แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งหลังของปี2565นี้ แม้ว่าจะยังมีหลายๆบริษัทจับตลาดมองซับพลายและดีมานด์ รวมถึงผลกระทบจากปัจจัยลบภายนอก อย่างเช่น สงครามรัสเซีย-ยูเครน และปัจจัยภายในประเทศ เช่นสถานการณ์การเมือง และภาวะเงินเฟ้อในประเทศ รวมถึงทิศทางการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ย ว่าจะส่งผลกระบทต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในช่วงครึ่งหลังของปีนี้มากน้อยอย่างไร แต่หลายๆค่ายก็ยังเชื่อมั่นและคาดการว่าการเปิดขายคอนโดมิเนียมใหม่จะมีแนวโน้มมากขึ้นกว่า2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะโครงการคอนโดจากผู้ประกอบที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ และโครงการร่วมทุนบริษัทต่างชาติมากขึ้น โดยโครงการที่พัฒนาจะเป็นคอนโดที่มีระดับราคากลาง-ล่าง ซึ่งจะเน้นขายให้กลับกลุ่มผู้ที่ซื้ออยู่อาศัยและนักลงทุนเป็นหลัก เนื่องจากเป็นกลุ่มที่คาดว่ามีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
สำหรับ สถานการณ์การแข่งขันของโครงการใหม่ที่จะมีการเปิดตัวมากขึ้นนั้น ผู้ประกอบการต่างเตรียมกลยุทธ์ช่วยผลักดันให้สามารถปิดการขายกับลูกค้าได้เร็วที่สุด ซึ่งทำให้เห็นว่าในปีนี้มีผู้ประกอบการพัฒนาโครงการให้มีขนาดและการจัดรูปแบบห้องที่ใหญ่มากขึ้น รวมถึงในบางโครงการจะขายโครงการที่สามารถนำสัตว์เลี้ยงเข้ามาพักอาศัยได้ซึ่งในตลาดยังมีน้อยอยู่ นอกจากนี้ผู้ประกอบการหลายเจ้าจะพัฒนาโครงการในลักษณะ Health and Wellness เพื่อให้รองรับกับการใช้ดำเนินชีวิตและคำนึงถึงผู้อยู่อาศัยในโครงการทุก Generation
คาดว่าคอนโดที่เปิดตัวใหม่ในปีนี้จะมีหน่วยเปิดขายไม่ต่ำกว่า50,000 หน่วย ซึ่งตัวเลขดังกล่าวเป็นการสรุปและคาดการณ์ตัวเลขคอนโดใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดจากแผนธุรกิจของผู้พัฒนาคอนโดในปีนี้ ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดคอนโดกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงที่ยังต้องประเมินสถานการณ์อย่างใกล้ชิด ไม่ว่าจะเป็นผลกระทบจากสงครามรัสเซีย – ยูเครน การชะงักของซับพลายในภาคการผลิตและขนส่งทั้งจากนโยบาย zero covid ของประเทศจีน ซึ่งทำให้ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้จะยังไม่มีลูกค้าจีนเข้ามาซื้อคอนโดในประเทศไทยมากนัก รวมถึงมาตรการคว่ำบาตรทางเศรษฐกิจของรัสเซีย หวย และภาวะเงินตึงตัวจากนโยบายของธนาคารหลักของโลกที่มีการขึ้นอัตราดอกเบี้ยหรือลดสภาพคล่องในระบบ ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบเป็นวงกว้างและแน่นอนว่าจะกระทบต่อตลาดคอนโดในปีนี้
สำหรับด้านกำลังซื้อผู้บริโภคในประเทศก็ยังมีการตอบรับที่ดีขึ้น จากมาตรการและการยืดระยะเวลาการผ่อนปรนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งเป็นตัวกระตุ้นสำคัญที่ช่วยให้เกิดการตัดสินซื้อที่เร็วขึ้น และยังส่งผลในเชิงบวกแก่บริษัทมอสังหาฯ แม้จะไม่เทียบเท่ากับการที่มีชาวต่างชาติเข้ามาร่วมซื้อได้มากนักเหมือนที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาถึงสถานการณ์การฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้ แล้วจะพบว่าโดยรวมแล้วยอดขายคอนดดในตลาดรวมปรับตัวดีขึ้นค่อนข้างชัดเจน แต่หากพิจารณาเป็นทำเลไปจะพบว่ายังมีหลาย ๆ ทำเลที่มีซับพลายสะสมอยู่มาก และคาดว่าจะต้องใช้ระยะเวลาอีกพักใหญ่ฟื้นระบายซับพลายในพื้นที่ออกไป เช่น ทำเลตลาดพลู วุฒากาศ ซึ่งแม้ว่าจะได้รับอสนิสงส์จากการเปิดใช้รถไฟฟ้าสาวนต่อขยายแต่ก็ยังต้องเผชิญกับภาวะแข่งขันที่รุนแรงอยู่
