Bloggang.com : inspection : อาคารชุดและอาคารเช่า ทางเลือกของการอยู่บ้านในเมือง

อาคารชุดและอาคารเช่า ทางเลือกของการอยู่บ้านในเมือง

ด้วยสาเหตุที่เมืองมีการพัฒนาไปอย่างไร้ขีดจำกัด การใช้ประโยชน์ที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือที่เรียกว่า CBD (Central Business district) ขาดประสิทธิภาพ ผลที่เกิดขึ้นตามมาก็คือ ราคาที่ดินในเมืองขยับตัวสูงขึ้นจนเบียดที่อยู่อาศัยให้ออกไปไกลเมืองมากขึ้น สร้างปัญหาในการเดินทาง เพราะเมืองได้กลายเป็นเพียงแหล่งงาน ในขณะที่แหล่งที่อยู่อาศัยต้องอยู่ไกลออกไปในจุดที่ราคาที่ดินไม่สูงเกินไปนัก แต่เมื่อเวลาผ่านไปปัญหาการจราจรที่ไม่มีแนวโน้มว่าจะทุเลาเบาบางลง ได้ทำให้เกิดแนวคิดในการพัฒนากลุ่มอาคารที่มีการใช้ประโยชน์อย่างผสมผสาน(Complex Development) เกิดขึ้น

แนวคิดที่ว่านี้ก็คือการพัฒนากลุ่มอาคารที่สามารถรวมเอาที่อยู่อาศัยและแหล่งงานให้เข้ามาร่วมกันได้ภายในพื้นที่เดียวกัน แต่ด้วยข้อจำกัดในด้านที่ดินบ้านในเมืองส่วนใหญ่ที่มีเสนอขายจึงเป็นประเภทอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม และอาคารเช่า หากจะมีที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบอย่างเช่นบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์เสนอขายออกมาบ้าง ราคาก็สูงมากจนกลายเป็นเงื่อนไขของการจำกัดกลุ่มลูกค้าที่จะเข้าไปซื้อบ้านในโครงการประเภทนี้

สำหรับกลุ่มคนทำงานหรือฐานผู้ซื้อบ้านในระดับกลาง หากต้องการมีบ้านในเมือง ที่อยู่อาศัยซึ่งพอจะเลือกซื้อได้ก็คือห้องชุดในคอนโดมิเนียม และห้องชุดในอาคารเช่า ซึ่งที่อยู่อาศัยทั้ง 2 ประเภทให้สิทธิแก่ผู้เป็นเจ้าของที่ต่างกัน ดังนั้นหากท่านเป็นผู้หนึ่งที่กำลังมองหาบ้านในเมือง ความแตกต่างระหว่างอาคารชุดและอาคารเช่าถือว่ามีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องทำความเข้าใจกันในเบื้องต้นก่อนที่จะมีการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยประเภทนี้

การซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมกลางเมือง อาจมีสภาพเป็นเพียงห้องเช่า หากโครงการที่ท่านเลือกซื้อ พัฒนาบนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์เช่า เช่น ที่ดินราชพัสดุ ที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ที่ดินของกรมศาสนา เป็นต้น เนื่องจากในพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 กำหนดว่าอาคารชุดจะสมบูรณ์ได้ต้องมีการก่อสร้างให้เสร็จเสียก่อน แล้วให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารนั้นๆ ไปจดทะเบียนตามกฎหมายเมื่อนำมาเสนอขายจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อได้

หากเป็นการก่อสร้างอาคารบนพื้นที่เช่า อาคารดังกล่าวจะไม่สามารถนำไปจดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามกฎหมายอาคารชุดได้ จึงไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ต่อให้แก่ผู้ซื้อได้ ดังนั้นหากผู้ซื้อบ้านสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในอาคารประเภทนี้จะได้สิทธิเพียงสิทธิการเช่าเท่านั้น โดยเรียกอาคารในลักษณะนี้ว่าเป็นอาคารเช่า

กล่าวโดยสรุปความแตกต่างของที่อยู่อาศัย ประเภทอาคารชุดและอาคารเช่านั้นมีด้วยกัน 6 ประการดังนี้คือ

1.การมีกรรมสิทธิ์
หากผู้ซื้อบ้านเลือกซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียม จะได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่ซื้อ รวมถึงที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารเฉพาะในส่วนที่ผู้ซื้อถือกรรมสิทธิ์ด้วย แต่หากเป็นการซื้อห้องชุดในอาคารเช่า ผู้ซื้อจะได้กรรมสิทธิ์แต่เพียงสิทธิการเช่าห้องในช่วงระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น เช่นอาจจะเป็น 30 ปี เป็นต้น

2.การมีสิทธิร่วมจัดการในทรัพย์ส่วนกลาง
ผู้ที่ซื้อห้องชุดในอาคารชุด มีสิทธิร่วมกับเจ้าของห้องชุดรายอื่นๆในการแต่งตั้งผุ้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมาเป็นผู้ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและสาธารณูปโภคของโครงการ แต่หากเป็นการอาคารเช่าผู้ซื้อไม่มีสิทธิในการเข้าร่วมจัดการและดูแลรักษาอาคารที่พักอาศัย ซึ่งก็รวมไปถึงการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางด้วย

