ไฟเย็นก็เป็นไฟ

ยิงจากแถวสอง
Location :


[ดู Profile ทั้งหมด]

ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
Smember
ผู้ติดตามบล็อก : 5 คน [?]




Group Blog
 
 
ตุลาคม 2557
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 
 
30 ตุลาคม 2557
 
All Blogs
 
Friends' blogs
[Add ยิงจากแถวสอง's blog to your web]
Links
 

 
20 เคล็ด ควานหา ที่ดินเปล่า เพื่อลงทุน

ที่ดินเปล่า เป็นอสังหาริมทรัพย์ลงทุนที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะ ที่ดินแปลงขนาดย่อมๆ ในย่านที่ไม่ไกลชุมชนที่ความเจริญกำลังเข้าถึง ที่เป็นเช่นนี้ เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่ไม่เสี่ยงแต่สามารถให้ผลตอบแทน ได้ดีกว่าการลงทุนชนิดอื่นๆ และมักให้ผลตอบแทนได้ดีกว่าเงินเฟ้อ

จุดน่าสนใจอีกอย่างหนึ่งก็คือ เมื่อลงทุนแล้ว สามารถเพิ่มค่าขึ้น ได้เอง โดยอัตโนมัติตามความเจริญในพื้นที่ โดยไม่ต้องทำอะไรเลยเงินลงทุนก็ใช้น้อยกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ไม่มีภาระ และค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา และ ไม่ต้องกังวล กับการเสื่อมค่า หรือ การสึกหรอของสิ่งปลูกสร้างแต่อย่างใด

แต่เดิมมาช่องทางการลงทุนชนิดนี้ จะจำกัดอยู่ในวงแคบ เฉพาะผู้มีอันจะกินเท่านั้นเนื่องจากการซื้อที่ดินเปล่า ธนาคารมักไม่ค่อยปล่อยกู้กันถ้าคิดจะซื้อเก็บไว้ลงทุน ต้องซื้อเป็นเงินสดเพียงสถานเดียว

แต่ปัจจุบันการลงทุนในที่ดินเปล่า กลับกลายมาเป็นเรื่องที่ใคร ก็สามารถทำได้แล้ว เพราะธนาคารหลายแห่งเริ่มหันมาปล่อยกู้กัน และสามารถกู้เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ด้วย โดยเพียงทำข้อตกลงว่าซื้อแล้วจะทำการสร้างบ้านในอนาคต ซึ่งกลายเป็นช่องทางสำคัญที่ทำให้การลงทุนสามารถกู้ได้มาก ดอกต่ำ และ ยาวนานเป็นพิเศษ

อย่างไรก็ดีในทางปฏบัติ การเลือกที่ดินเปล่า ถือครองเพื่อการลงทุนยังคงเป็นเรื่องที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ เพราะไม่ใช่ที่ดินทุกแปลงที่ซื้อแล้วจะสามารถเพิ่มค่า ซื้อง่ายขายคล่อง และขายได้ราคาได้

แต่ความสำเร็จในการลงทุนจะเกิดขึ้นได้หรือไม่จำเป็นต้องเลือกซื้อที่ดินที่มีคุณลักษณะเหมาะสมกับการลงทุนด้วยการซื้อที่ดินเปล่า อย่างสุ่มสี่สุ่มห้า อาจส่งผลร้ายในทางลบ ต่อการลงทุน ได้ง่ายๆซึ่งในแง่การลงทุน หลักพื้นฐานในการเลือกที่ดินแปลงงาม เพื่อการลงทุน มีเคล็ดการพิจารณา ครอบคลุม 20 เรื่อง ดังต่อไปนี้

