การจะลงทุนใดๆก็ตามแต่ ล้วนแล้วแต่มีความเสี่ยงด้วยทั้งสิ้น สถิติของคนส่วนใหญ่มักจะขาดทุน มีเพียงคนส่วนน้อยที่ได้กำไร เพราะคนที่ได้กำไรนั้น เป็นผู้ที่รู้จริงในการลงทุนประเภทนั้นๆ ความสำเร็จจึงมาจากความทุ่มเทศึกษามาอย่างดีและพัฒนาจนได้วิธีคิดที่ถูกต้องและลงมือทำ

ดังคำพูดที่ว่า "ไม่มีใครเก่งมาตั้งแต่เกิด" การลงทุนอสังหา หรือการปล่อยเช่าคอนโดควรเริ่มจาการถามตนเองก่อนว่าชอบสิ่งนี้ไหม และพร้อมที่จะลงทุนระยะยาวไหม ถ้าใช่ก็เริ่มศึกษาอ่านรีวิวคอนโดทุกวัน หากมีเวลาว่างควรเข้าไปเยี่ยมชมคอนโดแต่ละโครงการทุกๆสัปดาห์ ทำไปสักพักเราจะเริ่มมีวิธีคิดวิธีเลือกคอนโดที่น่าลงทุน วันนี้มีข้อเสนอแนะสำหรับกูรู ที่รู้จริงได้เขียนเอาไว้ จึงขอนำมาบางส่วนมาเผื่อจะเป็นแนวทางให้หลายๆคน อยากที่จะลองจับธุรกิจทางด้านนี้ดู 

11 เคล็ด(ไม่)ลับทำคอนโดปล่อยเช่าให้มีกำไร  ไม่รีรอมาดูกันดีกว่าค่ะ

1. เลือกทำเลใกล้แม่เหล็กดึงดูดคนจากทุกสารทิศ

แม่เหล็กชั้นดีสุดที่จะดึงดูดคนต่างพื้นที่เข้ามา คือ มีรถไฟฟ้าผ่าน ปัจจัยถัดมา คือ ใกล้แหล่งทำงาน แหล่งช้อปปิ้ง ทางด่วน วิวแม่น้ำ วิวทะเล และวิวสวนสวย ฯลฯ ทำเลแต่ละแห่งมีเอกลักษณ์เฉพาะ

ไม่เหมือนใครยิ่งมีแม่เหล็กมากยิ่งดี

2. มองโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต

กำไรคอนโดมาจากค่าเช่าและส่วนต่างราคาซื้อขาย ควรเลือกลงทุนที่ได้ผลตอบแทนที่ดีทั้งสองอย่าง ซึ่งคอนโดที่มีมูลค่าสูงขึ้นก็จะช่วยฉุดราคาค่าเช่าให้เพิ่มขึ้นด้วยไม่มากก็น้อย โดยมูลค่าเพิ่มก้าวกระโดดจะเกิดจากการมีโครงการลงทุนขนาดใหญ่เข้ามาในพื้นที่ เช่น รถไฟฟ้ากำลังตัดผ่าน เปิดห้างสรรพสินค้าใหม่ เป็นต้น

3. สภาพแวดล้อมน่าอยู่ไม่ปล่อยให้โทรม

สภาพแวดล้อมภายในโครงการและภายในห้องต้องดูดีคนถึงจะมาเช่าอยู่และยอมจ่ายอัตราค่าเช่าที่สูง โดยสภาพภายในห้องโทรมยังพอซ่อมได้ แต่สภาพภายในโครงการโทรมซ่อมยากต้องแจ้งผ่านคณะกรรมการนิติบุคคล หลายแห่งมีเงินไม่พอซ่อม เพราะเกิดปัญหาค้างชำระค่าส่วนกลาง

4. ขนาดห้องพอเหมาะไม่เล็กหรือใหญ่เกินไป

อัตราค่าเช่าสำหรับห้องขนาดเท่ากันในโครงการเดียวกันมักจะเท่ากัน โดยแทบไม่สนใจว่าซื้อมาทิศแพงกว่า อยู่ชั้นสูงกว่า ขนาดห้องใหญ่กว่าเล็กน้อย เพราะคนเช่ามีงบจำกัดเค้าต้องการห้อง ขนาดที่พอเหมาะ ซึ่งหากคนเช่าเป็นคนไทยอยู่กัน 2-3 คน ขนาด 1 ห้องนอนที่เหมาะสม 28-35 ตารางเมตร 2 ห้องนอนที่เหมาะสม 45-60 ตารางเมตร

5. ราคาต่อตารางเมตรน่าคบไม่แพง

ราคาคอนโดเปิดใหม่ใจกลางเมืองอย่างย่านอโศก ทองหล่อ วิทยุ มาทำคอนโดปล่อยเช่าไม่คุ้มแล้ว เพราะราคาที่ดินแพงขึ้นมาก แต่สาเหตุที่ยังขายดีมาก เพราะส่วนต่างราคาซื้อขายขยับเร็ว สำหรับคนที่สนใจลงทุนคอนโดปล่อยเช่าควรขยับไปดูย่านอื่นอย่างรัชดา-พระราม 9 อ่อนนุช กรุงธนบุรี เป็นต้น

