ลู่ทางพัฒนาทำประโยชน์ ที่ดิน

อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดิน มีลักษณะพิเศษสำคัญตรงที่สามารถนำมาพัฒนาบริหารและจัดการเพื่อสร้างรายได้ หรือ ความมั่งคั่งให้กับผู้ถือครองได้อย่างกว้างขวาง และ สามารถก่อให้เกิดรายได้อย่างเป็นกอบเป็นกำซึ่งทำไม่ได้ หากเป็นสินทรัพย์ ในการลงทุนประเภทอื่น ทั้งนี้ ลู่ทาง หรือ โอกาสในการพัฒนาทำประโยชน์เพื่อก่อให้เกิดผลตอบแทน มาสู่เจ้าของ ส่วนใหญ่ผูกติดอยู่กับการพัฒนา ในรูปแบบที่อยู่อาศัยเป็นสำคัญ ซึ่งสามารถทำได้มากถึง 15 ช่องทางด้วยกัน ประกอบด้วย

1. หารายได้จากการนำมาปล่อยเช่า (Rent Income)
ถือเป็นลู่ทางการหาผลประโยชน์ที่คนทั่วไปคุ้นเคย กันมาช้านานแล้วที่ดิน และ บ้านที่อยู่ในทำเลดี จะมีโอกาสนำมาให้คนเช่าได้ง่ายและได้ค่าเช่าค่อนข้างสูง

2. การเพิ่มขึ้นของมูลค่าตลาด เมื่อเวลาผ่านไป (Appreciation inMarket Value)
จากผลการศึกษาวิจัย ในเรื่องการถือครองที่ดินทั่วโลก ได้ข้อสรุปสอดคล้องกันว่าถ้าหากถือครองที่ดิน ระยะยาว ตั้งแต่ 5 - 10 ปีจะได้ผลตอบแทนจากการเพิ่มขึ้น ของมูลค่าที่ดิน ในอัตราเฉลี่ยไม่น้อยกว่า ปีละ 10%เสมอ ซึ่งถือเป็นอัตราผลตอบแทน ในระดับที่สูงมากที่เป็นเช่นนี้เพราะที่ดินและบ้าน เป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ และจำนวนประชากรมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

3. ผลได้ทางอ้อมจากภาวะเงินเฟ้อ (Inflation)
ซึ่งเกิดขึ้นทั้งขึ้น ทั้งล่อง กล่าวคือ กรณีเงินเฟ้อสูงจะส่งผลให้ราคาที่ดิน และ บ้านที่เราถือครองอยู่ รวมถึงค่าเช่าถีบตัวสูงขึ้นตามไปด้วย ในทางกลับกัน หากเกิดกรณี เงินเฟ้อต่ำ ก็จะส่งผลให้ดอกเบี้ยลดต่ำลงภาระการผ่อนชำระดอกเบี้ยเงินกู้ของเรา ก็จะลดลงด้วย

4. ผลได้ในรูปกระแสเงินสด (Cash Flow)
เนื่องจากบ้านและที่ดิน เป็นสินทรัพย์ประเภทเดียวที่สามารถกู้ยืมเงินมาซื้อได้ในสัดส่วนสูงมาก ทำให้บ้านและที่ดิน แม้มีราคาสูงแต่เงินดาวน์ ที่ใช้ก็ไม่มาก และ ดอกเบี้ยก็ต่ำ จึงเป็นช่องทางให้บ้านและที่ดินบางประเภท สามารถสร้างรายได้ ในรูปกระแสเงินสดรับให้กับเจ้าของได้หากมีการบริหารจัดการ อย่างเหมาะสม ในเรื่องเงินดาวน์ เงินผ่อนชำระ และด้านการหารายได้ ตัวอย่าง บ้านและที่ดินประเภทนี้ เช่น หอพัก และ อพารต์เมนต์ขนาดเล็กเป็นต้น

