ตามกฎหมายอาคารชุดนั้น “ดัดแปลง” หมายถึง การเปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของโครงสร้างอาคารหรือส่วนต่างๆ ของอาคาร ซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม ดังนั้นไม่ว่าจะต่อเติมอาคารในลักษณะใด ก็คือการดัดแปลงตามกฎหมายนั่นเอง

สำหรับบ้านที่คุณพักอาศัยอยู่นี้จะถือเป็นอาคารตามกฎหมายหรือเปล่า ผมขอฟันธงเลยว่า...ถูกต้องแล้วครับ บ้านถือเป็นอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคาร เนื่องจากในกฎหมายควบคุมอาคาร คำว่า “อาคาร” หมายถึง ตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน แพ คลังสินค้า สำนักงานและสิ่งที่สร้างขึ้นเพื่ออย่างอื่น ซึ่งบุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ นอกจากนี้ ยังรวมความไปถึงอัฒจันทร์ หรือสิ่งที่สร้างขึ้นเพื่อใช้เป็นที่ชุมนุมของประชาชน รวมทั้งป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้ายด้วย

เมื่อมีความประสงค์จะดัดแปลงบ้านแล้ว คุณจะต้องมีใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือต้องแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นถึงการดัดแปลงบ้านของคุณทุกครั้ง โดยจะต้องแจ้งชื่อของผู้รับผิดชอบและผู้ควบคุมงานด้านสถาปัตยกรรม วิศวกรรม พร้อมทั้งแผนผังบริเวณ และแบบแปลนของบ้านที่จะดำเนินการดัดแปลง

หลังจากได้รับแจ้งแล้ว เจ้าพนักงานจะตรวจสอบว่าการดัดแปลงดังกล่าวถูกต้องตามกฎหมายควบคุมอาคารหรือไม่ ดังนั้น ถ้าคุณได้ขอใบอนุญาตดัดแปลงถูกต้องโดยไม่มีการท้วงติงจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นแล้ว คุณก็สามารถทำการดัดแปลงบ้านได้

คำว่า “เจ้าพนักงานท้องถิ่น” ในที่นี้ขึ้นอยู่กับแต่ละท้องที่ กล่าวคือ ในเขตกรุงเทพฯ เจ้าพนักงานท้องถิ่นก็คือผู้ว่าราชการกรุงเทพฯ โดยคุณต้องติดต่อผ่านสำนักงานเขตต่างๆ ในส่วนของต่างจังหวัด เช่น เมืองพัทยา เจ้าพนักงานท้องถิ่นก็คือนายกเมืองพัทยา ในเขตเทศบาลคือนายกเทศมนตรี ในเขตองค์การบริหารส่วนจังหวัดคือนายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด เป็นต้น

แต่อย่าเพิ่งดีใจไป ยังมีหลุมพรางหลุมใหญ่รออยู่ข้างหน้า นั่นก็คือ ในกรณีที่คุณได้ดำเนินการขอใบอนุญาตดัดแปลงถูกต้องตามกฎหมายแล้ว ส่วนมากจะเข้าใจกันว่าคุณสามารถจะทำอย่างไรก็ได้ โดยจะไม่มีหน่วยงานใดเข้ามาเพิกถอนหรือสั่งให้รื้อถอนได้ ซึ่งหลายๆ ครั้งพอมีการเข้ามาตรวจสอบภายหลัง คุณมักจะโต้แย้งโดยยืนกรานเป็นกระต่ายขาเดียวว่าได้ดำเนินการขออนุญาตถูกต้องแล้ว ทั้งนี้ ขอให้คุณเข้าใจเสียใหม่ว่า การได้รับอนุญาตดัดแปลงดังกล่าวของคุณมิได้ทำให้คุณพ้นจากความรับผิดชอบทางกฏหมาย หากการดัดแปลงอาคารมีลักษณะดังต่อไปนี้

• รุกล้ำที่สาธารณะ
• ฝ่าฝืนข้อกำหนดเรื่องระยะ หรือระดับระหว่างอาคารกับถนน ตรอก ซอย ทางเท้า หรือที่สาธารณะ
• ดำเนินการในบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน และใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารชนิดใดหรือประเภทใดตามกฎหมายควบคุมอาคารหรือกฎหมายอื่นๆ 

เมื่อรู้เช่นนี้แล้ว ผมขอแนะนำให้คุณไปพบหรืออาจทำหนังสือเข้าไปสอบถามเจ้าพนักงานท้องถิ่นเพื่อตรวจสอบว่าการที่คุณจะทำการดัดแปลงนั้นถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่

