Group Blog
 
All Blogs
 
ปุจฉา-วิสัชนา

ช่วงนี้เผอิญ มีภาระกิจต้องทำกิจกรรม จึงอาจจะมา update ข้อมูลในนี้น้อยไปหน่อย

ส่วนเพื่อนๆท่านไหนที่มีคำถามก็ โพสทิ้ง comment ไว้ก่อน กระผมจะพยายามหาคำตอบเท่าที่ตัวเองสามารถตอบได้มาให้แล้วกันนะ

ขอบคุณทุกๆคำถามที่ทำให้ผมได้มีโอกาสทบทวนความรู้ในการค้นคว้าหาคำตอบมาให้คร๊าบ


Create Date : 26 มกราคม 2549
Last Update : 1 กุมภาพันธ์ 2549 10:35:55 น. 5 comments
Counter : 276 Pageviews.

 
อยากเรียนถามนิดนึงกำลังจะลงทุนในคอนโดโดยให้เค้าเช่า

ไม่ทราบว่าแนวคิดไหนดีระหว่าง

1.ซื้อคอนโดใหม่ห้องละ 30 ตรม. 3 ห้องห้องละ 830000
รวมแล้ว 2490000 ต้องตกแต่งเพิ่มแอร์ เตียง ตู้ ทีวี ค่าเช่าที่จะได้นั้นประมาน 6000 - 7000 ค่าส่วนกลาง 500 ทำเลระแวกนั้นคอนโดโครงการนี้ประมาน 400 กว่าห้อง มีโครงการอื่นใหญ่เหมือนกันอยู่ฝั่งตรงข้าม

2.คอนโดแถวอ่อนนุช 200 กว่า ม. ถึงรถไฟฟ้า ห้องเกือบๆ 50 ตรม. ประมาน 3ล้านต้น ๆ ค่าเช่าน่าจะได้ประมาน 2 หมื่น(อันนี้ไม่แน่ใจ)อันนี้แถมแต่แอร์

ทั้งสองวิธี ผ่อนดาว์นก่อนแล้ว 80 % ผ่อนแบงค์
ไม่ทราบว่าควรซัก 10 ปีดีจะได้ดอกเบี้ยน้อย
หรือยืดไปซํก15-20ปีดี
ผมควรลงทุนอย่างไรดีความเสี่ยงน้อยสุด
เรียนถามด้วยครับ


โดย: Fujika IP: 61.91.89.193 วันที่: 27 มกราคม 2549 เวลา:0:13:28 น.  

 
ขอบคุณ Fujika สำหรับคำถามครับ

การลงทุนทุกชนิดต้องอาศัยความเอาใจใส่ครับ
ฉะนั้นเราควรหาข้อมูลเท็จจริงให้ได้มากที่สุด(แม้ต้องเดาก็ขอให้เดาอย่างมีข้อมูล)ก่อนตัดสินใจ

1. ค่าเช่าบริเวณนั้นเป็นเท่าไหร่ (ตั้งราคาเช่าให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด)

2. ลูกค้าย่านนั้นเป็นคนกลุ่มไหน รายได้ประมาณเท่าไหร่ (ตั้งราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ(เช่า)ของลูกค้า)

3. สำรวจจำนวนห้องเช่าและห้องเช่าที่ว่างละแวกนั้น(ดูอุปสงค์-อุปทาน ว่ามีคนอยากเช่ามากกว่าห้องเช่า, มีห้องว่างให้เช่ามากกว่าคนเช่า)

4. สภาพแวดล้อมคอนโด อายุคอนโด สาธารณูปโภค (ต้องสอดคล้องกับกลุ่มลูกค้า(ผู้เช่า))

5. สภาพแวดล้อมย่านชุมชมบริเวณนั้น ดูว่าในอนาคตมีโครงการใดบ้างที่ มีการก่อสร้างเพิ่มใหม่หรือยกเลิก อันมีผลกับกลุ่มลูกค้าเรา

หลังจากได้ข้อมูลเบื้องต้นที่ใกล้เคียงกับข้อเท็จจริงมากที่สุด ก็อาศัยเครื่องมือทางการเงินในการตัดสินใจ

ROI ผลตอบแทน(%)ต่อปี = รายได้ต่อปีx100/เงินลงทุน
รายได้ต่อปี = (ค่าเช่าต่อเดือน-(ค่าส่วนกลางต่อเดือน+ค่าผ่อนแบงค์ต่อเดือน))x12
เงินลงทุน = เงินดาวน์(หรือราคาคอนโดกรณีซื้อเงินสด)+ค่าตกแต่ง

