BlogGang.com : : WarinD Ninajang : ต่อสัญญาเช่าตึกอาคารพานิชย์

ต่อสัญญาเช่าตึกอาคารพานิชย์

เมื่อวานได้นัดผู้เช่าตึกอาคารพานิชย์มาทำสัญญาเช่ากันใหม่ เนืื่องจากว่าของเดิมหมดอายุสัญญาไปแล้ว...ซึ่งมีการทำสัญญาเช่ากันปีต่อปี ซึ่งรายนี้ เป็นผู้ที่ทำสัญญาเช่ากับเรา เป็นรายล่าสุด ที่ทำสัญญากันตอนปี 2559 ที่เคยเล่าไว้ในนี้ ให้เช่าอาคารพานิชย์ 4

และครั้งนี้เป็นการต่อสัญญากันใหม่เป็นครั้งที่ 5 แล้ว นั่นแสดงว่าผู้เช่ารายนี้เช่าตึกเรามานานถึง 4 ปี แล้ว และในการต่อสัญญากันในแต่ละครั้ง เราก็ขึ้นค่าเช่า จากสัญญาเดิม 12,000 บาท/เดือน ดังนี้
- ครั้งที่ 1 = 12,000 บาท/เดือน ( พย.59 - ตค.60 )
- ครั้งที่ 2 = 13,000 บาท/เดือน ( ตค.60 - กย.61 )
- ครั้งที่ 3 = 14,000 บาท/เดือน ( ตค.61 - กย.62 )
- ครั้งที่ 4 = 15,000 บาท/เดือน ( ตค.62 - กย.63 )
- ครั้งที่ 5 = 15,000 บาท/เดือน ( มค.64 - ธค.64 )

และมีการเปลี่ยนแปลงค่ามัดจำล่วงหน้า ตามราคารายเดือนที่เปลี่ยนแปลง แต่ยังคงจำนวนล่วงหน้าเพียง 2 เดือนไว้อยู่

ในช่วงสัญญาครั้งที่ 4 ( ปี2563 ) มีช่วงที่มีการ Lock down และประกาศเคอฟิวทั่วประเทศ จากปัญหาโรคระบาด Covid-19 ก็ได้มีการลดราคาค่าเช่าห้องลงมาจากสัญญา 15,000 บาท/เดือน เหลือเป็น 13,000 บาท/เดือน เป็นเวลา 3 เดือน (พค./มิ.ย/กค.) เนื่องจากทางผู้เช่าไม่สามารถเปิดร้านได้ แต่หลังจากนั้นเมื่อสถานการณ์กลับมาเป็นปกติ ก็ปรับค่าเช่าขึ้นมาตามสัญญาที่มีการตกลงกันไว้

สัญญาครั้งที่ 5 ที่เซ็นต์กันใหม่นี้ ก็ยังคงค่าเช่า 15,000 บาท/เดือน เท่าเดิม และไม่มีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่ม ซึ่งก็พึ่งมาเซ็นต์กันเอาตอนช่วงนี้ ของเดิมหมดอายุมาตั้งแต่ ตค.63 เลยมา 3 เดือนแล้ว....

สัญญาที่ทำใหม่

ระหว่างที่มีการเช่าในแต่ละปี ก็มีค่าใช้จ่ายที่เราต้องบริหารจัดการเกี่ยวกับปัญหาของการอยู่อาศััย เช่นปัญหาน้ำไม่ไหล / หลังคารั่ว / น้ำรั่วห้องน้ำชั้นสองทำให้ฝ้าชั้นหนึ่งเสียหาย เป็นต้น ซึ่งทำให้เราต้องหาคนมาซ่อม และแก้ไข มีค่าใช้จ่ายรวมทุกรายการ ประมาณ 10,000 บาท ซึ่งปัญหาน้ำไม่ไหลก็พึ่งแก้ไขแล้วเสร็จเมื่อสัก 2-3 เดือนมานี้เอง ( มีการวางระบบท่อใหม่ โดยแจ้งให้ทางโครงการเข้ามาแก้ไข เพราะปัญหาระบบน้ำเป็นทั้งตึก )