นอกจากนี้ มีหลายๆ คนมาปรึกษาผมว่าเจ้าของอาคารไปหลงเชื่อบุคคลที่หลอกลวง อ้างตัวเป็นเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือโดนผู้รับเหมาก่อสร้างที่รับปากอย่างดิบดีว่าจะดำเนินการขออนุญาตดัดแปลงให้ถูกต้อง เพียงคุณจ่ายเงินอย่างเดียว ในกรณีนี้ผมขอเตือนว่าก่อนที่คุณจะเชื่อบุคคลเหล่านี้ คุณควรสอบถามข้อมูลให้แน่ชัดจากเจ้าพนักงานเสียก่อน มิฉะนั้นแล้วคุณอาจจะต้องมานั่งเสียใจกับเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในภายหลัง ครั้นจะมาเรียกร้องค่าเสียหายจากบุคคลที่หลองลวกคุณ บุคคลเหล่านั้นก็น่าจะสาบสูญไปกับอากาศธาตุเสียแล้ว

ในกรณีที่เคราะห์หามยามร้าย คุณได้รับคำสั่งให้ระงับการดัดแปลง หรือให้ระงับการใช้อาคาร หรือให้รื้อถอนอาคารไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วนก็ตาม ผมขอให้ท่านตั้งสติและตรวจสอบในเรื่องต่อไปนี้

• ในกรณีที่สามารถทำการแก้ไขให้ถูกต้องได้ เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะมีคำสั่งให้คุณดำเนินการขออนุญาตเสียให้ถูกต้อง ภายในระยะเวลาที่เห็นควร แต่ทั้งนี้ต้องไม่น้อยกว่า 30 วัน
• ในกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องได้ หรือคุณมิได้ปฏิบัติตามคำสั่ง เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะมีคำสั่งให้คุณทำการรื้อถอนบ้านในส่วนที่ดัดแปลงทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วนภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ แต่ทั้งนี้ต้องไม่น้อยกว่า 30 วันเช่นกัน หากคุณไม่ทำการรื้อถอนตามคำสั่ง เจ้าพนักงานท้องถิ่นก็มีอำนาจยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาล ขอให้ศาลมีคำสั่งจับกุมและกักขังคุณได้ รวมทั้งดำเนินการหรือจัดให้มีการรื้อถอนบ้านดังกล่าวได้เองโดยจะประกาศกำหนดการรื้อถอนไว้ในบริเวณนั้นเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 7 วัน ซึ่งในกรณีนี้คุณและผู้รับผิดชอบควบคุม และผู้ดำเนินการดัดแปลงทั้งหมดจะต้องร่วมกันเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการดำเนินการทั้งหมด

แต่ถ้าคุณพบว่าคำสั่งให้ระงับ รื้อถอน หรือให้ดำเนินการอื่นใดข้างต้นมีความไม่ชอบมาพากล คุณมีสิทธิที่จะดำเนินการอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ภายใน 30 วันนับตั้งแต่ได้รับคำสั่งนั้น หากยังไม่พอใจคำวินิจฉัยก็สามารถอุทธรณ์คำวินิจฉัยดังกล่าวต่อศาลปกครองภายใน 30 วันนับตั้งแต่วันที่คุณได้รับทราบคำวินิจฉัยนั้น ซึ่งผมอยากเรียนย้ำว่า ต้องดำเนินการอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์เสียก่อน คุณจึงมีสิทธิจะนำคำวินิจฉัยที่คุณยังไม่เห็นด้วยนั้นไปฟ้องต่อศาลปกครองได้ มิฉะนั้นแล้วคุณจะเสียสิทธิและไม่สามารถไปเรียกร้องหรือถามหาความยุติธรรมจากที่ใดได้อีก

อย่าเพิกเฉยกับการขออนุญาตดัดแปลงบ้าน รวมทั้งคำสั่งใดๆ ของเจ้าพนักงานท้องถิ่นนะครับ เพราะการฝ่าฝืนจะทำให้คุณต้องรับผิดในทางอาญาด้วย ซึ่งมีทั้งโทษจำคุกและปรับ หากท่านทำการดัดแปลงโดยไม่ได้รับอนุญาต อาจจะโดนถึงสองเด้งเลยทีเดียวก็ได้ กล่าวคือ ทำการดัดแปลงบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาตก็เป็นความผิดกระทงหนนึ่ง เมื่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งให้รื้อแล้วไม่รื้อก็เป็นความผิดอีกกระทงหนึ่ง

สมศักดิ์ เฉลิมอิสระชัย เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ และเป็นหนึ่งในผู้ก่อตั้งสำนักกฎหมายกำธร สุรเชษฐ์ แอนด์สมศักดิ์

ทำอย่างไรดีเมื่อต้องเช่าอสังหาริมทรัพย์?