บรรยากาศการซื้อขายคอนโดมิเนียมแบบนี้มีให้เห็นทั่วไปในเว็บไซต์ดังๆ ห้องชุดที่นำมาประกาศขายเหล่านี้ไม่ใช่ห้องของเจ้าของโครงการ แต่เป็นห้องที่มีคนซื้อไปแล้วและไม่อยากผ่อนต่อ (อีกแล้ว) จึงนำออกขาย หรือไม่พร้อมจะรับโอนก็ต้องรีบขาย หรือเป็นการเก็งกำไร เมื่อซื้อมาก็ต้องขายไป ฯลฯ

ทั่วไปเรียกว่าคอนโดฯ รีเซล ไม่ใช่คอนโดฯ มือสอง เนื่องจากเป็นโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ หรือเพิ่งเสร็จแต่ยังไม่มีการเข้าอยู่

แม้จะไม่มีตัวเลขระบุชัดเจนถึงปริมาณห้องชุดเหล่านี้ว่ามีเท่าไร แต่สภาพแวดล้อมที่พบเห็นทำให้เรารู้ว่าปีนี้จำนวนคอนโดฯ รีเซลเหล่านี้ไม่น้อยเลย เพราะนี่ยังไม่รวมคอนโดฯ รีเซลจากโครงการที่เคยขายได้แล้ว มีคนซื้อแล้วแต่ทิ้งดาวน์ไปหรือกู้ไม่ผ่าน และโครงการต้องนำมาขายต่ออีกเป็นจำนวนมาก

แน่นอนว่าความจำเป็น ความเร่งรีบในการขายย่อมกดดันผู้ขายให้ไม่สามารถกำหนดราคาได้ตามต้องการ และในทางตรงข้ามจึงเป็นโอกาสของผู้ซื้ออีกฝ่ายหนึ่งที่จะได้ห้องชุดราคาถูก ที่คนขายยอมขายขาดทุน (เงินดาวน์) หรือกระทั่งบางรายยกเงินผ่อนดาวน์ให้ไปฟรีๆ ก็มีเหมือนกัน

ขายดาวน์เริ่มไม่มีกำไร ยิ่งใกล้โอน ยิ่ง (ต้อง) ขายขาดทุน
คอนโดฯ รีเซลที่ประกาศขายกันอยู่ตอนนี้หลักๆ จะมาจากนักลงทุน ซึ่งปัจจุบันน่าจะคงเหลือแค่นักลงทุนระยะกลางที่ทำมาหากินจากการขายเงินดาวน์ ขณะที่ประเภททำกำไรจากใบจองได้หมดไปนานแล้ว กลุ่มนี้จะซื้อและผ่อนดาวน์ไประยะหนึ่ง และระหว่างทางก็หาจังหวะขาย แต่อาจเนื่องจากลงทุนเกินตัว ซื้อไว้หลายที่ หลายยูนิต และเกิดสะดุดเพราะการขายดาวน์เริ่มยาก ประกอบกับเศรษฐกิจไม่ดี เงินไม่พอจ่ายดาวน์ที่ได้ซื้อไว้หลายโครงการ จึงต้องขายออกไปเพื่อลดภาระ

หากเป็นเมื่อก่อนธุรกิจนี้กำไรดี เพราะมักได้สิทธิพิเศษในการซื้อก่อนคนทั่วไป หรือแม้แต่ซื้อช่วงพรีเซลส์ก็ยังได้ราคาถูก กำไรส่วนต่างเกิดขึ้นตั้งแต่ตอนซื้อ แถมผ่อนดาวน์ไปสักระยะราคาก็ขึ้นตามความคืบหน้าการก่อสร้าง ก็ฟันกำไรได้อีกต่อหนึ่ง แล้วแต่ศักยภาพของโครงการ ถ้าทำเลดี ดีมานด์เยอะ ซัพพลายน้อย บางโครงการราคาจากวันพรีเซลส์ถึงก่อนโอน อาจสูงถึง 20-30% ดังนั้นการลงทุนคอนโดฯ สามารถทำกำไรได้งดงามในช่วงเวลาเพียง 1-2 ปี

แต่ปัจจุบันเหตุการณ์ไม่เหมือนเดิม โครงการเปิดใหม่มากขึ้นเรื่อยๆ ยิ่งถ้ามีโครงการใหม่มาเปิดใกล้ๆ ยิ่งลำบากคู่แข่งมากขึ้น ทั้งกลุ่มนักลงทุนด้วยกันเอง หรือบางทีก็เป็นเจ้าของโครงการนำห้องชุดที่เหลือขายมาขายแข่ง โอกาสในการขายให้ได้กำไรย่อมน้อยลง เนื่องจากนักลงทุนกลุ่มนี้ไม่ต้องการรับโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่แรก ดังนั้นยิ่งใกล้วันโอนยิ่งต้องรีบขาย และอาจเป็นการขายที่ไม่มีกำไรด้วยซ้ำ

หากคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังมองหาหรือซื้อคอนโดฯ สักห้อง ลองดูโครงการที่ก่อสร้างใกล้เสร็จ หรือกำลังจะโอน จะเห็นคนแห่ขายดาวน์กันสนุกสนาน โฆษณาขายเร้าใจ ประเภทขายด่วน เจ้าของกำลังจะไปต่างประเทศถือเป็นมุขคลาสสิคนิยมใช้กันเป็นพิเศษ!

