการประสานงานราชการเพื่อการขออนุญาตต่าง ๆ กันอย่างคับคั่ง ทำให้การเงินต่าง ๆ คงสะพัดมากในขณะนี้ และยังช่วยส่งเสริมการขายอสังหาริมทรัพย์อย่างคึกคักสำหรับปี 2556 นี้อีกด้วย” ดร.โสภณกล่าวทิ้งท้าย

 

กรุงเทพฯคว้า2อันดับเมืองยอดฮิตในหมู่นักท่องเที่ยวทั่วโลก