Bloggang.com : Alpha111 : ค่าธรรมเนียมและค่าภาษี

ค่าธรรมเนียมและค่าภาษี

" UNDERCONSTRUCTION " เด้อ มือใหม่หัดทำ blog

ตอนนี้กำลังทำตารางสรุปรวมเพื่อให้ดูง่ายๆ อยู่ เสร็จแล้วจะเอามาลงครับ

เริ่มแรกที่ต้องรู้

.....ค่าใช้จ่ายจะมีอยู่สองอย่าง คือ

- ค่าธรรมเนียม ของกรมที่ดิน และ

- ค่าภาษีอากร ของกรมสรรพากร

แต่ว่าทั้งสองอย่างนั้น สำนักงานที่ดินจะเป็นผู้จัดเก็บในตอนจดทะเบียนโอน เนื่องจากกรมสรรพากร ได้มอบหมายให้กรมที่ดินจัดเก็บภาษีแทนให้ด้วยนั่นเอง

ค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน

มีสองอย่างหลัก

1. ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน จะเรียกเก็บในอัตราร้อยละ 2.0 ของราคาประเมิน (คิดง่ายๆ ว่าล้าน ละ สองหมื่น)

แต่ว่าในขณะนี้มีโปรโมชั่น (มาตรการส่งเสริมของรัฐ) ลดลงเหลือ 0.01 (คิดง่ายๆ ว่าล้าน ละ ร้อยเดียว) ตั้งแต่วันที่ 29 มี.ค. 2552 จนถึง วันที่ 28 มี.ค. 2553
ซึ่งจะเป็นราคาที่ถูกมากๆ จึงเป็นโอกาสทอง ที่จะซื้อขายบ้านกันในช่วงเวลานี้เลย จริงไหม...

แถมครั้งนี้หลวงใจดีออกมาตรการครอบคลุม ทั้ง บ้านโครงการ และบ้านมือสอง ไม่ว่าจะเป็นบ้านที่อยู่ภายใต้การจัดสรรหรือไม่ (เว้นแต่ที่ดินเปล่าต้องอยู่ภายใต้การจัดสรรจึงจะได้รับสิทธิ)

หมายเหตุ :
1. ถามกันบ่อยว่า ใครจะต้องเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมนี้ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย.... คำตอบคือจ่ายคนละครึ่ง แต่ในทางปฏิบัติแล้ว ก็คือแล้วแต่จะตกลงกัน ถ้าผู้ขายอยากจะขายมากก็รับภาระเอง แต่หากเป็นราคาที่ถูกมากแล้วผู้ซื้อก็อาจจะรับภาระไป....... แต่หากซื้อจากโครงการหมู่บ้านจัดสรร บริษัทฯ ก็มักจะผลักภาระมาให้ผู้บริโภค

2. มาตรการส่งเสริม รอบนี้เป็นการต่อเวลามาจากรอบที่แล้ว ซึ่งหากหมดช่วงนี้แล้ว โอกาสจะต่อไปอีกค่อนข้างจะยาก ...........เว้นแต่สภาพเศรษฐกิจจะไม่ดีขึ้น และเสียงเรียกร้องจากผู้ประกอบการว่าจะมีพลังมากพอ

2. ค่าจดจำนองที่ดิน ปกติจะเรียกเก็บร้อยละ 1.0 จากราคาประเมิน แต่ตอนนี้ก็อยู่ในช่วงโปรโมชั่นเหมือนกันกับค่าธรรมเนียม เหลือร้อยละ 0.01 เช่นกัน ค่าจดจำนองนี้ผู้ที่ต้องเสียก็คือคนที่กู้ธนาคารซื้อบ้าน ซึ่งจะต้องจำนอง เพราะฉะนั้น ถ้าซื้อเงินสดก็ไม่ต้องจ่าย สบายแฮ