3.สิทธิการใช้สอยห้องชุด
ผู้ที่เป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด มีสิทธิใช้สอยห้องชุดภายใต้ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ในขณะที่ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารเช่ามีสิทธิใช้สอยห้องเช่าภายใต้เงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าเท่านั้น

4.สิทธิในการโอนกรรมสิทธิ์
ส่วนในเรื่องของสิทธิในการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ที่เป็นเจ้าของห้องชุดมีสิทธิโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นให้แก่ผู้อื่นได้ หรือนำห้องชุดไปจำนองเป็นหลักประกันหนี้ก็ได้ แต่หากเป็นการซื้อห้องชุดในอาคารเช่า ผู้ที่เป็นเจ้าของห้องชุดนั้นไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ใดได้ แต่สามารถโอนสิทธิการเช่าได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าที่ผู้ซื้อทำไว้กับเจ้าอขงอาคาร

5.สิทธิการเป็นเจ้าของ
ในประเด็นของสิทธิการเป็นเจ้าของก็เช่นเดียวกัน ถ้าเป็นห้องชุดในอาคารชุด ผู้ซื้อจะเป็นเจ้าของห้องชุดนั้นตลอดไปจนกว่าจะมีการยกเลิกอาคารชุด ซึ่งเมื่อยกเลิกก็จะได้สิทธิในที่ดินตามที่ระบุไว้ในกฎหมาย แต่หากเป็นห้องชุดในอาคารเช่า ผู้ซื้อจะเป็นเจ้าของสิทธิการเช่าภายในกำหนดระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า และเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงจะต้องส่งมอบห้องเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า ซึ่งอาจจะมีการต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปได้หากผู้เป็นเจ้าของอาคารยินยอม

6.การทำสัญญา
สำหรับการทำสัญญา หากเป็นการซื้อห้องชุดในอาคารชุด ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่หากเป็นการซื้อห้องชุดในอาคารเช่าซึ่งส่วนใหญ่จะมีอายุสัญญาเช่าเกิน 3 ปี การทำสัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่ากับพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

หากท่านเป็นผู้หนึ่งที่ต้องการหาซื้อที่อยู่อาศัยในเมือง และจำเป็นเลือกซื้อห้องชุด ไม่ว่าจะเป็นในอาคารชุด หรืออาคารเช่า สิ่งที่ต้องพิจารณาร่วมไปกับการได้กรรมสิทธิ์ หรือได้สิทธิการเช่าก็คือการเลือกซื้อห้องชุดที่อยู่สบาย เนื่องจากข้อจำกัดในด้านราคาที่ดินจึงมีความเป็นไปได้อย่างยิ่งที่ผู้เป็นเจ้าของอาคารชุด หรืออาคารเช่า จะตัดลดค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างโดยลดส่วนที่ไม่จำเป็นออกไป ซึ่งก็สามารถทำได้แต่ต้องไม่กระทบต่อการอยู่สบาย

ก่อนที่จะตัดสินใจเลือกซื้อหรือเช่าห้องชุดในเมือง ควรพิจารณาด้วยว่าการจัดวางผังของห้องแต่ละห้องเหมาะสมกับทิศทางลมหรือไม่ อาคารถูกออกแบบให้มีการป้องกันแดดและฝนหรือไม่ เพราะอาคารที่ดีในจุดที่เป็นช่องหน้าต่าง ประตูด้านนอกของอาคาร ต้องมีการออกแบบให้มีกันสาดที่สามารถป้องกันแดดและฝนได้ หากไม่มีเลยหรือมีแต่กันสาดมีความกว้างเพียง 20-30 เซ็นติเมตร ห้องของท่านอาจมีปัญหาและอยู่ไม่สบาย สุดท้ายคือห้องชุดควรมีหน้าต่างไม่น้อยกว่า 2 ด้าน เพื่อให้ลมและแสงสวางส่องผ่านเข้ามาภายในได้ และไม่ต้องพึ่งแสงไฟฟ้าในเวลากลางวัน

ด้วยหลักการพิจารณาเพียงเท่านี้ ท่านอาจเป็นผู้หนึ่งที่อยู่อาคารชุด หรืออาคารเช่าในเมือง ได้มีความสุขกว่าผู้ที่อยู่ในบ้านหลังใหญ่ชานเมือง เนื่องจากไม่ต้องใช้เวลาส่วนใหญ่ของชีวิตไปกับการเดินทาง

-------------------------------------------------บรรณานุกรม
- หนังสือ อยู่คอนโดให้เป็นสุข โดย สุรพล อ่อนอุระ
- หนังสือ กลยุทธ์ ธุรกิจอสัหาริมทรัพย์ยุคใหม่ 6 โดย มานพ พงศทัต
- หนังสือ อ่านก่อนซื้อบ้าน

Create Date : 27 สิงหาคม 2551

Last Update : 27 สิงหาคม 2551 4:02:48 น.

0 comments

Counter : 914 Pageviews.