เมื่อเราได้ตัวเลขของ Back Log มาแล้ว นักลงทุนหุ้นอสังหาริมทรัพย์สามารถนำตัวเลขนั้นมาทำนายยอดขายในอนาคตได้ดังต่อไปนี้ครับ

ขั้นตอนแรก “ดูยอดขายย้อนหลังของบริษัท”

รายได้รวม (หน่วยล้านบาท)

ปีที่หนึ่ง 5,146.62

ปีที่สอง 9,227.63

ปีที่สาม 10,580.00

ยกตัวอย่างรายได้ของบริษัทอสังหาฯ แห่งหนึ่ง ยอดขายย้อนหลังสามปีโตขึ้นตลอดทาง และหากเราดู Back Log ย้อนหลังปรากฏว่าโตขึ้นเหมือนกัน

ขั้นตอนที่สอง “ดูตัวเลข Back Log ของบริษัท”

สินค้าคงเหลือ (หน่วยล้านบาท)

ปีที่หนึ่ง 10,000

ปีที่สอง 18,000

ปีที่สาม 20,580

ตัวอย่าง Back Log ย้อนหลังปรากฏว่าโตขึ้นเหมือนกัน แต่เราจะสังเกตเห็นว่าตัวเลขของยอดขายจะเป็น “ครึ่งหนึ่ง” ของตัวเลขสินค้าคงคลัง นั่นหมายความว่า ยอดขายจริง หรือยอดโอนจริงนั้นทำได้ 50% ของสินค้าคงเหลือ แต่เราต้องเข้าใจก่อนว่าสินค้าคงเหลือคงสินค้าใหม่ + ยอดยกมาของปีที่แล้ว สูตรมีดังต่อไปนี้

สินค้าคงเหลือ = สินค้าผลิตใหม่ + ยอดยกมา

นั่นหมายความว่าหากเรารู้ตัวเลขของสินค้าผลิตใหม่ในแต่ละปี เราจะรู้ได้ทันทีว่ายอดเหลือจริงๆ (ยอดยกมา) มีจำนวนกี่ยูนิตกันแน่?

เราสามารถติดตามสินค้าใหม่ได้จากปากคำของผู้บริหารว่าแต่ละปีจะมีโครงการผลิตออกมากี่ยูนิต คิดเป็นเงินกี่ล้านบาท สมมติว่ายอดผลิตสินค้าใหม่อยู่ราวๆ 80% ของสินค้าคงเหลือทั้งหมดเราสามารถคำนวณยอดปีล่าสุดได้ดังต่อไปนี้

สินค้าคงเหลือ = สินค้าผลิตใหม่ + ยอดยกมา

20,580 = (20,580x0.80) + ยอดยกมา

ยอดยกมา = 20,580 – 16,464

ยอดยกมา = 4,116 ล้านบาท

ยอดยกมา = 4,116 ล้านบาท ... หมายความว่า ปีที่แล้วบริษัทอสังหาริมทรัพย์มีการผลิตสินค้าออกมา...

สินค้าผลิตปีที่แล้ว =  ยอดขาย + ยอดยกไป

= 9,227.63 + 4,116 = 13,343.63

สรุปง่ายๆ ว่า

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่งนี้มียอดผลิตปีที่แล้ว 1.3 หมื่นล้านบาท (โดยประมาณ) และสามารถขายได้จริงกว่า 60-70% ของยอดสินค้าที่ผลิตออกมาทั้งปี

หมายความว่าบริษัทนี้ขายสินค้าได้หมดในเวลาไม่ถึง 2 ปี และมีอัตราการเติบโตขึ้นทุกปีปีละ 10-15%

ถ้าจะลงทุนควรให้มูลค่าเท่าไร?

