BlogGang.com : : WarinD Ninajang : ซื้ออาคารพานิชย์หลังที่ 3

ซื้ออาคารพานิชย์หลังที่ 3

ไม่น่าเชื่อมาถึงวันนี้ เราก็เป็นเจ้าของตึกอาคารพานิชย์ 3 หลัง เข้าไปแล้ว ซึ่งราคาทั้ง 3 ตึกรวมกันเกือบ 10 ล้านบาท ยังจำได้เมื่อ 10 ปีที่แล้วที่ซื้อตึกแรก มีหนี้ก้อนใหญ่ยังรู้สึกตื่นเต้น ถึงขั้นนอนไม่หลับอยู่เลย ที่เคยเล่าไว้ในนี้ ซื้ออาคารพานิชย์ ในตอนนั้นก็คิดแค่ให้คนเช่า หรือเอามาค้าขาย หรือเป็นทรัพย์สินเผื่อมีราคาในอนาคต แค่นั้น แต่พอเอามาทำเป็นหอพัก ก็รู้สึกสนุก เหมือนมีอะไรให้ทำตลอด แล้วรายได้ก็ดีกว่าปล่อยเช่าเฉย ๆ แถมยังมีรายได้พ่วงจากช่องทางอื่น ๆ อีกเช่นซักผ้าหยอดเหรียญ ฯลฯ และเมื่อปีที่แล้ว (2023) ได้ซื้อเพิ่มหลังที่สอง ที่เคยเล่าไว้ในนี้ ซื้อตึกอาคารพานิชย์เพิ่มอีกห้อง แล้วนำมาปรับปรุงเป็นห้องเช่า ซึ่งตอนนี้ตึกทั้ง 2 หลัง มีจำนวนห้องพักรวมกัน 12 ห้อง ก็มีคนเช่าอยู่เต็มทั้งหมด และกิจการก็ไปได้ดี

และก็ครั้งนี้ยังไม่ทันครบปีหลังจากที่ซื้อหลังที่สอง ก็มาได้หลังที่สามอีกแล้ว พึ่งเมื่อวาน (20/03/2024) เราพึ่งซื้อเพิ่มอีกหลัง เป็นหลังที่ 3 ที่อยู่ในทำเลเดียวกัน เป็นหลังติดกันกับหลังแรกของเรา จริง ๆ แล้ว ความคาดหวังของเราก็ต้องการตึกเพิ่มอีก 1 หลัง รวมเป็น 3 หลังอยู่แล้ว เพื่อที่ตัวเราเอง จะมาอยู่ดูแลหอพัก และก็ค้าขายอุปกรณ์ช่าง หรือขายของชำ ในวันที่เกษียณออกจากงานประจำ อันที่จริงก็อยากได้หลังที่คั่นระหว่างหลังแรกกับหลังที่สอง จะได้เป็น 3 หลังติดกัน แต่ตึกหลังนั้นเค้าขายราคาสูงมาก เกือบ 4 ล้าน เราไม่มีปัญญาที่จะเป็นเจ้าของได้แน่ ๆ

หมายเลข 1 คือห้องแรกที่ซื้อ 10 ปีก่อน หมายเลข 2 คือห้องที่ซื้อเมื่อปีที่แล้ว (2023) หมายเลข 3 คือห้องที่ซื้อปีนี้ (2024)

ตึกหลังนี้เค้าทำเป็นห้องเช่าไว้อยู่แล้ว อันที่จริง ตึกทั้ง 2 หลังที่เราทำเป็นห้องเช่าก็ทำเลียนแบบจากหลังนี้ เจ้าของเค้าก็รู้จักเห็นหน้าค่าตากันอยู่ แต่เค้าไม่ได้ติดต่อขายให้เราโดยตรง เพราะเค้ารู้ว่าเราเพิ่งซื้อหลังที่สองไปไม่นาน แต่ที่เรารู้เพราะว่าเค้าจะทำเรื่องออกโฉนด จาก นส.3ก(ครุฑเขียว) เป็นโฉนด (ครุฑแดง) จึงต้องทำรังวัดใหม่ ทีนี้ทางสนง.ที่ดินเค้าก็ส่งเอกสารให้เราเพื่อร่วมตรวจสอบในฐานะห้องติดกัน เราจึงรู้ และถามเค้าว่าทำโฉนดเพื่ออะไร เค้าบอกว่าจะขาย แต่มีผู้ซื้อต้องการโฉนดครุฑแดง เค้าจึงไปยื่นเรื่องทำโฉนดเราเลยรู้ตอนนั้น ก็เลย Deal ถามซื้อจากเค้า เค้าขายในราคา 3.2 ล้านบาท เราก็ตอบตกลง เพราะคิดว่าราคาก็น่าจะประมาณนี้ ตอนเค้าซื้อมาราคา 2.65 ล้านบาท เมื่อ 10 ปีก่อน ได้กำไร 5.5 แสนบาท แต่ก็ตกแต่งและต่อเติมไปก็น่าจะเยอะ แถมยังขายให้พร้อมเฟอร์นิเจอร์ของห้องเช่าด้วย

