1. ต้องกำหนดผลตอบแทนที่น่าพอใจ อัตราผลตอบแทนจากนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้รับกันจะอยู่ที่ 3% บางเคสสูงสุดทำได้ถึง 10% บางคนอาจจะคิดว่าก็แค่ 3% จะมากอะไร แต่ถ้าเป็นเงิน 1,000,000 บาท จะค่านายน่าจะเป็น 30,000 บาท และถ้าขาย 10 ล้าน จะได้ผลตอบแทนสูงถึง 300,000 บาทเลยที่เดียว มากกว่าพนักงานกินเงินเดือน 30,000 บาท/เดือน ถึง 10 เท่า เมื่อขายบ้านได้หนึ่งหลัง (ยังไม่หักค่าใช้จ่ายต่างๆ)
2. จงใช้เงินลงทุนให้น้อย นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็มีต้นทุนในการดําเนินการเช่นกัน ไม่ใช่ว่าจะนั่งอยู่เฉยๆแล้วจะมีคนมาซื้อ นายหน้าอสังหาต้องใช้ช่องทางการตลาดให้ถึงกลุ่มลูกค้า ทั้งโฆษณา ค่าน้ำมัน ค่าโทรศัพท์ ในการเสนอขาย อย่างไรก็ตามถือว่าเป็นต้นทุนการดําเนินงานที่ต่ำมากเมื่อเทียบกับรายได้ ต้นทุนอีกอันหนึ่งก็ คือ ต้นทุนด้านเวลาที่ใช้ค่อนข้างน้อย เพราะเราไม่รู้ได้อย่างแน่นอนว่าจะขายได้จริงหรือไม่ เปรียบเหมือนเราต้องลงทุน ลงแรงไปก่อน หากได้รับผลตอบแทนก็จะคุ้มค่ากับการลงทุนของเรา
3. พยายามจำกัดความเสี่ยงให้ต่ำ เราสามารถกำจัดความเสี่ยงให้ต่ำด้วยการกำหนดเอาจากต้นทุน และค่าใช้จ่ายค่อนข้างต่ำ สำหรับรายจ่ายเมื่อนำมาเปรียบกับรายได้ที่สูงต่อครั้ง จะทําให้มีความเสี่ยงที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับธุรกิจประเภทอื่นๆ ยกตัวอย่างให้เห็นชัดมากขึ้น ในกรณีที่เราลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กําไรสุทธิต่อหลังจะอยู่ที่ประมาณ 15-20% แต่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนในการขายตีคร่าวๆ ประมาณ 50% ของราคาขาย กําไรสุทธิแล้วประมาณ 50%จะเห็นว่านายหน้าอสังหาฯ ต้นทุนต่ำกว่ามากเพราะไม่มีทั้ง ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างอาคาร ค่าออกแบบ ค่าแรงก่อสร้าง เป็นต้น
4. หาข้อมูลให้ได้เปรียบเรื่องข้อมูลเยอะกว่า ตรงนี้เป็นปัญหาเกี่ยว “ความไม่สมมาตรของข้อมูล (Asymmetric information)” ระหว่างนายหน้ากับคนขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่แล้ว “บุคคลทั่วไป” มักจะเป็นผู้ที่มีข้อมูลและความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า “นายหน้า” อสังหาฯ นายหน้าจะอาศัยช่องว่างตรงนี้หาประโยชน์โดยร่างสัญญาว่าจ้างนายหน้าจะเขียนประมาณว่า “ในกรณี ที่นายหน้าสามารถชี้ช่องหรือจัดการให้ผู้ให้สัญญาขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อในราคาสูงกว่าที่ตกลงกันไว้ ผู้ให้สัญญาตกลงให้จํานวนเงินส่วนที่เกินเป็นของนายหน้า แต่ในกรณีนี้นายหน้าจะต้องมีภาระหน้าที่ในการเสียค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าฤชากร ค่าภาษีอากร ตลอดจนค่าธรรมเนียมอื่นๆ ซึ่งทางราชการเรียกเก็บในส่วนของจํานวนเงินที่เกินด้วยตนเองทั้งสิ้น”

"ดังนั้นเดินหาทำเล เก็บข้อมูล สร้างเครือข่ายไว้เยอะๆ ครับ รับรองเป็นประโยชน์อย่างแน่นอนที่สุด"

จากข้อสัญญาตรงนี้ทําให้ราคาส่วนเกินที่นายหน้าสามารถขายได้ตกอยู่แก่นายหน้าแต่เพียงผู้เดียว ทําให้บางครั้งก็เป็นที่ไม่พอใจของผู้ขายเป็นเรื่องเป็นราว บางรายนายหน้าได้รับส่วนเกินจากราคาที่ตกลงไว้หลายล้านบาท ตรงนี้ถือเป็นโอกาสในการทํากําไรของนายหน้าอีกช่องทางหนึ่ง

