ตลาดบ้านมือสองนับเป็นตลาดที่ใหญ่อีกแหล่งหนึ่ง มีที่อาศัยทุกประเภทให้เลือกซื้อให้เลือกทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ ฯลฯ โดยลักษณะของบ้านที่เสนอขายกันในตลาดบ้านมือสอง (resale home / second hand home) จะมีทั้งบ้านเก่าและบ้านใหม่ ไม่ว่าจะมีผู้อยู่อาศัยหรือไม่ก็ตามที่เจ้าของต้องการขายต่อแก่ผู้อื่น โดยแบ่งออกได้เป็น

บ้านมือสองที่มีการเข้าอยู่อาศัย (Occupied Housing Units) มาแล้ว ทั้งกรณีที่เจ้าของอยู่เอง หรือให้ญาติพี่น้องอาศัย แต่จำเป็นต้องขายออกไป หรือกรณีที่ให้ผู้อื่นเช่าบ้าน ซึ่งลักษณะนี้จะมาจากการครอบครองของนักลงทุนระยะยาว ที่ต้องการผลตอบแทนจากการให้เช่าบ้าน หรือเสนอขายแต่ยังไม่ได้ราคาที่เหมาะสมจึงเปิดให้เช่าเพื่อรอจังหวะเสนอขายบ้านในราคาที่สูงขึ้น

บ้านมือสองที่ยังไม่มีการอยู่อาศัย (Unocupied Housing Units) มีด้วยกัน 2 ลักษณะคือ บ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จอยู่ระหว่างการผ่อนดาวน์กับเจ้าของโครงการ แต่ต้องการจะขายต่อเพื่อหวังผลกำไร หรือต้องการขายด้วยความจำเป็น อีกลักษณะเป็นบ้านที่ไร้ผู้อยู่อาศัย (บ้านว่าง) ซึ่งได้แก่บ้านที่สร้างเสร็จแล้ว และผู้ซื้อได้โอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าของโครงการแล้ว แต่ยังไม่ได้เข้าอยู่อาศัย และต้องการขายต่อยังผู้อื่น

การซื้อ-ขายบ้านมือสอง จะมีทั้งการซื้อ-ขายที่ผู้ซื้อติดต่อกับผู้ขายโดยตรง กับการซื้อ-ขายผ่านบริษัทตัวแทนนายหน้าขายบ้าน หรือโบรกเกอร์ ที่ผู้ซื้อสามารถเลือกบ้านในทำเลที่ถูกใจได้ เพราะโบรกเกอร์แต่ละรายจะมีสินค้าที่อยู่ในบัญชีขายเป็นจำนวนมากให้เลือก นอกจากนั้นยังได้รับความสะดวกจากการบริการในด้านอื่นๆ ที่โบรกเกอร์แต่ละรายจะนำเสนอ เช่น การติดต่อขอแหล่งสินเชื่อกับสถาบันการเงิน การประเมินราคาในเบื้องต้น ช่วยเหลือในด้านการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น แต่ทั้งนี้ผู้ซื้ออาจจะต้องเสียเงินเพิ่มจากซื้อบ้านผ่านโบรกเกอร์ ดังนั้นเพื่อให้ได้บ้านที่คุ้มค่าต่อการอยู่อาศัย บริการที่ดีและป้องกันการถูกเอาเปรียบจากเหล่าโบรกเกอร์ ผู้ซื้อควรศึกษาแนวทางการขายและวิธีการเลือกซื้อบ้านผ่านช่องทางดังกล่าวอย่างรอบคอบและเป็นระบบ เพื่อเลี่ยงที่จะเกิดปัญหาการถูกเอาเปรียบจากการซื้อบ้าน สามารถปฏิบัติได้ดังนี้

1. จัดเตรียมรายชื่อ ข้อมูลเบื้องต้น และข้อเสนอขายของตัวแทนขายบ้าน ได้จากสื่อสิ่งพิมพ์ เพื่อน หรือผู้เชี่ยวชาญ แม้ต้องใช้เวลานานในการเปรียบเทียบบ้านกับตัวแทนขายบ้านแต่ละราย แต่เพื่อให้ได้สิ่งที่คุ้มค่ามากที่สุด ไม่เฉพาะข้อมูลเกี่ยวกับบ้านที่จะซื้อเท่านั้น แต่ขยายผลไปถึงการตรวจสอบเกี่ยวกับเพื่อนบ้าน โรงเรียน และสิ่งแวดล้อมภายนอก รวมถึงความจำเป็นของการต้องเข้าไปซ่อมแซมบ้านก่อนเข้าอยู่มากน้อยเพียงใด

2. คัดเลือกคุณสมบัติเบื้องต้นของตัวแทนขายบ้าน ประเด็นนี้มีความจำเป็นอย่างมากต่อการตัดสินใจซื้อ คุณสมบัติโบรกเกอร์ที่ผู้ซื้อควรนำมาเป็นทางเลือกลำดับต้น ๆ คือ ต้องมีความซื่อสัตย์ในการประกอบธุรกิจ มีผลงานและชื่อเสียงและบริการที่ผ่านมาค่อนข้างดี ไม่เคยมีประวัติเรื่องร้องเรียนจากผู้บริโภค ความสามารถในการหาแหล่งเงินกู้ที่ดีที่สุดไว้คอยบริการกับผู้ซื้อบ้าน การให้บริการอย่างถูกต้อง มีการจัดทำรายละเอียดและเปิดเผยข้อเท็จจริงเกี่ยวกับโครงสร้าง จุดบกพร่อง และวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง โดยราคาที่เสนอขายจะต้องอยู่ในระดับที่สัมพันธ์กับวัสดุที่ใช้ และเหมาะสมกับภาวะเศรษฐกิจ นอกจากนี้ ยังต้องพิจารณาถึงความสามารถในการรักษาความลับและความเป็นส่วนตัวของลูกค้า รวมถึงมีการทำบัญชีหรือรายงานสัญญาเกี่ยวกับเงินวางมัดจำ และค่าบริการอย่างเป็นระบบหรือไม่