6. ใช้เงินเย็นมาลงทุน ไม่รีบร้อนขาย

แม้ว่าคอนโดถือเป็นอสังหาฯที่มีสภาพคล่องสูงสุดแต่ก็ยังใช้เวลาเป็นเดือนกว่าจะหาคนเช่าหรือหาคนซื้อต่อ ไม่ง่ายเหมือนหุ้นที่สั่งขายปุ๊บก็ทำได้ทันที ดังนั้น การใช้เงินเย็นมาลงทุนทำให้ไม่จำเป็น ต้องรีบขายสามารถเลือกเวลาที่เหมาะสมให้ได้รับกำไรสูงสุด

7. ผลตอบแทนแบบไม่มโน ต้องคุ้มเกิน 7% ขึ้นไป

บางคนทึกทักเอาเอง บางคนเชื่อพนักงานขายประจำโครงการว่า ปล่อยเช่าจะได้รับค่าเช่าสูง เราต้องหาข้อมูลเองว่าโครงการแถวนั้น เกรดและขนาดห้องคล้ายกันปล่อยเช่าที่เท่าไร จากนั้นนำมาคำนวณ ค่าเช่าต่อเดือน คูณ 12 แล้วหารด้วยราคาคอนโดที่ซื้อมา แล้วคิดเป็นเปอร์เซนต์ หากได้ผลตอบแทนเกิน 7% ก็ดี เพราะสูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 3 ปีแรกประมาณ 2%-3%

8. หาดอกเบี้ยเงินกู้ถูกสุดเทียบหลายธนาคาร

ลงทุนคอนโดต้องอย่าขี้เกียจ ดอกเบี้ยเงินกู้ถือเป็นต้นทุนหลักสำหรับการลงทุน เราควรเปรียบเทียบอย่างน้อย 5 ธนาคาร แล้วยื่นกู้อย่างน้อย 3 ธนาคาร เพื่อเลือกธนาคารที่เสียดอกเบี้ยต่ำสุด 

วงเงินกู้ได้ตามต้องการ และมีเงื่อนไขรับได้ไม่มีค่าใช้จ่ายจุกจิก โดยการซื้อคอนโดใหม่กับแบรนด์ดังมีข้อดีตรงที่มักได้สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษจากธนาคาร

9. ตกแต่งห้องให้ครบ คุมงบให้อยู่

คนเช่ามักเลือกห้องที่พร้อมสามารถหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย ดังนั้น เจ้าของควรเตรียมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็นให้พร้อม ซึ่งเฟอร์นิเจอร์มีแบบวางลอยกับบิวท์อิน แบบวางลอยถูกกว่าเยอะ ย้ายที่ได้ เปลี่ยนง่ายกว่า แต่สวยน้อยกว่า ส่วนตัวชอบลงทุนแบบวางลอย ส่วนเครื่องใช้ไฟฟ้าก็น่าจะเตรียมคล้ายโรงแรม ส่วนตัวผมเลยไม่มีเครื่องซักผ้า เพราะโครงการมีเครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ หรือผู้เช่าบางคนหิ้วกลับไปซักที่บ้าน

10. เลือกคนเช่าให้ดี จ่ายตรง ไม่ทำห้องพัง

ทั้งเจ้าของห้องและผู้เช่ามีสิทธิ์เลือกทั้งคู่ ดังนั้น ผู้เช่าที่ดูไม่น่าไว้วางใจก็ปฏิเสธได้ เจ้าของห้องควรถามคำถามกับคนที่จะมาเช่าให้รู้เรื่อง (Know Your Customer) โดยตั้งคำถามว่า ทำงานอะไรเพื่อดูความสามารถชำระค่าเช่า อยู่กันกี่คน ทำอาหารผัดกับข้าวในห้องไหม สูบบุหรี่หรือไม่ ทำความสะอาดห้องบ่อยไหม เพื่อประเมินว่าห้องจะมีสภาพเช่นไร

11. หาคนเช่าให้เป็น ไม่ปล่อยห้องว่างนาน

ตลาดคอนโดไม่ง่ายเหมือนตลาดหุ้น การหาคนเช่าที่ดีได้เร็วเป็นเรื่องท้าทาย เพราะถือเป็นต้นทุนค่าเสียโอกาสที่สำคัญ ดังนั้น ควรประกาศผ่านหลายช่องทาง และเมื่อคนเช่าจะย้ายออกก็รีบหา คนใหม่แทน ซึ่งระยะเวลาหาไม่ควรเกิน 3 เดือน ถ้านานกว่านี้ควรให้นายหน้าช่วยหา โดยจะถูกหัก 1 เดือนเป็นค่านายหน้า ณ วันทำสัญญาเช่า

เป็นอย่างไรบ้างคะ เคล็ดลับ 11 ข้อ หากเราพร้อมสำหรับการซื้อคอนโดปล่อยเช่าหรือยังคะ  อย่างน้อยก็น่าจะมีไอเดีย พอให้เราได้เริ่มสิ่งเล็กๆ หรืออาจจะเป็นธุรกิจในอนาคตก็เป็นได้ หากเรามีคอนโด อยู่แล้ว หรือจะปล่อยเช่าคอนโดพระราม9 ของเราเองก็ดีนะคะ เพราะซื้อแล้วไม่ได้อยู่สักที ก็ลองปรับปรุงห้อง ให้น่าอยู่ โดยยึดหลัก 11 ข้อนี้แล้วหาคนเช่าดีๆ จะได้ไม่ต้องปล่อยห้องว่าง เพราะต้องผ่อนกันอีกยาวนานเลยค่ะ