จงใจสร้างบ้านรุกล้ำที่ดินผู้อื่นมีสิทธิถูกสั่งรื้อถอน

เรื่องการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของคนอื่น ซึ่งมีการปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของตนเอง หรือในที่ดินที่ตนมีสิทธิปลูกสร้างลงได้ เช่น เช่าที่ดินของผู้อื่นเพื่อปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัย
แล้วมีบางส่วนของโรงเรือนนั้นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น ส่วนที่รุกล้ำนั้นจะต้องเป็นส่วนน้อย และส่วนที่อยู่ในที่ดินของตนนั้นจะต้องเป็นส่วนใหญ่

สำหรับส่วนที่รุกล้ำนั้น แม้ตัวเรือนไม่ได้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น แต่ชายคาเรือนได้รุกล้ำเข้าไป ถ้าทำไปโดยสุจริตย่อมเป็นการปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น ผลคือ บุคคลที่สร้างโรงเรือนนั้น เป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมด้วย

แต่ถ้าปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของตนแล้ว ต่อมาได้มีการแบ่งแยกที่ดินนั้น ทำให้โรงเรือนบางส่วนหรือกันสาดของตึกรุกล้ำเข้าไปในที่ดินที่แบ่งแยกอีกแปลงหนึ่ง กรณีนี้ไม่ใช่เรื่องการปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น

ที่เป็นเช่นนั้น เพราะการรุกล้ำมิได้เกิดจากการปลูกสร้าง แต่กรณีดังกล่าวไม่มีกฎหมายกำหนดไว้ จึงต้องนำหลักเกณฑ์การใช้บทกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งมาใช้บังคับ กล่าวคือ ให้นำหลักเกณฑ์การปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำมาบังคับใช้

ผลคือ เจ้าของที่ดินที่มีอาคารรุกล้ำหรือมีกันสาดตึกรุกล้ำนั้น จะให้รื้อถอนอาคารหรือกัน
สาดของตึกที่รุกล้ำไม่ได้ แต่มีสิทธิเรียกร้องเงินเป็นค่าใช้จ่ายแดนกรรมสิทธิ์และดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม

การปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของตนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ผู้ปลูกสร้างย่อมเป็นเจ้าของโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำนั้น แต่ต้องชดใช้เงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินและมีสิทธิจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมเหนือที่ดินส่วนที่ถูกรุกล้ำ

กรณีที่โรงเรือนส่วนที่รุกล้ำนั้น หากภายหลังได้ผุพังสลายไปหมด มิใช่กรณีเพียงชำรุดที่ซ่อมแซมได้ เจ้าของที่ดินที่มีโรงเรือนรุกล้ำจะขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมนั้นได้

กรณีที่สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริต เจ้าของที่ดินที่มีโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปนั้น มีสิทธิให้ผู้ปลูกสร้างรื้อถอนโรงเรือนออกไป และให้ทำที่ดินให้อยู่ในสภาพเดิมได้

อย่างไรก็ตาม หลักเกณฑ์เรื่องการปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น ใช้บังคับกับที่ดินของเอกชนหรือที่ดินของแผ่นดินเท่านั้น จะนำไปใช้กับที่ดินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินมิได้ มีคดี สร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินคนอื่นที่เป็นตัวอย่างของผู้บริโภคร้องเรียนต่อ สคบ. โดยมีข้อเท็จจริงว่าอาคารอพาร์ตเมนต์ของบริษัทได้รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของผู้ร้องเป็นรูปชายธงตลอดแนว ผู้ร้องมีความประสงค์จะขอให้บริษัทรื้อถอนอาคารส่วนที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินของผู้ร้องและทำให้ที่ดินอยู่ในสภาพเดิม

บริษัทมีหนังสือแจ้งว่าไม่ทราบถึงการเคลื่อนย้ายหลักเขต จึงสำคัญผิดว่าการสร้างอาคารไม่รุกล้ำ และได้ใช้ความระมัดระวังพอสมควรแล้วสร้างลงไปโดยสุจริต ทั้งนี้ ได้จ้างผู้รับเหมาทำการก่อสร้างและมีการใช้รถยนต์บรรทุกนำดินไปถม จึงทำให้หลักเขตเคลื่อนที่ก็เป็นได้ เลยเกิดการรุกล้ำในการก่อสร้างนั้น

สคบ. สอบถามเจ้าหน้าที่รังวัดได้ความว่า การรังวัดสอบเขตของเจ้าหน้าที่ในภายหลังไม่พบหลักเขต ต้องเอาหลักไม้มาปักแทน แสดงว่าหลักเขตหายไป ไม่ใช้หลักเขตเคลื่อน ดังที่บริษัทชี้แจง และได้ความว่าบริษัทไม่เคยยื่นคำขอรังวัดสอบเขตที่ดินหรือแจ้งให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงไประวังแนวเขต ทั้งๆที่ควรทำ เมื่อไม่พบหลักเขต แต่ยังขืนสร้างลงไปแบบดุ่ยๆ

ดังนั้น บริษัทจะมาอ้างว่าสร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริตจึงฟังไม่ขึ้น แต่เกิดจากความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของบริษัท เป็นการกระทำโดยไม่สุจริต

ผู้เขียนเห็นว่า ผู้ร้องมีสิทธดำเนินคดีกับบริษัทเพื่อขอให้ศาลบังคับให้บริษัทรื้อถอนโรงเรือนอพาร์ตเมนต์ ส่วนที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินของผู้ร้องได้ ทั้งนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ มาตรา 1312 วรรค 2 บัญญัติว่า " ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต เจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้"

Create Date : 26 สิงหาคม 2551		2 comments
Last Update : 26 สิงหาคม 2551 18:05:11 น.
Counter : 2112 Pageviews.
Share Tweet