5. ศึกษารูปแบบของสัญญาอย่างเข้มงวด บางครั้งนายหน้าจะมีสัญญาตกลงกันระหว่างนายหน้ากับเจ้าของ ว่าจะต้องแต่งตั้งให้นายหน้าคนนี้ให้เป็นตัวแทนขายแต่เพียงผู้เดียว ห้ามมิให้นายหน้าผู้อื่นเป็นตัวแทนขายเป็นอันขาด โดยจะให้สัญญานี้มีอายุกี่เดือนแล้วแต่ตกลงกัน ตรงนี้จะเป็นวิธีป้องกันให้นายหน้าไม่มีความเสี่ยงถูกนายหน้าคนอื่นขายตัดหน้า และอีกทางหนึ่งก็เป็นแรงผลักดันให้นายหน้ารีบๆขายและทําการตลาดได้อย่างเต็มที่ สบายใจกันทั้ง 2 ฝ่าย
6. พยายามเข้าใกล้ชิดนายทุนเข้าไว้ การที่จะเป็นนายหน้าที่จะประสบความสําเร็จได้ต้องเป็นคนที่รู้จักคนเยอะๆ ใกล้ชิดกับนายทุนที่พร้อมที่จะซื้อและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การเข้าหานายทุนก็ต้องขึ้นอยู่กับความสามารถของแต่ละบุคคลและเราทําอย่างไรให้เค้าเชื่อถือเราและพร้อมที่จะลงทุนเมื่อเรานําไปเสนอขาย สร้างสายสัมพันธ์กับนายทุน ศึกษาการทำงานของเขา และนำมาประยุกต์ใช้กับเรานะครับ
7. นายหน้าต้องมีไอเดียที่จะขาย นายหน้าที่จะประสบความสําเร็จหลายคนเป็นผู้ที่รู้จักนายทุนรู้จักคิดพลิกแพลงใช้เทคนิคในการเจรจาต่อรองซื้อขาย นําเสนอขายไอเดีย สามารถบอกข้อดี ข้อเสียทําตัวให้น่าเชื่อถือ รู้ให้ลึกรู้ให้จริงในของที่นําเสนอ การขายไม่ใช่ขายเพียงปัจจุบัน แต่เราต้องขายอนาคตให้นายทุนเห็นภาพและเมื่อนายทุนท่านถามอะไรเราต้องตอบได้ หาจุดขายให้เจอมีชัยไปกว่าครึ่งแล้วล่ะครับ
8. ต้องมีเทคนิคการซื้อขาย เทคนิคการซื้อขายตรงนี้ต้องขึ้นอยู่กับประสบการณ์ แผนการ และความสามารถของตัวนายหน้า ยกตัวอย่างเช่น หากมีเจ้าของที่ดินต้องการจะขายที่ดินจำนวน 10 ไร่ แต่ราคาค่อนข้างสูง ทำเลดี นายหน้าที่มีหัวคิดพลิกแพลงสามารถนำที่ดินเหล่านั้นมาตัดแบ่งขายทีละไร่ ทำให้คนซื้อเข้าถึงได้ง่ายขึ้น เป็นต้น
9. เปิดประชาคมอาเซียน (AEC) เป็นอีกโอกาสหนึ่งของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จากการคาดกาณ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ชาวต่างชาติจะเข้ามาอยู่อาศัยและทํางานกันมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อนายหน้าอสังหาริมทรัพย์การซื้อการโอนที่อยู่อาศัย

ปัจจุบันนายหน้าในประเทศไม่มีกฎหมายรองรับเหมือนกับต่างประเทศที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องผ่านตัวแทนเท่านั้นห้ามทําการซื้อขายกันเอง และต่างประเทศมีใบรับรองวิชาชีพชัดเจนเป็นที่น่าเชื่อถือและมีกฎหมายควบคุมอยู่ผู้ว่าจ้างหักหลังนายหน้า และในปัจจุบันนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็ถูกแย่งส่วนแบ่งตลาดออกไปบางส่วนจาก Campaign สําหรับใครที่จะทํานายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นอาชีพ อาจจะมีความเสี่ยงมากขึ้นกว่าคนที่ทําเป็นงานเสริม เนื่องจากรายได้ไม่แน่นอน บางเดือนอาจจะขายไม่ได้ บางเดือนอาจจะขายได้ บางครั้งอาจจะถูกโกงจากผู้ว่าจ้างเช่น ไปคุยกับเจ้ากันเองไม่ผ่านนายหน้าหลังจากนายหน้าพาไปแนะนําแล้ว

“ทั้งนี้การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ของท่านจะผ่านนายหน้าหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของท่าน แต่ในวันนี้หากฝ่ายใดเป็นผู้ที่มีข้อมูลมากกว่ารู้ราคาตลาดในย่านนั้นๆก็จะได้เปรียบมากที่สุด”

ดังนั้นเดินหาทำเล เก็บข้อมูล สร้างเครือข่ายไว้เยอะๆ ครับ รับรองเป็นประโยชน์อย่างแน่นอนที่สุด (ข้อมูลจาก TERRABKK)

หากยังไม่จุใจ สามารถหาอ่านเรื่องราวของอสังหาริมทรัพย์ และการตกแต่งบ้าน หลากหลายสไตล์ คลิ๊กอ่านต่อได้เลยจ๊า... คลิ๊กอ่านที่นี่

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับอานิสงค์ โดยเฉพาะพื้นที่ในเมืองที่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าในเมือง ก็คือ "คอนโดมิเนียม" นั่นเอง

ติดตามอ่านทุกเรื่องราวของ "คอนโดมิเนียม ทำเลเด่น" คลิ๊กอ่านต่อที่นี่เลยครับ

www.topofliving.com

[เกี่ยวกับผู้เขียน]

Mr. Top Of Living ผู้เชี่ยวชาญด้านการรีวิวทำเลอสังหาริมทรัพย์ บ้านจัดสรร ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม ขออาสาพาเพื่อนๆ ที่สนใจมองหาบ้านหลังแรก เพื่อที่อยู่อาศัย หรือเพื่อการลงทุน ติดตามกันให้ได้นะครับ มีข้อสงสัยเกี่ยวกับบ้าน คอนโดมิเนียม ติดต่อได้ที่ https://www.facebook.com/topofliving/

Create Date : 20 มกราคม 2559
Last Update : 20 มกราคม 2559 11:33:18 น.		0 comments
Counter : 855 Pageviews.
Share Tweet