ผลออกมาอย่างไหนสูงกว่า ก็ "น่าจะ"ลงทุนคอนโดหลังนั้น

ส่วนเรื่องค่าผ่อนแบงค์ ควรเป็นระยะเวลาเท่าไหร่
วิธีคิดค่าผ่อนชำระเมื่อเทียบกับระยะเวลาการกู้
หรือ ดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย สามารถค้นคว้าได้จากเวปไซต์ธนาคาร(ผมมี link อยู่ด้านข้างด้วย ของ อาคารสงเคราะห์กับกรุงเทพ)

จริงๆตั้งใจจะเขียน Blog เรื่องนี้หลายรอบแล้วแต่ไม่มีเวลาสักทีเพราะมีรายละเอียดต้องเตรียมพอสมควรเหมือนกัน

เบื้องต้นขอยกตัวอย่างดังนี้ครับ
กรณี 1 คำนวณออกมา เสียดอกเบี้ย 100,000 บาท ROI 5%
กรณี 2 คำนวณออกมา เสียดอกเบี้ย 1,000,000 บาท ROI 20%

จะเลือกลงทุนแบบไหนดี?
อาจหาคำตอบลำบากเนื่องจาก กรณี 1 เสียดอกเบี้ยน้อยกว่าแต่ กรณี 2 ให้ผลตอบแทนดีกว่า

แต่ถ้าทั้งสองกรณี มีคนอื่นมาจ่ายดอกเบี้ยแทนเรา"ทั้งหมด"(คนเช่าจ่ายค่าเช่าซึ่งเราเอาไปจ่ายดอกเบี้ยธนาครอีกต่อ)
ดังนั้นดอกเบี้ยจึงไม่มีผลในการลงทุนอีกต่อไป จึงสามารถพิจารณาแค่ผลตอบแทนอย่างเดียวได้

โดยส่วนตัวอยากแนะนำให้ยื่นกู้ให้ยาวๆครับเพราะ เราจะรับภาระน้อยกว่า
คือหากในอนาคตเรามีปัญหาทางการเงินหรือหาคนเช่าไม่ได้ก็จะทำให้เรามีภาระผ่อนแบงค์น้อย
แล้วเราก็สามารถโปะยอดกู้รายเดือนได้อีก(แต่ต้องดูเงื่อนไขธนาคารดีๆนะครับ)

จริงๆอยากตั้งข้อสังเกตโดยมีสมมติฐานดังนี้ครับ
ทำสัญญากู้ 10 ปีคิดออกมาแล้วผ่อนเดือน ละ 6,000 บาท
กับ ทำสัญญากู้ 20 ปีคิดออกมาแล้วผ่อนเดือนละ 4,000 บาท

ถ้าทำสัญญา 20 ปีแต่จะผ่อนเดือนละ 6,000 บาท
คุณคิดว่าจะเสียดอกเบี้ยต่างกับทำสัญญา 10 ปีหรือไม่

อย่างไรก็ตาม ความสำคัญในการลงทุน ไม่ได้อยู่เครื่องมือการเงิน(ROI)
แต่อยู่ที่"ข้อเท็จจริง"และปัจจัยอื่นๆที่ได้จากการสำรวจ ที่มีผลต่อการคิดผลตอบแทน และ ดอกเบี้ย

1. หาคนเช่าไม่ได้
2. ได้ค่าเช่าไม่ได้ตามราคาที่ตั้ง
3. คนเช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่า
4. ช่วงระยเวลารอยต่อที่เปลี่ยนคนเช่า ทำให้ห้องเช่าว่าง
5. คอนโดสภาพเก่ามากจนต้องปรับปรุงห้องบ่อยครั้ง ทำให้ห้องเช่าว่าง
6. เสียภาษีโรงเรือนทำให้ผลตอบแทนต่ำลง(จริงๆควรจะเสียแต่บ้านเรายังไม่ค่อยมีใครยอมเสีย)
7. สภาพแวดล้อมบริเวณนั้นเปลี่ยนไป ทำให้ผู้เช่าย้ายออก
8. นิติบุคคลไม่ดี
9. แนวโน้มดอกเบี้ยที่ปรับสูงจนทำให้ต้องปรับค่าชำระผ่อนแบงค์
10. ความสามารถในการยื่นกู้ของตัวเรา

สรุปคือ ต้อง เอาใจใส่ ค้นหา ข้อมูล ให้ได้ใกล้เคียงกับ"ข้อเท็จจริง"มากที่สุด ถ้าสำรวจได้ข้อมูลมาผิด การวิเคราะห์ข้อมูล เพื่อตัดสินใจก็จะผิดหมด

ขอให้โชคดีและมีความสุขกับการลงทุนครับ

ความเห็นเบื้องต้นเป็นความเห็นจากประสบการณ์ส่วนตัวควรศึกษาค้นคว้าข้อมูลด้วยตัวเองอีกครั้ง ก่อนตัดสินใจ


โดย: nara80 วันที่: 27 มกราคม 2549 เวลา:8:30:45 น.  