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่าก่อนที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจะมีความชัดเจนพื้นที่ในฝั่งธนบุรีที่มีความชัดเจนในเรื่องของการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมก็จะเป็นพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่ต่อขยายมาจากสถานีสะพานตากสินโดยพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี และวงเวียนใหญ่เป็น 2 พื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายรวมกันหลายพันยูนิตในเวลาไม่กี่ปีจากนั้นจึงเริ่มขยายมายังพื้นที่รอบๆ สถานีอื่นๆ
ในแนวเส้นทางต่อขยายไปยังสถานีบางหว้า แต่พื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายสะสมมากที่สุดในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงนี้คือ พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าตลาดพลู
คอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าตลาดพลูเริ่มมีการเปิดขายกันมากขึ้นในปีพ.ศ.2555 และ 2557โดยในปีพ.ศ.2557 เป็นปีที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายมากที่สุด เนื่องจากการเปิดให้บริการของสถานีรถไฟฟ้าตลาดพลูในปีพ.ศ.2556ซึ่งมีส่วนช่วยเพิ่มความน่าสนใจของพื้นที่บริเวณนี้ ก่อนหน้านี้อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมมาก่อนแล้ว เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าช่วงนี้มีการก่อสร้างโครงสร้างของเส้นทางมาก่อนหน้านี้แล้วขาดเพียงแค่อาคารสถานีและระบบเท่านั้นผู้ประกอบการจึงมั่นใจว่าสถานีรถไฟฟ้าจะต้องมีการก่อสร้างให้สมบูรณ์แน่นอน
นอกจากนี้โครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ปิดการขายหมดแล้วและผู้ประกอบการเห็นว่าราคาขายในบริเวณนี้ปรับขึ้นกันมาพอสมควรแล้วอีกทั้งการที่ราคาที่ดินมีการปรับเพิ่มมากขึ้นในช่วงก่อนหน้านี้ และมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นอีกในอนาคตทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเข้ามาจับจองที่ดินก่อนที่จะมีราคาสูงมากไปกว่าตอนนี้ และอาจจะไม่สามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่เหมาะสมกับบริเวณนี้ได้ในอนาคต
ผู้ประกอบการที่เข้ามาลงทุนในบริเวณนี้ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ มีรายเล็กเพียงไม่กี่รายเท่านั้น ทำให้การแข่งขันค่อนข้างสูง เพราะแต่ละโครงการมีการทำการตลาด รวมทั้งประชาสัมพันธ์เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในบริเวณนั้น
แต่ก็ต้องเป็นโครงการที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้ามากนัก และราคาขายไม่สูงเกินไป เนื่องจากมีคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและราคาขายไม่สูงเกินไป ทำให้เกิดข้อเปรียบเทียบกับโครงการที่เปิดขายใหม่ๆ ดังจะเห็นได้จากบางโครงการที่เปิดขายใหม่ แต่อยู่ใกล้กับโครงการที่สร้างเสร็จแล้วที่มีห้องมือสองปล่อยขายอยู่ ทำให้คนสนใจคอนโดมิเนียมมือสองในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมากกว่า เนื่องจากสามารถตรวจสอบสภาพภายในห้อง และภายในโครงการได้
