12 ประเด็นชวนหลงทาง เมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ในการลงทุนในสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือ บ้านพร้อมที่ดินในสภาพความเป็นจริงแล้ว จะพบว่าไม่มีอสังหาริมทรัพย์อันหนึ่งอันใดที่จะเหมาะกับเป้าหมายและ วัตถุประส่งค์ในการลงทุนได้ทุกอย่าง และบ่อยครั้ง มักต้องพบเจอกับประเด็นที่ต้องตัดสินใจเลือกสิ่งใดสิ่งหนึ่ง ซึ่งประเด็นต่างๆ เหล่านี้ เกี่ยวพันถึงความเป็นไป และความสำเร็จของการลงทุน อย่างใกล้ชิด ซึ่งได้แก่

1.ทำเล กับ สิ่งปลูกสร้าง
มักเป็นปัญหาที่เข้าเกี่ยวข้องกับการเลือกหาบ้านเพื่อการลงทุนเสมอเพราะบ้านที่มีให้เลือกนั้น หลายแห่งทำเลดี แต่สิ่งปลูกสร้างไม่สวย และ เสื่อมโทรมขณะที่บ้านอีกหลายแห่งทำเลด้อยกว่า แต่ตัวบ้านและสิ่งปลูกสร้างแข็งแรงสวยงามไม่ทรุดโทรม

สำหรับแนวทางในการเลือกบ้านเพื่อการลงทุนแล้วถ้าเจอปัญหาต้องตัดสินใจแบบนี้เมื่อไหร่ ต้องให้น้ำหนักความสำคัญในส่วนของทำเลก่อนเสมอเพราะในทางปฏิบัติแล้ว สิ่งปลูกสร้าง ถ้าเราไม่ชอบ เราสามารถปรับปรุงและซ่อมแซมได้ตามที่ต้องการ เมื่อไหร่ก็ได้ แต่สำหรับทำเล เราจะไม่สามารถปรับปรุงหรือ เปลี่ยนแปลงคุณภาพใดๆ ได้เลย

2.บ้านใหม่ กับ บ้านเก่า
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ บ้าน เราอาจแยกออกได้เป็น 2 ตลาดหลักๆ ด้วยกัน คือ ตลาดแรก เป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหม่ กับตลาดอสังหาริมทรัพย์เก่า หรือ ตลาดมือสอง โดยทั่วไปคนเรามักจะชอบของใหม่มากกว่าของเก่าเสมอ

แต่สำหรับในแง่การลงทุนแล้วอสังหาริมทรัพย์เก่า ถือว่ามีความน่าสนใจ หรือ เหมาะสม ในการลงทุนมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่ เนื่องจากราคาน่าสนใจกว่า ประกอบกับเราสามารถปรับปรุงเพื่อเพิ่มศักยภาพในการหารายได้ ได้ดีกว่า

3.ช่างก่อสร้าง กับ วัสดุก่อสร้าง
ในการสร้างบ้านใหม่ หรือ ซ่อมแซมบ้าน ปัญหากวนใจอันหนึ่ง ก็คือเรื่องการเลือกใช้ช่างก่อสร้าง กับ การเลือกใช้วัสดุก่อสร้าง ทั้งสองประเด็นถ้าเน้นใช้ของดีทั้งคู่ ก็จำเป็นต้องเสียค่าใช้จ่ายจำนวนมาก ปัญหาอยู่ที่ว่าถ้าต้องเลือกอย่างใด อย่างหนึ่ง เนื่องจากงบประมาณมีจำกัดควรจะให้น้ำหนักความสำคัญ สิ่งไหนมากกว่ากัน

กรณีแบบนี้คำตอบง่ายๆ ก็คือ ต้องเน้นที่ช่างก่อสร้าง ที่มีฝีมือ เป็นสำคัญ วัสดุก่อสร้างขอให้ถือเป็นเรื่องรอง ที่ต้องทำอย่างนี้ เพราะ ช่างที่มีฝีมือ สามารถช่วยแก้ปัญหาตำหนิ หรือ ความไม่สวยงาม ที่เกิดจากวัสดุ อุปกรณ์ก่อสร้างได้แต่ถ้าใช้ช่างที่ไม่มีฝีมือ และ ขาดความชำนาญเมื่อไหร่ แม้จะใช้วัสดุก่อสร้างดีแค่ไหนก็อาจสร้างปัญหา ทำให้ท่านต้องเปลืองค่าใช้จ่าย และ ทำให้บ้าน ขาดความสวยงามได้

