BlogGang.com : : WarinD Ninajang : ปรับอาคารพานิชเป็นห้องเช่า 2

ปรับอาคารพานิชเป็นห้องเช่า 2

ตามที่ได้เล่าไว้เรื่องที่เราได้ซื้อตึกอาคารพานิชย์ ห้องใหม่ที่อยู่ใกล้กันกับที่เดิม ตามนี้ ซื้อตึกอาคารพานิชย์(เพิ่มอีกห้อง) เป็นตึกอาคารพานิชย์ 3 ชั้น ที่อยู่ใกล้กันกับตึกที่เรามีอยู่แล้ว ห่างกันแค่มีตึกอีก 1 คูหากั้นไว้เท่านั้น ซึ่งเราต้องการซื้อไว้เพื่อทำกิจการหอพักเหมือนกับตึกแรกที่มีอยู่เดิม ถึงแม้จะไม่ติดกัน แต่ก็เดินข้ามไป-มา กิจการอยู่ไม่ไกลกันนักสามารถบริหารจัดการในครั้งเดียวกันได้ หลังจาก Deal กับผู้ขายแล้วก็ดำเนินการตามขั้นตอนโดยไม่มีปัญหามากนัก ตกลงราคากันที่ 2.5 ล้านบาทรวมค่าโอน (ผู้ขายรับผิดชอบ) เรายื่นเรื่องกู้ธนาคารออมสิน 1.8 ล้านบาท และที่เหลือจ่ายเงินสด 7 แสนบาทในวันโอน (19/07/2566)
สรุปข้อมูลในการโอน
- ค่าประเมิน 3,000 บาท / จดจำนอง 205 บาท / ภาษี 140 บาท / ประกันอัคคีภัย 18,839.49 บาท (สัญญา 26 ปี เวนคืนได้) รวมทั้งหมด 22,184.49 บาท
- อัตราดอกเบี้ย ปีที่ 1 (MRR-3.605) = 3.39% / ปีที่ 2-3(MRR-1.88) = 5.15% / ปีที่ 4 ขึ้นไป (MRR-1.25) = 5.745% ผ่อนชำระเดือนละ 9,200 บาท (ปัจจุบันMRR = 6.995%)
จะเห็นว่าค่าจดจำนองธนาคารปกติจะเสียกันที่ 1% ของราคาจำนอง ซึ่งต้องเสีย 18,000 บาท แต่ปีนี้มีมาตรการของรัฐให้ลดค่าจดจำนองธนาคารเหลือแค่ 0.01% จึงเสียแค่ 180 บาท (บวกอากร 25 บาท) ซึ่งเป็นผลดีกับเราทำให้ต้นทุนถูกลง และค่าผ่อนชำระรายเดือนกับธนาคารก็ไม่เกินกับรายได้ที่จะได้รับของกิจการหอพัก แสดงว่าเราจะไม่ชักเนื้อตัวเอง ในแต่ละเดือน

งานปรับปรุง Renovate
เมื่อโอนกันเสร็จ เราก็เร่งเรื่องงาน Renovate ซึ่งรูปแบบในการทำก็เป็นแบบเดิมกับตึกแรก โดยทำเป็นห้องพักทั้งหมด 6 ห้อง แบ่งเป็นชั้นละ 2 ห้อง ห้องน้ำ ใช้ที่มีอยู่เดิม 3 ห้อง ชั้นเดียวกันใช้ร่วมกัน
ได้ช่างจากคนที่เคยรู้จัก ดูเหมือนจะดี แต่ก็ไม่ถูกใจนัก ทำช้า เล่นตัว งานบางงานแพงเกินไป หลาย ๆ งานสั่งให้ทำก็ไม่ทำให้ จนเราต้องมาทำเอง จะไม่จ่ายตอนจบงานก็ไม่อยากจะทำ จนสุดท้ายก็เร่งประคับประคองให้เสร็จ และก็เมื่อวานนี้ (29 ตค.66) งาน Renovate ต่าง ๆ ก็ดำเนินการเสร็จสิ้น ซึ่งมีค่าใช้จ่ายดังนี้
- ค่าซื้อวัสดุต่าง ๆ 164,212 บาท
- ค่าแรง งานช่าง 149,023 บาท
- งานซื้อของ และเฟอรนิเจอร์ 73,880 บาท
รวม 387,115 บาท