นายสุรเชษฐกล่าวว่าปัจจุบันการแข่งขันของโครงการในพื้นที่จะใช้กลยุทธ์ด้านราคาเป็นเครื่องมือหลัก
เนื่องจากในพื้นที่ตลาดพลูยังมีซับพลายสะสมในพื้นที่และอยู่ระหว่างการทำตลาดค่อนข้างมาก โดยเฉพาะคอนโดที่มีระดับราคาขายสูงกว่า80,000บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.)ขึ้นไปซึ่งขณะนี้มีอัตราการขายที่ต่ำมากแม้ว่าจะมีทำเลที่ตั้งโครงการติดกับสถานีรถไฟฟ้าก็ตาม โดยยูนิตเหลือขายที่มีราคาขายเกินกว่า80,000บาทต่อตร.ม. คือโครงการแอสปาย โครงการอัลติจูด ยูนิคอร์น สาทร-ท่าพระ และโครงการศุภาลัย ปาร์ค สถานีตลาดพลู ซึ่งทั้ง3โครงการนี้
แอสปาย ถือว่าเป็นโครงการที่มีทำเล สามารถเดินทางเข้าสู่รถไฟฟ้าได้สะดวกที่สุด แต่ก็ยังมียูนิตเหลือขายกว่า60%
ทำให้อีก 2 โครงการที่เหลือและอยู่ลึกถัดไปทำยอดขายได้ยากนอกจากนี้ คอนโดที่มีระดับราคาขายมากกว่า100,000 บาทต่อตร.ม.ในทำเลตลาดพลู ยังมีคู่แข่งที่สำคัญที่ทำให้ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อคือ โครงการทาวน์โฮม และทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา2-3ล้านบาทในทำเลใกล้เคียง ซึ่งทำให้ลูกค้ายังลังเลที่จะเลือกซื้อห้องชุดที่มีระดับราคาใกล้เคียงกับทาวน์โฮม ประกอบกับโครงการใหม่ที่เปิดตัวในทำเลที่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าออกไป เช่น ทำเลย่านวุฒากาศ แต่มีราคาขายเริ่มต้นไม่เกิน 1.5 ล้านบาท หรือมีราคาขาย 60,000 -70,000 บาทต่อตร.ม. โดยล่าสุดโครงการที่เกิดขายในระดับราคาไม่เกิน1.5ล้านบาทและได้รับการตอบรับอย่างดีจากลูกค้าคือ โครงการ รีเจ้นท์ โฮม วุฒากาศ ซึ่งมียูนิจเสนอขายสูงถึง3,000 ยูนิต โดยปัจจุบันมียอดขาย 65-70% แล้วการแข่งขันด้วยกลยุทธ์ด้านราคาของคอนโดในทำเลตลาดพลู ทำให้ในช่วงที่ผ่านมามีหลายๆ โครงการที่ประกาศชะลอแผนการพัฒนาโครงการใหม่ที่อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าตลาดพลูออกไปหลายๆ โครงการ เช่น โครงการนิช ไพรด์ จาก บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์ โครงการเดอะไลน์ ของ บมจ.แสนสิริ และคอนโดที่จับตลาดบนของ บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท ซึ่งในส่วนของ ค่ายเสนาฯ และแสนสิริ นั้น ในขณะนี้มีได้เบรกแผนการพัฒนาโครงการออกไปแล้ว เพื่อรอเปิดตัวในช่วงเวลาที่เหมาะสมกว่าปัจจุบัน ขณะที่ค่าย พฤกษาฯ ประกาศยกเลิกโครงการและปักป้ายประกาศขายที่ดินแปลดังกล่าวแล้วทั้งนี้ สาเหตุที่หลาย ๆ บริษัทเบรกการพัฒนาโครงการใหม่ออกไปเนื่องจาก ในทำเลนี้มีซับพลายสะสมค่อนข้างมาก และโครงการที่จะพัฒนามีระดับราคาสูงกว่า100,000บาทต่อตร.ม. ซึ่งไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อและระดับราคาที่ไม่ตรงกับความต้องการของดีมานด์ในทำเล แถมในทำเลใกล้เคียงยังมีโครงการเปิดใหม่ที่มีระดับราคาขายตรงกับความต้องการในพื้นที่ นอกจากนี้ยังมีโครงการแนวราบที่มีระดับราคาขายใกล้เคียงกับคอนโดอย่างเช่น ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ในโซนถนนกัลปพฤกษ์ ที่เป็นคู่แข่งอีกด้วย