 
ขอขอบพระคุณคุณ nara80 มากครับสำหรับคำตอบที่ดีจริงๆครับ

ผมขอเรียนถามตรงๆเลยครับ
ผมปีนี้อายุ 24 สนใจลงทุนในคอนโด
เลยคิดจอง รัชดาซิตี้18 ไว้ 3 ห้องห้องละ 830000
รวมแล้ว 2490000 บาท
ที่เลือกเพราะ
ใกล้บ้านแฟนมีอะไรไปดูง่าย
เข้าออกได้หลายทาง ลาดพร้าว ห้วยขวาง เม่งจ๋าย รัชดา
ค่าเช่าระแวกนี้ประมาณ 6-7พัน
รถไฟฟ้าใต้ดินประมาณ 1.5 กม.ห้างเยอะสำนักงานเพียบ
ไปดูโครงการก่อนหน้านี้ของเค้าตรงประชาราชบำเพ็ญ 7 คนอยู่ก็เต็ม
แต่ที่ยังไม่ตัดสินใจ
คิดไม่ออกว่าลงทุนหลายห้องแต่ราคาถูกระดับ8แสนดี
หรือไปเอาห้องระดับ 3 ล้าน แถวๆอ่อนนุชใกล้รถไฟฟ้ามากกว่าดี คงลงได้ 1 ห้อง ค่าเช่าระดับ 2 หมื่น
แล้วอีกอย่างนึงคือ
โดยโครงการรัชดาก็จะมีประมาน 400 ห้อง
แล้วยังมีอีกโครงการสร้างฝั่งตรงข้าม จำนวนประมาณใกล้เคียงกันกลัวจะมีคนให้เช่ามากว่าคนอยู่
หรือมองในแง่ดีตรงนั้นอาจจะเป็นแหล่งคอนโดไปเลย
จะดึงคนมามากก็ได้(คิดในแง่ดี)

คิดไปๆมาๆหรือแบบมากหาคอนโดมือ 2 ดีๆดู
แต่เราก็ไม่มีประสบการณ์ดู(แต่อยากลองศึกษาดู)

และเป็นการลงทุนครั้งแรกในชีวิตเลยนั่งคิดนอนติดไม่ตก
เรื่องการผ่อนลองคิดตามที่คุณบอกแล้วก็น่าจะยาวๆดีกว่า

กลัวพลาดครับเลยโยนหินถามทางดู


โดย: Fujika IP: 61.91.92.198 วันที่: 29 มกราคม 2549 เวลา:14:25:24 น.  

 
ผมขอชื่นชม คุณ Fujika จริงๆนะที่มีความคิดลงทุนตั้งแต่อายุยังน้อย
ที่สำคัญ มีความตั้งใจและเอาใจใส่จริงๆ เพราะได้ข้อมูลจากการสำรวจมาดีพอสมควร

แต่หากเป็นการลงทุนครั้งแรกผมอยากแนะนำนิดนึงว่า

ควรเริ่มลงทุนแต่ “น้อยๆ” ก่อน น้อยๆ ในที่นี้หมายถึง เป็นจำนวนเงินที่หากต้องเสียไปก็ไม่เสียดายมาก
เนื่องจากการเริ่มลงทุน เปรียบเสมือนการ เริ่ม “เรียนรู้” ซึ่งมี น้อยคนมากที่ ลงทุนในครั้งแรก แล้วประสบความสำเร็จเลย

เราต้องฝึกเรียนรู้หลายด้านๆก่อน อาทิเช่น
ยื่นกู้อย่างไรกู้แบบไหน
ธนาคารไหนให้เงื่อนไขดีกว่ากัน
ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายในการโอนและตกแต่งเท่าไหร่
ประกาศหาผู้เช่าทางช่องทางไหนได้บ้าง
ทำสัญญาเช่าอย่างไร
เลือกผู้เช่าแบบไหน
หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าจะทำอย่างไร
ถ้าห้องเช่ามีน้ำซึมในห้องน้ำต้องแก้อย่างไรหาช่างที่ไหน ฯลฯ

หากไม่มีประสบการณ์ในการทำมาก่อนควร ค่อยๆเริ่ม ค่อยๆหา “ประสบการณ์” เพราะหากมีข้อผิดพลาดจะได้ไม่เจ็บตัว และยังสามารถรวบรวมปัญหาต่างๆ มาปรับปรุงและ “แก้ตัว” ในการลงทุนครั้งต่อไป

นอกจากนี้ยังต้องจำเป็นต้องกำหนด “เป้าหมาย” ในการลงทุนก่อนเริ่มลงทุนเสมอ อาทิเช่น
ปล่อยเช่าระยะยาว 10 ปีขึ้นไป
เก็งกำไรระยะสั้น 6 เดือนแล้วขาย
ปล่อยเช่า 3 ปีแล้วขายทำกำไร ฯลฯ