ต้องขายให้ได้ก่อนโอน ราคาจึงถูกกว่าโครงการขายเอง
นอกจากห้องชุดรีเซลจากมือนักลงทุนแล้ว ส่วนใหญ่เป็นห้องจากการคนที่กู้ไม่ผ่าน ทำให้เจ้าของโครงการต้องนำห้องดังกล่าวกลับมาขายใหม่ และอีกส่วนที่เป็นห้องชุดที่ยังขายไม่หมดจากเจ้าของโครงการ เมื่อถึงเวลาใกล้โอนก็มักจัดโปรโมชั่นกระตุ้นยอดอีกครั้ง หากสังเกตจะเห็นว่ายิ่งเป็นโครงการที่มีจำนวนยูนิตมากๆ ห้องชุดรีเซลก็จะมากด้วยเช่นกัน ห้ำหั่นราคากันรุนแรงเพราะทั้งสองฝ่ายต้องขายแข่งกัน

เมื่อวิเคราะห์ความจำเป็นในการขายของทั้งสองฝ่ายจะเห็นว่าเจ้าของรายย่อยน่าจะมีความจำเป็นกว่า เพราะต้องขายให้ได้ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นในช่วงแรกๆ ของการประกาศขายเจ้าของอาจยังหวังทำกำไรได้บ้าง แต่เมื่อเวลาผ่านไปยังไม่สามารถขายได้ เวลาโอนกรรมสิทธิ์ยิ่งใกล้เข้ามา และเมื่อเวลาจวนตัวจริงๆ แม้ขาดทุน (เงินดาวน์) ก็อาจจำเป็นต้องขาย ดังนั้นเมื่อเทียบราคาขายคอนโดฯ รีเซลในโครงการเดียวกันระหว่างเจ้าของรายย่อยกับเจ้าของโครงการแล้ว รายย่อยอาจขายถูกกว่า

มีตัวอย่างที่เห็นชัดเจนในโครงการลุมพินี วิลล์ รามคำแหง 60/2 ที่ปัจจุบันก่อสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่และมีห้องเหลือขายราว 100 ยูนิต จากทั้งหมด 1,212 ยูนิต โครงการก็นำห้องมาจัดโปรโมชั่น “บิ๊กช็อก” ห้องขนาด 22.50 ตารางเมตร ราคาเดียว 1,490,000 บาท ส่วนห้องขนาด 26 ตารางเมตร ขาย 1,580,000 บาท พร้อมส่วนลด 150,000 บาท (ราคาสุทธิเหลือ 1,430,000 บาท)

ในขณะที่ตามเว็บไซต์ประกาศขายคอนโดฯ มีเจ้าของห้องบางรายขายห้องขนาด 26 ตารางเมตรในราคาที่ซื้อเมื่อตอนพรีเซลส์ คือประกาศขาย 1,350,000 บาท ซึ่งถูกกว่าถึง 80,000 บาท

ขายต่อไม่ได้ ยกดาวน์ให้ฟรีก็มีให้เห็น
ของฟรีก็อาจจะยังพอมีในโลก เพราะเมื่อสุดท้ายขายไม่ออก ปล่อยไม่ได้ ก็ต้องยก (เงินดาวน์) ให้ฟรีๆ

ตัวอย่าง ข้อมูลจากเฟซบุ๊ค Young Ex Investor Club ที่มีการประกาศขายโครงการเอลลิโอ สุขุมวิท 64 ในราคาพิเศษ ครั้งแรกประกาศขายขาดทุนกว่า 100,000 บาท สำหรับห้อง 31 ตารางเมตร ราคาตามสัญญา 2.09 ล้านบาท ขายที่ 1.99 ล้านบาท และห้อง 23 ตารางเมตร ราคาตามสัญญา 1.49 ล้านบาท ขายที่ 1.38 ล้านบาท ซึ่งทั้งสองยูนิตอยู่ชั้น 6 (จาก 8 ชั้น) ฝั่งสระว่ายน้ำ ถือว่าเป็นทำเลที่ดี เจ้าของประกาศขายต่อสักระยะแต่สุดท้ายขายไม่ได้ จึงต้องจัดหนักด้วยรูปแบบการปล่อยห้องที่ใครๆ ก็ขาดไม่ถึง คือยกดาวน์ให้ “ฟรี” โดยเจ้าของผ่อนดาวน์มาแล้ว 10 งวด

ทราบว่าเจ้าของห้องดังกล่าวเป็นนักลงทุนประเภทซื้อขายใบจอง และเพราะ Connection จึงซื้อได้ในราคา VIP แต่ช่วงนี้เศรษฐกิจไม่ดี ปล่อยขายไม่ได้ เมื่อถึงเวลาที่ต้องโอนก็จำเป็นต้องปล่อยไป (แบบฟรีๆ) เจ้าของมองว่าดีกว่าปล่อยคืนโครงการ เพราะถ้าโครงการได้ไปสุดท้ายก็จะเอามาขายในราคาเดิม สู้ปล่อยไปให้คนซื้อที่ต้องการจริงๆ จะดีกว่า เป็นการได้ช่วยให้คนที่ต้องการที่อยู่ราคาถูกได้ห้องเหล่านี้ไปแทน

จะเห็นว่าตลาดคอนโดฯ ช่วงนี้อาจเป็นช่วงเวลาลำบากของผู้ซื้อกลุ่มหนึ่ง เช่น นักลงทุน หรือผู้ซื้อที่ตัดสินใจซื้อไปทั้งๆ ที่ยังไม่มีความพร้อม แต่ขณะเดียวก็เป็นโอกาสของคนซื้ออีกกลุ่มที่มีความพร้อมทางการเงิน ซึ่งไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่เองหรือลงทุนช่วงนี้ถือเป็นจังหวะดีที่สุดสำหรับท่านแล้ว

ที่มา The Condominium ฉบับที่ 35 June 57