ได้หลังนี้ก็ดีติดกันกับหลังแรกของเรา เป็นหลังอยู่ริมสุด มีพื้นที่ 26 ตร.วา มากกว่า 2 หลังก่อนหน้าที่มีพื้นที่แค่ 21 ตร.วา และที่พิเศษกว่านั้นคือห้องชั้นล่างที่แบ่งเช่าไว้ 2 ห้อง ไม่ต้องแบ่งทางเดินขึ้นตึกเพราะมีทางเดินด้านข้างอยู่แล้ว ทำให้ห้องมันกว้าง และตรงไอเดียร์ที่เราอยากได้ไว้ขายของในอนาคต ราคา 3.2 ล้านถือว่าเป็นราคาที่สมเหตุผล และตรงตามความต้องการของเราเนื่องจากเค้าปรับปรุงกั้นห้องไว้ตามแบบที่เราต้องการอยู่แล้ว ถือว่าประหยัดเงินไปอีก 2-3 แสนบาท แถมยังมีคนเช่าเต็มทุกห้องอยู่แล้ว สรุปว่าเรามีอาคารพานิชย์ ทำเป็นห้องเช่า 3 หลัง แบ่งห้อง ได้ 3 x 6 = 18 ห้อง เหมือนหอพักใหญ่ ๆ ที่เค้ามีกันเลยนะ

เรายื่นกู้กับธนาคารออมสินเหมือนคราวก่อน ตอนแรกต้องถามก่อนเลยว่าเราจะกู้ได้อีกไหม เพราะปัจจุบันก็ผ่อนส่งบ้าน2หลังอยู่แล้ว ก็ได้คำตอบตามเงื่อนไข เพราะเครดิตของเราดีมาก (แบงค์ว่ามาอย่างนั้น) ซึ่งเราก็คิดอยู่ว่าถ้าไม่กู้เอาตอนนี้ก็จะไม่มีโอกาส เพราะถ้าหากเกษียณออกจากงานก็คงหมดสิทธิ์กู้ เรายื่นกู้ร่วมกับภรรยาเหมือนเดิม ใช้สินเชื่อเคหะ แต่สลักหลังโฉนดเป็นชื่อภรรยาคนเดียว เนื่องจากเหตุผลของสินเชื่อเคหะ คน 1 คนไม่ควรกู้ซื้อบ้านเกิน 2 หลัง ( ข้อมูลจาก จนท.ธนาคาร ) เราใช้เงินสดของเรา 6 แสนบาท ของภรรยา 2 แสนบาท แล้วภรรยายืมตังค์แม่ยาย อีก 4 แสน รวมเป็น 1.2 ล้านบาท ที่เหลือกู้ 2 ล้านบาทกับธนาคารออมสิน และครั้งนี้ทำประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองสินเชื่อ + ทำประกันอัคคีภัยตลอดอายุสัญญาอีก เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยต่ำสุด เฉลี่ย 6.077% อันนี้ต้องแลกกับการกู้เพิ่มมาจ่ายอีก

ตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายการโอนกันคนละครึ่ง ซึ่งปีนี้ ค่าธรรมเนียมการโอนยังคงอยู่ในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล(ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) คือจาก 2% เป็น 1% และค่าจดจำนอง จาก 1% เป็น 0.01% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย(แล้วแต่อันไหนสูงกว่า) เราทำสัญญาซื้อ-ขายกันที่ 2.5 ล้าน สำหรับเพื่อยื่น อีกฉบับ 3.2 ล้าน ไว้เฉพาะผู้ซื้อ-ขาย 2 คน (เพื่อประหยัดค่าโอน) ซึ่งสัญญาซื้อขายก็สอดคล้องกับราคาประเมินพอดี ค่าใช้จ่ายในการโอนวันนั้น 64,737 บาท หารสองเท่ากับ 32,368 บาท