ตอนนี้รายได้ ทั้งปีของค่าเช่าตึกนี้ จะเท่ากับ 15,000x12 = 180,000 บาท และ อัตราผลตอบแทนการลงทุน(yield) ซึ่งราคาตึกหลังต่อเติมตกแต่ง ราคาอยู่ที่ 2,743,572 บาท จะเท่ากับ 180,000/2,743,572*100 = 6.56% ผลตอบแทนขนาดนี้ถือว่าเป็นการลงทุนที่ดีมาก เมื่อเทียบกับการลงทุนแบบอื่น ๆ ซึ่งดอกเบี้ยเงินกู้ปัจจุบัน ที่เราส่ง = 2.95% แตกต่างกันถึง 3.61% เลยทีเดียว // พอเห็นแบบนี้เราก็อยากจะหาแบบนี้เพิ่มอีกสักที่ แต่ว่าช่วงเศรษฐกิจแบบนี้ก็คงต้องคิดนานหน่อย

ถือว่าเรานั้นโชคดีที่คนเช่าอยู่กับเรานาน และไม่ค่อยสร้างความลำบากใจมากนัก การจ่ายก็ไม่มีปัญหา ตอนเซ็นต์สัญญากันครั้งแรกก็ยังคิดอยู่ว่ารายนี้อาจจะอยู่ไม่นาน เหมือนรายอื่น ๆ ก่อนหน้านั้น ตอนนี้ก็ต้องบอกว่ามันอยู่ได้ด้วยตัวมันเองแล้วสำหรับอาคารหลังนี้ ถึงแม้ว่าเราจะผ่อนส่งจำนวน 17,400 บาท/เดือน ทุกเดือน ซึ่งถ้าหากหักจากค่าเช่า 17,400 - 15,000 แล้ว จะเหมือนว่าเราเติมเงินส่วนของเราลงไป เดือนละ 2,400 บาท แต่ว่า ค่าส่ง 17,400 บาท/เดือน นี้ เราส่งไปเยอะกว่าที่ธนาคารกำหนดด้วยซ้ำ เพราะตามที่ GHB ที่เราไปรีไฟแนนซ์ล่าสุด ที่ได้เล่าไว้ในนี้ Refinance ตึก.... กำหนดให้ส่งแค่ 8,400 บาท/เดือน เท่านั้น แต่ว่าเรายังอยากจะส่งเท่าเดิมคือ 17,400 บาท ตามที่เคยอยู่กับ GSB และที่สำคัญ ดอกเบี้ยที่ชำระจริงๆ ปัจจุบันแค่ 3,xxx บาท เท่านั้นเอง นั่นหมายความว่า ถ้าหากดอกเบี้ยที่จ่าย 3,999 บาท คนเช่าเค้าจ่ายให้เราทั้งหมด 3,999 บาท ที่เหลือ (15,000 - 3,999 = 11,001 ) เป็นเงินกำไรของเราเอง แต่เราก็นำไปจ่ายให้ธนาคาร + 2,400 บาทด้วย เพื่อจะลดเงินต้นได้มาก ๆ

ปัจจุบันยอดเงินต้นคงเหลือประมาณ 1,48x,xxx บาท จากที่กู้ไว้ 2.4 ล้านบาท ผ่านมา 6 ปี กว่าสามารถลดเงินต้นลงได้เกือบ 1 ล้านบาทแล้ว ถ้าปีนี้มีโบนัสอาจจะโป๊ะเงินต้นอีกครั้ง ให้เงินต้นลดลงมา เพื่อวันข้างหน้าจะได้สบายขึ้น

ตอนนี้รอบ ๆ ทำเลของตึกก็มีอาคารที่สร้างใหม่เพิ่มขึ้นมาอีกหลายอาคาร แต่ผู้คนก็ไม่พลุกพล่านนัก ตึกของเราผู้ที่เช่าเค้าต่อเติมโดยล้นมาตรงที่จอดรถ (ขออนุญาติเราแล้ว ) ทำมาตั้งแต่ปีแรก ๆ ที่เช่า ก็ไม่ค่อยสวยหรอก ห้องก็ถือว่าทรุดโทรมลงไปมากทีเดียว คงต้องมีค่าใช้จ่ายในการรีโนเวท หลังจากที่เค้าย้ายออกไปแน่นอน..

Create Date : 24 ธันวาคม 2563

Last Update : 15 มีนาคม 2565 14:42:45 น.

0 comments

Counter : 1982 Pageviews.