แหล่งที่มา: DDproperty.com

นอกจากปัญหาเกี่ยวกับเรื่องการแจ้งราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่เคยได้เขียนถึงไปเมื่อคราวก่อนแล้ว ยังมีปัญหาอีกประการหนึ่งที่ทำให้ผู้ที่ต้องการจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า บ้านพร้อมที่ดิน หรือห้องชุด อาจเจอปัญหาที่ทำให้ปวดตับก็เป็นได้ นั่นคือ การโดนผู้ขายเบี้ยวกลางอากาศ ไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ดื้อๆ ตามที่ตกลงกันไว้ ถ้าผู้ซื้อไม่ติดใจเอาความ และหวังว่าสักวันหนึ่งผู้จะขายคงสำนึกผิดได้และหันกลับมาอ้อนวอนเราเองก็แล้วไป แต่ทั้งนี้ ผู้จะซื้อซึ่งเสียทั้งเวลาและความรู้สึกทุกรายมักจะวาง “เงินมัดจำ” ให้แก่ผู้จะขายส่วนหนึ่งตามสัญญา ทำให้เกิดคำถามขึ้นมาว่า ผู้จะซื้อที่เจอสถานการณ์เช่นนี้จะทำอย่างไรได้บ้าง ผมขอแนะนำข้อสังเกตและแนวทางปฏิบัติในเบื้องต้นแก่ผู้จะซื้อที่เจอสถานการณ์ข้างต้นดังนี้

ประการแรก ผู้จะซื้อต้องสำรวจตรวจสอบก่อนเลยว่าตัวเองมีหลักฐานแสดงการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ทำไว้กับผู้จะขายหรือไม่ ใช่แล้วครับ ผมกำลังขอให้ท่านผู้จะซื้อทั้งหลายนึกย้อนกลับไปถึงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่ทำไว้กับผู้จะขาย เนื่องจากสัญญาดังกล่าวเป็นหลักฐานด่านแรกที่ใช้ในการเรียกร้องให้ผู้จะขายต้องปฎิบัติตามสัญญา ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองได้กำหนดให้สัญญาจะซื้อจะขายต้องทำเป็นหนังสือ จึงจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ แต่หากผู้จะซื้อบางรายตั้งมั่นอยู่บนความไว้เนื้อเชื่อใจกันโดยมิได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้ ก็อย่าเพิ่งตกใจ ให้ท่านสำรวจต่อไปว่า ตนเองได้มีการชำระหนี้บางส่วนหรือที่เรียกว่ามัดจำแล้วหรือไม่ ถ้าท่านได้ชำระแล้วก็ขอให้สบายใจได้ในระดับหนึ่ง เพราะกฎหมายได้ให้ความคุ้มครองเมื่อมีการชำระหนี้บางส่วน ให้ถือเสมือนหนึ่งว่าได้มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้วด้วย นอกจากนี้ หากผู้จะขายได้ให้คำมั่นเป็นหนังสือว่าจะขายอสังหาริมทรัพย์ให้และผู้จะซื้อได้แสดงเจตนาตอบรับคำมั่นนั้นจากผู้จะขายแล้ว ก็มีผลผูกพันเป็นสัญญา อันมีสิทธิฟ้องร้องบังคับกันได้

ประการต่อมา เมื่อตรวจสอบดีแล้วเห็นว่ามีหลักฐานแสดงการซื้อขายอย่างใดอย่างหนึ่งข้างต้น หากในวันนัดหมายเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ กลับไม่ปรากฎแม้แต่เงาของผู้จะขาย ณ สำนักงานที่ดิน ให้ท่านเข้าพบเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินดังกล่าว เพื่อให้เจ้าพนักงานทำการตรวจสอบและลงบันทึกไว้เป็นหลักฐานพร้อมทั้งแสดงหลักฐานการซื้อขาย ทั้งนี้ อย่าลืมแสดงหลักฐานความมั่งมีของท่าน ไม่ว่าจะเป็นเงินสด หรือแคชเชียร์เช็คที่เตรียมมาสำหรับจ่ายราคาซื้อส่วนที่เหลือเพื่อยืนยันว่าท่านมีความพร้อมที่จะรับโอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ตามมาตรา 211 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ในขั้นตอนนี้ ผมขอให้ผู้จะซื้อทุกท่านจงให้ความสำคัญในการแจ้งและแสดงหลักฐานเอกสารต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เพื่อตรวจสอบให้ครบถ้วน หากมีการมอบอำนาจก็ต้องมีหนังสือมอบอำนาจติดอากรแสตมป์ให้ถูกต้อง เพื่อมิให้ผู้จะขายโต้แย้งได้ในภายหลัง

เนื่องจากไม่มีระเบียบปฏิบัติเป็นทางการ สำนักงานที่ดินแต่ละแห่งจึงมีมาตรฐานการลงบันทึกในเรื่องนี้ไม่เหมือนกัน แต่โดยมากมักไม่ค่อยปลื้มที่ต้องมาเกี่ยวข้องกับเรื่องของคู่สัญญา เจ้าพนักงานที่ดินบางท่านจึงไม่ค่อยลงรายละเอียดเกี่ยวกับความพร้อมของผู้จะซื้อในอันที่จะชำระราคาในวันนั้น ผู้จะซื้อควรแจ้งความเพื่อลงบันทึกประจำวันไว้ที่สถานีตำรวจเพื่อเป็นหลักฐานด้วยอีกทาง