ปัจจุบัน ในทำเลตลาดพลู ณ ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่นี้มีทั้งหมดประมาณ12,356 ยูนิต สร้างเสร็จเกือบหมดแล้ว เหลือเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่เพิ่งเปิดขายในช่วง 3– 4 ปีที่ผ่านมาที่กำลังก่อสร้างอยู่ อัตราการขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 86% มียูนิตเหลือขายไม่มากนัก เพราะศักยภาพของพื้นที่นั้นสูงมากมีทั้งศูนย์การค้าตลาดสด และสถานีรถไฟฟ้า รวมไปถึงความเป็นชุมชนดั้งเดิม และชุมชนใหม่ผสมผสานกันราคาขายคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงก่อนปีพ.ศ.2557 มีราคาขายไม่เกิน 70,000 บาทต่อตารางเมตร แต่บางโครงการที่เปิดขายในปีพ.ศ.2557มีราคาขายเริ่มต้นที่ประมาณ 95,000 บาทต่อตารางเมตร แม้ว่าจะมีหลายโครงการที่เปิดขายในราคาขายที่ต่ำกว่าแต่ก็อยู่ไกลออกไปจากสถานีรถไฟฟ้าตลาดพลูแต่หลังจากปีพ.ศ.2562 เป็นต้นมา คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าตลาดพลูมีราคาขายประมาณ100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปเกือบทุกโครงการ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 200 เมตร ถ้าห่างมากกว่านี้จะมีราคาขายที่ไม่เกิน 90,000 บาทต่อตารางเมตร พื้นที่นี้นอกจากจะมีสถานีรถไฟฟ้าแล้วการเดินทางเข้า-ออก พื้นที่เมืองชั้นใน สำหรับคนที่ต้องเดินทางเข้าไปทำงานในCBD ก็สะดวกสบายเช่นกัน เพราะพื้นที่นี้เชื่อมต่อกับถนนเส้นทางหลักหลายเส้นทาง เช่น สะพานสาทรซึ่งเป็นต้นทางของถนนสาทร และสะพานกรุงเทพหรือสะพานพระราม 3 ซึ่งเชื่อมต่อกับถนนพระราม 3 และถนนทั้ง 2 เส้นทางเชื่อมต่อเข้าCBD ได้สะดวก
อีกทั้งการเดินทางออกนอกกรุงเทพมหานครก็สะดวกเช่นกัน เพราะมีถนนราชพฤกษ์ซึ่งเชื่อมต่อถนนเส้นทางอื่นๆ
ที่สามารถออกนอกรุงเทพมหานครได้หลายเส้นทาง แม้ว่าศักยภาพของพื้นที่จะสูงมาก แต่ก็มีผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะหยุด หรือชะลอการเปิดขายโครงการในพื้นที่นี้เพราะปัญหาเรื่องของโควิด-19 รวมไปถึงคอนโดมิเนียมเหลือขายในพื้นที่นี้ที่มีจำนวนมากในช่วง 2– 3 ปีก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการบางรายเปลี่ยนที่ดินของตนเองเป็นตลาดนัด
ในขณะที่บางรายเลือกขึ้นป้ายขายที่ดินเลยเพราะไม่ต้องการพัฒนาโครงการในพื้นที่นี้แล้ว รวมไปถึงบางรายเลือกที่จะชะลอการเปิดขายออกไปก่อน แม้ว่าจะมีการสร้างสำนักงานขายไปแล้วก็ตาม แต่เชื่อว่าเมื่อเศรษฐกิจดีขึ้นกว่าปัจจุบันผู้ประกอบการจะเริ่มกลับมาให้ความสนใจพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าตลาดพลูอีกครั้ง เพราะศักยภาพของพื้นที่ อีกทั้งราคาที่ดินรวมไปถึงราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ปรับเพิ่มขึ้นไปจนเหมาะสมกับศักยภาพของพื้นที่แล้ว
โครงการที่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ในพื้นที่จึงมีความน่าสนใจ เพราะราคาคอนโดมิเนียมยังไม่สูงเกินไป เมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ที่มีศักยภาพไม่แตกต่างกัน
| Create Date : 18 กรกฎาคม 2565 |
| Last Update : 18 กรกฎาคม 2565 21:57:51 น. |
|
0 comments
|
| Counter : 348 Pageviews. |
 |
|
|
|
|
 |
|