จากผลการประเมินดังกล่าวทำให้ผมคิดว่าบริษัทนี้มีการเติบโตที่น่าสนใจกว่า 10-15% นั่นหมายความว่าเราให้ PE ได้ถึง 15 เท่า

และเมื่อเราดู Net Profit Margin หรือ NPM ประกอบด้วยพบว่าบริษัทนี้มี NPM ราวๆ 10% หากเราจะประเมินกำไรปีหน้าสามารถทำได้ดังนี้

ประมาณการณ์ยอดขายปีหน้า = 10,000x1.15 = 11,500 ล้านบาท

แยกเป็น ขายหมด 60-70% คิดเป็น = 8-9 พันล้านบาท บวกยอดขายยกมาอีก 3-4 พันล้านบาท

กำไรที่ควรจะเป็นมาจาก NPM 10% = 1,150 ล้านบาท

PE 15 เท่า

ดังนั้น Market Cap = 1,150x15 =17,250 ล้านบาท

หากบริษัทนี้มีจำนวนหุ้น 1 หมื่นล้านหุ้น

ราคาที่ควรจะเป็น = 1.72 บาทต่อหุ้น

อย่างไรก็ตามสำหรับนักลงทุนที่ค่อนข้างอนุรักษ์นิยมมากๆ อาจให้ PE เพียงสิบเท่านั่นหมายความว่าหุ้นตัวนี้ควรมีราคาซื้ออยู่ระหว่าง 1.15-1.72บาทต่อหุ้นนั่นเองครับ

ข้อสรุปของการลงทุน

จากราคาที่ควรจะเป็น = 1.15-1.72 บาทต่อหุ้น นั้นถ้าราคาหุ้นในปัจจุบันอยู่ระหว่างนี้ หรือต่ำกว่านี้ นักลงทุนก็เลือกพิจารณาลงทุนได้ (ทั้งหมดเป็นตัวเลขสมมติ)

อย่างไรก็ตามปัจจัยที่เราต้องคิดด้วยก็คือ ปัจจัยทางเศรษฐกิจ และภาวการณ์ “อิ่มตัว” ของอสังหาริมทรัพย์ และเราต้องรู้อยู่ในใจว่าราคาหุ้นนั้นไม่ใช่ราคาแบบตรงๆ ต้องมีการแหว่งขึ้นและลงตามปัจจัยที่เข้ามากระทบ หากเราไม่มั่นใจในหุ้นตัวนี้จริงๆ เราต้องศึกษาให้ลึกถึงแนวคิดการทำธุรกิจของบริษัท และกลุ่มลูกค้าที่จะมาซื้อสินทรัพย์ รวมทั้งปัจจัยด้านเศรษฐกิจประกอบการตัดสินใจลงทุนทุกๆ ครั้งนะครับ

อ่านบทความ "เปลี่ยนชีวิตด้วยอสังหาริมทรัพย์" ในหมวดอื่นๆ ได้ที่นี่ครับ "คลิ๊กเลย"

#หนังสือน่าอ่าน : รู้ทันหุ้นสไตล์ VI (THE MONEY WAR)

“เกมหุ้น” หรือ “เกมการเงิน” ที่ใครหลายคน โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนรายย่อย มักจะตกเป็น “เหยื่อ” อันโอชะ ของนักลงทุนขาใหญ่ แต่ความเป็นจริงแล้วขาใหญ่ หรือ “เจ้ามือ” ก็เป็นคนที่ต้องรับความเสี่ยงไม่แพ้นักลงทุนรายย่อย และอาจจะมากกว่าด้วยเม็ดเงินที่มากกว่ากันหลายเท่า หนังสือเล่มนี้จะบอกเล่าเรื่องราวของ “เกมหุ้น” ในสไตล์ของการลงทุนแบบระยะยาว เพื่อไม่ให้เราต้องตกเป็นเหยื่ออีกต่อไปครับ

บทที่ 1 START UP เกมการเงิน

Create Date : 27 กุมภาพันธ์ 2559
Last Update : 27 กุมภาพันธ์ 2559 11:14:57 น.		0 comments
Counter : 1038 Pageviews.
Share Tweet