เรื่องที่ควรตรวจสอบก่อนเลือกโครงการ : บ้าน ซื้อ บ้าน การ ซื้อ บ้าน เลือก ซื้อ บ้าน การ เลือก

ตรวจสอบการอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน

โดยทั่วไปผู้ประกอบการที่มีการแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายตั้งแต่
10 แปลงขึ้นไป กฎหมายกำหนดให้ผู้ประกอบการรายนั้น ๆ
จำเป็นต้องยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน ตามท้องที่ที่ดินจัดสรรนั้นตั้งอยู่
อันเป็นการบังคับให้ผู้ประกอบการต้องจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค-สาธารณูปการ เช่น ถนน
ทางเท้า ท่อระบายน้ำ ประปา ไฟฟ้า ฯลฯ ตามที่กฎหมายกำหนด
อันเป็นการคุ้มครองผู้ซื้อในส่วนหนึ่งโดยผู้ซื้อบ้านมีสิทธิ์ขอตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรรที่ดินได้จากผู้ประกอบการ
หรือขอตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดที่โครงการนั้นตั้งอยู่

· ตรวจสอบว่าโครงการได้รับการอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคาร

ตามแบบแปลนเดียวกับที่ได้กระทำสัญญา
และโดยเฉพาะในรายที่ผู้ประกอบการมีการแยกทำสัญญาขายที่ดิน และสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างอาคารไว้เป็นคนละฉบับ
ผู้ซื้อควรให้ผู้ประกอบการได้แนบแบบแปลนที่ขออนุญาตไว้ท้ายสัญญาที่กระทำระหว่างกัน

· ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ

การตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ
สามารถดำเนินการได้หลายวิธีการ เช่น
สอบถามจากผู้อยู่อาศัยในโครงการเก่าที่ผู้ประกอบการดำเนินการมาแล้วในอดีต
หรือตรวจสอบจากรายชื่อผู้ประกอบการที่ถูกขึ้นบัญชีดำไว้ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค

· ขนาดและผังโครงการ

ควรตรวจสอบว่ามีความเหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัย
ปัจจุบันคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน
กำหนดมาตรฐานขั้นต่ำของสาธารณูปโภคสาธารณูปการที่ต้องจัดให้มีในที่ดินจัดสรรไว้ระดับหนึ่ง
ว่าแต่ละขนาดโครงการควรมีพื้นที่เว้นว่าง และสาธารณูปโภค-สาธารณูปการอย่างไร
ซึ่งเจ้าหน้าที่สามารถตรวจสอบให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น ส่วนวิธีการจัดวางผังก็ต้องพิจารณาไปตามที่ผู้ประกอบการยื่นขออนุญาตเข้ามา
ฉะนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบการวางผังที่เหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัย
และดูไม่แออัดมากจนเกินไป

· พื้นที่ที่ไม่มีน้ำท่วมขัง

หรือปรับระดับให้สูงกว่าถนนสาธารณะนอกโครงการ
การตรวจสอบว่าพื้นที่ดังกล่าวเคยมีน้ำท่วมขังหรือไม่
ผู้ซื้ออาจสังเกตได้จากเสาไฟฟ้า หรือรั้วบ้านดั้งเดิมในบริเวณนั้น
หากพื้นที่ดังกล่าวเคยมีน้ำท่วมขังก็มักปรากฏ รอยคราบน้ำหรือคราบตะไคร่น้ำ
บริเวณเสาไฟฟ้าหรือรั้วบ้านให้สามารถสังเกตเห็นได้

· ความจำเป็นในการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง

เช่น
สโมสร สนามเด็กเล่น สระว่ายน้ำ ฯลฯ ว่ามีความจำเป็นต้องใช้มากน้อยแค่ไหน
เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้จะบวกเป็นต้นทุนบ้านที่เพิ่มขึ้น สโมสร
สนามเด็กเล่น หรือสระว่ายน้ำนั้น
ส่วนใหญ่จะถูกจัดไว้นอกเหนือจากสาธารณูปการตามที่กฏหมายกำหนด
แต่ผู้ประกอบการจะนับรวมอยู่ในต้นทุนการดำเนินโครงการ
เมื่อภายหลังผู้ประกอบการได้มอบให้เป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลโครงการบ้านจัดสรร
(ถ้ามี) ก็จะกลายเป็นภาระที่ผู้ซื้อบ้านต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ
ทั้งก่อนและหลังการเข้าอยู่อาศัย

· วิธีการผ่อนชำระให้เหมาะสมกับระดับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระ

ปัจจุบันการผ่อนชำระสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงิน
มีทั้งดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) และดอกลอยตัว (Float
Rate) ผู้ซื้อควรตรวจสอบกับสถาบันการเงิน
ว่าอัตราดอกเบี้ยแบบใดที่เหมาะสมกับอาชีพ ความสามารถในการผ่อนชำระ รวมถึงเงื่อนไขที่จะเกิดขึ้นในภายหลังต่อการเลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบนั้น