1.พิจารณารูปทรงของที่ดิน รูปทรงที่ดินเกี่ยวพันกับศักยภาพ การใช้ประโยชน์อย่างใกล้ชิด ที่ดินที่เหมาะกับการลงทุนควรเป็นที่ดินรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า เนื่องจากเป็นรูปทรงพื้นฐานในการใช้สร้างสิ่งปลูกสร้างทั่วไป ในกรณีไม่ใช่เป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้าจะต้องตรวจเช็คก่อนว่า จะสามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้มากน้อยเพียงใด

2.เป็นที่ดินที่แปลงไม่เล็ก หรือ ใหญ่ จนเกินไป ที่ดินแปลงเล็กจนเกินไปจะทำให้มีข้อจำกัด และขาดความยืดหยุ่น ในการใช้ประโยชน์ได้ แต่หากแปลงใหญ่เกินไปก็จะต้องใช้เงินลงทุนสูง บริหารจัดการและขายได้ยาก ทั้งนี้ขนาดที่ดินเพื่อการลงทุน กฏกำปั้นทุบดินง่ายๆ ก็คือ ควรมีขนาดแปลงไม่น้อยกว่า 100ตารางวา

3.การคมนาคมสะดวก ติด และ ใกล้ถนน ให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เนื่องจากถนนเป็นช่องทางหลักที่นำพาความเจริญให้เข้าถึงที่ดินแปลงนั้นได้ ให้เน้นเลือกที่ดินที่หน้ากว้างติดถนนมากที่สุด หรือ ในทำเลที่กำลังมีถนนตัดผ่านใหม่ หรือ กำลังมีการขยายถนนถ้าเป็นทำเล ที่สามารถเดินทางโดยทางน้ำได้ด้วย จะยิ่งดีเท่านั้น

4.พิจารณาความสูงต่ำของพื้นที่ ยิ่งสูงกว่าระดับถนนทั่วไปมากเท่าไหร่ ยิ่งดีเท่านั้นเพราะนอกจากจะช่วยให้แปลงที่ดินเด่นขึ้นแล้ว ยังช่วยการันตีว่าที่ดินจะไม่มีปัญหาน้ำท่วม ในระยะยาวได้ด้วยเนื่องจากถนนเป็นพื้นที่บริเวณที่ภาครัฐ มักไม่ปล่อยให้เกิดน้ำท่วมทุกครั้งที่มีการปรับปรุงถนน จะถมสูงขึ้นเรื่อยๆ

5.พิจารณาดูลักษณะดิน ว่ามีสภาพเป็นอย่างไร โดยดูว่าใช้เพาะปลูกได้หรือไม่ หรือเป็นดินที่เหมาะทำประโยชน์อะไร และมีข้อจำกัดการใช้ประโยชน์อย่างไรหรือไม่ทั้งทางกายภาพ และทางกฏหมาย

ทั้งนี้ในทางกฏหมายแล้ว จะต้องเป็นที่ดิน ที่ไม่มีข้อจำกัดการใช้ประโยชน์โดยผังเมืองกรณีเป็นที่ดินที่ติดถนนส่วนบุคคล ก่อนซื้อจะต้องให้เจ้าของถนน จดภาระจำยอมยอมให้ใช้ถนนได้ เพื่อจะได้การันตีถึงความคล่องตัวในการใช้ประโยชน์ในที่ดินระยะยาว และ จะได้ไม่เกิดปัญหากับเจ้าของถนนส่วนบุคคลในภายหลัง

6.เป็นที่ดินที่น้ำไม่ท่วม และ มีระบบระบายน้ำดี ในช่วงหน้าฝนน้ำไม่ท่วมขังนาน ซึ่งที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ คือ พื้นที่ในบริเวณใกล้แม่น้ำ หรือใกล้คลอง หรือ ที่ดินที่อยู่ในโซนเป็นแอ่ง หรือ ต่ำกว่าพื้นบริเวณอื่น

