ราคาประเมิน คือราคาที่รัฐบาลกำหนดให้เป็นราคากลางของอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษีจาการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยจะมีการปรับราคาประเมินใหม่ทั่วประเทศทุกๆ 4 ปี ซึ่งราคาประเมินอาจจะสูงหรือต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงก็ได้  แต่โดยส่วนใหญ่แล้วราคาประเมินจะต่ำกว่า

ราคาตลาด คือราคาที่ใช้ในการซื้อขายกันจริงซึ่งจะสอดคล้องกับอุปสงค์และอุปทานของตลาดในแต่ละช่วงเวลา มีการปรับตัวตามภาวะค่าครองชีพอยู่ตลอดเวลา ราคาตลาดจึงมักสูงกว่าราคาประเมิน  

เพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้นเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เราจะแบ่งค่าใช้จ่ายออกเป็น 2 ส่วนคือ ส่วนที่ผู้ซื้อจะต้องจ่าย และส่วนที่ผู้ขายจะต้องจ่าย

ค่าใช้จ่ายส่วนผู้ซื้อ

ค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ส่วนที่ผู้ซื้อต้องจ่ายมีเพียงรายการเดียวคือ ค่าธรรมเนียม ซึ่งตามกฎหมายบัญญัติให้คำนวณค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ2 โดยคิดจากราคาประเมินเท่านั้น และเพื่อความยุติธรรมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายมักนิยมแบ่งค่าธรรมเนียมส่วนนี้ให้แต่ละฝ่ายรับผิดชอบคนละครึ่งคือผู้ซื้อค่าธรรมเนียมชำระร้อยละ 1 และผู้ขายชำระค่าธรรมเนียมร้อยละ1 เท่าๆ กันโดยให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย

ค่าใช้จ่ายส่วนผู้ขาย

ค่าใช้จ่ายในการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่ผู้ขายต้องจ่าย ประกอบไปด้วย 4 รายการ ได้แก่ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ภาษีเงินได้ และภาษีธุรกิจเฉพาะ มาทำความรู้จักกันไปทีละส่วนนะครับ

1. ค่าธรรมเนียม2%  ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียค่าธรรมเนียมทุกครั้งที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตราร้อยละ2 จากราคาประเมิน ซึ่งไม่มีข้อยกเว้นหรือการลดหย่อนใดๆ แต่ค่าธรรมเนียมนี้สามารถแบ่งครึ่งให้แต่ละฝ่ายชำระในอัตราร้อยละ 1 ได้ โดยการระบุในสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขาย

2. ค่าอากร 0.5% คือค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ขายต้องเสียในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ พิจารณาจากราคาประเมินและราคาตลาดร่วมกันโดยเลือกใช้ราคาที่สูงกว่ามาคำนวณในอัตราร้อยละ 0.5 เท่ากับว่าผู้ขายจะเสียค่าอากรแสตมป์1 บาท ทุกๆ 200 บาท โดยผู้ขายจะเป็นฝ่ายชำระฝ่ายเดียว และจะได้รับยกเว้นค่าอากรต่อเมื่อต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ3.3%  ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3 จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า อย่างไรก็ตามมีการยกเว้นเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่ผู้ขายครอบครองอสังหาฯนานเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน หรือเป็นอสังหาฯ ที่ได้มาโดยมรดก

4. ภาษีเงินได้หักณ ที่จ่าย เมื่อเกิดการขายอสังหาริมทรัพย์จะนับเป็นรายได้แก่ผู้ขายจึงต้องนำมาคำนวณเป็นเงินได้พึงประเมินที่จะต้องคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณที่จ่าย ดังนั้นค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ผู้ขายจึงต้องเป็นฝ่ายรับผิดชอบเองทั้งหมด ภาษีเงินได้จะพิจารณาจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง  

จำนวนปีที่ถือครองนั้นจะนับตามปีบัญชีโดยหนึ่งปีจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกันการซื้อขายภายในปีเดียวกันนับเป็นการถือครอง 1 ปี หากครอบครองตั้งแต่เดือนธันวาคมปีนี้ถึงมีนาคมปีหน้าก็ให้นับเป็นถือครอง 2ปี

สามารถคำนวณเงินได้โดยนำราคาประเมินคูณกับร้อยละของเงินได้ที่นำมาคำนวณภาษีตามจำนวนปีที่ถือครองตามอัตราที่แสดงในตารางจะได้จำนวนเงินที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ทั้งหมด จากนั้นนำมาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองจะได้จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  

ยกตัวอย่าง ขายบ้านที่ถือครองมาตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2556 ถึงเดือนมกราคม 2559  โดยมีราคาประเมิน 4 ล้านบาทกรณีนี้ระยะเวลาครอบครองเท่ากับ4 ปี

เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี= ราคาประเมิน (บาท) x ร้อยละของเงินได้ที่นำมาคำนวณภาษีณ การถือครอง 4 ปี (%)

เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี= 4,000,000 x 29%

เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี= 1,160,000 บาท

จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี = เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี (บาท) / จำนวนปีถือครอง (ปี)

จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี = 1,160,000 / 4

จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี = 290,000 บาท

นำจำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปีมาคำนวณภาษีหักณ ที่จ่ายต่อปีตามอัตราภาษี ดังนี้

จากจำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี 290,000 บาทสามารถคำนวณภาษีเงินได้ดังนี้

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี = (100,000 x 5%) + (190,000 x 10%)= 5,000 + 19,000 = 24,000 บาท

คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด =ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี (บาท) x จำนวนปีถือครอง (ปี)

คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด =24,000 x 4

คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด =96,000 บาท

ภาษีเงินได้นิติบุคคล

กรณีที่ผู้ขายเป็นนิติบุคคลจะไม่ใช้การคำนวณภาษีเงินได้หักณ ที่จ่ายตามวิธีการข้างต้น  แต่ให้คิดภาษีในอัตราร้อยละ 1 ของราคาตลาดหรือราคาประเมินขึ้นอยู่กับราคาใดสูงกว่าและไม่นำจำนวนปีที่ถือครองเข้ามาพิจารณาคำนวณภาษีเลย

Create Date : 07 พฤศจิกายน 2557
Last Update : 7 พฤศจิกายน 2557 16:40:16 น.		0 comments
Counter : 367 Pageviews.
Share Tweet