เมื่อได้ปฏิบัติตามขั้นตอนข้างต้นแล้ว ผู้จะซื้อก็มีทางเลือกโดยอาจเปิดโต๊ะเจรจากับผู้จะขายเพื่อขอให้ไปทำการจดทะเบียนโอนให้แต่โดยดี หรือมิฉะนั้น ท่านอาจนำเรื่องดังกล่าวไปฟ้องร้องต่อศาลพิพากษาให้ผู้จะขายจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตามที่ตกลงกันไว้ให้แก่ตนเอง โดยในการฟ้องร้องนั้นผู้จะซื้อควรระบุไปด้วยว่า ถ้าผู้จะขายไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาตามคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของผู้จะขายด้วย เพื่อที่ว่าหากผู้จะขายบิดพลิ้ว ท่านก็สามารถนำคำพิพากษาดังกล่าวไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แต่เพียงฝ่ายเดียวได้ ทั้งนี้ เป็นไปตามมาตรา 213 วรรคสองแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งเปิดช่องให้สามารถถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ นอกจากนี้ ยังไม่ตัดสิทธิ์ผู้จะซื้อในอันที่จะเรียกค่าเสียหายจากผู้จะขายที่ทำให้เสียเวลาและความรู้สึก

อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติส่วนใหญ่แล้วที่ผู้จะขายจะไม่ไปทำการจดทะเบียนนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ให้นั้น เนื่องจากผู้จะขายได้รับการเสนอราคาที่สูงกว่า ทำให้ผู้จะขายเปลี่ยนใจไปโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ที่เสนอราคาที่สูงกว่านั้นแทน และหากผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งได้ชำระราคาค่าอสังหาริมทรัพย์ไปโดยถูกต้องนั้นไม่ทราบถึงการตกลงจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ตัวเพียวกันซึ่งท่านได้ทำไว้กับผู้จะขายก่อนหน้านี้ ท่านก็จะมีสิทธิ์เพียงได้รับค่ามัดจำคืนพร้อมค่าเสียหายจากผู้จะขายเท่านั้น ไม่อาจฟ้องร้องต่อศาลให้มีการเพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าวได้

ทั้งนี้ นับตั้งแต่วันที่ 23 สิงหาคม 2551 เป็นต้นมา ได้มีการประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ต่อขบวนการพิจารณา “คดีผู้บริโภค” ที่เกิดขึ้นระหว่างผู้บริโภคและผู้ประกอบธุรกิจ  ทำให้ ผู้บริโภคสามารถฟ้องบังคับต่อผู้ประกอบธุรกิจได้ แม้ว่านิติกรรมที่ทำไว้จะมิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดตามที่กฎหมายบังคับไว้ หรือแม้กระทั่งหากสัญญาไม่ได้ทำให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด แต่ผู้บริโภคได้วางมัดจำ หรือชำระหนี้บางส่วนแล้ว ผู้บริโภคก็สามารถฟ้องร้องบังคับให้ผู้ประกอบธุรกิจจัดทำสัญญาให้เป็นไปตามแบบที่กฎหมายกำหนดหรือปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวได้

นอกจากนี้ การกระทำด้วยประการใดๆ ที่ผู้ประกอบธุรกิจได้โฆษณา อวดอ้าง รับรอง หรือประกาศไว้ให้ผู้บริโภคเข้าใจได้ในขณะที่ทำสัญญาว่าตนเองจะได้รับสิ่งใดหรือการดำเนินการใดให้ ถึงแม้จะไม่ปรากฎอยู่ในสัญญาก็ให้ถือว่าข้อตกลงดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา และผู้บริโภคสามารถนำสืบพยานหลักฐานและพยานบุคคลเกี่ยวกับข้อตกลงนี้ได้

ฉะนั้น หากท่านผู้จะซื้อเกิดพิพาทกับผู้จะขายซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจแล้วล่ะก็ แม้ท่านจะไม่มีหลักฐานแสดงการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ทำไว้กับผู้จะขาย หรือมีแต่ว่าหลักฐานดังกล่าวก็ง่อยเปลี้ยไม่เป็นไปตามที่กฏหมายกำหนดไว้ ขอเพียงท่านได้วางมัดจำ หรือชำระหนี้บางส่วนไว้แล้ว ท่านก็จะมีอำนาจฟ้องบังคับให้ผู้จะขายทำสัญญาให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายกำหนดเอาไว้ หรือชำระหนี้เป็นการตอบแทนได้

สมศักดิ์ เฉลิมอิสระชัย เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ และเป็นหนึ่งในผู้ก่อตั้งสำนักกฎหมายกำธร สุรเชษฐ์ แอนด์สมศักดิ์