ที่ดินผืนนี้ที่ซื้อมาด้วยน้ำพักน้ำแรง ตั้งอยู่ในจังหวัดปราจีนบุรี การจะหาที่ดินสักแปลงเพื่อปลูกบ้านนั้นมีองค์ประกอบมากมายที่ต้องคิดพิจารณา จากประสบการณ์ส่วนตัวที่มาจากการเที่ยวเสาะหาซื้อที่ดินและบ้านมือสองมา
การพิจารณาสภาพแวดล้อมที่ดิน
- ตรวจสอบที่ดินที่จะซื้อให้ทั่วด้วยตัวเอง เตรียมรองเท้าบูทไปด้วยเลยพร้อมเดินลุย
- ตอนไปดูที่ดินจริงๆควรเช็คหมุดเขตที่ดินให้ครบตามจุดที่มีในโฉนด เพราะหลายครั้งผู้ขายชอบบอกขนาดเกินจริง
- เจ้าของที่ดินเป็นใคร อายุเท่าไร มีหน้าตาอย่างไร จะได้แน่ใจว่าซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดินจริง หรือถ้าเป็นนายหน้าก็ควรขอข้อมูลของนายหน้าไว้ เอาชื่อเอาเบอร์ไปเสิร์ชหาใน google ว่าเคยโกงมาหรือเปล่า
- ควรซื้อที่ดินที่มีเสาไฟฟ้าผ่านแล้ว มีน้ำปะปาเข้าถึงที่ดิน
- อย่าซื้อที่ดินที่ต่ำกว่าถนน เพราะเสี่ยงต่อน้ำท่วมและต้องถมดินเพิ่มตอนปลูกบ้าน ซึ่งราคาค่าถมดินนั้นสูงมาก ถ้าได้ที่ดินที่สูงกว่าถนนได้ก็ยิ่งดี
- ถ้าจะให้ดีควรเช็คข่าวคราวที่ดินแปลงนี้ว่ามีเหตุน้ำแล้ง น้ำท่วมบ้างหรือไม่
- ที่ดินที่ซื้อควรมีทางเข้าออก มีถนน อย่างน้อยติดที่ดินด้านใดด้านหนึ่ง เช็คให้ดีว่าถนนนี้เป็นทางสาธารณะประโยชน์หรือไม่ เช็คกับกรมที่ดินได้
- ที่ดินควรมีแหล่งน้ำธรรมชาติอยู่ไม่ไกลมาก ในกรณีที่จะทำเกษตร
- ถ้าที่ดินติดแม่น้ำควรหาเวลามาดูช่วงน้ำขึ้นน้ำลง และเผื่อในกรณีที่ดินงอกกับที่ดินหาย
- ควรใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ตลาด โรงพยาบาล โรงเรียน สถานีรถไฟ โรงพัก ร้านค้า เป็นต้น
- ไม่เป็นที่ดินโดดเดี่ยว ควรมีเพื่อนบ้านใกล้เคียงบ้าง ไม่ไกลจากบ้านผู้ใหญ่บ้าน อบต. หรือเทศบาลมากเกินไป
- อย่าเลือกที่ดินที่อยู่ใกล้วัดจนเกินไปและอย่าอยู่ใกล้เสาไฟฟ้าแรงสูง
- ดูว่าที่ดินที่ซื้ออยู่ในผังสีอะไร เหมาะกับการอยู่อาศัยหรือไม่ เช็คระยะร่นและเรื่องการเวนคืนไว้ด้วยก็จะดี
การพิจารณาในเรื่องเอกสารโฉนดและการทำสัญญา - เป็นที่ดินที่มีโฉนดชัดเจน เป็น นส.4 ก. [ครุฑสีแดง] จะดีที่สุดเพราะเป็นโฉนดที่สามารถซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้ (และใช้กู้เแบงค์ขอสินเชื่อปลูกบ้านได้) ถ้าเป็นนส.3 จะต้องตรวจสอบเยอะมาก
- ขอสำเนาโฉนดมาด้วยเพื่อเอาข้อมูลไปเช็คคร่าวๆในเว็บกรมที่ดินที่ https://dolwms.dol.go.th/tvwebp/