ค่าภาษีอากร

ค่าภาษีอากร จะมีอยู่ 3 ตัว

1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

+ การเสียภาษีเงินได้ ณ สนง.ที่ดิน เป็นการหัก ณ ที่จ่าย ซึ่ง โดยปกติแล้วผู้มีเงินได้ก็ต้องนำเงินได้ไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีอีกครั้งหนึ่ง แต่ผู้ที่ได้ที่ดินมาโดยไม่ได้มุ่งค้ากำไร ก็จะมีสิทธิเลือกไม่ต้องนำไปรวมคำนวณได้ คือถือว่าเสีย สนง.ที่ดิน แล้วก็จบไป

+ ภาษีเงินได้ คิดจากราคาประเมินของบ้านและที่ดิน โดยให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ตามปีที่ถือครอง

ปีที่ถือครอง หักค่าใช้จ่ายได้ %
๑ ปี ๙๒
๒ ปี ๘๔
๓ ปี ๗๗
๔ ปี ๗๑
๕ ปี ๖๕
๖ ปี ๖๐
๗ ปี ๕๕
๘ ปี ขึ้นไป ๕๐

ปีที่ถือครอง นับแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์ ในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี เศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี

+ หักค่าใช้จ่ายแล้วจะเหลือเป็นเงินได้สุทธิ เอาเงินได้นั้นไปหารด้วยปีที่ถือครอง ได้เท่าไหร่ก็จะเป็นเงินได้ เอาไปคิดอัตราตามข้างล่างนี้

+ อัตราภาษีเงินได้ +

0 - 100,000 5 %

100,001 - 500,000 10 %

500,001 - 1,000,000 20 %

1,000,001 - 4,000,000 30 %

4,000,001 ขึ้นไป 37 %

เมื่อได้จำนวนภาษีแล้ว ก็คูณด้วยปีที่ถือครอง ก็จะเป็นภาษีเงินได้ที่ต้องเสีย

****เหตุผลที่ต้องหารปีถือครอง แล้วคูณกลับ ก็เพื่อช่วยบรรเทาภาระให้น้อยลง เนื่องจากอัตราภาษีเป็นอัตราก้าวหน้า การหารก่อน คิดภาษี แล้วค่อยคูณกลับ ก็จะทำให้เสียในฐานที่ต่ำลง****

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

+ ภาษีธุรกิจเฉพาะ จัดเก็บจากการขายอสังหาริมทรัพย์ สำหรับผู้ที่ขายในลักษณะ เป็นทางค้าหรือหากำไร

+คิดจาก ราคาซื้อขายจริง แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน

+ อย่างไรเป็นการขายโดยทางค้าหรือหากำไร ถ้าเป็นผู้ประกอบการอยู่แล้วก็ไม่มีปัญหา แต่ถ้าเป็นชาวบ้านทั่วๆ ไป ก็คงไม่มีใตรบอกว่าขายเพื่อหากำไร

กฏหมายก็เลยกำหนดเอาไว้ว่า ขายภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ซื้อมา ถือเป็นการขายเพื่อการค้าหรือหากำไร
เว้นแต่......( เอาเฉพาะหลักๆ )

- การถูกเวนคืน

- การขายอสังหาฯ ที่ได้มาทางมรดก

- การขายที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี

+ ภาษีธุรกิจเฉพาะ เก็บในอัตรา 3.3 % (ล้านละ สามหมื่นสามพัน) จากราคาประเมิน

แพงไหม?

แต่ก็มีโอกาสทองในช่วงนี้เหมือนกัน ก็คือ ลดเหลือ 0.1 (ล้านละ พันบาท)ถึง 28 มี.ค. 53

+ ภาษีธุรกิจเฉพาะผู้ขายเป็นผู้ต้องจ่าย แต่ก็ตกลงกันได้อีกเหมือนกัน ....แต่ถ้าซื้อจากโครงการ เท่าที่เห็นส่วนใหญ่ก็โครงการยอมจ่ายเองนะ ไม่เหมือนค่าธรรมเนียมโอนที่ชอบผลักภาระให้ผู้ซื้อ