5. ผลได้จากการผ่อนชำระเงินกู้จำนอง (Mortgage Payoff)
โดยเหตุที่บ้านและที่ดินสามารถผ่อนชำระได้ยาวนานเป็นพิเศษ ทำให้เมื่อซื้อบ้านและที่ดิน จึงเสมือนกับว่าท่านได้สิทธิในการเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินในราคาคงที่ตลอดอายุสัญญาการกู้ยืมเงิน ดังนั้น ทุกคราวที่ท่านจ่ายคืนเงินกู้เงินดังกล่าวไม่ได้หายไปไหน แต่กลับทำให้สัดส่วนการเป็นเจ้าของ ยิ่งมากขึ้นเรื่อยๆ

6. ซื้อในราคาต่ำกว่าราคาตลาด (Buy below Market) 
บ้านและที่ดิน เป็นสินทรัพย์ลงทุนประเภทเดียวที่มีโอกาสทำกำไรตอนซื้อ ปกติแล้ว ถ้าเป็นสินทรัพย์ลงทุนชนิดอื่นๆ เช่น หุ้นพันธบัตร หุ้นกู้ ฯลฯ เวลาจะซื้อ ต้องซื้อตามราคาตลาดเสมอไม่มีโอกาสในการจะซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาดแต่อย่างใดผิดกับสินทรัพย์ลงทุนประเภทบ้านและที่ดิน ซึ่งในช่วงซื้อ มีทางเลือกมากมายถ้าท่านใช้ความพยายาม และ เลือกช่องทางที่เหมาะๆ จะมีโอกาสซื้อบ้านและที่ดินได้ในราคาต่ำกว่าราคาตลาดได้ตลอดเวลา

7. สร้างมูลค่าบ้านให้สูงขึ้น (Create Property Value) 
บ้านและที่ดิน เป็นสินทรัพย์ที่มีลักษณะพิเศษ กล่าวคือเมื่อนำมาตกแต่ง ปรับปรุง หรือ ปฏิสังขรณ์ (Renovation) จะมีลักษณะเหมือนสินค้าใหม่ได้อย่างไม่ผิดเพี้ยน ซึ่งผิดกับสินทรัพย์ชนิดอื่น เช่น รถยนต์ที่ไม่ว่าจะทำอย่างไรก็ยังดูออก ว่าเป็นรถเก่าอยู่ดี การปรับปรุงบ้านและที่ดินที่นิยมทำกัน ได้แก่ การเปลี่ยนพรม ทาสีผนัง ทำความสะอาด ปรับปรุงสนามหญ้าการปลูกต้นไม้ เปลี่ยนพื้นห้องครัวและห้องน้ำ ออกแบบห้องครัวและห้องน้ำใหม่เปลี่ยนรูปแบบพื้น เพิ่มช่องแสง ปรับระดับความสูงของเพดาน เปลี่ยนห้องเก็บของห้องใต้ดิน หรือ ห้องใต้หลังคา

8. สร้างมูลค่าเพิ่มจากที่ตั้ง (Create Site Value)
เช่น ปรับปรุงสนามหลังบ้าน ทางเท้า ทางรถ เพิ่มพื้นที่จอดรถทำที่เก็บของ แก้ปัญหาทางระบายน้ำเสีย ล้อมรั้ว ตัดพื้นที่ส่วนเกิน หรือเพิ่มส่วนขาด

9. สร้างมูลค่าจากสภาพใกล้เคียง (Create Neighborhood Value)
สภาพแวดล้อมรอบๆ บริเวณบ้านและที่ดินนับว่ามีอิทธิพลต่อมูลค่าเป็นอย่างยิ่ง ปกติแล้ว คนจะเลือกซื้อบ้านและที่ดินโดยพิจราณาจากสภาพแวดล้อมต่างๆ ที่อยู่รายรอบ เช่น เพื่อนบ้าน สังคมในบริเวณนั้นซึ่งการลงทุนในบ้านและที่ดิน อาจทำได้สองลักษณะ คือ ลักษณะแรกเป็นการรอคอยสัญญาณให้เห็นว่าสภาพแวดล้อม ข้างเคียงจะปรับตัวดีขึ้นก่อนจะลงทุนหรือ ลักษณะที่สองเป็นการเข้าซื้อบ้านและที่ดินก่อน แล้วค่อยไปจัดแจงหรือรณรงค์ให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในภาพแวดล้อม ใกล้เคียงซึ่งจะมีผลทำให้ราคาบ้านและที่ดิน มีมูลค่าสูงขึ้นได้

10. ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ (Convert the Use)
ในแต่ละห้วงเวลา การใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแต่ละประเภทจะมีสภาวะแตกต่างกันเสมอ เช่น ขณะที่สิ่งปลูกสร้างประเภทหนึ่งล้นตลาดแต่จะมีสิ่งปลูกสร้างบางประเภทกลับขาดตลาด ดังนี้ วิธีการที่แยบยลอันหนึ่งในการแปลงวิกฤติให้เป็นโอกาส ก็คือ การปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์จากสิ่งปลูกสร้างประเภทที่ล้นตลาดให้กลายมาเป็นสิ่งปลูกสร้างประเภทที่เป็นที่ต้องการของตลาดแทน เช่นเปลี่ยนจากอาคารสำนักงานเป็นอพาร์ตเมนต์ หรือ คอนโดมิเนียมเปลี่ยนจากโรงแรมเป็นอพาร์ตเมนต์ เปลี่ยนจากอพาร์ตเมนต์เป็นคอนโดมิเนียมเปลี่ยนจากอพาร์ตเมนต์ หรือ บ้านเป็นพื้นที่สำนักงาน

11. ปรับปรุงการบริหารจัดการ (Improve Management)
เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ ในการหารายได้ และลดค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา

12. ใช้กลยุทธ์การตลาดช่วยทำกำไรให้มากขึ้น (More profitable MarketStrategy)
โดยเริ่มต้นด้วยการสำรวจความต้องการของผู้อาศัยให้ทราบความต้องการที่แท้จริงก่อน จากนั้นจะอาศัยกลยุทธ์การใช้ส่วนผสมทางการตลาด (MarketingMixed) อันได้แก่ ผลิตภัณฑ์ ราคา ช่องทางการจำหน่าย และการส่งเสริมการขาย มาช่วย

13. หารายได้เพิ่มเติมนอกเหนือจากค่าเช่า (Collect More than Rent)
เช่น รายได้จากการซักรีด ที่จอดรถ โทรศัพท์สาธารณะให้เช่าตู้เก็บของ บริการทำความสะอาด บริการดูแลในตอนกลางวัน บริการรับส่งสนามเทนนิส ฟิตเนสเซ็นเตอร์ ห้องพักผ่อน หรือ ห้องบันเทิงเริงรมย์ต่างๆ

14. ช่วยประหยัดภาษี (Tax Shelter)
บ้านและที่ดินเป็นสินทรัพย์ประเภทหนึ่งที่สามารถช่วยประหยัดภาษีได้ค่อนข้างมาก ทุกบาททุกสตางค์ ของภาษี ที่ประหยัดได้นั่นคือผลตอบแทนทางหนึ่ง ที่ได้รับจากการเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินปัจจุบันมาตรการจูงใจ ในเรื่องการลดหย่อนภาษี จากการถือครองบ้านและที่ดิน ได้แก่กรณีดอกเบี้ยผ่อนบ้าน สามารถหักเป็นค่าลดหย่อนได้ถึงปีละ 50,000 บาท การขายบ้านเก่า เพื่อซื้อบ้านใหม่ยังได้รับยกเว้นภาษีเงินได้จากการขายบ้าน และได้รับลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและผู้ถือครองที่เป็นนิติบุคคลอาคารสิ่งปลูกสร้างก็สามารถหักเป็นค่าเสื่อมราคาได้

15. แปลงบ้านและที่ดินเป็นหลักทรัพย์ทางการเงินเพื่อการลงทุน
เช่น หุ้นอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Stock) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นต้นซึ่งทำให้สภาพคล่อง (Liquidity) และความซื้อง่ายขายคล่อง (Marketability)มีเพิ่มขึ้น สิ่งเหล่านี้ล้วนส่งผล ให้มูลค่าบ้านสูงขึ้นได้ทางหนึ่ง

Create Date : 24 พฤศจิกายน 2557		0 comments
Last Update : 24 พฤศจิกายน 2557 12:26:12 น.
Counter : 645 Pageviews.
Share Tweet