สิ่งที่ควรหลีกเลี่ยงที่สุดก็คือ สถานการณ์ที่มีการใช้ช่างฝีมือที่ขาดความชำนาญ และ ไร้ความสามารถแถมยังใช้วัสดุก่อสร้าง ที่คุณภาพต่ำ ก็จะยิ่งทำให้ต้นทุนในการลงทุนเพิ่มขึ้นรวมทั้งมีปัญหาต่างๆ เพิ่มขึ้นตามมาดุจเงาตามตัว

4.ดาวน์น้อย กับ ดาวน์มาก
การลงทุนในบ้านเกือบทั้งหมด ต้องอาศัยเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินเข้ามาช่วย ซึ่งเงื่อนไขการให้กู้ยืมเงินปกติมักกำหนดให้มีการวางเงินดาวน์ เป็นสัดส่วนไม่เท่ากัน บางแห่งกำหนดให้ต้องดาวน์เยอะและ บางแห่งต้องดาวน์น้อย หลายท่านที่มีเงินก้อนอยู่กับมือ มักลังเลใจกับเรื่องการวางเงินดาวน์ ว่าควรดาน์น้อย หรือ ดาวน์เยอะ จึงจะดีกว่ากันเพราะถ้าดาวน์น้อย ก็ต้องผ่อนชำระรายเดือนเยอะ หากดาวน์มากก็จะช่วยทำให้ภาระการผ่อนชำระรายเดือนลดลง

ในแง่การลงทุนแล้วถือว่าการดาวน์ยิ่งน้อยเท่าไหร่ ยิ่งดี เท่านั้น เพราะการจ่ายเงินดาวน์น้อยๆหมายถึง การใช้เงินลงทุนน้อย นั่นเอง ซึ่งถือเป็นวิธีการที่ช่วยเพิ่มอัตราผลตอบแทน จากการลงทุนให้สูงขึ้น ได้เป็นอย่างดีแต่ต้องไม่ลืมตรวจตรา รายรับต่อเดือนด้วยว่า มีรายได้เพียงพอที่จะผ่อนชำระเงินกู้ได้ข้อดีอีกประการหนึ่งของการดาวน์น้อยก็คือ ภาระการผ่อนชำระส่วนที่เป็นดอกเบี้ยยังสามารถนำมาใช้ เป็นค่าลดหย่อนภาษี ได้ถึงปีละ 50,000 บาท

5.บ้านเรียบๆ กับ บ้านโดดเด่น
บ่อยครั้งในการเลือกบ้านมือสอง อาจต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่ต้องเลือกระหว่างบ้านที่มีความโดดเด่น สวยงาม แต่มีราคาสูง กับบ้านเรียบๆ ที่มีราคาต่ำกว่า

ตามหลักการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้อง จะเน้นให้เลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีลักษณะเรียบๆไม่มีรูปลักษณะทางสถาปัตยกรรมที่โดดเด่น หรือ มีลักษณะเด่นน่าสนใจอื่นๆ เป็นหลักเพราะปกติแล้ว อสังหาริมทรัพย์ ประเภทหรูหรา หรือ มีลักษณะเด่นพิเศษ แม้ว่าจะดูดีสำหรับการถือครองเป็นเจ้าของแต่ก็จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ไม่สามารถปรับปรุง เพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้ให้สูงขึ้นได้อีกแล้ว

6.บ้านเล็ก กับ บ้านใหญ่
ปกติคนเราจะชอบบ้านใหญ่มากกว่าบ้านเล็กยิ่งหลังใหญ่เท่าไหร่ยิ่งดีเท่านั้น แต่เง่การลงทุนแล้ว อาจต้องเปลี่ยนทัศนคติในเรื่องนี้ใหม่ เนื่องจากตามหลักการที่ถูกต้องแล้ว การเลือกบ้านขนาดเล็กถือว่ามีความได้เปรียบกว่าบ้านขนาดใหญ่ เพราะขายและปล่อยเช่า ได้ง่าย ทั้งยังสะดวกในการบริหารจัดการ และ ดูแลรักษา ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ ที่มีจำนวนหน่วยมากกว่า20 หน่วย อาจจำเป็นต้องจ้างคน หรือ มืออาชีพเข้ามาช่วยบริหารงาน