- เป็นที่ดินที่ไม่ติดภาระ พร้อมโอนจะดีที่สุด ตรวจหลังโฉนด ชื่อเจ้าของ ติดจำนองติดคดี ติดอายัดอะไรหรือไม่ ที่ดินติดจำนองติดเช่า ติดสัญญาระยะยาวอะไรไหม มีโฉนดตัวจริงแสดงชัดเจน
- เลี่ยงซื้อที่ดินที่ยังไม่แบ่งโฉนด
- เพราะเสียเวลาและผู้ขายอาจตุกติกได้ เพราะเราต้องรอการรังวัดเพื่อแบ่งโฉนดออกมาต้องรอคิวรังวัดเป็นเวลานาน
- การรังวัดนั้นต้องแจ้งเจ้าของที่ดินใกล้เคียงที่ติดกับที่ดินแปลงนั้น ซึ่งการตามมาให้ครบในวันเดียวค่อนข้างยากและใช้เวลา
- หลายกรณีมีข้อพิพาทกันด้วยจะเป็นเหตุทำให้เกินเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขายจนทำให้ผู้ขายหาเรื่องยึดเงินมัดจำเรา
- ถ้าเช็คกับกรมที่ดินได้ก็จะดี ว่าที่ดินที่จะซื้อเป็นที่ดินเปล่าอย่างที่เห็นกับตาหรือไม่ บางที่ดินนั้นมีสิ่งปลูกสร้างมาก่อนและโดนรื้อไปแล้วแต่ในข้อมูลที่ดินระบุว่ามีสิ่งปลูกสร้างอยู่อาจจะมีปัญหาตามมาได้ รวมไปถึงกรณีที่ข้อมูลที่ดินระบุว่าเป็นที่ดินเปล่าแต่ที่ดินจริงกลับมีสิ่งปลูกสร้างก็ทำให้มีปัญหาทีหลังด้วยเช่นกันต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างที่ออกโดยอบต.หรือเทศบาลมากำกับด้วย
- ตอนทำสัญญาซื้อขาย ผู้ขายในสัญญาควรเป็นชื่อที่ตรงในโฉนด ลงรายละเอียดให้ครบในเรื่องการค่าโอน ภาษีต่างๆว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ จ่ายเงินมัดจำประมาณ 10%
- ทำการซื้อขายที่ดินที่กรมที่ดินเท่านั้น และเก็บใบเสร็จสัญญาซื้อขายที่ได้กรมที่ดินไว้ให้ดีด้วย
- การซื้อที่ดินเปล่าจะกู้เงินแบงค์ได้ยาก แบงค์ส่วนใหญ่ไม่ปล่อยสินเชื่อสำหรับที่ดินเปล่า ควรเตรียมเป็นเงินสดและเตรียมค่าโอนจดจำนองภาษีเผื่อไปด้วย หากไม่มีเงินสดจะทำได้โดยเอาสินทรัพย์จำนองกับแบงค์และนำเงินสดออกมาแทน
เอกสารที่ควรเตรียมบุคคลธรรมดา - โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- บัตรประจำตัวประชาชน บัตรประจำตัวข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ
- ทะเบียนบ้าน
- หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล
- ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า
- มรณบัตรคู่สมรส
- หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส
- ถ้ามีการแปลงสัญชาติ ให้นำหลักฐานการแปลงสัญชาติมาแสดงด้วย
ซื้อที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้าง (บ้านมือสอง)
เนื่องจากช่วงแรกของการหาซื้อที่ดินเปล่า เรามีเงินเก็บไม่มากพอเพราะกว่าจะเก็บเงินได้ราคาที่ดินก็เพิ่มสูงขึ้นตลอดเวลา จึงมองหาทางเลือกอื่นเลยมองหาบ้านมือสองเพื่อหวังว่าจะได้กู้ขอสินเชื่อกับแบงค์ได้ ด้วยความไม่รู้และไม่สามารถหาข้อมูลได้จึงต้องเสียเวลาและได้ประสบการณ์มาด้วยตัวเองแทน