หากว่าคิดตาม Job งาน ก็จะแบ่งตามงานหลัก ๆ ดังนี้ (ค่าของ+ค่าแรง)
- งานกั้นห้องชั้น 1 ให้ได้ 2 ห้อง ราคา 52.152 บาท
- งานแก้ไข และปูกระเบื้องใหม่ ราคา 45,837 บาท
- งานทาสีภายใน ราคา 39,350 บาท
- งานสุขภัณฑ์ ห้องน้ำ ราคา 15,038 บาท
- งานระบบไฟฟ้า แยกมิเตอร์ ราคา 38,380 บาท
- ติดแอร์ทุกห้อง ราคา 79.900 บาท
- ติดผ้าม่าน ราคา 15,900 บาท
- ซื้่อเฟอร์นิเจอร์ เข้าห้อง ราคา 50,000 บาท
- ตู้เย็น 2 ตัว(เฉพาะห้องใหญ่) ราคา 7.980 บาท
- งานอื่น ๆ ราคา 42,578 บาท
รวม ทั้งหมด 387,115 บาท

ก่อนทำ

หลังทำ

เมื่อดำเนินการเสร็จก็ลงประกาศรับสมาชิกเข้าหอพัก ตึกนี้เราได้คุยกันว่าจะรับเฉพาะผู้หญิงเท่านั้น เพื่อว่าจะทำให้คนที่อยู่หอสบายใจ เนื่องจากการใช้ห้องน้ำร่วมกัน และทำประตูเข้า-ออก เป็นระบบคีย์การ์ด ซึ่งจะมองว่ามีความปลอดภัยระดับหนึ่ง ซึ่งเมื่อเปิดจองก็มีเสียงตอบรับอย่างดีมีการจองห้อง เต็มตั้งแต่งาน Renovate ยังไม่เสร็จ เนื่องจากทำเลตรงนี้ หาของกินได้ง่าย นักศึกษาชอบ และ อัตราค่าเช่าก็ยังคงรักษามาตรฐานด้านราคา โดยคิดราคาดังนี้
- ห้องเล็ก ชั้น 1 และ 2 มี 3 ห้อง ราคา 2,200 บาท/ห้อง รวม 6,600 บาท
- ห้องใหญ่มีระเบียง ชั้น 2 และ 3 มี 2 ห้อง ราคา 2,700 บาท/ห้อง รวม 5,400 บาท
- ห้องกลาง ชั้น 3 มี 1 ห้อง ราคา 2,500 บาท/ห้อง รวม 2,500 บาท
รวม 14,500 บาท/เดือน
( ซึ่งยังไม่รวมค่าน้ำ 120 บาท/คน , ค่าไฟ 8 บาท/หน่วย )

ค่าผลตอบแทนจากการลงทุนที่จะได้ในครั้งนี้ (Yield ) คิดจาก
ค่าเช่าที่ได้ - ( ค่าใช้จ่าย+ค่าผ่อนธนาคารx12) / (เงินดาวน์ตึก+ค่าต่อเติม) x100
จะได้ ( 14,500 - 9,200 ) x12 / (700,000+22,184+387,115 ) x100
= 5.73%
จะเห็นว่า Yield ที่ได้ค่อนข้างต่ำ แต่รายรับหากรวมกับค่าน้ำ ค่าไฟ +อื่น ๆ จะได้สูงกว่านี้ ถึงตอนนั้นก็มาคิดกันอีกที

Create Date : 30 ตุลาคม 2566

Last Update : 17 พฤศจิกายน 2566 9:37:41 น.

0 comments

Counter : 274 Pageviews.