· ภาระผูกพันของที่ดิน
หรือโครงการที่มีต่อสถาบันการเงิน

ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะขอสินเชื่อในการดำเนินโครงการโดยนำที่ดินที่นำมาทำการจัดสรรเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ฉะนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ชัดเจนว่า เมื่อถึงระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินภาระผูกพันนี้ยังคงอยู่
หรือสามารถปลอดจำนองได้ทันที

· ตรวจสอบการจดภาระจำยอมของถนนที่เข้าออกโครงการ

หากเป็นไปได้ควรเลือกโครงการที่ติดกับถนนสาธารณะปัจจุบัน
เนื่องจากมีโครงการจัดสรรที่ดินเป็นจำนวนไม่น้อยที่ไม่ได้อยู่ติดถนนสาธารณะ
และผู้ประกอบการต้องขอจดภาระจำยอมขอผ่านทางจากเจ้าของที่ดินรายอื่น
ซึ่งหากการจดภาระจำยอมดังกล่าวมีเงื่อนไขหรือระยะเวลา
ก็อาจจะก่อปัญหากับผู้ซื้อในภายหลังได้

· การให้บริการสาธารณูปโภคของรัฐ

เช่น
การให้บริการไฟฟ้าประปา หรือพื้นที่จัดเก็บขยะ ทั้งนี้เนื่องจากมีโครงการเป็นจำนวนไม่น้อยที่อยู่นอกเขตการให้บริการของการประปานครหลวง
ผู้ประกอบการจำเป็นต้องขออนุญาตขุดเจาะน้ำบาดาลขึ้นมาใช้ในโครงการ
ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่า ในกรณีเช่นนี้ค่าน้ำจะจัดเก็บอย่างไร
และใครเป็นผู้ดูแลดำเนินการ

· พื้นที่โดยรอบโครงการ

โรงงานบางแห่งมีการดำเนินการเฉพาะในช่วงเวลากลางคืน
ฉะนั้นเมื่อเข้าไปดูโครงการในตอนกลางวันก็อาจจะไม่ได้กลิ่น
หรือควันอันเกิดจากการเดินเครื่องจักร
จึงควรตรวจสอบให้แน่ชัดทั้งสภาพโดยรอบบริเวณโครงการ ทั้งในช่วงเวลากลางวัน
และในช่วงเวลากลางคืน เพื่อหลีกเลี่ยงเสียง และกลิ่นควันจากโรงงานอุตสาหกรรม

· ตรวจสอบไม่ให้โครงการอยู่ใกล้ศาสนสถานเกินไป

โดยเฉพาะเมรุ
เพราะนอกจากจะเกิดสภาพและกลิ่นควันไม่พึงประสงค์แล้ว
ในช่วงเทศกาลสำคัญทางศาสนาศาสนสถานเหล่านี้จะมีคนพลุกพล่านอันจะก่อปัญหาต่อการเดินทางสัญจร

· ตรวจสอบว่าโครงการระบายน้ำลงพื้นที่ใด

หากไม่ใช่ลำรางสาธารณะประโยชน์
หรือพื้นที่ที่ถูกจัดไว้ให้ใช้เป็นพื้นที่รับน้ำก็อาจส่งผลต่อปัญหาการระบายน้ำในอนาคตหากมีการก่อสร้างโครงการเพิ่มมากขึ้น

· ใส่ใจกับการเดินทางในช่วงเวลาค่ำคืน

คนในบ้านอาจมีเหตุสุดวิสัยทำให้ต้องเดินทางกลับหรือออกจากบ้านในช่วงเวลาค่ำคืน
จึงควรพิจารณาความสะดวกในการเดินทางโดยเฉพาะการให้บริการของรถโดยสารสาธารณะรวมถึงควรพิจารณาลักษณะพื้นที่ว่าในช่วงเวลาค่ำคืนเปลี่ยวหรือไม่

· เวลาในการเดินทางไปที่ทำงานและโรงเรียนลูก

ทั้งเช้า
และเย็น ผู้ซื้อควรทดลองเดินทางทั้งในช่วงเช้า ช่วงเย็น และช่วงเวลาเร่งด่วน

· ตรวจสอบถึงชุมชนในอนาคต

มีผู้ซื้ออยู่อาศัยเป็นจำนวนไม่น้อยที่คิดเพียงซื้อบ้าน
แต่ลืมใส่ใจปัญหาที่จะเกิดตามมาในภายหลัง
พึงระลึกเสมอว่าการซื้อที่อยู่อาศัยมิใช่เป็นเพียงซื้อบ้านเท่านั้น
แต่เกี่ยวเนื่องกับชุมชนในอนาคต ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้โดยพิจารณาจากวิธีการบริหารดูแลชุมชนในโครงการเก่าที่ผู้ประกอบการดำเนินการมาแล้วในอดีต

Create Date : 26 มิถุนายน 2552		0 comments
Last Update : 26 มิถุนายน 2552 11:31:01 น.
Counter : 614 Pageviews.
Share Tweet