- บ้านไม้ แบงค์ไม่ให้สินเชื่อ มีแนวโน้มที่จะกู้ไม่ได้สูงมาก อันนี้เสียเวลาไปดูและเกือบทำสัญญาซื้อขายแล้วแต่ด้วยความไม่แน่ใจเลย ขอไปคุยกับแบงค์ก่อน แบงค์แจ้งว่าถ้าเป็นบ้านที่สร้างด้วยไม้สักทองทั้งหลังอาจจะพิจารณาได้บ้าง T__T
- บ้านครึ่งไม้ครึ่งปูน ชั้นบนเป็นไม้ ชั้นล่างเป็นปูน เราคิดว่าถ้าไม้ล้วนไม่ผ่านลองมีปูนผสมไปด้วยอาจจะได้บ้าง จึงได้ถ่ายรูปบ้านมาเสนอกับแบงค์ก็มีแนวโน้มว่าจะได้ แต่น้อยมากกกกกก เรียกว่าแทบจะได้แค่ค่าที่ดิน(แบบราคาประเมิน+ส่วนที่เป็นปูน) เหมือนได้ไม่ถึง 50% และบ้านที่มีในที่ดินนั้นต้องมีใบอนุญาตปลูกสร้างด้วย ถ้าไม่มีใบนี้ก็ไม่ผ่าน มีทางเดียวต้องให้ผู้จะขายไปขอให้จากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้น ออกหนังสือรับรองสิ่งปลูกสร้างให้ เพื่อให้แบงค์ประเมินสิ่งปลูกสร้างนั้น บอกเลยว่ามึนไปหมด ถ้าทำทุกอย่างผ่านได้หมดก็ต้องจ่ายส่วนต่างเยอะมากจนไม่เหลือเงินจะรีโนเวทบ้านได้
- บ้านปูน มีแนวโน้มที่แบงค์จะปล่อยสินเชื่อให้ได้แต่จะให้ได้ไม่มาก เผื่อเงินสดไว้เสมอ ซึ่งบ้านนี้ก็ต้องมีใบอนุญาตปลูกสร้างด้วยเช่นกัน
- สภาพบ้านก็ต้องตรงกับใบอนุญาตก่อสร้างบ้านด้วย
- มีทะเบียนบ้านถูกต้องไม่ใช่ทะเบียนบ้านชั่วคราว
- โฉนด จะต้องระบุในใบสัญญาซื้อขายว่าขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
- ควรมีเอกสารในการขอเลขที่บ้านด้วยก็จะดี เผื่อต้องใช้ (ในกรณีที่ผู้ขอเลขที่บ้านเป็นคนละคนกับคนที่มีชื่อในโฉนด)
- ในกรณีที่โชคร้ายที่สุด ถ้าซื้อบ้านด้วยเงินสดไม่กู้แบงค์เลย เป็นบ้านที่ไม่มีใบอนุญาตปลูกสร้างอาจโดนคำสั่งเขตรื้อถอนในทีหลังหากโดนตรวจพบ(โอ๊ยยย คิดหนักเลยข้อนี้)
- ถ้าเป็นบ้านในโครงการจัดสรรหรือบ้านนี้เคยมีการซื้อขายมาก่อน ต้องมีหนังสือสัญญาขายที่ดิน (ทด.๑๓)ที่เจ้าของบ้านได้มาตอนที่ซื้อบ้านมา
จากทุกอย่างที่ประสบมาบอกเลยว่า ค่อนข้างกลัวปัญหาที่จะตามมาทีหลังเพราะเราเป็นคนธรรมดาที่ไม่ใครให้คำแนะนำ จึงต้องเลือกวิธีที่เข้าใจง่ายและไม่มีปัญหาที่หลัง จึงเลือกซื้อที่ดินเปล่ามาได้แปลงนึงจำนวน 5 ไร่กว่าในปี 2560
และในปลายปี 2562 ที่ผ่านมาก็เตรียมการปลูกบ้านในที่ดินนี้โดยการขอสินเชื่อแบงค์อย่างละเอียดสุดๆ ที่จะเล่าในตอนต่อไป ติดตามได้นะคะ ^__^
ผู้ติดตามบล็อก : 3 คน [