โอนกันเสร็จเรียบร้อยเมื่อวาน (20 มีนาคม 2567) ตอนแรกก็นัดโอนกันวันที่ 13 มีนาคม แต่เหมือนจะราบรื่น แต่ก็ไม่ราบรื่นอย่างที่คิดไว้ ต้องเสียเวลาแก้ไขปัญหา อย่างแรกเลยคือ จากประเด็นที่คนขายทำเรื่องออกโฉนด ไม่ใช่ว่าจะยกเลิกกันง่าย ๆ ต้องเสียเวลาตามหาเอกสาร และแก้กันอีกครึ่งวันของวันที่ 13 แล้วยังไม่เสร็จพอนัดใหม่วันที่ 20 ก็ยังไม่จบต้องทำกันอีกครึ่งวัน อย่างที่สองที่เป็นสาเหตุทำให้ไม่สามารถโอนกันในวันที่ 13 ได้ นั่นคือ เอกสารของผู้ขายไม่ครบถ้วน เนื่องจากเค้าหย่ากับสามี แต่ไม่มีใบหย่า คนขายเค้าเข้าใจว่า ตึกหลังนี้เค้าซื้อด้วยตัวเองหลังเลิกกันกับสามีแล้ว คู่สมรส(สามี)ไม่ทราบเรื่องในทรัพย์สินนี้คงไม่เกี่ยว และเค้ามีเอกสารคำสั่งศาลที่อายัดทรัพย์สินตามรายการต่าง ๆ (กับสามีแต่ไม่มีรายการนี้) เค้าคงคิดว่าแค่นี้เพียงพอ ซึ่งคิดผิด อันที่จริงตึกหลังนี้เป็นทรัพย์ระหว่างสมรส สามีเค้ายังมีสิทธิ์อยู่ครึ่งนึง ถ้าวันใดวันนึงเค้ารู้ขึ้นมาเค้ามีสิทธิ์ที่จะเรียกร้องได้ คนที่ซวยก็จะเป็นคนซื้อนั่นคือเราเอง วันนั้นจึงตกลงให้เค้าไปเคลียร์ตัวเองมาก่อน แล้วค่อยนัดวันกันใหม่ หลังจากผ่านไป เค้าก็สามารถไปทำมาเสร็จเรียบร้อยภายใน 3 วัน จึงเป็นที่มาว่าเรานัดกันอีกในสัปดาห์ต่อมา ในวันที่ 20 มีนาคม

ตอนนี้เรามีทรัพย์สิน และหนี้สินเพิ่ม คือตึกทั้งสามหลัง ตึกแรก มียอดเงินต้นเหลือ = 1,085,000 บาท (ส่งเดือนละ 8,600 บาท ) หลังที่สอง มียอดเงินต้นเหลือ = 1,75X,XXX บาท (ส่งเดือนละ 9,200 บาท ) และ หลังที่สามล่าสุด 2,044,000 บาท (ส่งเดือนละ 13,000) บาท รวมเป็นหนี้สิน = 4,850,xxx บาท ไม่รวมเงินที่ยืมของแม่ยายที่ต้องทยอยคืนอีก จากนี้ไปต้องบริหารจัดการให้หอพักมีต้นทุนน้อยที่สุด เพื่อที่จะส่งหนี้สินนี้ให้ลดเงินต้นให้ต่ำลงในแต่ละปี การใช้จ่ายส่วนตัวคงจะงดไปเป็นเวลาอีกนาน เพราะยังมีภาระที่จะต้องรับผิดชอบ นี่ยังดีนะที่ตึกหลังใหม่นี้ไม่มีงานตกแต่งปรับปรุงต่อเติมมากนักจึงไม่ต้องเสียเงินเพิ่มไปอีก แต่ที่ประเด็นหลักสำคัญคือ หอพักทั้งสามหลังยังส่งตัวมันเองได้อยู่โดยที่เราไม่ได้ควักเงินตัวเองมาจ่ายเลย.....