การลงทุนมีความจำเป็นต้องกำหนด “เป้าหมายเบื้องต้น” คร่าวๆก่อน เพราะ แต่ละเป้าหมายมีต้นทุนไม่เหมือนกัน เช่น

ถ้าขายทำกำไรระยะสั้น อาจต้องเสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และหากกู้ธนาคารก็จะเสียเบี้ยปรับชำระค่างวดคืนก่อนกำหนด ซึ่งก็ถือว่า เป็น ต้นทุน เหมือนกัน ซึ่งต่างจากการปล่อยเช่าระยะยาว

หรือ การปล่อยเช่าระยะยาว หรือระยะสั้นแล้วขายทิ้ง ก็ต้องเลือกดอกเบี้ยให้สอดคล้องกับ ระยะเวลาของแผนลงทุน ว่า ควรเลือกดอกเบี้ยเงินกู้ เป็น คงที่ 1 ปี, 2ปี, 3ปี หรือ mlr-??? ในสัญญาควรเป็นเท่าไหร่

ดังนั้นจำเป็นต้อง “วางแผน” และ “เป้าหมาย” จึงจะทำให้เกิด “ผลตอบแทน” ที่มีประสิทธิภาพ

โดยการ วางแผน อาจกำหนด ผลตอบแทน เบื้องต้น ที่คาดจากการลงทุนก่อน

ซึ่งการคิดผลตอบแทนจากการลงทุน 2 รูบแบบนั้นมีรายละเอียดดังนี้คือ

แบบ กระแสเงินสด (Cash Flow) เป็นรายได้จากค่าเช่า
ผลตอบแทน(เบื้องต้น) ROI%
= {รายได้จากค่าเช่า-(ค่าผ่อนแบงค์+ค่าส่วนกลาง) / เงินลงทุน(เงินดาวน์+ตกแต่ง)}x100

แบบ เพิ่มมูลค่า (Capital Gain) เป็นรายได้จากการขายเมื่อ อสังหาฯมีมูลค่าเพิ่ม
ผลตอบแทน(เบื้องต้น) ROI%
= {กำไรส่วนต่างจากการขาย / เงินลงทุน(เงินดาวน์+ตกแต่ง)}x100
หรือ อาจจะลงทุนผสม คือ ปล่อยเช่าสักระยะ จึงขายทิ้ง ก็ต้องใช้ การคิดทั้งสองรูปแบบรวมกัน

ดังนั้นจึงควรเริ่มต้นลงทุนด้วย การ “เรียนรู้” ก่อน ไม่ต้องรีบ ใจเย็นๆ ยิ่งคุณ Fujika อายุยังน้อยก็ยังมีเวลาศึกษาพอสมควร อีกทั้งยังมีข้อได้เปรียบในการกู้ด้วยครับ

ขั้นตอนต่อไปคุณจึงควร
1. วางแผน กำหนด เป้าหมาย และผลตอบแทน เบื้องต้นก่อน
2. ค้นหาข้อมูล ในการยื่นกู้ ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายในการกู้ แล้วนำมาข้อมูลแต่ละธนาคารมาเปรียบเทียบกัน

หากมีข้อสงสัยเพิ่มเติมก็ยินดีให้คำแนะนำตามความรู้ความสามารถเท่าที่มีอยู่ครับ

ขอให้มีความสุขกับการลงทุนครับ

ปล. สำหรับคำถามครั้งต่อๆไป กรุณาอย่าลงรายละเอียดชื่อโครงการเลยครับ เพราะเป็นข้อมูลส่วนตัวที่คุณ ลงทุน ในการเก็บข้อมูลมา หรือ อาจจะมีผู้อ่านบางท่านเข้าใจว่าเป็นการ โฆษณา ครับ


โดย: nara80 วันที่: 30 มกราคม 2549 เวลา:23:36:17 น.  

 
อยากทราบถึงผู้รู้ครับว่าการที่ทำบุคแบงค์ปลอมไปกู้เงินเนี่ยมันจะมีความผิดอย่างไงบ้างครับ rat_25489@hotmail.com


โดย: รัตน์ IP: 203.113.16.241 วันที่: 31 พฤษภาคม 2549 เวลา:6:17:08 น.  

ชื่อ :
Comment :
  *ใช้ code html ตกแต่งข้อความได้เฉพาะสมาชิก
 
รหัสส่งข้อความ
กรุณายืนยันรหัสส่งข้อความ

Valentine's Month


 
nara80
Location :
ปทุมธานี Thailand

[Profile ทั้งหมด]

ให้ทิปเจ้าของ Blog [?]
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed

ผู้ติดตามบล็อก : 8 คน [?]




Friends' blogs
[Add nara80's blog to your web]
Links
 

 Pantip.com | PantipMarket.com | Pantown.com | © 2004 BlogGang.com allrights reserved.