7.เป็นที่ดินที่ติด หรือ มีแหล่งน้ำธรรมชาติอยู่ใกล้ๆ ทั้งนี้ ต้องเป็นแหล่งน้ำที่มีอยู่ตลอดปีคุณภาพน้ำดี และต้องมีลักษณะเป็นน้ำเป็น ไม่เป็น น้ำตาย(น้ำที่มีการไหลและถ่ายเทอยู่เสมอ) ซึ่งสามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้

8.ทิวทัศน์บริเวณใกล้เคียงที่ดิน เจริญตา เจริญใจ ไม่ติดป่าช้า ที่ดินที่ตั้งอยู่ในตำแหน่งที่มีทิวทัศน์ดีและ สวยงาม จะเป็นจุดขายสำคัญ ที่ดึงดูดให้คนอยากเป็นเจ้าของ หรือ อยากซื้อที่ดินแปลงนั้นๆ ได้เป็นอย่างดี

9.ไม่เป็นที่ดินที่อยู่ติดหรือ ใกล้กับวัด ศาลเจ้าที่สิงสถิตสิ่งศักดิ์สิทธิ หรือ ศาสนสถาน พื้นที่เหล่านี้จะเป็นบริเวณล่อแหลมต่อปัญหามลภาวะทางเสียง เนื่องจากมีงานบ่อย มีเสียงดังอึกทึกและ มีกิจกรรม ที่ไม่เป็นมงคล เช่น งานศพ อยู่เสมอ ทำให้การใช้ประโยชน์ในที่ดินขาดความสะดวก และ ค้าขาย ไม่ค่อยดี

10.ไม่อยู่ใกล้ฟาร์มไก่ ฟาร์มหมู ที่ทิ้งขยะ ซึ่งมีกลิ่นเหม็น หรือมลภาวะทางกลิ่น ปัจจัยด้านนี้ เป็นอุปสรรคสำคัญ ต่อการใช้ประโยชน์และการสร้างบ้านอยู่อาศัยบนที่ดิน ที่ไม่ควรมองข้ามอย่างเด็ดขาด

11.เป็นที่ดินที่อยู่ใกล้แหล่งชุมชน กฏกำปั้นทุบดินง่ายๆ ก็คือ ควรอยู่ห่างไม่เกิน 5 กม.เพราะเป็นบริเวณที่มีโอกาสที่ความเจริญจะมาถึงได้ง่าย โดยอาศัยระยะเวลาไม่นาน

12.มีสาธารณูปโภคพร้อม โดยเฉพาะน้ำ และ ไฟฟ้า ซึ่ง สาธารณูปโภคเหล่านี้ ถือเป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญ ที่เกื้อหนุนให้เกิดความเจริญเพิ่มขึ้นในท้องที่ขึ้น

13.ใกล้ตลาด โรงเรียน โรงพัก ร้านค้า และ สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ยิ่งใกล้และมีมากเท่าไหร่ถือว่ายิ่งดีเท่านั้น เพราะสิ่งเหล่านี้จะช่วยให้เกิดความสะดวกสบายและกระตุ้นให้คน อยากเข้ามาใช้ประโยชน์ในที่ดิน

14.ไม่ใกล้โรงงาน และ คลังสินค้า ซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหารถบรรทุกวิ่งผ่านทำถนนเสีย ก่อให้เกิดมลภาวะต่างๆ และ เป็นเงื่อนไขก่อให้เกิดความไม่ปลอดภัยขึ้น

15.มีเอกสารสิทธิ เป็นโฉนด และต้องไม่ติดภาระผูกพันทางกฏหมายใดๆทั้งสิ้น อาทิ สิทธิการเช่า สิทธิอยู่อาศัย ภาระจำยอม ฯลฯ ซึ่งอาจส่งผลกระทบกับราคาที่ดิน และทำให้มีปัญหา ในการซื้อขายเปลี่ยนมือ