3. ความสามารถในการจัดหาแหล่งสินเชื่อบ้านที่สามารถสนับสนุนได้ในวงเงินที่ต้องการซื้อทั้งหมด หรือเฉพาะบางส่วน ถ้าตัวแทนขายสามารถให้บริการได้จะเป็นการเพิ่มโอกาสในการซื้อ และช่วยลดระยะเวลาการวางแผนการซื้อบ้านได้

4. พิจารณาถึงคุณค่าของสินทรัพย์หรือบ้านที่จะตัดสินใจซื้อว่าจะมีมูลค่าสูงขึ้นหรือไม่ ประเด็นที่ควรพิจารณาอีกเรื่องก็คือ ในกรณีที่ต้องการขายต่อในภายหลัง บ้านจะมีราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลง ซึ่งโบรกเกอร์ที่ดีจะต้องเป็นที่ปรึกษาได้ ส่วนใหญ่นอกจากตัวบ้านแล้ว ยังต้องประกอบด้วยทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม สาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกประกอบกัน ดังคำที่ว่า "Make money buying a home, not selling one" เพื่อให้ได้คุณค่ามากที่สุดในการตัดสินใจซื้อบ้าน

5. กำหนดรายระเอียดของบ้านที่ต้องการออกเป็นหัวข้อต่าง ๆ เปรียบเทียบกับบ้านเสนอขายผ่านโบรกเกอร์ เพื่อหาข้อสรุปว่ามีรายการใดบ้างที่ยังขาด พร้อมกับหาเหตุผลสนับสนุนเพื่อให้ได้สิ่งตามสิ่งที่ต้องการ

6. พิจารณาถึงบริการหลังการขายของโบรกเกอร์ พิจารณาว่า โบรกเกอร์แต่ละแห่งเสนอบริการหลังการขายอะไรให้บ้าง มีมากน้อยเพียงใด เพื่อประโยชน์ของการซื้อบ้าน เช่น การเดินเรื่องทำสัญญา บริการจัดหาช่าง กรณีที่ต้องซ่อมแซมเล็กน้อยก่อนเข้าอยู่ ทำหน้าที่ในการติดต่อประสานงานระหว่างผู้ซื้อและหน่วยงานด้านอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง พร้อมมีข้อเสนอพิเศษสำหรับการตัดสินใจซื้อ อาทิ การวางเงินมัดจำ เงื่อนไขการชำระเงิน ให้เหมาะสมตามกำลังและความสามารถทางการเงินของผู้ซื้อบ้าน

7. เปรียบเทียบอัตราค่าบริการและการชำระเงิน สอบถามเกี่ยวกับค่านายหน้าว่าเป็นเท่าใด และต้องชำระเมื่อใด โดยเปรียบเทียบกับบริการที่โบรกเกอร์นำเสนอ เมื่อได้ข้อตกลงเป็นที่เรียบร้อยแล้วเกี่ยวกับบ้านที่ต้องการกับตัวแทนขาย ให้พิจารณาอย่างรอบคอบเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายที่เป็นธรรมและคุ้มครองสิทธิผู้ซื้อ อาทิ เรื่องความปลอดภัยมีการประกันตัวโครงสร้างบ้านหรือไม่ รวมถึงพิจารณาเงื่อนไขและสัญญาสินเชื่อกู้ซื้อบ้านในประเด็นที่ผู้ซื้อจะได้รับประโยชน์สูงสุด

การพิจารณาเลือกซื้อบ้านผ่านตัวแทนขายบ้าน หรือโบรกเกอร์ เป็นหนึ่งในหลายทางเลือกในปัจจุบัน ซึ่งผู้ซื้อต้องพิจารณาหลายช่องทางประกอบกัน ถ้าเป็นกรณีเลือกซื้อบ้านผ่านโบรกเกอร์ผู้ซื้อจำเป็นต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่ง ที่เรียกว่าค่านายหน้า แต่จะได้รับประโยชน์ด้านบริการ ข้อมูลและรายละเอียดบ้าน รวมถึงช่วยลดระยะเวลาในการจัดทำรายละเอียดต่าง ๆ รวมถึงบริการหลังการขาย ขณะเดียวกัน หากตัดสินใจเลือกซื้อบ้านกับเจ้าของบ้านหรือเจ้าของโครงการโดยตรงผู้ซื้อก็จะไม่เสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้ และอาจจะเกิดผลดีในเรื่องของการเจรจาต่อรองเพื่อให้ได้ราคาบ้านที่ลดลง แทนที่บริการและความสะดวกต่าง ๆ ที่จะได้รับจากตัวแทนขาย ซึ่งสิทธิการตัดสินใจว่าจะเลือกซื้อบ้านในช่องทางใดนั้นขึ้นอยู่กับผู้บริโภคเป็นสำคัญ

Create Date : 17 สิงหาคม 2552
Last Update : 17 สิงหาคม 2552 11:46:04 น.		3 comments
Counter : 1236 Pageviews.
Share Tweet