อันนี้เป็นกร้าฟที่เราทำมาไว้ดูว่าเงินต้นคงเหลือของตึกอาคารพานิชย์ ที่ทำไว้ตั้งแต่ตึกหลังแรก เส้นสีชมพูเป็นตึกหลังแรก กู้ครั้งแรก 2,400,000 บาท แล้วรีไฟแนนซ์ไปอยู่กับ ธอส. จนถึงปัจจุบันเหลือยอด 1,085,000 บาท , เส้นสีน้ำเงินเป็นตึกหลังที่สองกู้มา กค.ปีที่แล้ว(2566) ยอดกู้ 1,800,000 บาท ตอนนี้เงินต้นลดลงมานิดหน่อย และ สีฟ้าตึกหลังที่สาม กู้มาล่าสุดยอดกู้รวมเพิ่มค่าประกัน 2,044,000 บาท จากเส้นกร้าฟทำไว้เพื่อจะดูว่าถ้าหากส่งตามแผนแบบนี้เงินต้นจะลดลงอย่างไร

หลาย ๆ อย่างก็อาจจะไม่เป็นไปตามเส้นกร้าฟมากนัก เนื่องจากบางทีเรามีเงินก้อนก็อาจจะโป๊ะเพื่อให้ยอดเงินต้นลดลงมา หรือไม่ก็ค่าดอกเบี้ยที่เปลี่ยนไป หรือว่าจำนวนการผ่อนชำระที่อาจจะไม่ใช่จำนวนเดิมเสมอไป อย่างตึกแรก ซึ่งตอนนั้นตอนต้นปี 2564 ที่เคยบอกไว้ว่าตึกหลังแรก (สีชมพู) จะเหลือยอดเงินต้นคงเหลือต่ำกว่า 1 ล้านบาท ประมาณ พย.2565 ตามที่เล่าไว้ในนี้ ตัดลดเงินต้น..... ตอนนี้ เม.ย 2567 ผ่านช่วงเวลานั้นมาปีกว่า ๆ ก็ยังเป็น 1,085,XXX บาท ยังเกิน1 ล้านบาทอยู่เลย สาเหตุก็เพราะว่าแนวโน้มเส้นกร้าฟเปลี่ยนไป เดิมช่วงก่อนทำหอพักเราจ่ายรายเดือน 17,400 บาท แต่พอมาทำหอพัก เราจ่ายลดลงมาแค่เดือนละ 8,600 บาท ทำให้เส้นกร้าฟเปลี่ยนไป ....ซึ่งเส้นความคาดหวังใหม่ที่จะต่ำกว่า 1 ล้านก็จะไปอยู่ที่กลางปี 2568 คือปีหน้า สำหรับตึกหลังแรก........

ดูจากภาพรวมของกร้าฟแล้ว หอพักทั้งสามหลัง เราต้องส่งอีก 20 ปีเลยนะถึงจะหมดหนี้สินทั้งสามรายการ ซึ่งหนักเอาการอยู่ ถามว่าทำไปทำไม ในเมื่ออายุก็ 50 กว่าเข้าไปแล้วยังต้องแบกหนี้เพิ่มอีกทำไม แทนที่จะเก็บเงินสดไว้ใช้จ่ายตอนอายุมากขึ้น แต่เราคิดว่า การสร้างกิจการ สร้างอาชีพหลังจากออกจากงานประจำ มันทำให้ชีวิตมีความหวัง มีอะไรให้ทำ ต่อยอดธุรกิจที่มี ถึงแม้ใช้เงินลงทุนไปบ้างแต่ก็ไม่ได้จ่ายเพิ่มตลอด ต่อไปก็จะมี Income เข้ามาอย่างเดียว ถึงแม้จะน้อยในแต่ละเดือน แต่นานวันเข้าก็เหมือนน้ำที่ซึมบ่อทราย......เก็บกินได้ในวันที่ไม่มีแรง หรือเป็นมรดกให้ลูกหลานทำต่อ.....แค่นี้แหล่ะชีวิต

Create Date : 21 มีนาคม 2567

Last Update : 6 เมษายน 2567 10:10:08 น.

1 comments

Counter : 130 Pageviews.

(โหวต blog นี้)

โดย: teawpretty

วันที่: 3 เมษายน 2567 เวลา:17:24:47 น.