16.ไม่อยู่ใกล้เสาไฟฟ้าแรงสูง จากผลการวิจัย ในออสเตรเลีย และ อังกฤษเมื่อไม่นานมานี้ พบว่าผู้อาศัยอยู่ใกล้บริเวณที่สายไฟฟ้าแรงสูงพาดผ่านเป็นเวลานาน อาจจะมีความเสี่ยง เพิ่มสูงขึ้น ในการเป็นโรคลูคีเมีย(เม็ดโลหิตขาวมาก) ต่อมน้ำเหลือง และ โรคอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องในช่วงบั้นปลายของชีวิตได้ โดยผู้ที่อาศัยอยู่ใกล้กับแนวสายไฟแรงสูง ประมาณ 300 เมตร จนถึงตอนอายุ 5 ขวบ มีโอกาสที่จะเป็นมะเร็งเพิ่มขึ้น 5 เท่าในขณะที่คนที่อยู่ห่างในระยะเท่ากัน ในช่วงระหว่าง 15 ปีแรกมีโอกาสพัฒนาเป็นมะเร็งตอนโตเป็นผู้ใหญ่ 3 เท่า

17.เป็นที่ดินที่อยู่ห่างเส้นทางสนามบิน ผลการวิจัยในต่างประเทศล่าสุดพบว่าเสียงของเครื่องบิน จะส่งผลให้ผู้อยู่อาศัย หรือ ผู้ใช้ประโยชน์เสี่ยงต่อการเป็นโรคความดันโลหิตสูงโดยผู้ที่อยู่อาศัยใกล้เส้นทางบิน ใกล้ท่าอากาศยาน นานเกิน 5 ปี เสี่ยงต่อการเป็นโรคความดันโลหิตสูงมาก ยิ่งกว่าผู้อาศัยในบริเวณอื่นถึง 2 เท่า

18.ไม่เป็นที่ดินในทำเลที่เจริญเต็มที่แล้ว เนื่องจากที่ดินลักษณะนี้ราคาที่ดินได้ขึ้นไปทรงตัวอยู่ในระดับแพงมากแล้ว โอกาสที่ราคาที่ดินจะขยับตัวสูงขึ้นไปอีก มีน้อย หรือ ไม่มี ทั้งนี้ที่ดินที่เหมาะกับการลงทุนควรเป็นที่ดินยังไม่เจริญเต็มที่แต่กำลังอยู่ในระยะเจริญขึ้นอย่างเห็นได้ชัดในอนาคตอันใกล้

19.ต้องไม่เป็นที่ดินที่อยู่โดดเดี่ยว โดยพิจารณาดูเพื่อนบ้านใกล้เคียงว่ามีหรือไม่ ถ้าไม่มีจะมีปัญหาเรื่องความปลอดภัยและต้องพิจารณาเพิ่มเติมดูว่าเพื่อนบ้านมีลักษณะเป็นเช่นไรด้วย ต้องแน่ใจก่อนว่าเพื่อนบ้านที่อยู่ใกล้เคียง ทั้งด้านหน้า ด้านหลัง ด้านซ้าย และ ด้านขวาเป็นเพื่อนบ้านที่ดี ไม่มีปัญหาใดๆ

20.พิจารณาค่าเช่าที่ดินในบริเวณนั้น และ แนวโน้มการปรับขึ้นค่าเช่า ซึ่งถือเป็นตัวชี้ความน่าสนใจของที่ดินแปลงนั้นๆได้ทางหนึ่ง โดยควรเป็นที่ดินที่มีค่าเช่าสูง และมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นทุกปีอย่างมีนัยสำคัญ




Create Date : 30 ตุลาคม 2557
Last Update : 30 ตุลาคม 2557 14:58:50 น. 0 comments
Counter : 369 Pageviews.

ชื่อ : * blog นี้ comment ได้เฉพาะสมาชิก
Comment :
  *ส่วน comment ไม่สามารถใช้ javascript และ style sheet
 
 Pantip.com | PantipMarket.com | Pantown.com | © 2004 BlogGang.com allrights reserved.