7.ขนาด และ จำนวนห้อง
ขนาดของอสังหาริมทรัพย์ และ จำนวนห้อง ของอสังหาริมทรัพย์ควรมีขนาดที่เหมาะสม กับขนาด และปริมาณห้อง เฉลี่ยของตลาดอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ ที่มีขนาดและจำนวนห้อง เล็ก หรือ ใหญ่ เกินไปมักก่อให้เกิดปัญหาอื่นๆ ตามมาอีกมากมาย เช่น หาคนซื้อ และ คนเช่าได้ยากซึ่งทำให้ราคาขายต่ำ และ มีต้นทุนในการดูแลรักษาสูง

8.สิ่งที่ต้องกระทำ เมื่อมีข้อสงสัย
ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ถ้าเกิดข้อสงสัยขึ้นมาเมื่อไหร่อย่าด่วนตัดสินใจเรื่องหนึ่งเรื่องใดเป็นอันขาด ให้ถามหรือใช้บริการผู้เชี่ยวชาญเสมอ ซึ่งผู้เชี่ยวชาญเหล่านี้ที่จริงอยู่ใกล้ตัวเราอยู่แล้วเช่น ผู้ประเมินราคา ช่างก่อสร้าง เจ้าหน้าที่สินเชื่อ หรือ นักกฏหมาย ฯลฯ

ที่ต้องทำอย่างนี้เพราะปกติแล้ว ต้นทุนในการใช้บริการผู้เชี่ยวชาญเหล่านี้ เมื่อเทียบกับความเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้นจากความผิดพลาดแล้ว น้อยกว่ากันลิบลับอย่างเทียบกันไม่ติดเลย

9.บ้านที่เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ได้
อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สามารถเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ได้ (Convertibility)เช่น บ้านที่สามารถเปลี่ยนไปเป็นออฟฟิตได้ หรือบ้านที่เปลี่ยนไปเป็นอาคารพาณิชย์ได้ จัดเป็นอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความน่าสนใจสูงเนื่องจากเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถคงศักยภาพในการหารายได้จากค่าเช่าได้ดีกว่า

10.บ้านที่มีความยืดหยุ่นสูง
อสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมในการลงทุนควรเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีความยืดหยุ่นสูง (Flexibility) กล่าวคือพื้นที่การใช้งานสะดวก ที่จะเปลี่ยนแปลงให้เหมาะสมกับความต้องการในการใช้ประโยชน์โดยมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการต่ำ และ ใช้เวลาน้อย

11.บ้านประหยัดพลังงาน กับ บ้านที่สวยงามมีสไตล์
อสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ ในการประหยัดพลังงาน (EnergySaving) เช่น บ้านที่อากาศเย็นสบายไม่ร้อน ตั้งถูกทิศทางลม และภายในบ้านมีแสงสว่างเข้าถึง โดยไม่จำเป็นต้องใช้ไฟฟ้า ถือว่ามีความสำคัญ มากกว่าอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่รูปโฉมภายนอกสวยงาม และ มีสไตล์โดยเฉพาะในสถานการณ์ปัจจุบัน ที่ราคาน้ำมัน และ พลังงานธรรมชาติมีราคาขยับตัวสูงขึ้นมาก จากปัญหาการขาดแคลนพลังงาน ที่มีแนวโน้มรุนแรงขึ้นเรื่อยๆทำให้การประหยัดพลังงานเข้ามามีบทบาทความสำคัญสูงมาก ต่อ ความสำเร็จในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

12.ซื้อแล้วค่อยคิดซ่อม หรือ คิดซ่อมแล้วค่อยซื้อ
ข้อผิดพลาดประการหนึ่งในการเลือกซื้อบ้านมือสอง ในปัจจุบัน ก็คือคนส่วนใหญ่ มักคิดเรื่องการซ่อมแซมหลังจากที่ซื้อบ้านมาแล้ว ซึ่งที่ถูกต้องแล้วการซ่อมแซม ควรเป็นประเด็นที่ต้องมีการหยิบยก มาพิจารณาก่อนที่คิดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เสมอ เพราะเป็นเรื่องช่วยให้การลงทุนมีความปลอดภัย และช่วยประหยัดงบในการลงทุน เนื่องจากการประมาณการต้นทุนค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมล่วงหน้า จะทำให้ทราบถึงต้นทุนแท้จริงในการลงทุนในบ้าน และสามารถหยิบยก ข้อมูลเหล่านี้มาใช้ในการต่อรองราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้ต่ำลงได้เป็นอย่างดี

Create Date : 30 ตุลาคม 2557		0 comments
Last Update : 30 ตุลาคม 2557 15:00:40 น.
Counter : 1163 Pageviews.
Share Tweet