+ ถ้าต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะได้รับยกเว้นอากร แต่ถ้าไม่เสียตัวนี้ ก็จะต้องเสียค่าอากร

3. ค่าอากร

+ ค่าอากร จะต้องเสีย ในอัตรา 0.5 % (ล้านละ ห้าพันบาท) ของราคาซื้อขายจริง แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน

+ ถ้าต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ก็จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรอีก

+ โดยปกติเป็นหน้าที่ของผู้มีเงินได้ ซึ่งก็คือผู้ขาย นั่นเอง แต่ก็ตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้เช่นกัน

ถ้าสงสัยอะไรก่อนก็ post ถามลงได้เลยครับ หรือเห็นว่า ประเด็นไหน ไม่น่าจะถูกต้อง ก็ช่วยลง comment ไว้ด้วย เพื่อความสมบูรณ์ถูกต้องให้เพื่อนๆ ที่เข้ามาดูต่อไปจ้า

Create Date : 04 มิถุนายน 2552

Last Update : 23 กรกฎาคม 2552 17:22:51 น.

89 comments

Counter : 25420 Pageviews.

ตามมาอ่านจากพันธิ์ทิพย์ครับขอถามเจ้าของบลอคนะครับ

1.เรื่องภาษีธุรกิจเฉพาะที่ลดเนี่ยครอบคลุมทั้งมือ 1 และมือ 2 เลยใช่มั้ยครับอย่างตอนนี้ผมมีคอนโดห้องนึง ถ้าจะขายให้คนอื่นก็ต้องถือว่าเป็นมือ 2 แล้ว จะได้รับอานิสงค์ลดภาษีธุรกิจเฉพาะมั้ยครับจาก 3.3 เหลือ 0.11%มั้ยครับ

2.ค่าอากรแสตมป์ 0.5% กับธุรกิจเฉพาะเนี่ย แบบแรกทราบมาว่าตัวใหนสูงกว่าให้คิดตัวนั้น หรือแบบสองถ้าต้องเสียธุรกิจฯแล้วก็ไม่ต้องเสียอากร ยังงัยแน่ครับ
...เช่นตอนนี้ภาษีธุรกิจเฉพาะลดเหลือ 0.11% ดังนั้นก้ต้องจ่ายเป็นอากรแสตมป์แทนเพราะแพงกว่า ตามความเข้าใจแบบแรก แต่ถ้าเป็นความเข้าใจแบบสอง ให้เสียธุกิจฯ 0.11% นั่นแหละไม่ต้องจ่ายอากรแล้วเพราะเสียธุรกิจแล้ว อากรก็ไม่ต้องเสียอีก...
การตีความแบบหนึ่งหรือแบบสอง มันทำให้เงินที่ต้องจ่ายต่างกันหลายๆพันถึงหมื่นเลยทีเดียว

ขอบคุณครับ

ขอบคุณครับ

โดย: หนุ่มเมืองนนท์ IP: 202.44.4.62 วันที่: 13 มิถุนายน 2552 เวลา:9:44:51 น.

อ้าว....ไม่ได้เข้ามาดู ขออภัยที่ตอบช้า

1. ได้ทั้งมือ 1 และมือ 2 ครับ

2. ไม่เกี่ยวว่าเสียตัวสูงกว่า หรือต่ำกว่า

แต่ดูว่าจะต้องเสีย ภธ. หรือปล่าว ถ้าต้องเสีย ภธ. ก็ไม่ต้องเสียอากรอีก

แต่ถ้าต้องเสีย ภธ. ก็จะได้รับยกเว้น อากร

งงไหมครับ คือ ตามหลักแล้วจะต้องเสียทั้งสองอย๋าง แต่ กม.ได้เขียนยกเว้นไว้ว่า ถ้าเสีย ภธ. แล้ว ก็ไม่ต้องเสียอากรอีก แค่นั้นเอง

ตย.เช่นถ้า คอนโด ของคุณหนุ่มเมืองนนท์ ถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็จะไม่ต้องเสีย ภธ. ดังนั้น จึ่งต้องเสียอากร.....